❓ Требуется ли заключение договоров между "временными" УО и РСО

Некоторые управляющие компании и ресурсники считают, что это не нужно. Однако с ними могут не согласиться жилищные инспекции и суды.

Должна ли УК отвечать за перелом ноги на крыльце

Поскользнулся, упал, закрытый перелом, потерял сознание, очнулся — гипс. Это не цитата из старой комедии, а свежий случай из суда.

Летом 2021 года пожилая женщина возвращалась домой поздно ночью. Поднимаясь по крыльцу в подъезд, она упала. Супруг женщины вызвал скорую помощь и ее отвезли в больницу. Врачи диагностировали перелом ноги, ушибы, а также сделали отметку в карте о том, что пациентка предположительно находится в состоянии алкогольного опьянения.

История болезни перешла в судебную историю.
Женщина решила, что в переломе виновата не она сама, а управляющая компания. По ее словам, крыльцо не было освещено, поэтому женщина оступилась. Нога попала в промежуток между ступенями, из-за чего жительница упала и сломала ногу. Это значит, что несчастный случай произошел по вине УК — организация не предусмотрела достаточное освещение входа в подъезд и установила опасное крыльцо, на котором можно сломать ногу.

Чтобы подтвердить свою позицию, истица обратилась в государственную жилищную инспекцию с жалобой на ненадлежащее состояние крыльца. ГЖИ осмотрела вход в подъезд, нашла недостатки и выдала предписание отремонтировать ступени, что и было сделано. Это предписание управляющая компания не обжаловала.

Женщина обратилась в суд и потребовала выплатить ей 300 000 р. компенсации морального вреда, потребительский штраф и расходы на юриста.

Кто виноват
В судебном заседании представитель УК ссылался на то, что женщина была “под градусом”, и упала именно поэтому. В промежуток между ступенями ее нога физически не могла попасть, и отсутствие освещения также само по себе не говорит о вине ответчика. От жителей дома жалоб на крыльцо не поступало. Еще представитель ответчика предоставил акт, составленный с владельцами нескольких квартир о том, что с крыльцом все в порядке. Но это не помогло — суд взыскал с управляющей компании компенсацию морального вреда в размере 80 000 р., потребительский штраф 40 000 р., судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 р.

УК не захотела платить за перелом 135 000 р. и обжаловала решение, но безуспешно. Омский областной суд сослался на предписание ГЖИ отремонтировать вход в подъезд. Еще истица предоставила фотографии крыльца, на котором была видна оголенная арматура, значительное межлестничное пространство и частично разрушенные элементы для подъема на коляске. Все это, по мнению суда, говорило о ненадлежащем состоянии крыльца, а значит, и о справедливости требований истицы.

Факт нахождения женщины в состоянии алкогольного опьянения суд посчитал недоказанным, и поэтому не снизил компенсацию морального вреда.

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами нижестоящих судов и оставил судебные акты в силе (определение по делу № 88-18/2022).

Завершаем обзор сервиса учредителя ЖКХ Ньюс - ДомОнлайн.

Сегодня подведём итоги, кому он может быть полезен и чем именно.

🌟 Полный доступ к системе ДомОнлайн для управляющих организаций позволяет:
- вести удобный учет собственников на основе данных ФГИС ЕГРН,
- организовать работу с должниками;
- оперативно подготовить документы для общих собраний собственников, включая именные бюллетени, и после голосований посчитать голоса;
- организовать работу аварийно-диспетчерской службы и не пропускать сроки по заявкам жильцов.

🌟 Полный доступ для собственников дает возможность:
- составить хороший реестр собственников для проведения общего собрания,
- подготовить все остальные документы для собрания и подвести итоги голосования;
- проводить онлайн-собрания после выбора собственниками этой информационной системы.

⭐️ Шаблоны документов по вопросам ЖКХ можно скачать бесплатно и без регистрации на сайте ДомОнлайн.
Также можно подписаться на канал этого сервиса, где образцы выкладываются с лаконичными комментариями.

Узнать больше, получить демодоступ или оставить заявку для подключения можно на сайте domonline.ru.

Верховный Суд РФ высказался про дополнительную услугу в квитанции по решению застройщика

Он пришел к выводу, что права собственников нарушены.

📌 Должна ли УК огораживать мусорную площадку, которой пользуются все

В одном из домов Магнитогорска Челябинской области жители пожаловались в государственную жилищную инспекцию на то, что мусорная площадка рядом с их домом не огорожена. ГЖИ выехала на место и выяснила, что на придомовой территории многоквартирного дома действительно установлено два контейнера без ограждения. Инспекция составила акт и выдала управляющей компании предписание оградить контейнерную площадку в течение полутора месяцев.

УК не согласилась с предписанием и обжаловала его в суд.
Истец ссылался на то, что площадка не входит в состав общего имущества, потому что ей пользуются и жители других домов. Кроме того, земельные участки под многоквартирным домом не сформированы, их границы не определены, а значит, обустраивать площадку должна администрация города.

Суд не принял эти доводы и отказал в иске.
Решение оставили в силе две вышестоящие инстанции. Арбитражный суд Уральского округа (постановление № Ф09 – 2036/22) указал, что содержание общего имущества включает в себя содержание мест накопления твердых коммунальных отходов. Это значит, что УК обязана не только организовывать мусорные площадки, но и обслуживать: контролировать доступность, своевременный вывоз мусора, освещение, уборку. Органы местного самоуправления должны делать это только в том случае, если эти обязанности не возложены на УК.

🔸 В соответствии с пунктом 3.7.4 Правил эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170), мусоросборники всех типов должны устанавливаться на бетонированной или асфальтированной площадке, как правило, с ограждением из стандартных железобетонных изделий или других материалов. Это необходимо для того, чтобы отходы не распространялись за пределы контейнерной площадки.

🔸 Тот факт, что площадкой пользуются и жители других домов, ничего не значит. Довод о том, что земельный участок, на котором расположена спорная площадка, не принадлежит общему имуществу дома, суд также отклонил. Мусорные контейнеры расположены вблизи дома. Поэтому истец должен был доказать, что если бы участок был выделен, площадка относилась бы к другому дому. Но таких доказательств в деле нет.

В итоге управляющей компании пришлось установить ограждение на мусорной площадке.

Другая статья по теме: Оборудование и содержание контейнерных площадок: информация органа жилищного надзора

📌 Видеонаблюдение в многоквартирном доме и неприкосновенность частной жизни

Обобщили практику судов, где собственники требовали демонтировать видеонаблюдение, ссылаясь на неприкосновенность частной жизни, личную тайну и защиту персональных данных.

📌 Можно ли жаловаться на УК в ютубе

Мужчина из Волгограда выложил на ютуб видеоролик, в котором раскритиковал управляющую компанию “Жемчужина”. Видео называлось «Путин Спаси Нас! Защити от рейдерских захватов наших домов и беспредела жилищной инспекции Волгограда» и длилось 11 мин 37 сек.

Житель дома высказал недовольство сменой прежней УК на “Жемчужину”. Он утверждал, что общее собрание по этому вопросу собственники квартир не проводили. А когда жители стали разбираться, на каком основании произошла смена управляющей организации, оказалось, что подписи некоторых жителей в протоколе были подделаны.

УК – звезда ютуба
Автор видео считает, что “Жемчужина” подделала подписи даже за умерших и несовершеннолетних детей. А причиной всему — рейдерский захват управляющей компанией домов в Волгограде. Собственников полностью устраивала действующая УК, поэтому жители решили привлечь внимание к проблеме с помощью видеоролика. По мнению жителей, полиция и прокуратура не реагируют на жалобы и защищают УК.

Управляющая компания не стала записывать ответный видеоролик, а решила разобраться с недовольным жителем в суде. Организация подала в суд иск о защите деловой репутации с требованием признать сведения, которые распространил мужчина, порочащими деловую репутацию и не соответствующими действительности. Еще УК потребовала у мужчины удалить видео, опровергнуть распространенную информацию в новом видео и взыскать 653 148 р. убытков.

Районный суд частично удовлетворил иск. Утверждения мужчины были признаны не соответствующими действительности и порочащими деловую репутацию истца. Суд обязал ответчика удалить спорное видео и опровергнуть размещенные сведения о поддельных подписях и рейдерском захвате домов. В требовании о взыскании убытков суд отказал — доказательств понесенных убытков УК не предоставила.

Мнение или факт
Мужчина не захотел удалять видео и обжаловал решение. Областной суд прислушался к его доводам и отменил судебный акт. Вот к каким выводам пришла коллегия судей:

🔸 каждый имеет право на свободу мысли и слова;
суды должны различать утверждения о фактах, которые можно проверить, и мнения, убеждения, которые не являются предметом судебной защиты;
мнение — это суждение, которое выражает точку зрения, отношение к кому-то или чему-то. В отличие от утверждения о фактах, мнение не может быть правдивым или ложным, потому что оно не отражает восприятие реальности человеком;

🔸критика управляющей компании, сомнения в законности ее смены, является мнением граждан, оценочными суждениями, не носящими порочащего характера.

В итоге решение районного суда было отменено, в требованиях УК отказано (определение Волгоградского районного суда от 10.03.2022 по делу № 33 – 2442/2022).

Решение вступило в законную силу, но дело еще не окончено — истец обжаловал судебный акт в кассационной инстанции. Решения пока нет, а видео тем временем все еще находится в общем доступе и набирает просмотры — на момент выхода статьи уже более 5,5 тысяч.

Больше материалов о защите деловой репутации управляющими организациями:
- Управляющая компания отстояла деловую репутацию в суде
- Деловая репутация управляющей организации и её защита

Собственник из Москвы попытался запретить деятельность музыкальной школы.

Он просил суд запретить ответчику осуществлять деятельность с использованием музыкальных инструментов и музыкального сопровождения в нежилых помещениях МКД.

📍 Для органов местного самоуправления.
Иногда назначенные "временные" управляющие компании игнорируют решение о своем назначении на дома.

Собрали несколько дел, где муниципалитеты столкнулись с такой же проблемой.

📌 Судебные приставы заплатили 50 тысяч за снег на крыше

В марте 2021 года представители администрации одного из городов Кировской области ездили по улицам и проверяли, соблюдают ли владельцы зданий правила их содержания. На крыше и козырьке одного из зданий чиновники обнаружили свесы снега, причем участок под свесами не был огорожен.

Здание занимало Управление федеральной службы судебных приставов на безвозмездной основе. Чиновники сфотографировали снежные свесы, оформили акты, и на их основании административная комиссия составила протокол об административном нарушении (ч. 2 ст. 4.1 Закона Кировской области от 4 декабря 2007 года № 200-ЗО “Об административной ответственности в Кировской области”). Управление было оштрафовано на 100 000 р. — минимальный размер штрафа для юридических лиц.

Управление не согласилось со штрафом и обжаловало его в суд. Заявитель утверждал, что его нельзя было наказывать за снег на крыше, так как он не является субъектом административного правонарушения. Здание было передано администрацией города в безвозмездное пользование, а значит, чистить крышу Управление не должно.

Также, по мнению заявителя, администрация города нарушила порядок проверки. Должностные лица администрации осмотрели здание без участия представителя Управления, а в актах осмотра не указано, какие технические средства использовались для фиксации выявленных нарушений. Еще заявитель обнаружил, что сотрудник, который составил протокол, в тот день находился на больничном.

Арбитражный суд Кировской области не согласился с доводами Управления и посчитал его вину доказанной. Однако, суд нашел основания снизить размер штрафа до 50 000 р.

Управление дважды обжаловало решение в вышестоящие инстанции, но безуспешно. Арбитражный суд Волго-Вятского округа оставил все принятые по делу судебные акты в силе. Региональными правилами установлена обязанность владельцев жилых зданий очищать крыши и другие элементы зданий от сосулек, наледи и снега. Крыши с наружным водоотведением должны очищаться от снега, не допуская его накопления более 30 сантиметров. Опасные участки должны быть огорожены.

Причем поддерживать здания в надлежащем состоянии должны не только собственники, но и владельцы. А значит, Управление должно было вовремя чистить крыши и козырьки от снега (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа № А28 – 6199/2021).

Больше интересного о снеге и сосульках:
- Кто должен чистить козырьки балконов от наледи и снега — собственники или управляющая компания?

❗️ Получение сведений о собственниках из ЕГРН без их согласия по новому закону

По желанию подписчиков разобрали изменения, внесённые в закон о госрегистрации недвижимости и другие законы.
Они устанавливают для управляющих организаций, ТСЖ и любых других нуждающихся правила квеста для получения сведений о ФИО собственников без их согласия.

📌 Как жители судились с УК из-за доски объявлений

В Нижнем Новгороде произошел спор из-за куска фанеры. Двое активных жителей внимательно следили за всем, что происходит в их доме, и жаловались в жилищную инспекцию, если что-то было не так.

Однажды активные граждане обнаружили, что управляющая компания повесила металлический ящик рядом с уже имеющимся ящиком для сбора показаний.
😱 Жителям это не понравилось — прежний ящик был бежевого цвета и подходил к цвету стен в подъезде. Новый ящик был синий, по сути, являлся почтовым ящиком, портил вид и не нравился жильцам.
Кроме того, директор управляющей компании снял и выбросил информационный стенд из фанеры, который жители сделали своими руками двадцать лет назад, сразу после постройки дома.

Активисты обратились в суд с требованием демонтировать синий ящик, восстановить отделку подъезда, и повесить на стену новую информационную доску из фанеры — точно такую же, какая была. По мнению истцов, стена подъезда — это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. А значит, повесить туда ящик УК могла только с разрешения общего собрания собственников. Такого решения принято не было. То же самое касается информационного стенда — директор УК не имел права демонтировать его без решения собственников, принятого на общем собрании.

В судебном заседании представитель управляющей компании пояснил, что выбросил стенд, так как он стал ветхим от времени, и повесил новый на другом месте. А почтовый ящик разместил на стене для сбора показаний.

Суд согласился с доводами ответчика в части доски объявлений. Но по поводу ящика встал на сторону истцов. Он посчитал, что УК не оказывает услуги почтовой связи, а значит не имела права вешать почтовый ящик. Управляющую компанию обязали демонтировать ящик, восстановить отделку стены, выплатить истцам по 5000 р. компенсации морального вреда, и по 2500 р. потребительского штрафа.

Нижегородский областной суд оставил решение в силе (определение по делу № 33 – 2489/2022).

🧐 В Госдуму внесен законопроект № 169230-8
О внесении изменений в статьи 193 и 195 Жилищного кодекса РФ

Его авторы хотят создать дополнительные условия, препятствующих деятельности "недобросовестных и малоэффективных управляющих организаций", решить проблемы, связанные с банкротством таких компаний.

Речь идет о такой схеме.
"Управляющая организация-лицензиат управляет многоквартирными домами, при этом стараясь предельно минимизировать свои издержки: услуги по содержанию жилого помещения оказываются некачественно или вообще фиктивно, копится задолженность перед ресурсоснабжающими организациями.
Через какое-то время вследствие накопившихся долгов, а также многочисленных штрафов за несоблюдение лицензионных требований инициируется процедура банкротства, что приводит в итоге к исключению многоквартирных домов из реестра лицензий.
Параллельно с этими процессами теми же учредителями создается новое юридическое лицо (зачастую с новым директором), которое проходит процедуру лицензирования, получает т.н. «пустую» лицензию (без многоквартирных домов в управлении). После этого при активном содействии прежней управляющей организации многоквартирные дома переходят в управление вновь созданной компании, которая начинает весь цикл заново".
При этом главную роль во всем этом играет учредитель УК.

Что предлагается:
🔸 вносить в реестр дисквалифицированных лиц не только сведения о должностном лице, осуществлявшем функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого была аннулирована, но также сведения об учредителе (участнике) такого лицензиата.
🔸 при обращении новой организации за лицензией, к соискателю лицензии предлагается предъявлять дополнительное лицензионное требование об отсутствии сведений об учредителе (участнике) соискателя лицензии в указанном реестре дисквалифицированных лиц.

Государственная жилищная инспекция Новосибирской области опубликовала разъяснения регионального Управления Росреестра о возможности получения выписок из ЕГРН об объектах недвижимости в электронном виде управляющими организациями.

Проблема. В Управление Росреестра по Новосибирской области поступают обращения граждан и организаций об истребовании у них управляющими организациями правоустанавливающих документов и выписок из ЕГРН на бумажном носителе и отказе принимать документы о государственной регистрации прав в электронном виде.
Это препятствует регистрации граждан по месту жительства, своевременному заключению договоров на оказание жилищно-коммунальных услуг, реализации прав собственников недвижимости.

В связи с этим, Управление Росреестра указывает на равенство юридической силы электронных документов и документов на бумажном носителе и сообщает о возможности самостоятельного получения выписок из ЕГРН управляющими организациями об объектах недвижимости и зарегистрированных правах в электронном виде.

Срок службы лифтов

Ростехнадзор опубликовал ответ на такой вопрос:
"В нашем 14-19 этажном доме лифты работают с 2001 года. В мае этого года каждый день выходит из строя один из двух лифтов. Каков срок службы отечественных лифтов?"

Обязательные для применения и исполнения требования к лифтам установлены техническим регламентом Таможенного союза ТР ТС 011/2011 «Безопасность лифтов»).
Согласно пункту 5 статьи 4 Технического регламента, при отсутствии в паспорте лифта, введенного в эксплуатацию до вступления в силу Технического регламента (до 2013 года), сведений о назначенном сроке службы, назначенный срок службы лифта устанавливается равным 25 годам со дня ввода его в эксплуатацию.

Пунктом 4 статьи 6 Технического регламента установлено, что оценка соответствия лифта в течение назначенного срока службы осуществляется в форме технического освидетельствования не реже одного раза в 12 месяцев испытательной лабораторией (центром).
Таким образом, экспертную оценку состояния лифтов дает аккредитованная испытательная лаборатория (центр).
На основании результатов обследования оформляется заключение, содержащее условия и возможный срок продления использования лифта, рекомендации по модернизации или замене лифта.

Далее Ростехнадзор намекает, что ему жалобы на лифт посылать бессмысленно: за содержание лифтов отвечает управляющая организация, а надзирает за ней жилищная инспекция. То есть все вопросы туда, пожалуйста.

❓Нужно ли согласовывать перепланировку в частном доме

Управление Ставропольского края - государственная жилищная инспекция опубликовала ответ на этот вопрос на своем сайте:
получение решения о согласовании переустройства или перепланировки помещения в индивидуальном жилом доме с 8 января 2019 года не требуется.

Изменения были внесены Федеральным законом от 27.12.2018 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме».
Владелец частного дома может сам менять планировку помещений или делать переустройство.

Для собственников помещений в МКД требования закона не менялись: до начала работ необходимо получить разрешение на перепланировку или переустройство от муниципалитета, предоставив пакет документов в соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса РФ, а после работ их должна принять комиссия.

❗️ Что управляющим организациям нужно знать о предстоящем продлении лицензий

Государственная жилищная инспекция Республики Татарстан опубликовала информационное письмо о продлении срока действия лицензии на управление МКД.

Срок действия лицензий на управление МКД

С 11 января 2018 года действует правило о предоставлении лицензии на 5 лет (ч. 4 ст. 192 ЖК РФ). Ранее лицензия предоставлялась без ограничения срока действия. В отношении лицензий, выданных на бессрочной основе, 5‑летний срок исчисляется с 11 января 2018 года. Соответственно, у таких лицензий срок действия истечет через полгода – 10 января 2023 года.

Когда подавать заявление о продлении срока действии лицензии на управление МКД

Заявление о продлении срока действия лицензии подается в лицензирующий орган не ранее 60 рабочих дней и не позднее 45 рабочих дней до дня истечения срока действия лицензии (п.17 Положения о лицензировании № 1110.

Для лицензий, предоставленных до 11 января 2018 года, срок подачи заявления – не ранее 10 октября 2022 года и не позднее 31 октября 2022 года.

Какие требования к УК, чтобы продлили срок действия лицензии на управление МКД

Решение о продлении принимается при условии, что в результате проверки лицензиата установлено:

🔸 соблюдение срока подачи заявления о продлении срока действия лицензии;
его соответствие лицензионным требованиям, предусмотренным пунктами 1 – 6.1 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ:
- регистрация УК в качестве юридического лица или ИП на территории РФ;
- отсутствие тождественности или схожести до степени смешения фирменного наименования УК с фирменным наименованием лицензиата, право которого на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД возникло ранее;
- наличие у должностного лица УК квалификационного аттестата;
- отсутствие у должностного лица УК неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;
- отсутствие в реестре дисквалифицированных лиц информации о должностном лице УК;
- отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий информации об аннулировании лицензии, ранее выданной УК;
- соблюдение УК требований к размещению информации, установленных ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ;

🔸 отсутствие грубых нарушений лицензиатом лицензионных требований, предусмотренных подпунктами «в» – «д» пункта 4(1) Положения №1110:
- не заключение в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления МКД договоров о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в соответствии с Правилами пользования газом № 410, выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту лифтов в соответствии с Правилами организации безопасного использования и содержания лифтов № 743;
- не заключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления МКД договоров с РСО для приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД;
- наличие у лицензиата признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед РСО в размере, равном или превышающем 2 среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения, независимо от факта последующей оплаты задолженности;

🔸 отсутствие неисполненных предписаний об устранении грубых нарушений лицензионных требований, срок исполнения которых истек на дату проведения проверки, которая проводится при принятии решения о продлении срока действия лицензии.

Срок проведения проверки не может превышать 15 рабочих дней.

При соблюдении перечисленных выше условий лицензирующий орган обязан принять решение о продлении срока действия лицензии.

Суды обязали ТСЖ обеспечить доступ маломобильных групп населения в подъезд МКД

🤔 Оказалось, что не имеет значения тот факт, что инвалиды в спорном подъезде не проживают.