❓ Положение о въезде на придомовую территорию: что учесть исходя из судебной практики

При установке ограждающих устройств, в том числе шлагбаумов, собственники на общем собрании часто утверждают положение, правила или порядок въезда и выезда, использования придомовой территории, парковки, допуска транспортных средств. Обобщили несколько примеров из практики, где недовольные подобными решениями собственники обращались за защитой своих прав в суд.

📌 Управляющую компанию оштрафовали за незаконные вывески

Житель одного из домов Санкт-Петербурга пожаловался в Госжилинспекцию на управляющую компанию. Мужчина сообщил, что УК допустила размещение на фасаде дома нескольких растяжек и световых боксов, в том числе рекламных. Решение общего собрания собственников по вопросу размещения вывесок не принималось.

Сотрудники Госжилинспекции выехали на место, сфотографировали вывески и оформили акт. На основании акта с фотоматериалами был составлен протокол об административном правонарушении по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ — осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований. Инспекция признала управляющую компанию виновной в совершении выявленного правонарушения и назначила ей штраф в размере 125 000 р.

УК не согласилась с наказанием и обжаловала постановление инспекции в суде.

Вот что установил арбитражный суд Санкт-Петербурга:
🔸 управляющая организация отвечает перед собственниками помещений за соответствие всех услуг и работ техническим регламентам и правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме.
🔸 объекты общего имущества в многоквартирном доме, в том числе фасад, могут быть переданы в пользование третьим лицам только по решению общего собрания собственников (п. 4 ст. 36 ЖК РФ). Этот же вывод следует из правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (п. 3.5.8. Правил № 170).
🔸 цель размещения вывесок не имеет значения. Даже если фасад предоставляется не для размещения рекламных конструкций, решение общего собрания собственников все равно нужно.

Апелляционная и кассационная инстанция поддержали эти выводы и оставили решение арбитражного суда Санкт-Петербурга в силе (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56 – 64814/2021).

👉 Другие статьи о вывесках: на фасадах:
- Какие вывески требуют согласия собственников на размещение?
- Предписание ГЖИ о демонтаже вывесок оказалось недостаточно информативным

📌 Верховный Суд РФ в очередной раз напомнил жилищным инспекциям не заменять суды при оценке протоколов общих собраний

Верховный Суд РФ рассмотрел спор между УК и Службой жилищного и строительного надзора ХМАО по поводу имущества оператора ПАО МТС.

❓ Должна ли управляющая компания выполнять ремонт балконной плиты

Балконная плита относится к общедомовому имуществу, и содержать её должен тот, кто управляет многоквартирным домом – управляющая организация, ТСЖ или кооператив.

Разобрали этот вопрос подробно.

❓ Может ли суд вернуть иск из-за того, что тот касается неопределенного круга лиц

Собственник обжаловал решение суда о возвращении иска. Московский городской суд решил, что выводы нижестоящего суда не соответствуют обстоятельствам дела (апелляционное определение по делу № 33 – 6480/2022).

Житель г. Москвы обратился в суд, чтобы признать нецелевым расходование денег со спецсчета на капремонт, а также обязать ТСЖ восстановить средства на этом спецсчете.

Суд первой инстанции вернул исковое заявление истцу.
Вынося решение, руководствовался ст. 134 Гражданского процессуального кодекса РФ и исходил из того, что иск предъявлен в интересах неопределенного круга лиц.

Истец с этим не согласился и подал апелляционную жалобу.

Апелляционный суд изучил материалы дела и установил:
🔸 Ст. 135 ГПК РФ не предусматривает такое основание для возвращения искового заявления, как предъявление иска в интересах неопределенного круга лиц. Отсутствует оно и в ст. 134 ГПК РФ, которая содержит перечень оснований для отказа в принятии искового заявления.
🔸 Из содержания искового заявления следует, что истец обратился в суд именно в своих интересах, а не в интересах неопределенного круга лиц (кроме себя).
🔸 В обжалуемом решении суд первой инстанции не мотивировал свои выводы о предъявлении иска в интересах неопределенного круга лиц.

В итоге апелляционный суд отменил вынесенное ранее решение и вернул исковое заявление в суд первой инстанции для решения вопроса о принятии иска к производству.

➜ Материалы о нецелевом расходовании денег со спецсчета на капремонт

📌 УК начислила плату за «пульт от ворот» без решения общего собрания собственников

Управляющая компания до последнего пыталась отстоять свою правоту и даже подала жалобу в Верховный Суд РФ.

❓ Обязана ли управляющая организация пускать совет дома в подвал

Активные советы многоквартирных домов хотят иметь доступ в подвал дома, чтобы следить за его содержанием, показаниями общедомовых счетчиков. Однако подвал закрыт от посторонних лиц, и управляющая организация не спешит пускать туда даже членов совета дома.

Практика судов по этому вопросу расходится. Покажем доводы обеих позиций на примерах судебных решений.

❓ Баннер парикмахерской под балконом: законно или нет

Дело было в Орле.

Собственник доли в квартире на втором этаже обратился в суд с требованием демонтировать баннер парикмахерской, который был прикреплен прямо к лоджии его квартиры. А за нарушения его прав потребителя он потребовал 10 000 р. компенсации морального вреда. Мужчина утверждал, что из-за баннера посторонние смогут легко пробраться в его квартиру с помощью перил парикмахерской. Еще житель ссылался на то, что собственница парикмахерской разместила баннер без решения общего собрания собственников, а это является нарушением закона.

Ответчица иск не признала. Женщина пояснила, что получила нежилое помещение по договору дарения в том виде, в котором оно существует на момент рассмотрения иска. Ранее это была квартира, которую прежний собственник перевел в нежилое помещение. Спорный баннер был частью проекта, предоставленного в процессе согласования перевода помещения из жилого в нежилое, а значит, он не может нарушать ничьи права.
Также ответчица не согласилась с доводами о том, что для размещения баннера на лоджии нужно решение общего собрания собственников. На момент перевода помещения в нежилое разрешение собственников на перевод не требовалось. А поскольку баннер является частью проекта, изготовленного для изменения статуса помещения, то и для монтажа баннера решение общего собрания собственников не нужно.

Районный суд удовлетворил иск частично, отказав лишь в требовании о выплате компенсации морального вреда.
Орловский областной суд поддержал решение по существу требований, изменив только сумму взысканной с ответчика госпошлины (определение № 33 – 34/2022).

Вот к каким выводам пришла коллегия судей:
🔸 чтобы разместить баннер на общем имуществе дома — плите лоджии — необходимо решение общего собрания собственников. Такие требования были и раньше, когда происходил перевод помещения из жилого в нежилое;
🔸 ссылка ответчика на проект несостоятельна. В документе есть баннер, но каким образом он будет крепиться непонятно;
🔸 расположение спорной части конструкции на небольшом расстоянии от плиты лоджии, учитывая наличие под ней лестницы и перил, способствует доступу посторонних лиц в квартиру истца, а значит, нарушает его права.

В итоге собственнице помещения придется демонтировать баннер.

Еще статья по теме:
Без согласия собственников нельзя размещать вывеску на фасаде здания

📌 В Нижегородской области предпринимателю не удалось взыскать с собственника «мифическую» задолженность за обслуживание домофона

Обслуживание домофона в спорный период тоже оказалось «мифическим».

📌 Утверждение размера платы в ТСЖ: судебная практика

Собственники обращаются в суд с исками об оспаривании решений общих собраний членов товарищества, на которых утвержден размер платы за содержание жилья, и чаще всего проигрывают. Они неправильно понимают компетенцию общего собрания членов и собрания собственников или забывают о сроке исковой давности.

❓ Кто должен демонтировать рольставни в общем коридоре

В подъезде одного из подмосковных домов жители обнаружили роллеты — металлические жалюзи, которые закрывали выход на пожарную лестницу. Рядом с роллетами была только одна квартира, и ТСЖ вместе с одним из жителей обратились в суд с иском к собственнику. Они потребовали демонтировать роллеты и вернуть подъезд в первоначальный вид.

Ответчик иск не признал. В судебном заседании он утверждал, что роллеты установил не он — конструкция уже была в тамбуре, когда он купил квартиру. ТСЖ пригласило свидетелей, которые подтвердили, что роллеты установил именно ответчик.

Районный суд поддержал истцов и удовлетворил иск. Мужчину обязали демонтировать рольставни.

Владелец квартиры обжаловал решение в апелляционную инстанцию и выиграл дело.

Московский областной суд выяснил, что свидетели знают об установке роллетов только со слов других жителей. Сами они не видели, что именно ответчик монтировал конструкцию. А значит, конкретный собственник, установивший роллеты, не найден. В таком случае право на право демонтаж остается за управляющей компанией, а собственник ближайшей квартиры ничего не должен.
В итоге суд отменил решение районного суда и вынес новое решение об отказе в иске (определение № 33 – 7012/2022).

📝 Аналогичные решения уже встречались в судебной практике. Управляющая компания через суд потребовала с собственников четырех московских квартир демонтировать тамбурную дверь, но суд отказал. УК не смогла доказать, что именно эти конкретные жители оградили тамбур.
Ранее в такому же выводу пришел Верховный суд РФ — прежде чем обязать собственника квартиры демонтировать тамбурную дверь (или любую другую ограждающую конструкцию в подъезде), нужно сначала установить круг лиц, действия которых привели к нарушению прав других жильцов (определение от 31 октября 2017 г. № 78-КГ17 – 68).

Больше статей о конструкциях в тамбуре:
- Как законно демонтировать стены в местах общего пользования: разъяснение Минстроя РФ
- Две трети голосов за установку тамбурной двери недостаточно

📌 Падение дерева привело к смерти человека и штрафу УО в 125 000 рублей

Суды решили, что управляющая организация из Волгограда плохо ухаживала за зелеными насаждениями.

❓ Может ли инициировать собрание управляющая организация, которая не управляет домом

В ответ на этот вопрос - несколько примеров из практики + пример, когда УК просто помогла инициатору провести собрание.

📌 Подсудность дела о заливе квартиры по вине УК

Мнения судов при определении подсудности разошлись.
🤪 В итоге вместо судебного разбирательства с УК собственник долго доказывал, что подал исковое заявление в «правильный» суд (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88-8969/2022).

Житель Московской области обратился в суд с иском к управляющей компании. Просил взыскать с УК ущерб, причиненный в результате залива квартиры, неустойку и штраф.

Суд первой инстанции вернул исковое заявление истцу.
С этим решением согласился и апелляционный суд. Причина возврата иска — место жительства истца и место нахождения УК не относятся к подсудности суда первой инстанции.
Иски, вытекающие из договоров, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены в суд по месту исполнения такого договора (ч. 9 ст. 29 Гражданского процессуального кодекса РФ). Однако суды исходили из недоказанности того, что место исполнения договора — адрес МКД, в котором расположена залитая квартира истца.

Кассационный суд отменил вынесенные ранее решения и направил материал в суд первой инстанции для разрешения вопроса о принятии искового заявления.
При этом указал:
🔸 требования истца связаны с исполнением договора управления МКД, который располагается на территории, относящейся к юрисдикции суда первой инстанции;
🔸 с учетом этого суды первой и апелляционной инстанций необоснованно отказали истцу в принятии искового заявления.

➜ Другая статья по теме — «Подсудность дел о некачественном капремонте»

❓ Что подлежит доказыванию в спорах о взыскании задолженности по оплате ЖКУ

Мнения судов по вопросу доказывания в деле о взыскании задолженности по оплате ЖКУ разошлись.

📌 Компенсация морального вреда за длительное отключение холодной воды в МКД

За 54 часа отсутствия холодной воды УК придется выплатить потребителю 1 500 рублей.