📍 Можно ли не платить за содержание придомовой территории, если участок под МКД не сформирован

Два собственника обратились в суд, так как посчитали: УО неправомерно включает земельный участок под МКД в общедомовое имущество и взимает плату за его содержание (уборку). Однако в ЕГРН сведения о границах придомовой территории отсутствуют, сами собственники не включали спорный участок в состав ОИ. Следовательно, и расходы на его содержание нести не обязаны.

В исковом заявлении просили взыскать с УО необоснованно начисленную и полученную плату в размере 9712 рублей — в пользу одного истца, 12 025 рублей — в пользу другого, а также «потребительский» штраф.

Суды трех инстанций в иске отказали (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-16074/2024).

Исходили из того, что отсутствие сведений о границах и точной площади стоящего на государственном кадастровом учете земельного участка под МКД не освобождает истцов, как собственников жилых помещений в этом доме, от обязанности по содержанию и оплате работ и услуг по обслуживанию земельного участка.

➡ В состав общего имущества входит в том числе земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном участке объектами (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

➡ Земельный участок под МКД, образованный до введения в действие ЖК РФ и поставленный на кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», далее — Вводный закон).

➡ «Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме» (п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

С учетом этих положений, а также фактических обстоятельств дела суды пришли к выводу: собственники, в том числе истцы, используют спорный участок и расположенные на нем объекты, поскольку они необходимы для обслуживания дома. Следовательно, обязаны нести расходы по содержанию этого участка.

📍 Собственник заблокировал входную дверь соседа и получил предупреждения за самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ)

Действуя умышленно, 12.07.2023 житель Приморского края (Г.) балкой заблокировал входную дверь соседа, а также завязал проволокой дверную ручку. Тем самым воспрепятствовал свободному выходу из квартиры и входу в нее.

По этому поводу от соседа поступили обращения в дежурную часть ОМВД России «Пожарский», и по каждому из эпизодов Г. был привлечен к административной ответственности по ст. 19.1 КоАП РФ, получив наказания в виде предупреждений.

Свои поступки мотивировал тем, что осуществлял самозащиту прав и даже действовал в состоянии крайней необходимости. Пояснил: своими поступками предотвращал проход посторонних лиц в квартиру потерпевшего (они ходят к нему через общий коридор), защищал от этих лиц себя и свою семью. А у соседа в квартире имеется второй вход — через мастерскую.

Суды не впечатлились и указали:

— Г. не вправе препятствовать другому собственнику в пользовании его жилым помещением, свободном доступе к нему.
«В силу статьи 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».

— Наличие отдельного входа через мастерскую не лишает соседа права пользования квартирой, принадлежащей ему на праве собственности, а также общим коридором в МКД. Привлекаемый к ответственности Г. действовал в нарушение ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственники помещений МКД владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в этом доме в установленных законодательством пределах.

— Обстоятельства, при которых совершено административное правонарушение, и действия Г. не отвечают условиям, при наличии которых возникает состояние крайней необходимости (ст. 2.7 КоАП РФ).

К слову, потерпевший в одном из судебных заседаний сообщил, что в мастерской действительно имеется отдельный вход. Только вот сквозного прохода из мастерской в квартиру нет.

В итоге Г. так и не удалось оспорить привлечение к административной ответственности (постановления Девятого КСОЮ по делам № 16-2321/2024, 16-2322/2024).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

Обновлен бот обратной связи @gkhnewsbot.

Изменения затронули разделы с платными услугами, списком каналов, доступами в чаты.

Что не менялось:
Бот по-прежнему не поисковик, поэтому нет смысла писать туда какие-либо поисковые фразы или задавать вопросы. Для них есть чат.

В боте обратной связи есть:
➡ "Библиотека ЖКХ" с нашими ранее опубликованными памятками и методичками;
➡ Список ранее проведенных вебинаров со ссылками на тексты и видео;
➡ Перечень возможных платных услуг;
➡ Список наших каналов и чатов;
➡ Возможность поддержать редакцию каналов.
➡ Условия размещения рекламы на каналах.

Пользуйтесь вдумчиво и осторожно, чтобы ничего не поломать.

📍 Собственник через суд обязал УО установить почтовые ящики в подъезде МКД

В исковом заявлении настаивал на том, что «обеспечение жильцов дома почтовыми шкафами носит неотложный характер, необходимый для реализации публично-правовой обязанности граждан иметь адрес для извещения и их права быть осведомленными о событиях, о которых их извещают».

УО оправдывалась тем, что на общем собрании собственники отказались включать установку ящиков в план текущего ремонта на 2023 г.

Суды трех инстанций с УО не согласились и обязали ее безвозмездно за счет денежных средств, поступивших от собственников МКД в качестве платы за содержание жилья (за период управления домом до вынесения решения), установить в подъезде МКД абонентские почтовые ящики. Также взыскали в пользу истца 3331 рубль — компенсацию морального вреда, «потребительский» штраф и почтовые расходы (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-14828/2024).

Исходили из того, что в силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и пп. «д» п. 2 Правил № 491 абонентские почтовые шкафы относятся к общему имуществу МКД. А раз так, то подлежат содержанию управляющей организацией в надлежащем техническом состоянии, обеспечивающем выполнение им основного назначения.

Кроме того, обязательная установка абонентских почтовых шкафов на первых этажах МКД предусмотрена действующим законодательством:
«абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых шкафов включаются в смету строительства этих домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов» (ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ).

Ремонт, восстановление и замена абонентских почтовых шкафов осуществляется в счет платы за содержание жилых помещений, вносимой собственниками МКД.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Опубликован Приказ Минстроя России от 04.10.2024 № 673/пр "О внесении изменений в Методические указания по расчету размера платы за техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования в многоквартирном доме, а также за техническое обслуживание внутридомового газового оборудования в жилом доме, утвержденные приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 мая 2023 г. № 387/пр".

📍 Собственник попытался получить от ТСЖ копию судебного решения (даже не в отношении себя)

Жительница г. Липецка решила, что именно ТСЖ должно выдать ей копию судебного решения, по которому один из жильцов взыскал с товарищества 400 000 рублей (в счет возмещения ущерба). Соответствующее заявление женщина направила ТСЖ электронной почтой, но ответ так и не получила. В связи с этим обратилась в суд.

В исковом заявлении просила признать незаконным бездействие сотрудников ТСЖ и обязать их направить ответ на обращение. Указывала, что отсутствие такого ответа нарушает права истицы как собственника квартиры, потому что обращение связано с управлением МКД.

Суды трех инстанций в иске отказали (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-21437/2024). При этом исходили из следующего:
— запрашиваемая информация не связана с управлением МКД и не относится к сведениям, которые ТСЖ обязано предоставить в силу п. 32 Правил осуществления деятельности по управлению МКД № 416;
— ТСЖ не является органом, на который может быть возложена обязанность по выдаче копии судебного решения;
— правоотношения собственника/жильца МКД с управляющей организацией носят гражданско-правовой характер, и требования Федерального закона «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» № 59-ФЗ на них не распространяются.
Таким образом, права истицы не нарушены.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Upd. Может ли УК вскрыть квартиру, чтобы спустить воздух из батареи

Совсем недавно рассказывали историю: вернувшаяся из поездки собственница обнаружила, что дверь ее квартиры была вскрыта, а потом заварена и опечатана. Как оказалось, постаралось ГБУ г. Москвы «Жилищник района Гольяново», которое жильцы МКД завалили жалобами на отсутствие отопления. Чтобы решить проблему, УК в отсутствие собственницы вскрыла квартиру и спустила воздух из батареи.

Женщина обратилась в суд за взысканием ущерба — 81 350 рублей. Суды двух инстанций в иске отказали, так как посчитали: проведение работ было необходимо.

Второй КСОЮ направил дело на новое рассмотрение.

На этот раз суд взыскал в пользу истицы сумму причиненного ущерба — 56 350 рублей, расходы на досудебное исследование — 25 000 рублей, уплату госпошлины — 2640 рублей и оплату юридических услуг — 50 000 рублей.

Исходил из того, что аварийной ситуации не было (устранение именно таковой не доказано), а в ее отсутствие ГБУ г. Москвы «Жилищник района Гольяново» не соблюдена процедура уведомления собственника о необходимости предоставить доступ в квартиру.

📍 Квартиру затопило из-за того, что жители провели себе антенну и поменяли окна, а заделывать дырки придется ТСЖ

Житель одной из квартир МКД под управлением ТСЖ «Успех» (Мурманская область) пожаловался в региональное Министерство госжилстройнадзора на затопление своей квартиры.

Ведомство провело проверку и выявило сразу две возможные причины протечек: со стороны фасада имеются повреждения стены, возникшие при монтаже антенны, а в вышерасположенной квартире – не заделанные отверстия под замененным собственником окном.

В акте проверки госжилстройнадзор указал, что ТСЖ нарушило сразу несколько пунктов Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170, и выдало ему предписание – установить и ликвидировать причины протечек (с проведением строительно-технической экспертизы в случае необходимости).

ТСЖ оспорило это предписание в суде.

Суды первой и апелляционной инстанций сочли предписание законным, поскольку (постановление Тринадцатого ААС по делу № А42-10205/2023):

➡ Несущие стены – это общее имущество собственников. ТСЖ обязано надлежащим образом содержать его, в том числе осматривать, своевременно выявлять имеющиеся недостатки, нарушение условий эксплуатации, несанкционированные изменения, ремонтировать (п. 10, 11, 16, 17 Правил содержания общего имущества № 491, п. 4 Минимального перечня услуг и работ № 290).

➡ В ходе проверки Министерство выявило несоблюдение ТСЖ Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170, поскольку ненадлежащее состояние наружной стены МКД повлекло залитие квартиры.

➡ Даже если причинами протечек являются действия самих собственников квартир, которые «продырявили» стену и некачественно установили окно, ТСЖ не может бездействовать, ссылаясь на их вину, а должно принять все необходимые меры по устранению имеющихся дефектов.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 ТСН из Москвы не удалось повторно выиграть у регионального оператора спор о взыскании задолженности по вывозу ТКО

В Москве АО "Экотехпром" обратилось в суд с иском о взыскании с ТСН(Ж) "Наследие-1" задолженности в размере 540 539 р. Договор с региональным оператором был заключен в 2021 году на 2022 год, а взыскиваемая задолженность образовалась в конце 2022 года.

Две инстанции отказали в иске.
Суды указали, что из иска непонятно, где именно оказывались услуги по обращению с ТКО, так как по указанному адресу располагается 2 жилых дома, находящихся в управлении разных лиц - ответчика и ООО УК "Высота 4884. Сервис".
Кроме того, они учли представленные товариществом мотивированные отказы от подписания УПД, а также комиссионные акты о неоказании услуг.
Еще одним аргументом в пользу ТСН было оказание спорных услуг третьим лицом (ООО "ДАФТРАНС").
И наконец, суды учли вступивший в силу судебный акт по делу № А40-251401/2022, когда истцу уже отказали в удовлетворении требований о взыскании с ТСН задолженности, так как услуги по вывозу отходов фактически не оказывались.

Однако Арбитражный суд Московского округа направил спор на новое рассмотрение.

➡ Истец наделен статусом регионального оператора и является единственным региональным оператором в зоне своей деятельности с 01 января 2022 года.
Согласно позиции Верховного Суда РФ (определение от 14.09.2021 № 306-ЭС21-8811), оказание региональным оператором услуг по обращению с ТКО всем без исключения потребителям, находящимся в зоне его деятельности, предполагается, что не исключает возможность представления потребителем доказательств неоказания или ненадлежащего оказания услуг. К таким доказательствам относится как акт, составленный в порядке, предусмотренном в разделе V типового договора, так и другие доказательства, из которых очевидно следует факт нарушения региональным оператором исполнения его обязательств.
Поэтому судам следовало установить обстоятельства фактического оказания услуг региональным оператором за спорный период.

Доказательства истца в подтверждение оказанных услуг не были оценены судами, а акты ТСН, напротив, приняты во внимание без учета того, что они составлены и подписаны в одностороннем порядке, с нарушением требований раздела V договора.

➡ Согласно другим разъяснениям Верховного Суда РФ (определение от 26.02.2016 № 309-ЭС15-13978), образование отходов является закономерным и неотъемлемым результатом процесса жизнедеятельности человека, поэтому отсутствие на территории ответчика условий для сбора отходов еще не свидетельствует о ненакоплении таковых. Следовательно, для опровержения такой презумпции ответчику необходимо доказать, что у него не образовывались ТКО, либо он вывез их сам.

Суды первой и апелляционной инстанций указали, что услуги по вывозу фактически оказывались ООО "ДАФ-ТРАНС". Однако наличие у ТСН договора с другим лицом и фактическое исполнение последним своих обязательств не освобождает от обязанности по уплате задолженности в отношении истца, поскольку “другое лицо” не является оператором и не имеет утвержденного тарифа на оказание услуг по обращению с ТКО.

Истец является единственным региональным оператором в зоне своей деятельности. После начала деятельности регионального оператора ответчик не имел права заключать какие-либо договоры с кем-либо другим.

Теперь судам предстоит учесть позиции Верховного Суда РФ, верно установить лицо, оказавшее услуги по вывозу отходов, их объем и стоимость (дело № А40-118903/2023).

📍 В Москве УО добилась направления на новое рассмотрение дела о демонтаже вывески

ГБУ «ЭВАЖД» решило поспорить в суде с владельцем магазина, известного продажей алкогольных напитков.

Причина спора — световая конструкция в виде отдельно стоящих букв и знаков с изображением фирменного наименования магазина, размещенная на фасаде МКД без согласия собственников и без заключения договора.

Ответчик, а вслед за ним и суды двух инстанций, заняли избитую позицию «вывеска не реклама» со ссылками на закон о защите прав потребителей.

После этого суду округа пришлось напоминать позицию Верховного Суда РФ, изложенную в определениях от 17.10.2018 № 307- ЭС18 – 6967, от 31.05.2024 № 302-ЭС22 – 17603, согласно которой использование общего имущества может осуществляться на основании решения общего собрания собственников, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.

«Конструкция, размещенная на фасаде дома, не обязательно должна быть рекламной, чтобы у собственников появились основания для согласования ее размещения и получения дохода от ее размещения. В данном случае необходимым является установление факта пользования общим имуществом».

Также кассационная инстанция сослалась на Определение Верховного Суда РФ от 26.07.2024 № 308-ЭС23 – 25249: в предмет судебного исследования входит оценка содержания информации на конструкции — является ли она информацией, обязательной к размещению в силу закона в интересах защиты прав потребителей, или же рекламой, или иной другой вывеской (объектом), размещенной с использованием общего имущества, установка которой требует заключение договора аренды на основании решения общего собрания собственников. При этом размещение информационных табличек не может быть произвольным, поскольку их вид и размер регламентирован и должен соответствовать требованиям, определенным местными нормативными правовыми актами.

Нижестоящие инстанции не устанавливали, насколько световые буквы и знаки соотносятся с требованиями закона о защите прав потребителей, не учли перечисленные выше позиции Верховного Суда РФ, поэтому будут исправлять свои ошибки путем повторного рассмотрения спора (дело № А40 – 138467/2023).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Спор о сроке передачи показаний ИПУ от РСО в УК

Разногласия по договору ресурсоснабжения довели управляющую организацию ООО «Управляющая компания Правильная» из Свердловской области до Верховного Суда РФ.

Разлад с АО «ЭнергосбыТ Плюс» был по многим пунктам, но больше всего противоречий вызвало условие о сроке передачи информации от РСО в УО об объемах индивидуального потребления. Эта информация нужна управляющей компании для дальнейшего расчета объемов поставляемого коммунального ресурса, потраченного на содержание общего имущества.

Суд установил срок в договоре — до 28 числа расчетного периода, в то время как УО просила определить этот срок к 26 числу, чтобы успеть рассчитать плату и выставить потребителям свои квитанции.

Однако вышестоящие инстанции посчитали, что РСО не сможет направить информацию к 26 числу из-за того, что срок передачи показаний со стороны собственников заканчивается только 25 числа (дело № А71 – 11756/2023).

28 же число — нормальная дата, так как позволяет УО исполнить обязанность по предоставлению своих платежных документов в установленные законом сроки.

Верховный Суд РФ также отказал УО в передаче очередной жалобы на рассмотрение коллегии (определение № 309-ЭС24 – 17553).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

✒ Обновления материалов

Некоторые дела, о которых мы рассказывали раньше, были направлены на новое рассмотрение. Мы отследили, чем они закончились, и дополнили материалы на сайте результатами этих историй.

Использование общего имущества
➡ Спор с нотариусом об оформлении его офиса — демонтаже вывесок и обшивки фасада
➡ Спор о демонтаже стеллажа и дверной рамы на межлестничной клетке
➡ Собственник пытался оспорить решение ОСС и получить доступ в общедомовую колясочную

Содержание и ремонт
➡ Ремонт межпанельных швов без решения собственников о проведении работ
➡ Залив квартиры из-за разрыва регулировочного крана. Кто возместит ущерб — УК или собственник
➡ Суды размышляли, нужен ли ремонт протекающей крыше с просветами
➡ На машину упало «общедомовое» оконное стекло. Верховный Суд РФ разбирался в нюансах возмещения ущерба
➡ ИП получил аванс со спецсчета, но выполнил не капитальный, а текущий ремонт кровли

Управление
➡ Кто должен восстанавливать техническую документацию на МКД — предыдущая или новая УО
➡ Собственники в одностороннем порядке решили изменить условия договора управления
➡ Обслуживающая организация (при непосредственном управлении МКД) оспорила предписание ГЖИ

Разное
➡ Обязан ли наниматель платить вознаграждение председателю совета МКД
➡ Нужно ли согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры
➡ Потребитель не согласился с перенаправлением своего обращения в жилищную инспекцию
➡ Спор гарантирующего поставщика и ОМСУ о типе домов — «многоквартирный» или «дом блокированной застройки»
➡ Может ли собрание разрешить ТСЖ обработку персональных данных

Выше — подборка последних обновлений, а в дальнейшем планируем сделать такие обзоры ежемесячными.

📍 Можно ли требовать беспрепятственный проход и проезд через чужую придомовую территорию

Через придомовую территорию МКД под управлением ТСЖ «Достоевского, 50» (г. Казань) проходил пешеходный и транспортный трафик к соседней многоэтажке (дом 52). Собственника помещения клиники, находящейся в этом доме, не устроило наличие забора и автоматических ворот у дома 50, в связи с чем он обратился в суд и просил обязать ТСЖ демонтировать их.

Первая инстанция удовлетворила иск:
— Правилами благоустройства г. Казани не допускаются самовольные установка ограждения придомовых территорий и перекрытие внутриквартальных проездов железобетонными блоками, столбами, ограждениями, шлагбаумами.
— ТСЖ «Достоевского, 50» привлекалось к административной ответственности (в виде предупреждения) за самовольную установку ограждения придомовой территории.
— Доступ к клинике ограничен, поскольку ворота открываются пультом, а калитка – домофоном. Выдать всем посетителям клиники пульты объективно невозможно, а проход через домофон зависит от волеизъявления ТСЖ.
— Не имеет значения тот факт, что ограждение возведено не ТСЖ, а застройщиком, поскольку сейчас именно ТСЖ несет ответственность за соблюдение требований законодательства при эксплуатации МКД.

Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении иска:
— Клиника претендует на проезд и проход через территорию другого МКД, не доказав невозможность проезда и прохода иными маршрутами, в том числе через собственную придомовую территорию.
— Земельный участок, на котором возведено ограждение, находится в общей долевой собственности собственников помещений дома 50.
— В видеозаписи осмотра доступа к клинике сообщается о наличии альтернативного прохода (проезда) к ней (не через территорию дома 50). Истец это не опроверг.
— Фактически клиника требует установить сервитут для обеспечения беспрепятственного прохода и проезда через соседний земельный участок, который подлежит удовлетворению исключительно в случае, когда доступ к объекту собственника через чужой участок единственно возможный.

Кассационный суд отменил апелляционное постановление, оставив в силе решение суда первой инстанции:
— Судами не установлено, что смежные земельные участки под домами 50 и 52 сформированы и поставлены на кадастровый учет.
— Ограждение придомовой территории дома 50 установлено самовольно в нарушение Правил благоустройства г. Казани.
— ТСЖ обязано соблюдать права и законные интересы не только собственников помещений дома 50, но и других лиц, в том числе клиники (ч. 1.1. ст. 161 ЖК РФ).

Верховный суд РФ поддержал позицию кассационной инстанции (определение по делу № А65-24912/2022).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Конституционный Суд РФ отказался рассматривать жалобу на отдельные нормы Жилищного кодекса РФ об оплате содержания жилья.

Заявитель хотел признать неконституционными ч. 1 ст. 39 «Содержание общего имущества в многоквартирном доме», ч. 7 ст. 155 «Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги», ч. 1 ст. 158 «Расходы собственников помещений в многоквартирном доме» и ч. 2 ст. 162 «Договор управления многоквартирным домом».

Дело в том, что чуть раньше, опираясь на эти нормы, с заявителя взыскали задолженность за содержание и текущий ремонт. Гражданину не понравилось, что эти нормы позволяют взыскивать с собственника плату в пользу управляющей организации, решение об избрании которой признано недействительным (ничтожным).

Конституционный Суд РФ не нашёл оснований для принятия жалобы к рассмотрению (определение от 26 сентября 2024 г. № 2407-О).

Нормы закона нацелены на поддержание дома в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям. Действующее правовое регулирование обеспечивает непрерывность управления домом для защиты интересов собственников.

В деле о взыскании задолженности суды указали, что ничтожность решения о выборе управляющей организации не освобождает собственников от обязанности по внесению платы за содержание. Суды также исходили из того, что услуги были оказаны УО в заявленном объёме, при этом размер задолженности был определён исходя из размера платы, утверждённого другим решением общего собрания.

📍 Можно ли утвердить размер платы за содержание жилья «задним числом»

На общем собрании членов ТСЖ «Дом-4» (г. Барнаул) в 2022 году было принято решение об утверждении размера платы за содержание жилья 18,31 р./кв.м. на период с 01.07.2019.

Несогласные с таким решением члены ТСЖ оспорили его в суде, ссылаясь на следующее:
— Нельзя утвердить размер платы «задним числом» за предыдущие три года.
— Утвержденный ОСЧ размер не основан на сметах доходов и расходов, что нарушает пп. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.
— ОСЧ не имело кворума.
— Процедура проведения ОСЧ не соблюдена: не было надлежащего уведомления о собрании, возможность ознакомления с материалами собрания не обеспечена.

Районный суд: при созыве и проведении собрания были допущены незначительные нарушения, но на итоги голосования они не повлияли. При этом решение ОСЧ об утверждении в 2022 году тарифа на содержание 18,31 р./кв.м. за период с 01.07.2019 без утвержденных ОСЧ смет и калькуляций недействительно.

ТСЖ подало апелляционную жалобу, в которой указало: в ЖК РФ нет запрета на утверждение размера обязательных платежей и смет «задним числом». Районный суд не сослался на конкретные нормы права, которым противоречит оспариваемое решение ОСЧ.

Краевой суд отменил решение районного суда, и кассационный суд согласился с этим (определение 8 КСОЮ по делу № 88-17048/2024):

— Статья 137 ЖК РФ предоставляет ТСЖ право определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД. К этой норме применимы правовые позиции Конституционного суда (определение от 20.03.2014 № 563-О) и Верховного суда (определение от 26.10.2020 № 304-ЭС20-15816) о возможности определения тарифа на содержание и ремонт жилья на прошлое время.

— Закон не запрещает при наличии воли собственников распространить их решения на ранее возникшие отношения, в том числе в части применения размера платы.

— Суд первой инстанции должен был учесть, что в 2019 году решением ОСЧ утверждались смета на 2019-2020 годы и размер платы 18,31 р./кв.м., однако это решение впоследствии было оспорено собственниками и признано судом недействительным из-за проблем с кворумом. - ТСЖ фактически несло расходы на содержание общего имущества и вправе было повторно поставить на ОСЧ вопрос об утверждении применяемого размера платы.

— Районному суду следовало предложить ТСЖ представить сметы доходов и расходов с 2019 по 2022 годы, но это сделал только апелляционный суд.

— Истцы не приводили доводов о том, что размер платы 18,31 р./кв.м. не соответствует фактическим расходам ТСЖ, и не ссылались не ненадлежащее содержание товариществом жилья.

— Истцы не могли повлиять на итоги голосования, а оспариваемое решение ОСЧ не несет для них существенных неблагоприятных последствий. Значит, это решение не может быть признано недействительным в силу его оспоримости (п. 109 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

— Само по себе нарушение процедуры утверждения смет доходов и расходов не умаляет волеизъявление собственников об одобрении размера платы «задним числом».

— Собственники несколько лет оплачивали содержание жилья по 18,31 руб./кв.м., не инициируя судебных споров о его несоответствии фактическим расходам ТСЖ.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Конституционный Суд РФ отказался рассматривать жалобу на нормы об оплате отопления

После того как с собственника машино-места взыскали задолженность за ЖКУ (ответчик проиграл все инстанции), он обратился с жалобой в Конституционный Суд РФ.
Заявитель указывал, что нормы Жилищного кодекса и Правил предоставления коммунальных услуг № 354 позволяют требовать оплаты от собственников индивидуальных машино-мест, расположенных в техническом подвальном этаже (в местах общего пользования), в которых нет системы отопления, в доме, который оборудован общедомовым прибором учета тепловой энергии и в котором не все помещения оборудованы индивидуальными теплосчетчиками.

Конституционный Суд РФ возразил (определение от 26 сентября 2024 г. № 2368-О):

➡ Плата за отопление включает в себя как плату за тепловую энергию, потребляемую непосредственно в помещении (жилом или нежилом), так и плату за тепловую энергию, потребляемую в целях содержания общего имущества в доме («общедомовые нужды»).

➡ В деле заявителя не подтвердился довод о том, что подача теплоносителя в отношении машино-места фактически не может быть оказана из-за отсутствия элементов общедомовой системы отопления и приборов отопления. Тогда суды пришли к выводу, что факт оказания спорных услуг установлен; наличие в помещении паркинга системы воздушного отопления подтверждается заключением государственной экспертизы и проектной документацией.

📍 ФКР отказали во взыскании задолженности за период, пока тот являлся владельцем спецсчета

В г. Омске ФКР обратился в суд, чтобы взыскать с одного из собственников МКД пени за несвоевременное внесение взносов на капремонт, за период с 01.08.2020 по 30.06.2023 — 353,29 рубля.

Суд первой инстанции согласился с расчетом пени и удовлетворил исковые требования, заодно взыскав в пользу ФКР и расходы на уплату госпошлины — 400 рублей. Исходил из того, что в спорный период собственники МКД формировали фонд капремонта на счете регионального оператора, а ответчик нарушил обязанность по ежемесячному внесению взносов.

Апелляционный суд отменил вынесенное решение и в иске отказал.
С 2014 г. собственники МКД формировали фонд капремонта на спецсчете, владельцем которого был выбран региональный оператор.
Лишь в марте 2023 г. Администрация г. Омска приняла решение о переводе МКД на обычный счет регионального оператора (так называемый «общий котёл»).
С мая 2023 г. ФКР начал выставлять платежные документы, по которым ответчик производил оплату в полном объеме.

По мнению судов, до мая 2023 г. ФКР являлся владельцем спецсчета, и у него отсутствовало право на взыскание задолженности с ответчика. В соответствии со ст. 18 Закона Омской области от 18 июля 2013 г. № 1568-ОЗ, «у регионального фонда отсутствует обязанность, как и право вести работы по взысканию задолженности в отношении неплательщиков взносов на капитальный ремонт в многоквартирном доме, формирующим фонд капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого выбран региональный оператор».

В заявленный период региональный оператор был вправе лишь собирать информацию об оплате взносов за капремонт и вести учет наличия задолженности.

Восьмой КСОЮ согласился с этими выводами и оставил решение нижестоящего суда без изменений (определение по делу № 88 – 14813/2024).

📍 Сложности ТСН и УО с банковскими комиссиями и как их решать

Подписчик — Емельянов Антон — рассказал о типичных проблемах с банком и о том, как его товарищество преодолевает эти трудности.

Наше товарищество из Екатеринбурга. В одном из банков были открыты расчетные счета, выбран пакетный тариф на расчетно-кассовое обслуживание (абонентская плата в месяц за ведение счета, включающая количество бесплатных платежек на юрлиц и физлиц). При этом ТСН не заключало соглашение о том, что комиссия за оплату квитанций оплачивается ТСН. Эту комиссию оплачивают жители, если платят через этот банк. При этом ТСН информирует о банках, не взимающих комиссию. Сделано это целенаправленно, чтобы направлять экономию на обслуживание дома (в т.ч. не повышать ставку на содержание жилья).

🔁 Реестровый обмен

Со временем банк, в котором мы обслуживаемся, предложил нам подписать соглашение о реестровом обмене данных на безвозмездной основе:
— при формировании квитанций мы отправляли в банк реестр всех начислений по квартирам и паркингам, банк своим клиентам в качестве сервиса предлагает оплатить квитанцию ЖКХ в личном кабинете (сумма автоматически заполнена);
— ТСН ежедневно получает реестры платежей (единым файлом, который бухгалтер использует для автоматической разноски оплат), без такой услуги каждый платеж необходимо разносить вручную.

Нужно обратить внимание, что услуга оплаты квитанций по QR--коду в квитанции через банк, обслуживающий ТСН, была реализована задолго до заключения соглашения по реестровому обмену и работала исправно во всех банках, так же как и услуга автоплатежа, предлагаемая клиентами банка.

Что случилось дальше

После “отмены” законодателем комиссии некоторым категориям граждан, банк усердно стал навязывать заключение:
— договора об оказании услуг по переводу средств физлиц в валюте РФ и информационно-технологическом взаимодействии по операциям перевода (этот вариант предусматривает, что ТСН будет платить комиссию за совершение платежа вместо физлица (классическая комиссия), а также комиссию за пользование сервисами банка (считывание QR-кода в квитанции, обмен реестрами платежей, автоплатеж в личных кабинетах физлиц по коммуналке); либо
— соглашения об информационно-технологическом взаимодействии (здесь остается только комиссия за пользование сервисами банка).

Другими словами, ТСН будет платить за каждый платеж через этот банк комиссию примерно в 0,5%. Чтобы соглашение казалось более привлекательным, банк отключил привычные функции:
— шаблон, который предусматривает ввод лицевого счета с автоматическим заполнением суммы из реестра начисления, период, ФИО плательщика;
— сохранённые шаблоны плательщиков по старым оплатам;
— автоплатежи, которые ТСН загружало реестром;
— если плательщики не введут лицевой счёт при оплате в разделе “назначение платежа”, то возникают проблемы при разноске платежей (платеж становится невыясненным);
— реестры оплат;
— пуш-уведомления и т. д.

Также банк продолжает брать комиссию со льготников, оплачивающих ЖКУ непосредственно в отделении банка, в чем винит ТСН (что мы якобы что-то не сделали). Обычную комиссию с жильцов не из числа льготников банк отменять тоже не планирует. Другими словами, банк пытается получить комиссию и с потребителей, и с товарищества, а также сделать виноватым в глазах жильцов именно ТСН.

Самое интересное, через 6 месяцев после отключения всех сервисов в ТСН позвонил менеджер банка и со ссылкой на рост жалоб клиентов и отток платежей предложил вернуть все отключенные услуги с условием, что ТСН будет платить комиссию 1% за физлиц, которые производят оплату коммуналки с помощью услуги “Автоплатеж” в личном кабинете банка (причем тут ТСН, непонятно), и при этом, это физлицо тоже заплатит комиссию за проведение платежа (обычная комиссия).

⬇️ окончание ⬇️

⬆️ начало ⬆️

⚙ Процессинг

Проблема усугубляется тем, что у банка большой процессинговый центр, и даже если потребитель платит через стороннюю кредитную организацию, то велика вероятность, что сам платеж обрабатывать будет все равно банк, который отвечает за процессинг, и он же будет выставлять комиссию.

Процессинг — это система, которая проверяет и обрабатывает платежи с банковских карт. Когда вы оплачиваете что-то картой, данные о вашей транзакции отправляются на сервер процессингового центра. Этот центр может принадлежать не тому банку, с чьей карты вы оплачиваете, а другой компании, которая владеет системой процессинга и предоставляет услуги по обработке платежей для различных банков и платежных систем.

Банк может прийти в дом, предложив УО или ТСН договор с заманчивыми условиями, какой-то период попринимать платежи, скопировать данные, откуда и через какие центры обработки идут деньги, потом скупить эти процессинги или прийти к тем, от кого идут платежи, и предложить им работать через свой процессинг. Потом прийти в дома и “предложить” заключить соглашения на услуги с дополнительными комиссиями.

✳️ Что мы сделали

Мы отказались от заключения навязываемых соглашений, так как ТСН посчитало, что расходы на оплату комиссий только по нашему дому могут составить около 400-500 тыс. р. в год. Это существенные суммы, которые мы планируем направлять на содержание.

В связи с этим наше ТСН всесторонне и систематически информирует потребителей, где можно оплатить квитанции без комиссии и без дополнительных сложностей с отражением в “назначении платежа” информации по помещению, за которое оплачивается.

Эта информация размещается во всех подъездах дома, публикуется в чатах дома (также постоянно даются комментарии по поводу реальных причин случившегося), напечатана в квитанциях в разделе “Информация”. Кроме того, бухгалтер ведет консультацию по способам оплаты в приемные часы (в т.ч. учит пользоваться приложением банка).

Сначала был некоторый негатив, т.к. жильцы воспринимали “изменения” с платежами как недостатки работы ТСН, но со временем большинство привыкло и научилось производить оплату, как и ранее, по QR-коду, и вообще обнаружили, что в России полно банков, которые проводят платежи абсолютно бесплатно. А некоторые даже начисляют кэшбэк и т.д.

⏩ Полная версия статьи
✒ Прислать свой материал