📍 Совет Федерации одобрил поправки в Налоговый кодекс, уточняющие случаи обложения вознаграждения председателя совета МКД страховыми взносами.

Речь не идёт о полной отмене страховых взносов, как об этом многие пишут.

Если между УО и председателем/членом совета МКД заключен трудовой договор или гражданско-правовой договор о выполнении работ или оказании услуг, то выплаты по ним всё равно остаются объектом обложения страховыми взносами.

Ниже прикрепляем иллюстрацию изменений (зелёное — то, что добавили в Налоговый кодекс РФ).

Изменения вступят в силу с 1 января 2025 года.

📍 В Новосибирской области теплоснабжающая организация хотела взыскать, а управляющая компания не хотела оплачивать тепловую энергию, якобы потраченную в межотопительный период.

ООО «Новосибирская теплосетевая компания» обратилась с иском к ООО «Управляющая компания «СПАС-Дом» о взыскании 23 тысяч рублей задолженности по оплате тепловой энергии и теплоносителя, потребленных в июле и августе 2022 года.

Согласно договору между сторонами, при заполнении теплоносителем системы теплопотребления после ремонтных работ, опрессовок, промывок, сезонного заполнения новых систем, потребитель обязан оплатить стоимость израсходованных тепловой энергии и теплоносителя. К договору прилагалась методика расчетов.

По утверждению истца, в межотопительный период УО выполнила промывку и опрессовку сетей, а также внутренних отопительных систем собственников.
Рассчитав объем утечки сетевой воды в связи с такими работами, согласно пункту 6.2.29 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок № 115, и таким образом определив объем подлежащих оплате как теплоносителя, так и тепловой энергии, РСО рассчитывала на эту оплату.

УО не отрицала факт слива теплоносителя при проведении технических мероприятий в МКД, согласившись со своей обязанностью по его оплате (на 7845 р.).
Однако по оплате тепловой энергии (на остальную сумму) возражала: в межотопительный период тепловая энергия не поступала, поскольку теплоноситель к моменту промывки остыл до окружающей температуры, а поступившая с ним тепловая энергия до окончания отопительного периода уже была оплачена.

➡ Суд удовлетворил иск, но УО настойчиво обжаловала решение:
— в период с июля по август 2022 года теплоноситель в МКД не циркулировал, дома были отключены запорной арматурой от централизованных тепловых сетей, и тепловая энергия не потреблялась;
— суд проигнорировал довод компании о необходимости учета показаний общедомовых приборов учета тепловой энергии в соответствии с положениями Правил предоставления коммунальных услуг № 354, сделав неправомерный вывод о том, что правоотношения не связаны с поставкой коммунальных ресурсов в МКД.

➡ Апелляционная инстанция отклонила эти возражения. А кассационный суд прислушался к ним:

— промывка систем теплоснабжения является обязательным и регулярным мероприятием для качественного снабжения потребителей коммунальными ресурсами, к которым в том числе относятся тепловая энергия и теплоноситель (пункт 2 Правил № 354), следовательно, вопреки выводам судов, все это регулируется нормами, предусмотренными для правоотношений из энергоснабжения, а также для жилищных правоотношений;

— согласно жилищному законодательству, объем ресурсов рассчитывается на основании показаний ОДПУ, а при их отсутствии – по нормативам; поэтому недопустимым является расчет истца, основанный на приложении к договору «Методика определения производительной утечки…», а также согласно нормативным правовым актам, регламентирующим коммерческое теплоснабжение.

Судам следовало установить, оборудованы ли МКД ОДПУ, от чего зависит способ определения объема подлежащего оплате ресурса (на основании показаний приборов учета либо по нормативам).

Суды необоснованно оставили без внимания доводы УО о непоступлении тепловой энергии в межотопительный период:
«При этом компания предъявляла разумные аргументы о том, что тепловая энергия, поступившая в МКД вместе с ее носителем (сетевой водой из системы централизованного теплоснабжения), уже была учтена ОДПУ МКД и, следовательно, оплачена обществу компанией и собственниками помещений в МКД в последний расчетный период отопительного сезона, после чего теплоноситель остыл до температуры окружающей среды, и тепловая энергия более в МКД не поступала».

Дело № А45 – 13130/2023 было направлено на новое рассмотрение, но нижестоящим инстанциям не пришлось исправлять свои ошибки: стороны заключили мировое соглашение о том, что УО была должна всего 7845 р.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

Письма Минстроя 2024 года про содержание общего имущества, предоставление коммунальных услуг

✉️ Письмо Минстроя России от 05.04.2024 № 8686-ОГ/00 про продухи в подвале

Один продух в подвалах и технических подпольях (при условии наличия продухов) должен быть постоянно открыт в течение всего года.
Открытым является продух, обеспечивающий его функционирование по назначению, а именно обеспечение вентиляции (проветривания) соответствующего помещения, в котором оборудован продух.
Оборудование продухов, проемов, каналов и отверстий сетками или жалюзийными решетками не означает, что такие продухи, проемы, каналы и отверстия являются закрытыми.

✉️ Письмо Минстроя России от 29.01.2024 № 2063-ОГ/00 про СНИЛС

В силу пункта 18 Правил № 410 для заключения договора о техническом обслуживании и ремонте ВДГО в многоквартирном доме, договора о техническом обслуживании ВКГО в многоквартирном доме, заявитель направляет в специализированную организацию заявку (оферту) в письменной форме, которая должна содержать в том числе страховой номер индивидуального лицевого счета.
Предусмотренная Правилами № 410 необходимость предоставления рассматриваемых сведений позволяет идентифицировать заявителя, а также установить исполнение им обязанности по заключению соответствующего договора.
Менять требования про СНИЛС не планируется. Если не нравится — можно обратиться в суд.

Напомним, что желающие уже обращались.

✉️ Письмо Минстроя России от 11.10.2024 № 59724-ДН/04 про систему отопления

Согласно правовой позиции Верховного суда РФ обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений МКД, в состав общего имущества не включаются.

В таком случае границей эксплуатационной ответственности является первый запорно-регулировочный кран на отводе непосредственно к радиатору отопления, являющемуся индивидуальной собственностью, при этом такой запорно-регулировочный кран входит в состав общего имущества.

Определение границы балансовой принадлежности по другому запорно-регулировочному крану, предполагающему отнесение к индивидуальной собственности собственника помещения не только одного радиатора, но и участка сети отопления, в том числе включающего в себя группу радиаторов отопления, законом не предусмотрено.

В МКД с горизонтальной разводкой системы отопления аналогично МКД с вертикальной разводкой системы отопления по общему правилу вся внутридомовая система отопления (включая коллекторы и отводы от горизонтального стояка к квартирам) входит в состав общего имущества.
Исключение - размещенные в квартирах радиаторы отопления, на отводах к которым имеются запорно-регулировочные краны. Такие радиаторы являются собственностью собственника, при этом границей балансовой принадлежности являются запорно-регулировочные краны на отводах непосредственно к радиатору.

✉️ Письмо Минстроя России от 31.07.2024 № 43672-ДН/04 про невозможность прямых договоров в доме с ИТП

В случае производства коммунальных услуг по отоплению и (или) горячему водоснабжению с применением ИТП исполнителем соответствующих коммунальных услуг может быть лицо, эксплуатирующее ИТП.
Учитывая, что ИТП входит в состав общего имущества МКД, исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению в указанном случае является лицо, осуществляющее деятельность по управлению МКД.

✉️ Письмо Минстроя России от 07.05.2024 № 26186-ДН/04 про производственный контроль качества воды

Минстрой продолжает настаивать, что в отношении лиц, осуществляющих деятельность по управлению МКД, обязанность по разработке программы производственного контроля качества воды Федеральным законом № 416-ФЗ не предусмотрена. Обоснование - трудности или невозможность отбора проб.

На самом деле вопрос не такой однозначный.

Письма Минстроя 2024 года про оплату ЖКУ

✉️ Письмо Минстроя России от 24.07.2024 № 41879-ДН/04 про плату с метров помещения

Размер платы за содержание жилого помещения собственника помещения в МКД пропорционален доле указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. При этом доля собственника помещения в МКД в праве общей собственности на общее имущество в таком доме пропорциональна площади помещения собственника.
Следовательно, размер платы за содержание жилого помещения собственника помещения в МКД пропорционален площади его помещения.
Утвержденный размер платы в рублях с квадратного метра умножается на площадь принадлежащего такому собственнику помещения.

✉️ Письмо Минстроя России от 01.03.2024 № 5229-ОГ/00 про оплату КР СОИ при смене собственника

Перерасчет платы за коммунальные ресурсы, потребленные при содержании общего имущества, осуществляется в том числе по истечении каждого календарного года, при этом величина перерасчета учитывается равными долями в течение года, следующего за расчетным годом.

Закон не предусматривает возможность распределения суммы перерасчета КР СОИ между несколькими собственниками.
Обязательства по внесению платы в размере перерасчета КР СОИ, потребленных в 2023 году, возникают в 2024 году. Соответственно, действующий в 2024 году собственник несет обязанность по внесению такой платы. На предыдущего собственника такие обязанности не возлагаются.

Про корректировку платы за отопление Минстрой писал то же самое.

✉️ Письмо Минстроя России от 21.10.2024 № 61450-ДН/04 про размер платы за КР СОИ

Размер расходов на коммунальные ресурсы на содержание общего имущества не утверждается на ОСС и определяется в соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ.

Департамент развития ЖКХ Минстроя полагает правильным утверждение на ОСС размера платы за содержание жилья путем определения размера платы за услуги (работы) по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества и указания, что в дополнение к такому размеру платы в составе платы за содержание жилья к оплате предъявляется размер расходов на коммунальные ресурсы на содержание общего имущества, определенный в соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ.

При этом в платежном документе допустимо указывать плату за содержание жилья в размере, подлежащем оплате собственником помещения в МКД, и отдельными строками с пометкой "в том числе" указывать стоимость каждого коммунального ресурса на содержание общего имущества, подлежащего оплате собственником помещения в МКД.

Письма Минстроя 2024 года по вопросам управления МКД и проведения общих собраний

✉️ Письмо Минстроя России от 21.10.2024 № 61394-ДН/04 про управление жилищным кооперативом

Право на управление МКД в качестве жилищного кооператива имеет исключительно тот жилищный кооператив, который приобрел МКД и (или) осуществил его реконструкцию.

Жилищный кооператив может осуществлять деятельность по управлению МКД именно в качестве жилищного кооператива при соблюдении следующих условий:
— кооператив приобрел и (или) осуществил реконструкцию МКД;
— члены кооператива, учредившие жилищный кооператив, выплачивают (или выплатили) паевые взносы в установленном размере. При этом на период выплаты паевого взноса члену кооператива предоставляется помещение в МКД, приобретенном и (или) реконструированном жилищным кооперативом, а после полной выплаты паевого взноса у члена кооператива возникает право собственности на помещение.

✉️ Письмо Минстроя России от 22.01.2024 № 1348-ОГ/00 про голосование совместных собственников

Количество голосов, которым обладает каждый из совместных собственников, не может быть определено, поскольку не определены доли каждого из указанных собственников в праве общей собственности.

В таком случае проголосовать на собрании может один из собственников, предварительно получив согласие других собственников помещения, принадлежащего им на праве совместной собственности. При этом количество голосов любого из собственников совместной собственности определяется исходя из общей площади помещения, находящегося в совместной собственности.

Если в собрании принял участие один из собственников помещения, находящегося в совместной собственности, тогда при подсчете голосов учитывается количество голосов, пропорциональное общей площади помещения, находящегося в совместной собственности.

Если в собрании приняли участие несколько собственников, имеющих право совместной собственности на помещение, при этом их решения по вопросам повестки дня идентичны, тогда при подсчете голосов однократно учитывается количество голосов, пропорциональное общей площади помещения, находящегося в совместной собственности.

Если собственники проголосовали по-разному, то при подсчете голосов по тем вопросам повестки дня, по которым участниками совместной собственности приняты различные решения, голоса таких собственников не подлежат учету.

✉️ Письмо Минстроя России от 19.06.2024 № 34066-ДН/04 про использование общего имущества

Собственник помещения в МКД не имеет права самовольно занимать какую-либо часть общего имущества для использования в собственных целях.
Пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ относит к исключительной компетенции ОСС принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами. Под иными лицами понимаются также отдельные собственники. Решения по этому вопросу принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (квалифицированное большинство).

✉️ Письмо Минстроя России от 06.03.2024 № 5652-ОГ/00 о подписании договора управления председателем совета МКД

Существует два варианта заключения председателем договора управления от имени других собственников:

1) Председатель может заключить договор при наделении его таким полномочием по решению общего собрания собственников.
Минстрой утверждает, что необходимое количество голосов для принятия такого решения составляет не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (что не совсем согласуется с судебной практикой по этому вопросу).

2) Председатель может заключить договор от имени тех собственников, которые выдали соответствующие доверенности. Тогда остальные собственники заключают договор самостоятельно.
Если количество голосов собственников, выдавших доверенности, составляет менее 50% голосов, то подписание договора управления только председателем является недостаточным для признания такого договора заключенным. В таком случае договор управления должен быть подписан не только председателем, но и другими собственниками, чтобы суммарно набралось 50% голосов.

📍 Как, едва получив лицензию, оказаться виновным в заливе, произошедшем в МКД, к управлению которым еще даже не приступал?
— Попасть к судьям, не умеющим пользоваться ГИС ЖКХ.

Именно неспособность судей двух инстанций посмотреть в ГИС ЖКХ дату начала управления МКД чуть не привела ко взысканию с невиновной УК ущерба, причиненного заливом помещения.

В Московской области в конце июля 2022 года из-за аварии на стояке ХВС залило застрахованную квартиру. Страховая компания выплатила 36 тысяч рублей собственнику, а осенью 2023 года решила возместить свои расходы за счет управляющей организации.

На момент подачи иска домом управляло ООО «УК ЗЕТА ГРУПП». Страховая компания указала в иске, что «согласно сведениям, находящимся в открытом доступе в ГИС ЖКХ (информация об организации, осуществляющей управление многоквартирными домами (gosuslugi.ru), являющегося официальным источником раскрытия информация о способах управления многоквартирными домами, дом № 4 по адресу: Московская область, г. Дмитров, пер. Большевистский находится в управлении ООО "УК ЗЕТА ГРУПП" с 14.07.2022». Так как залив произошел позднее, то УК должна возместить ущерб, причиненный ее бездействием (убытки, возмещенные в результате страхования).

Иск был удовлетворен (дело № А41–88564/23).

Апелляционную жалобу ответчика о том, что УК не управляла домом на момент залива по информации ГИС ЖКХ, вышестоящий суд отклонил. Он тоже сослался на «сведения в открытом доступе» и назвал позицию УК противоречащей неким материалам дела.

Только Арбитражный суд Московского округа прислушался к возражениям УК:
— суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание тот факт, что указанная в ГИС ЖКХ дата 14.07.2022 – это дата получения ООО «УК ЗЕТА ГРУПП» лицензии на право управления многоквартирными домами, а не дата принятия дома в управление;
— дом же достался УК в управление в результате назначения ее муниципалитетом в качестве временной УО только в декабре 2022 года.

Дело направлено на новое рассмотрение.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Собственник не согласился с начислением платы за ЖКУ, сославшись на незаключенность договора управления

Для одного из МКД Челябинской области ООО «Сфера ЖКС» сначала было назначено в качестве временной УО, а позднее избрано для управления тем же домом по результатам открытого конкурса. Соответствующие изменения в законном порядке вносились в реестр лицензий.

УО приступила к управлению домом и начала выставлять жильцам платежные документы. Однако один из собственников обратился в суд, чтобы признать квитанции за октябрь и ноябрь 2023 г. недействительными. Причина: об избрании УО по результатам конкурса он не знал, договор управления не получал и не подписывал. Следовательно, платить за ЖКУ не обязан, а ООО «Сфера ЖКС» не вправе требовать внесения соответствующей платы.

Суды трех инстанций с этими доводами не согласились и в иске отказали.

➡ Так как собственники не выбрали способ управления МКД, орган местного самоуправления правомерно назначил временную УО, а позднее провел открытый конкурс.

➡ Информация о победителе конкурса и проект договора управления были доведены до сведения собственников МКД путем размещения на досках объявлений. Это подтверждает соответствующий акт.

➡ По итогам открытого конкурса договор управления был подписан одним из собственников МКД — ФГАУ «Росжилкомплекс» Министерства обороны Российской Федерации.

➡ УО открыла на истца, как собственника жилого помещения в МКД, лицевой счет и выставляла ему платежные документы исходя из площади квартиры и тарифа, установленного по итогам проведенного конкурса.

Ссылаясь на положения ст. 161 Жилищного кодекса РФ, суды указали: и орган местного самоуправления, который может устанавливать размер платы за содержание жилья при проведении открытого конкурса, и ООО «Сфера ЖКС» действовали правомерно (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 14041/2024).

📍 Кто должен установить мусорные контейнеры – ТСЖ или региональный оператор

На контейнерной площадке двух МКД под управлением ТСН «Юрьева дом 3, 5» сгорели пластиковые мусорные контейнеры. Региональный оператор (АО «СпецАТХ») уведомил ТСН о необходимости установки новых контейнеров, товарищество этого не сделало. Регоператор обратился в суд с иском об обязании ТСН установить три контейнера объемом 1,1 куб. м.

Позиция регоператора:
— Площадка, где сгорели контейнеры, используется для нужд собственников МКД под управлением ТСН. Это указано в реестре мест (площадок) накопления ТКО и территориальной схеме обращения с отходами.
— Работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления ТКО входят в Минимальный перечень услуг и работ № 290 (п. 26(1)).
— Пунктом 3.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170 предусмотрены обязанности УК и ТСЖ по установке на обслуживаемой территории мусоросборников и содержанию их в исправном состоянии.

Позиция ТСН:
— Установить контейнеры обязан регоператор, поскольку тариф на вывоз ТКО включает расходы на их приобретение.
— В плате за содержание и ремонт жилого помещения расходы на покупку контейнеров не заложены.
— В форме типового договора на оказание услуг по обращению с ТКО, закреплена обязанность регоператора принимать необходимые меры по своевременной замене поврежденных контейнеров (пп. «д» п. 11).
— Утраченные в результате возгорания контейнеры принадлежали АО «СпецАТХ». Регоператор просто вывез с площадки установленные при сдаче дома в эксплуатацию металлические контейнеры, несовместимые с конструкцией мусоровоза, и поставил свои, из пластика. Документально это никак не оформлялось. Собственникам помещений и ТСЖ контейнеры не передавались.
— Содержание контейнерной площадки (п. 26.1 Минимального перечня услуг и работ № 290) подразумевает ее уборку и ремонт и не включает установку контейнеров.

Суды всех инстанций, включая Верховный Суд РФ, отказали в удовлетворении требований регоператора (определение по делу № А62-9850/2022).

— По закону УК (ТСЖ) обязаны только создать площадку накопления ТКО, а устанавливать на ней контейнеры – не обязаны (ч. 1 ст. 36, ст. 39, ч. 2 ст. 154, ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ, п. 26(1) Минимального перечня услуг и работ № 290, абз. 5 п. 2 Правил обращения с ТКО, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156).

— Договорных отношений между регоператором и ТСН нет. Индивидуальных договоров между регоператором и собственниками помещений также нет. Значит, договоры с ними считаются заключенными на условиях типового договора (п. 8(17), 8.(18) Правил обращения с ТКО).

— Расходы на покупку контейнеров могут включаться в валовую выручку регоператора (п. 90 Основ ценообразования в области обращения с ТКО, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30.05.2016 № 484. В единый тариф АО «СпецАТХ» такие расходы включены (в 2023 году – более 11,5 млн. руб.).

— Регоператор ежегодно уведомляет ОМСУ о том, на каких площадках планируется разместить контейнеры, и обязан заменять принадлежащие ему поврежденные контейнеры (пп. «д» п. 11 типового договора на оказание услуг по обращению с ТКО). Новые контейнеры должны быть равнодоступны всем потребителям, оплачивающим вывоз ТКО по единому тарифу. На деле же из года в год АО «СпецАТХ» по предложению ОМСУ устанавливает их только на площадках МКД под управлением УК «Жилищник».

— Плата за содержание жилого помещения не включает расходы на приобретение мусорных контейнеров. Нельзя обязать УК (ТСЖ) купить такие контейнеры без соответствующего решения ОСС.

— С момента принятия Правил № 170 правовое регулирование «мусорных» вопросов изменилось. Поэтому «указанные Правила должны применяться во взаимосвязи с нормативными положениями, вступившими в силу в более поздний период, в частности с Основами ценообразования в области обращения с ТКО, принятыми в 2016 году и предусматривающими в установленных случаях обязанность по приобретению мусоросборников за счет тарифной выручки региональными операторами».

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Конституционный Суд РФ не стал рассматривать жалобу на пункт 81(11) Правил предоставления коммунальных услуг №354

Заявитель превратился в должника из-за пересчета стоимости газа с применением повышающего коэффициента в связи с выявлением несанкционированного вмешательства в работу счётчика. Виновным в таком превращении собственник посчитал пункт 81(11) Правил предоставления коммунальных услуг № 354, который “позволяет поставщикам газа применять установленный в ней порядок перерасчета к отношениям, регулируемым Правилами поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 июля 2008 года № 549”.

Позиция Конституционного Суда РФ (определение № 2406-О от 26.09.2024):
➡ Подозреваемый в неприятностях заявителя пункт устанавливает общее требование о недопустимости несанкционированного вмешательства в работу прибора учета, а также порядок и последствия выявления такого вмешательства, направлен на предупреждение и пресечение безучетного потребления коммунальных ресурсов со стороны недобросовестных потребителей.
➡ Эта норма, в том числе с учетом подпункта «б» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354, не исключает применения содержащихся в ней правил к отношениям, которые возникают при поставке газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, в части, не урегулированной Правилами поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан. норму нельзя расценивать как нарушающую конституционные права заявителя.

📍 Спор УО и собственника о необеспечении доступа в квартиру для замены канализационного лежака

В одном из МКД г. Санкт-Петербурга представитель собственника (А.) подписал отказ от капремонта инженерных коммуникаций, проходящих через квартиру. При этом документ содержал разъяснения об ответственности собственника, в том числе касающейся устранения или возмещения ущерба, вызванного ненадлежащим состоянием инженерных сетей в принадлежащем ему помещении.

Спустя некоторое время после этих событий собственник обратился в УО по поводу засора канализации. И тут ему «аукнулся» отказ в допуске подрядчика для проведения работ: УО сообщила собственнику о необходимости своими силами заменить участок канализационного лежака, находящегося под полом квартиры, чтобы устранить засор и не допустить поднятия стоков.

Так как собственник с ремонтом не торопился, УО обратилась в суд. Учитывая возражения ответчика, уточнила иск и просила уже просто обеспечить доступ в квартиру для замены лежака собственными силами.

Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили и возложили на собственника заявленную обязанность. Исходили из того, что «истец несет обязанность по обеспечению нормального функционирования инженерных систем многоквартирного дома и имеет право на осмотр технического и санитарного состояния внутриквартирного общедомового оборудования, на выполнение необходимых ремонтных работ в отношении общего имущества собственников, расположенного в квартире ответчика».
Сам ответчик не вправе препятствовать УО в исполнении ее обязанностей, а также нарушать права других собственников МКД.

Третий кассационный суд общей юрисдикции оставил вынесенные решения без изменений (определение по делу № 88 - 19499/2024).

➡ Довод ответчика: А., подписавший отказ от капремонта, является не его представителем, а посторонним лицом.

Выводы суда: полномочия А., как представителя собственника квартиры, явствовали из обстановки, в которой он действовал (находился в квартире, принял решение в отношении капремонта канализационного лежака). Если ответчик не согласен с действиями А., то выяснять это они должны между собой. У сотрудников УО и подрядчика не было оснований сомневаться в полномочиях представителя. При этом из позиции ответчика следует, что он одобряет действия А.

➡ Довод ответчика: акт о непредоставлении доступа в квартиру для проведения капремонта не соответствует Положению о порядке создания и организации деятельности комиссии по установлению фактов воспрепятствования выполнению работ по капремонту (постановление Правительства Санкт-Петербурга от 19.11.2018 № 874).

Выводы суда: правового значения этот довод не имеет, так как капремонт уже завершен и речь идет о допуске УО в квартиру для осмотра и ремонта общего имущества. Такой допуск ответчик обязан предоставить в силу закона.

➡ Довод ответчика: в документах, касающихся непредоставления доступа в квартиру, имеются противоречия.

Выводы суда: даже после начала судебного разбирательства ответчик не пустил работников УО в квартиру, тем самым подтвердив, что возражения сводятся не к ненадлежащему уведомлению, а именно к отказу обеспечить доступ для проведения ремонтных работ.

📍 Спор УО и ПАО «Т Плюс» о размещении сушилки для белья, площадки ТКО и автостоянки в охранной зоне теплосетей

В г. Пензе на земельном участке с кадастровым номером ***3004:28 находится МКД (под управлением ООО «Централ плюс»), а также проложена подземная тепломагистраль с установлением границ охранной зоны теплосетей.

Согласно акту ПАО «Т Плюс» от 22.11.2022, в границах этой зоны обнаружена стихийная автостоянка, сушилка для белья и площадка ТКО. Ссылаясь на то, что размещение этих объектов создает угрозу нарушения нормальной работы теплосетей и их повреждения, возникновения аварийных ситуаций, причинения вреда жизни и здоровью неопределенного круга лиц, окружающей среде и имуществу, ПАО «Т Плюс» обратилось в суд с иском к УО.

В исковом заявлении просило:
— запретить использование той части земельного участка, которая находится в охранной зоне, под автомобильную стоянку;
— обязать УО установить в указанной зоне дорожный знак «Стоянка запрещена», перенести сушилку для белья и площадку ТКО за пределы охранной зоны;
— на случай несоблюдения вынесенного решения взыскать с УО судебную неустойку в размере 1000 рублей.

Суд первой инстанции в иске отказал: ПАО «Т Плюс» не доказало, что действия УО нарушают его права и законные интересы, ограничивают возможность проведения организационных и технических мероприятий по обеспечению безопасной и штатной работы теплосетей.

Сушилка для белья не имеет прочной связи с землей, может быть легко демонтирована и перенесена. Кроме того, она не относится к объектам, размещение которых в охранных зонах тепловых сетей запрещено (п. 5 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей № 197). По этим же причинам не может мешать истцу и площадка ТКО, представляющая собой три контейнера на колесах, огороженных с трех сторон профлистами.

Также суд отметил, что УО не наделена правом единолично устанавливать дорожные знаки на придомовой территории. Если автомобильная дорога (дворовый проезд) расположена в кадастровых границах земельного участка МКД, то этот вопрос решают собственники дома.

Что касается автостоянки: решение ОСС о ее организации на спорном участке отсутствует. При этом «на ответчика не может быть возложена обязанность по перемещению автотранспортных средств, не находящихся ни в его собственности, ни в общей долевой собственности правообладателей помещений в доме за пределы охранной зоны, даже при условии доказанности кратковременного нахождения таких объектов в охранной зоне».

Апелляционный суд решил иначе. Отменил вынесенное решение и удовлетворил исковые требования частично: запретил УО использовать часть спорного участка под автостоянку, обязал убрать сушилку за пределы охранной зоны и установить в этой зоне дорожный знак «Стоянка запрещена». Также взыскал судебную неустойку — 100 рублей за каждый день неисполнения вынесенного решения, начиная со второго месяца вступления его в законную силу и до фактического исполнения.

Свое решение суд мотивировал тем, что Типовые правила № 197 прямо запрещают размещение каких-либо объектов в охранной зоне тепловых сетей (п. 1 — 3, 5). И, вопреки выводам нижестоящего суда, п. 5 содержит открытый перечень объектов, запрещенных к размещению в пределах охранных зон теплосетей. При этом факт нахождения сушилки и автостоянки на спорном участке подтвержден материалами дела.

Арбитражный суд Поволжского округа с этими выводами не согласился и оставил в силе решение суда первой инстанции (дело № А49 – 116/2023).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 На каком основании увольняется председатель правления ТСЖ при утрате членства в товариществе

ТСЖ «Оптимум» управляло четырьмя МКД в г. Екатеринбурге, в том числе домом № 50 по ул. Сурикова. В 2022 году собственники помещений в этом доме решили выйти из-под управления ТСЖ «Оптимум» и образовали ТСЖ «Сурикова, 50».

В 2023 году Арбитражный суд Свердловской области возложил на ТСЖ «Оптимум» обязанность в трехмесячный срок провести его реорганизацию в форме выделения с переходом части прав и обязанностей к ТСЖ «Сурикова, 50».

Вслед за этим ТСЖ «Оптимум» получило предостережение жилинспекции о том, что председателем правления ТСЖ может быть исключительно собственник помещения в МКД под управлением ТСЖ, являющийся его членом и избранный в состав правления (ч. 1 ст. 135, ч. 1 ст. 143 ЖК РФ).

Решением ОСЧ были досрочно прекращены полномочия членов правления ТСЖ «Оптимум» и избран новый состав правления. В него не вошла действующий председатель правления И., поскольку та являлась собственницей квартиры в доме 50, выделившегося из ТСЖ «Оптимум».

Новое правление ТСЖ «Оптимум» выбрало нового председателя, а И. получила уведомление об увольнении на основании п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ в связи с неизбранием на должность.

И. посчитала увольнение по данному основанию незаконным и обратилась в суд с требованиями о восстановлении на работе, взыскании среднего заработка за время вынужденного прогула и компенсации морального вреда.

В иске И. указала, что в 2022 году была выбрана председателем и подписала с ТСЖ трудовой договор сроком на 2 года. ТСЖ расторгло трудовой договор досрочно по решению ОСЧ, а не в связи с неизбранием на должность. Раз основание для увольнения сформулировано неправильно, приказ об увольнении незаконен, и ее следует восстановить на работе.

➡ Районный суд принял во внимание решение арбитражного суда о реорганизации ТСЖ «Оптимум», предостережение ГЖИ и пришел к выводу о законности увольнения И. на основании п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ.

➡ Областной суд отменил это решение и удовлетворил иск И., руководствуясь тем, что по п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ может быть уволен только работник, трудовой договор с которыми заключался в результате избрания по конкурсу на замещение соответствующей должности. В то время как И. изначально не было среди «конкурсантов» (претендентов на должность председателя), поскольку в правление она не вошла.

➡ Кассационный суд отменил определение областного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции (определение 7 КСОЮ по делу № 88 – 12064/2024):
- Из-за особенностей правового регулирования деятельности ТСЖ трудовой договор с председателем правления товарищества может быть прекращен на основании п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ в случае избрания на эту должность другого лица.
- Поскольку И. является собственницей квартиры в доме, который перешел под управление ТСЖ «Сурикова, 50», она не могла быть избрана ни в состав правления ТСЖ «Оптимум», ни его председателем.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

✒ Обновления материалов (ежемесячный обзор)

В октябре 2024 года на сайте ЖКХ Ньюс были (среди прочего) обновлены материалы:

По вопросам управления МКД
➡ Можно ли в 2024 году поменять управляющую компанию досрочно
➡ 5 причин, почему жителю могут отказать в предоставлении информации или документов
➡ Может ли УК взыскать свои убытки с собственников после расторжения договора управления

Про оплату ЖКУ
➡ 5 случаев, когда применяется «муниципальный тариф» на содержание жилья
➡ Попытки собственников сослаться на незаключенность договора управления при начислении/взыскании платы за ЖКУ
➡ Долги предыдущего собственника по взносам на капремонт. Случаи из практики
➡ Перерасчет платы за КР СОИ: за весь 2022 год или только с сентября
➡ Конституционный Суд РФ про оплату коммунальных услуг без счётчиков

Про обращение с отходами
➡ Верховный Суд РФ рассмотрел дело о взыскании с УК денег за ликвидацию несанкционированной свалки
➡ Споры с регоператором о замене неисправных мусорных контейнеров

Про придомовую территорию
➡ Собственники платят за содержание придомовой территории, даже если участок не сформирован
➡ Попытки добиться беспрепятственного прохода/проезда через соседний двор
➡ Парковка за 18 000 рублей в месяц
➡ Обустроить стоянку на месте зелёной зоны не так просто

Про содержание и ремонт
➡ Насколько открытыми должны быть продухи — с доступом кошек в подвалы МКД или без него
➡ Возмещение за счёт ФКР расходов на ремонт лифтов
➡ Проблемы со спецсчетом из-за названия товарищества
➡ Кто должен ремонтировать/восстанавливать почтовые ящики в подъезде
➡ Отказы банков в перечислении денег со спецсчёта на капремонт

Разное
➡ Самоуправство в ЖКХ: за что могут привлечь по ст. 19.1 КоАП РФ
➡ Верховный Суд РФ разбирался, как считать задолженность ТСЖ за воду перед застройщиком
➡ Собственник пытался взыскать с РСО расходы на водонагреватель

📍 Попытка автовладельца взыскать с УО и охранной организации ущерб за повреждение машины на стоянке

В Краснодарском крае кто-то проник на одну из подземных автостоянок и, нанеся неизвестное вещество, повредил лакокрасочное покрытие на машине истца. В рамках уголовного дела эксперт оценил стоимость ущерба в размере 268 000 рублей.

Решив взыскать эту сумму, а заодно неустойку, «потребительский» штраф, компенсацию морального вреда и плату за некачественно оказанные услуги, автовладелец обратился в суд с иском к УО и организации, охраняющей автостоянку. Солидарно просил взыскать с ответчиков 833 262 рубля. Суды не сразу сошлись в выводах по этому делу, и в итоге оно дважды доходило до Четвертого КСОЮ.

➡ Районный суд полностью отказал в удовлетворении иска.

— Поврежденный автомобиль принадлежит истцу, а машино-место — его супруге. Именно с ней УО заключила договор управления подземной автостоянкой. В свою очередь, между ответчиками заключен договор об оказании охранных услуг и обеспечении пропускного режима в блок-секцию подземной стоянки.

— Вред имуществу причинен неустановленными лицами. Основания полагать, что это произошло в результате действий (бездействия) ответчиков, отсутствуют.
Истец и другие собственники машино-мест не предоставляли УО право заключать договор об оказании услуг по хранению их личного транспорта. Не предусматривает таких услуг и договор между ответчиками. Охранник обеспечивает охрану только общего имущества и территории подземного паркинга.

— УО не оказывает истцу услуги по организации платной парковки. Заключение между истцом и УО договора на охрану автомобиля или принятия его на хранение не доказано.

— Изучив договор по управлению подземной стоянкой, суд указал, что «собственниками машино-мест производится оплата по надлежащему содержанию и ремонту машино-мест и общего имущества автостоянки, а не оплата услуг по охране автомобилей».

➡ Апелляционный суд с этими выводами не согласился и посчитал: между сторонами сложились правоотношения, по которым УО обязана предоставлять парковочное место и обеспечивать охрану транспортного средства. Доказательства того, что автомобиль принимался без обязательств по его хранению, УО не представила. В итоге, руководствуясь заключением эксперта, взыскал с нее ущерб, штраф и компенсацию морального вреда.

➡ Четвертый КСОЮ направил дело на новое рассмотрение: нижестоящая инстанция установила не все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора по существу. Например, апелляционный суд не выяснил действительные правоотношения сторон и назначение платежей, которые производит собственник машино-места в рамках договора управления стоянкой.

➡ При новом рассмотрении дела апелляционный суд согласился с выводами районного суда и решением об отказе в иске. Четвертый КСОЮ оставил вынесенное определение без изменений (определение по делу № 88 – 26519/2024).
«Предметом заключенного между сторонами договора не являлось хранение автомобиля, доказательств приема-передачи автомобиля на хранение ответчику не представлено, как и не представлено доказательств, что именно действия (бездействие) УО повлекли ущерб имущества истца».

📍 Городская мэрия против некапитального сооружения на общедомовом участке

Собственники помещений МКД в Новосибирске на ОСС уполномочили:
- Совет МКД – на определение сдающихся в аренду объектов общедомового имущества, утверждение ставок арендной платы, определение условий договоров аренды;
- ООО «УК ЖКХ-партнер» – на заключение на конкурсной основе договоров аренды общедомового имущества в соответствии с условиями, определенными советом МКД.

Во исполнение решения ОСС совет дома:
- организовал кадастровые работы;
- сформировал в пределах общедомового участка два «миниучастка» в пространстве между ограждающей стеной и фасадом дома (10 и 19 кв.м.) для дальнейшей сдачи в аренду;
- определил существенные условия договоров аренды этих частей участка;
- провел конкурс на право заключения договора аренды, победителем которого стал ИП С.

УК заключила с ИП С. договор аренды двух частей земельного участка для размещения и эксплуатации объекта социально-бытового назначения на условиях, определенных советом МКД:
- размер арендной платы – 615 руб./ кв.м. с ежегодной индексацией;
- срок аренды – 49 лет;
- возможность монтажа перегородок, крепежей без причинения ущерба несущим конструкциям МКД;
- возможность уступки права аренды с согласия совета дома.

Однако один из собственников нажаловался в Стройнадзор на возведение пристроек под лоджиями. Стройнадзор обследовал участок и выявил монолитные фундаментные плиту и парапет, а также приваренный к ним и закрепленный на наружной стене МКД металлический каркас.

Мэрия г. Новосибирска решила: предприниматель возводит объект капитального строительства, разрешение на которое не выдавалось. Поэтому подала иск к ИП С. о запрете строительства на участке.

Суды двух инстанций отказали в удовлетворении этого иска (постановление Седьмого ААС по делу № А45 – 27811/2023):
- Не доказано, что строительные работы несут угрозу причинения вреда (ст. 1065 ГК РФ).
- В судебном заседании представитель истца не смогла пояснить, на основании чего был сделан вывод о возведении объекта капитального строительства, для которого необходимо получение разрешения.
- Из представленного предпринимателем заключения экспертизы следует, что пристройки не являются объектами капитального строительства, на их возведение не требуется разрешение, все конструкции соответствуют строительным нормам и безопасны.
- Мэрия не оспорила представленное в материалы дела заключение экспертизы и не ходатайствовала о назначении судебной экспертизы.
- Выполненные работы соответствуют паспорту фасада дома, согласованному с городской мэрией.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".