📍 Спор о предоставлении видео с камер наружного наблюдения

Житель Краснодара обратился с иском к ООО «УК «Виктори». Та отказалась предоставить для ознакомления и копирования материалы видеосъемки камер наружного наблюдения, установленных около подъезда по решению общего собрания.

Записи были нужны для установления лица, которое повредило автомобиль истца. Однако управляющая организация ответила, что предоставление видео нарушит закон о персональных данных; кроме того, собственники при принятии решения об установке системы видеонаблюдения не утвердили порядок доступа к информации, ее использования и хранения с определением лиц, которые имеют доступ к системе.

Районный суд согласился с УО, а вот апелляционная инстанция поддержала автовладельца:

— придомовая территория многоквартирного дома отвечает всем признакам публичности и открытости для свободного посещения;

— видеонаблюдение мест общего пользования для обеспечения безопасности имущества и предотвращения противоправных действий в отношении этого имущества со стороны третьих лиц не предполагает и не несет нарушения прав лиц, попадающих в зону такого наблюдения (согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 152.1 ГК РФ не требуется согласия гражданина для обнародования и дальнейшего использования изображения, полученного при съемке, которая проводится в местах, открытых для свободного посещения, за исключением случаев, когда такое изображение является основным объектом использования);

— поскольку система видеонаблюдения включена в состав общего имущества, а обслуживание общего имущества осуществляет управляющая компания, то она и обязана предоставить истцу возможность ознакомиться с видеозаписями.

В кассационной инстанции УК продолжала утверждать, что собственники не утвердили порядок доступа к информации. Это не мешало ей же одновременно ссылаться на то, что заявитель не представил некие (непонятно чем предусмотренные) документы, подтверждающие обоснование истребования видеозаписей, а также то, что истек срок хранения видеозаписей – тоже непонятно, кем установленный, раз общее собрание этот вопрос не решало.

Кассационная инстанция отказала УК в удовлетворении её жалобы (определение Четвертого КСОЮ № 88 – 16564/2024).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Можно ли признать право общей долевой собственности на подвал МКД

Жильцы одного из МКД г. Москвы обратились в суд, чтобы признать право общей долевой собственности на семь подвальных помещений общей площадью 836,7 кв. м. Иск подали к двум физлицам и Департаменту городского имущества Москвы, так как именно за ними зарегистрировано право собственности на эти помещения.

Свои требования мотивировали в том числе следующим:
— Подвальные помещения с расположенными в них инженерными коммуникациями и оборудованием обслуживают весь МКД, не предназначены для самостоятельного использования и «обладают всеми признаками, характерными для технического подвала и технических помещений».
— С момента приватизации первой квартиры МКД в 1993 г. функциональное назначение подвальных помещений с инженерными коммуникациями, требующими постоянного обслуживания, не менялось.

Чтобы разобраться со статусом подвальных помещений, суд первой инстанции назначил проведение строительно-технической экспертизы.

Из ее результатов следует:
— Площадь рассматриваемых помещений, согласно выписке БТИ, составляет 830,2 кв. м. Отдельными кадастровыми номерами они не выделены.
— Обнаруженные инженерные коммуникации/оборудование являются частью общедомовых инженерных сетей.
— «Подвальные помещения являются техническими, предназначенными для обслуживания более одного помещения в здании и требуют постоянного открытого доступа к оборудованию для его эксплуатации и контроля». При этом некоторые помещения недоступны для эксплуатирующей организации и требуют капремонта.
— Самостоятельного назначения, не связанного с обслуживанием МКД, спорные помещения не имеют. Без использования инженерных коммуникаций эксплуатировать их невозможно.

С учетом этих обстоятельств суды трех инстанций удовлетворили исковые требования собственников (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 7577/2024).

Спорные помещения входят в состав общедомового имущества, право общей долевой собственности на которое принадлежит собственникам МКД в силу закона, независимо от регистрации прав в ЕГРН. Наличие в этом реестре записи о том, что собственниками подвальных помещений являются ответчики, ситуацию не меняет.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Из-за скачка напряжения «сгорела» бытовая техника. Можно ли взыскать ущерб с УО

Пока электрик УО устранял в подъезде обрыв электрокабеля, в квартире собственника З. «моргал» свет, взрывались лампочки и даже вышла из строя бытовая техника (роутер, телевизор, холодильник, телевизионная приставка).

В исковом заявлении З. просил взыскать с УО стоимость холодильника — 40 699 рублей и компенсацию морального вреда — 59 301 рублей. При этом указывал: электрик не обесточил квартиры, и резкие перепады напряжения в электросети привели к известным последствиям.

Позиция УО: ее вины в произошедшем нет. Неизвестные украли в МКД кабель. По этому поводу возбуждены уголовные дела, в рамках которых электрик пояснил: из-за обрыва нулевого кабеля произошел перекос фаз по напряжению. Это могло привести к выходу бытовой техники из строя.

Позиция МУПВ «Владивостокское предприятие электрических сетей»: обязанность по содержанию электросетей МКД лежит на УО, авария и проведение ремонтных работ имели место в зоне ее ответственности. А вот на участках МУПВ «ВПЭС» происшествий не было, никакие работы не проводились.

Суды трех инстанций оказались единодушны в выводах и удовлетворили иск З. частично: взыскали с УО сумму ущерба — 34 599 рублей, компенсацию морального вреда — 4000 рублей, «потребительский» штраф — 19 299,5 рубля.

Исходили из того, что УО не обеспечила надлежащее содержание общедомовых электросетей и обратное не доказала (определение Девятого КСОЮ по делу № 88 – 4354/2024).

Ссылаясь на п. 10 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170, суды указали: «факт совершения кражи кабеля неустановленными лицами посредством свободного доступа свидетельствует о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязанностей, поскольку им не обеспечена сохранность электрических сетей и коммуникаций от воздействия посторонних лиц».

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Может ли УК вскрыть квартиру, чтобы спустить воздух из батареи

Пока жительница К. была в отъезде, начался отопительный сезон. Воздух из батареи ее квартиры оказался не спущен, и жильцы МКД на протяжении двух недель сидели без тепла, заваливая жалобами ГБУ г. Москвы «Жилищник района Гольяново» (ответчик). Неоднократный перезапуск стояка отопления ситуацию не спас. Сообщения на двери и звонки К. по телефону тоже не помогли. Женщина пообещала обеспечить доступ в квартиру только по возвращении домой и даже уточнила дату.

Но ждать ее никто не стал. В присутствии понятых и участкового ГБУ г. Москвы «Жилищник района Гольяново» вскрыло квартиру К., чтобы спустить воздух из батареи. После проведения работ входную дверь заварили и опечатали. Вернувшись домой, собственница обратилась в суд с требованием о взыскании материального ущерба — 81 350 рублей.

В обоснование иска указывала:
— вскрытие квартиры произведено без достаточных на то оснований, чрезвычайной ситуации не было;
— дату приезда она сообщила, да и спустить воздух можно было через подвал;
— действиями ответчика нарушено ее конституционное право на неприкосновенность жилища.

Тут стоит отметить, что жалобы на холод в квартирах поступали ответчику с 1 по 14 октября 2020 г. Домой К. вернулась 16 октября, а уже 15 октября во время предварительного звонка узнала о том, что квартиру вскрыли и доступ в нее больше не нужен.

Суды первой и апелляционной инстанций в иске К. отказали.
Проведение работ в квартире К. было необходимым, «имелась опасность, угрожающая жильцам дома». То есть, причинение вреда обусловлено обстоятельствами, предусмотренными ст. 1067 ГК РФ (состояние крайней необходимости).

Вскрытие двери производилось с сохранением имущества собственника. Доводы истицы о возможности спустить воздух другим способом не нашли своего подтверждения.

«Ответчик, проводя неотложные работы по налаживанию системы центрального отопления с целью предотвращения вреда здоровью жильцам многоквартирного дома, выполнял обязанности, возложенные на него п. 4 ст. 138, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ».

Техник ГБУ г. Москвы «Жилищник района Гольяново» по телефону сообщил К. об имеющейся проблеме, однако она «не предприняла действий для предотвращения последствий и не прибыла в квартиру при отсутствии к тому у нее объективных препятствий».

Не в пользу истицы выступили и свидетели-соседи, которые пояснили: каждый год у них в доме проблема с отоплением из-за неспущенного в квартире К. воздуха.

Второй кассационный суд общей юрисдикции с вынесенными решениями не согласился и направил дело на новое рассмотрение (определение по делу № 88 – 10926/2024). Ответчик не доказал необходимость проникновения в квартиру К., а также невозможность решить проблему с отоплением иным способом.

УК, как исполнитель коммунальных услуг, вправе требовать допуска в квартиру, а потребитель обязан его предоставить (пп. «б» п. 32, пп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг № 354). При этом исполнитель должен соблюсти определенную процедуру и надлежащим образом уведомить собственника о своем визите.

Однако вопрос о соблюдении этой процедуры в отсутствие аварийной ситуации, требующей немедленного проникновения в квартиру, нижестоящими судами не исследовался. Уведомлений о необходимости предоставить К. доступ в жилое помещение в материалах дела отсутствуют.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Собственник не согласился с платой за электроэнергию по счетчику, не прошедшему поверку

В 2018 г. житель Тверской области (Ч.) стал собственником жилого дома, в котором имеется счетчик электроэнергии с истекшим еще в 2016 г. сроком поверки. Собственно, Ч. этот факт не заботил.

Он считал: счетчик не устанавливал, поэтому обеспечивать его эксплуатацию и поверку не обязан. Да и платить хотел по нормативу, потому что ему «так выгоднее», и законом эта возможность предусмотрена (согласно доводам Ч. в рамках дела № 2 – 1336/2022 о взыскании задолженности по оплате электроэнергии).

Однако АО «АтомЭнергоСбыт» эти взгляды не разделяло, что привело к очередному судебному разбирательству.

Обращаясь в суд, Ч. указывал: за декабрь 2019 г., март и апрель 2022 г. АО «АтомЭнергоСбыт» неправомерно начислило плату за электроэнергию по показаниям счетчика, не прошедшего поверку. А раз порядок расчета платы за коммунальную услугу нарушен, то ответчик должен уплатить Ч. штраф в порядке ч. 6 ст. 157 ЖК РФ.

Более того, на досудебные обращения Ч. о выплате штрафа гарантирующий поставщик не отреагировал. За это просил взыскать с ответчика «потребительский» штраф — 7 237 рублей.

Суды трех инстанций в иске отказали (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 11998/2024).

Срок поверки счетчика истек, но вот средний срок его службы составляет 32 года. И «применение при определении размера платы за коммунальную услугу по электроснабжению показаний индивидуального прибора учета с истекшим межповерочным интервалом в течение срока эксплуатации, установленного заводом-изготовителем, до проведения поверки средства измерения не противоречит законодательству».

А уж если в результате очередной поверки подтвердится несоответствие счетчика метрологическим требованиям, то объем электроэнергии должен быть пересчитан в соответствии с пп. «г» п. 59 тех же Правил.

Кроме того, оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод их в эксплуатацию и надлежащую техническую эксплуатацию, сохранность и своевременную замену обеспечивает собственник такого помещения. Также он обязан сообщить исполнителю о выходе счетчика из строя и в установленный срок обеспечить устранение его неисправности (п. 81, 81(13) Правил № 354). Всё это за исключением предусмотренных п. 80(1) случаев. Однако поверка счетчика до сих пор не проведена, некорректность его работы не подтверждена.

Суды признали недобросовестными действия Ч. «связанные с отказом в проведении поверки прибора учета, информированием сетевой организации об истечении межповерочного интервала, отказом в передаче показаний прибора учета, нежеланием оплачивать коммунальную услугу за фактически потребленную электроэнергию, отказом в допуске сетевой организации для введения в эксплуатацию нового прибора учета».

Отказывая во взыскании штрафа за нарушение порядка расчета платы, указали: плату за март-апрель 2022 г. Ч. не производил, а плательщиком по квитанции за декабрь 2019 г. является другое лицо. Требование о взыскании «потребительского» штрафа — производное от того, в котором истцу отказано, поэтому оно тоже осталось без удовлетворения.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Жильцы «нагородили» тамбуры, а ЖСК прилетел штраф 40 000 рублей

Одному из собственников квартир в МКД под управлением ЖСК № 459 (г. Санкт-Петербург) не понравились самовольно отгороженные жильцами тамбуры на этажных площадках. Он пожаловался в прокуратуру. Позже его обращение было перенаправлено в ГЖИ.

В ходе инспекционного визита инспекторы составили акт, в котором указали, что установка без разрешительной документации кирпичных перегородок и металлических решеток с дверными блоками нарушает п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170, пп. «в» п. 10 Правил содержания общего имущества № 491.

В отношении ЖСК был составлен протокол об административном правонарушении, ответственность за которое установлена ст. 7.22 КоАП РФ, а затем вынесено постановление о привлечении кооператива к ответственности по данной статье в виде штрафа в размере 40 000 р.

ЖСК оспорил это постановление в суде. В результате две судебные инстанции (постановление 13 ААС по делу № А56 – 120795/2023) не усмотрели в действиях кооператива состава правонарушения, предусмотренного ст. 7.22 КоАП РФ:

— Перепланировку на этажных площадках без получения необходимых разрешений произвели собственники квартир, а не ЖСК.

— ЖСК направлял собственникам квартир требования по демонтажу перегородок и решеток или получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Другими словами, кооператив предпринял зависящие от него действия для устранения нарушений, допущенных собственниками помещений.

— ГЖИ не доказала нарушения кооперативом правил содержания и ремонта МКД, следовательно, вины ЖСК в совершении административного правонарушения не имеется.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 ТСН не успело рассказать в суде о проделанной работе по устранению шума и вибраций от котельной МКД

В 2020 г. оборудование котельной в одном из МКД г. Ярославля стало работать слишком шумно. В результате управляющее домом ТСН получило от собственницы В. жалобы (ее квартира как раз расположена над котельной), а от Роспотребнадзора — предписание с требованием снизить уровень шума в квартире В. до нормативных значений.

Во исполнение предписания ТСН сначала вело работы некапитального характера, а затем приступило к капремонту. В частности, заменило трубы ГВС на полипропиленовые, выполнило звукоизоляцию котельной.
Но даже после капремонта, проведенного в 2022 г., В. жаловалась на шум. Тогда ТСН продолжило работы: выполнило изоляцию трубопроводов и коробов с коммуникациями, промыло отопительные баки ГВС и др. За все это время товарищество дважды переносило срок исполнения предписания.

Вот только В. не дождалась окончания ремонта и в 2023 г. обратилась в суд. Просила обязать ТСН в течение месяца устранить превышение уровня шума в квартире, а также взыскать с товарищества компенсацию морального вреда — 30 000 рублей, «потребительский» штраф — 15 000 рублей и судебную неустойку — 10 000 рублей за каждый день просрочки исполнения вынесенного решения.

Суд первой инстанции удовлетворил эти требования, уменьшив лишь размер неустойки до 500 рублей в день. Исходил из того, что превышение уровня шума от котельной подтверждено, а вот ТСН не доказало факт устранения нарушений.

Судебное заседание было назначено на 28.06.2023 в 9:30 и началось в 9:38. Со всеми документами, подтверждающими проведение работ, представитель товарищества прибыл только в 9:54. Однако в 9:47 суд уже удалился в совещательную комнату. Отсюда и недоказанность доводов ТСН.

Апелляционный суд оставил вынесенное решение без изменений. Представитель ТСН о задержке не предупреждал, об отложении рассмотрения дела из-за невозможности своевременной явки не ходатайствовал. Уважительные причины неявки в суд в назначенное время не подтвердил. Все предусмотренные нормами ГПК РФ стадии судебного разбирательства были проведены.

«Кроме того, ответчик не был лишен возможности представить доказательства в любое иное время до судебного заседания, по итогам которого было вынесено обжалуемое решение».

Второй кассационный суд общей юрисдикции с этими выводами не согласился и направил дело на новое рассмотрение (определение по делу № 88 – 9431/2024).

Суд первой инстанции в одном судебном заседании за 8 минут 38 секунд рассмотрел настоящий спор. Зная о намерении ТСН представить документы о проведенных работах — на предварительном заседании суд был извещен о подготовке отзыва на иск и указанных документов — он принял за основу решения доказательства, подтверждающие превышение уровня шума на 22.12.2020 и 26.10.2021.

На дату обращения В. в суд уровень шума с учетом проведенных ТСН работ не установлен. Возлагая на товарищество заявленную истицей обязанность, да еще и со сроком исполнения в один месяц, суд не выяснил, является ли вынесенное решение исполнимым. Не определил примерный перечень необходимых работ, разумный срок для их выполнения и объем затрат, не установил другие юридически значимые обстоятельства.

«Суд первой инстанции не предоставил реальную возможность сторонам, в том числе ответчику, подготовить и заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения уровня шума и его установления его причин». В общем, подошел к рассмотрению дела формально.

Устанавливая неустойку в размере пятисот рублей в день, суд не учел, что ТСН — это некоммерческая организация. Ее основная задача — управление совместным имуществом. «Фактически неустойка должна выплачиваться за счет взносов других жильцов дома».
Апелляционный суд эти недостатки не исправил.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

Коллеги, рады представить Вашему вниманию обзор ключевых судебных позиций по вопросам ТЭК и ЖКХ за июль 2024:

[аварийное жилье]
🟢Сетевая компания в отличие от гарантирующего поставщика может включить выпадающие доходы на сверхнормативный ОДН в тариф

[тепловая энергия для приготовления ГВС]
🟢Количество тепловой энергии определяется по нормативу независимо от наличия договора и/ или показаний прибора учета

[нарушение учета энергоресурса]
🟢Предыдущий спор между поставщиком и сетевой компанией не является препятствием для потребителя при оспаривании объема безучетного потребления
🟢Неправильно установленная пломба может стать препятствием для взыскания стоимости безучетного потребления
🟢Отрицательная разница на приборе учета не всегда квалифицируется как нарушение учета
🟢Последствия неправильной установки антимагнитной пломбы
🟢Последствия нарушения контрольной пломбы на пожарном гидранте
🟢Для уменьшения объема безучетного потребления потребитель должен доказать именно фактический объем потребленной энергии
🟢Обязанность по заключению договора энергоснабжения лежит на собственнике имущества...
🟢Или за бездоговорное потребление ответит тот, кто использует энергоресурс?

[подключение к сети]
🟢Особенности определения границы балансовой принадлежности
🟢Чем могут подтверждаться препятствия в доступе к электрическим сетям

[тарифные дела]
🟢Наличие убытков в результате тарифного регулирования свидетельствует о нарушении прав РСО

❗️В составлении документа нам помогал Игнат Ефанов (эксперт и автор юридических работ по антимонопольному праву). Игнат дополнил исследование тематическими иллюстрациями из своего проекта "Енот&ко" и теперь документ можно приятно смотреть.

Команда Lex Energética выражает признательность профессиональному сообществу за тиражирование аналитики по вопросам ТЭК и ЖКХ:
➡️Энергетическая гостиная
➡️EnergyToday
➡️ЖКХ
➡️Энергетика и промышленность России
➡️Правовые аспекты энергоснабжения
➡️СоветБезРынка
➡️В энергетике
➡️Енот&ко
➡️Дайджест ТЭК
➡️Ассоциация ТСО

📍 Собственник добивался пересадки деревьев, затеняющих его квартиру

Жителю г. Москвы не понравилось, как УО содержит придомовую территорию: посаженные в 1994 г. деревья «вымахали» и затеняют его квартиру, высаженные в 2021 г. — имеют все шансы вырасти до третьего этажа с теми же последствиями, а отмостки за счет газона расширены настолько, что практически превратились в тротуары.

В исковом заявлении к УО и Департаменту природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы (далее — Департамент) он просил:
— привести газон в первоначальное состояние;
— пересадить высаженные в 1994 и 2021 гг. деревья, а вместо них посадить кустарники, чтобы образовать живую изгородь;
— взыскать с ответчиков компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

Свои требования мотивировал тем, что «из-за недостаточного дневного света ему проведена операция на правом глазу по причине отслоения сетчатки». Прогуливающиеся по отмосткам люди громко разговаривают под окнами и создают истцу неудобства.

Также истец ссылался на заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в г. Москве» от 13.06.2023, согласно которому коэффициент естественного освещения в квартире не соответствует нормативам. Досудебные обращения в прокуратуру и Департамент не помогли.

Суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали.
— УО пояснила, что в 2021 г. около дома высажены низкорослые туи, высота которых достигает 1,5 м. Контроль за ростом насаждений она оставила за собой.
— Прокуратура не нашла оснований для принятия мер прокурорского реагирования, а Департамент — для выдачи порубочных билетов на деревья, которые были заявлены аварийными, но таковыми по результатам натурного обследования не оказались.
— Отмостка МКД находится в удовлетворительном техническом состоянии и соответствует нормам СНиП.
— Из представленного истцом заключения не следует, что затенение квартиры связано с произрастанием деревьев около МКД.

Второй кассационный суд общей юрисдикции с вынесенными решениями не согласился и направил дело на новое рассмотрение (определение № 88 – 15615/2024).

Согласно действующему законодательству, УО обязана обеспечить надлежащее содержание дворовой территории, в том числе объектов озеленения и благоустройства. Истец настаивает на том, что деревья затеняют его жилое помещение, и ссылается на заключение от 13.06.2023 о несоответствии коэффициента естественного освещения установленным требованиям.

Однако суды не дали надлежащей оценки этим обстоятельствам, не установили причинно-следственную связь между нарушением инсоляции и действиями УО, не назначили экспертизу, чтобы определить причину затемнения квартиры.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Собственник судился с соседями из-за «неправильного» проветривания и захламления лестничной площадки

В г. Волгограде собственник обратился в суд, чтобы обязать двоих своих соседей не открывать зимой форточку на этаже, освободить межквартирную площадку от бытового хлама (досок, палок, ведер, коробок и др.) и не допускать его складирование в других местах общего пользования. В общем, в подъезде склад и холодно.

Заочным решением суда иск был удовлетворен, так как ответчики не представили положительное решение ОСС о складировании бытовых предметов, в результате которого уменьшается площадь общего имущества МКД (лестничной площадки).

Впоследствии заочное решение было отменено, и суды трех инстанций отказали истцу в удовлетворении заявленных требований (определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 18004/2024).

При этом указали на следующее:
— В присутствии одного из ответчиков УК обследовала лестничную площадку и признаков ее захламления не заметила. Это подтверждают соответствующий акт и приложенные к нему фотографии.
— Регулярное проветривание лестничных клеток путем открывания форточек предусмотрено Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда № 170 (п. 3.2.4).

Таким образом, истец не доказал, что своими действиями ответчики нарушают его права.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Собственники нежилых помещений против закрытой придомовой территории

Собственников нежилых помещений в МКД под управлением ТСЖ «Премьер» (г. Екатеринбург) не устраивало наличие электронного замка на калитке ограждения придомовой территории. Они посчитали, что «умный» замок нарушает их права на беспрепятственное пользование общедомовым имуществом, и обратились в суд с иском о его демонтаже с калитки.

Позиция ТСЖ:
— Ограждение по периметру участка под МКД и три калитки установил застройщик.
— Решением ОСС председатель правления ТСЖ был наделен правом определить объем необходимых работ по ремонту ограждения, выбрать подрядчика и заключить с ним соответствующий договор. В связи с этим на калитке произведен ремонт электронного запирающего устройства и установлена стойка кнопки на открывание.
— Истцам выданы ключи от замков. Поэтому и собственники, и арендаторы офисов, и их посетители (учебного центра, студии красоты, фитнеса) имеют свободный доступ на придомовую территорию.

Районный суд: права истцов не нарушены, так как им выданы ключи от калиток, а самими истцами на ближайшей к их офисам калитке установлен домофон. Посетители свободно попадают во все нежилые помещения. Замки установлены на общедомовом имуществе за счет собственников помещений в МКД. Демонтаж замков может нарушить их права.

Областной и кассационный суды: собственнику помещения в МКД принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общедомовым имуществом. ТСЖ ссылается на то, что забор и калитки установил застройщик, но в проектной документации на МКД никакого ограждения нет.

Решения ОСС об установке ограждения и замков не принималось. А решение ОСС о наделении председателя правления ТСЖ производить необходимые работы на ограждении является ничтожным (ст. 181.5 ГК РФ), поскольку кворум (2/3 от общего числа голосов собственников) по этому вопросу отсутствовал.

Ограничение прав истцов на пользование придомовой территорией незаконно. Решение суда первой инстанции подлежит отмене, а иск – удовлетворению (определение 7 КСОЮ по делу № 88 – 13439/2024).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Попытка ТСЖ взыскать с бывшего председателя правления ущерб на 897 421 рубль

На внеочередном общем собрании члены ТСЖ «Большая 104» (г. Рязань) избрали новое правление товарищества, его председателя и ревизионную комиссию. Получив впоследствии всю необходимую документацию, ревизионная комиссия проверила финансово-хозяйственную деятельность ТСЖ и пришла к выводу: за период с 2008 г. по июль 2021 г. бывший председатель правления (Г.) умудрился причинить товариществу ущерб на 494 821 рубль.

Именно в эти годы:
— приобреталось имущество, которое для деятельности ТСЖ не использовалось;
— у товарищества образовалась задолженность перед РСО;
— оплачивались работы, в которых не было необходимости;
— с ТСЖ были взысканы неуплаченные вовремя обязательные налоги и сборы;
— имели место необоснованные начисления выплат работникам и т. д.

Кроме того, из-за бесхозяйного отношения Г. помещение водомерного узла находится в неудовлетворительном состоянии (грязное, захламленное, промерзающее). Также пришла в негодность повысительная насосная станция, покупка/установка которой обойдется еще в 405 600 рублей.

Отметила ревизионная комиссия и то, что собственники не знали о постоянных судебных процессах, в которых ТСЖ выступает ответчиком. С документацией в товариществе тоже непорядок.

В итоге ТСЖ обратилось в суд, чтобы взыскать с бывшего председателя правления 897 421 рубль.

Суды трех инстанций в иске отказали (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 12440/2024).

— Заявляя требование о возмещении ущерба за период с 2008 г., ТСЖ пропустило срок исковой давности. В данном случае он составляет один год (в силу ч. 3 ст. 392 Трудового кодекса РФ, так как с ответчиком был заключен трудовой договор).
«О наличии ущерба за указанный период организация могла и должна была узнать не позднее даты составления ежегодного отчета ревизионной комиссии».

— За период с 2008 г. по июль 2021 г. документальная проверка финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ не проводилась. Протоколов правления с указанием Г. на превышение должностных полномочий нет. Трудовой договор неоднократно продлевался, ответчик получал свою зарплату.

— ТСЖ в качестве работодателя обязано было провести проверку для установления размера причиненного ущерба и причин его возникновения (ст. 247 ТК РФ). Однако порядок привлечения работника к материальной ответственности не соблюден. В частности, у Г. не запрашивались никакие объяснения, хотя истребование таковых является обязательным.

— В нарушение положений приказа Минфина РФ от 13.06.1995 № 49 товарищество не провело инвентаризацию, которая обязательна при смене материально ответственных лиц.

— Акт ревизионной комиссии «не является достаточным доказательством причинения ответчиком ущерба в результате невыполнения или ненадлежащего выполнения должностных обязанностей председателем правления».

Суды пришли к выводу об отсутствии оснований, позволяющих квалифицировать действия ответчика как произведенные не в интересах ТСЖ. Также они не усмотрели причинно-следственную связь между действиями/бездействием Г. и возникновением ущерба со стороны товарищества.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Компенсация морального вреда с УО за испачканный краской балкон

В г. Оренбурге УО неудачно покрасила входные группы: ветер разнес краску, и она попала на автомобиль одного из собственников МКД (далее — истец). С учетом результатов судебной экспертизы ему удалось взыскать с управляющей организации только 22 170 р. из заявленных первоначально 332 845 р. Да еще и пришлось возмещать УО расходы на оплату экспертизы — 33 600 р.

Однако в рамках уже рассмотренного дела выяснилось, что краска попала не только на автомобиль, но и на окно, а также бетонный блок балкона в квартире истца.

На претензию по этому поводу УО сообщила:
— «незначительные вкрапления краски иного цвета не несут угрозы техническому состоянию оцинкованных элементов и оконно-балконному пространству фасадов МКД»;
— тариф на содержание и текущий ремонт помещения не менялся с 2013 г., поэтому денег на проведение дополнительных работ нет.

Тогда собственник обратился в суд с очередным иском. Просил обязать УО устранить следы краски на оконном блоке и находящейся под ним металлической части, а также кондиционере и проводах, взыскать в свою пользу компенсацию морального вреда — 25 000 рублей и неустойку.

УО представила суду акт выполненных работ, согласно которому она всё же очистила окно и ограждение балкона. Однако на выездном судебном заседании выяснилось: кое-где пятна краски остались.

В итоге суд первой инстанции обязал УО устранить их с оконного блока и металлического отлива балкона, выведенных из квартиры истца проводов. Также взыскал с нее в пользу истца компенсацию морального вреда — 2000 р. и «потребительский» штраф — 1000 р.

При этом суд отказал во взыскании судебной неустойки. Эта мера носит стимулирующий характер, «однако обстоятельств считать, что решение ответчиком не будет исполнено в установленный законом срок, у суда не имеется».

Апелляционный и Шестой кассационный суд общей юрисдикции оставили вынесенное решение без изменений (определение по делу № 88 – 16381/2024).

Истец настаивал на том, что краской загрязнена и верхняя часть кондиционера, но ничем этот факт не подтвердил. В апелляционной жалобе указал: на выездном заседании суд не затребовал у ответчика лестницу, чтобы как раз разобраться с наличием спорных пятен.

Однако «в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ истец должен доказать обстоятельства нарушения его прав, а суд не собирает доказательства, вынося решения только по представленным сторонами доказательствам».

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 ГЖИ Воронежской области выясняла, можно ли внести изменения в реестр лицензий раньше, чем получен ответ старой УО

Собственники одного из МКД Воронежа на общем собрании поменяли управляющую организацию: вместо ООО «Наша Эра» выбрали ООО «УК Борей».

Вновь выбранная УО обратилась в ГЖИ с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий. 15 августа ГЖИ приостановила рассмотрение заявления «на срок не более 30 рабочих дней» для проверки, а также запросила у обеих управляющих организаций дополнительные сведения.

Срок предоставления запрашиваемых документов был установлен как 10 рабочих дней со дня получения требования. Старая УО получила требование 22 августа, то есть срок его исполнения истекал в начале сентября.

Однако ГЖИ не стала так долго ждать и уже 31 августа приняла решение о внесении изменений в реестр лицензий, согласно которому новая УО может приступать к управлению домом уже со следующего дня, то есть с 1 сентября.

Старая УО оспорила такое оперативное решение в суде, указав, что им «нарушены ее права на организацию проведения еще одного собрания собственников о выборе ее в качестве управляющей организации и на получение дохода» (какая честность!).

ГЖИ и новая УО в защиту принятого решения ссылались на то, что запрошенные сведения у старой компании все равно отсутствовали, и ожидание назначенного срока ничего бы не изменило, а лишь затянуло бы внесение изменений в реестр лицензий.

Суд первой инстанции удовлетворил заявление старой УО:
- раз ГЖИ запрашивала сведения, значит, они были необходимы для проверки;
- так как на момент принятия оспариваемого решения не истек срок их предоставления, то ГЖИ на тот момент не могла знать, что документов у старой УО нет и представлены они не будут.

Апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции и отказала в иске, сославшись на то, что запрошенных сведений у старой УО действительно не было (постановление по делу А14 – 15327/2023).

«Суд апелляционной инстанции не может согласиться с тем, что одной из целей правового регулирования процедуры рассмотрения соответствующих заявлений собственников МКД является обеспечение «старой» управляющей компании возможности затягивать рассмотрение поступившего заявления о выборе новой и дату прекращения управления».

Также суд указал:
- срок рассмотрения заявления не превысил предельный нормативно установленный;
- необходимые мероприятия фактически были выполнены на дату принятия оспариваемого решения;
- тот факт, что решение было принято ранее истечения десятидневного срока для предоставления запрошенной информации, не свидетельствует о нарушении прав УО, поскольку такие мероприятия направлены на получение инспекций сведений, необходимых для проверки решения на предмет признаков ничтожности, а не в целях соблюдения каких-либо прав заявителя;
- в связи с чем, получив все необходимые сведения, инспекция правомерно рассмотрела вопрос по существу.

Более того, суд учёл, что «приостановление рассмотрения заявления было обусловлено незаконным бездействием со стороны заявителя (основанием приостановления явился факт отсутствия сведений о расторжении договора управления и его прекращении, размещение которых в системе ГИС ЖКХ нормативно возложено ООО «Новая эра»), направленное на затягивание рассмотрения заявления и начала управления ООО «УК Борей», что свидетельствует о злоупотреблении правом».

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Вмятина от столкновения дверей. Кто возместит ущерб: собственник или квартирант

Жительница Приморского края сдала свою квартиру в аренду. В один из дней между новым жильцом и его гостем разгорелся конфликт, перешедший в драку. Результатом стало повреждение соседской входной двери — на ней осталась вмятина от удара дверной ручкой.

Отказавшись от предложения арендатора отремонтировать дверь своими силами, соседка оценила ущерб и обратилась в суд. В исковом заявлении к собственнице квартиры просила взыскать стоимость ремонтно-восстановительных работ — 46 076 рублей, расходы по оценке ущерба — 7500 рублей и уплате госпошлины — 1807 рублей.

В обоснование своей позиции истица представила заключение, согласно которому повреждения наружной части дверного полотна ремонту не подлежат. Покупку новой входной двери подтвердила товарным чеком.

Суды трех инстанций в иске отказали (определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 7279/2024).

Исходили из того, что вред имуществу истицы причинен действиями третьего лица, а не собственницей квартиры. Собственно, квартирант свою причастность к причинению ущерба не отрицал.

Согласно законодательству, собственник обязан поддерживать свое жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества.

Однако в рассматриваемом случае ущерб причинен не в результате ненадлежащего исполнения этих обязанностей, «а в результате конфликтной ситуации, возникшей у третьих лиц, ответственность за действия которых на собственника квартиры возложена быть не может».
На замену ответчика — с собственницы на квартиранта — истица не согласилась.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Суды обязали ТСЖ выдать собственнику пульт от шлагбаума на придомовой территории

По решению ОСС на придомовой территории ТСЖ «Кондратово, ул. Культуры, 8» (Пермский край) был установлен шлагбаум. Управлять им можно было с брелка (пульта), а также с телефона, внесенного в базу устройства.

Номера телефонов супругов Б., собственников одной из квартир, были занесены в модуль шлагбаума. Однако в какой-то момент председателем правления ТСЖ Ю. эти номера были удалены из базы. За это самоуправство постановлением мирового судьи Ю. была привлечена к административной ответственности по ст. 19.1 КоАП РФ. Номера Б. снова занесли в память шлагбаума.

После этого эпизода, семья Б., не желая «зависеть от настроения председателя», обратилась к ней с просьбой выдать пульт от шлагбаума. Получив отказ, один из супругов обратился в суд с иском к Ю.

Позиция председателя правления ТСЖ: председатель не обязан предоставлять собственникам брелки от шлагбаума. Нет такой обязанности и у ТСЖ, и у компании-подрядчика, обслуживающей шлагбаум. В настоящее время телефоны Б. внесены в память шлагбаума, Б. могут открывать его с телефона. Им необязательно иметь еще и пульт. К тому же проехать на придомовую территорию можно другим путем, вообще минуя шлагбаум.

Районный суд отказал в иске:
— Б. не доказала, что ее семья не имеет возможности пользоваться шлагбаумом.
— По решению ОСС пульты были выданы за плату (950 руб.) 17 квартирам. Заявку в ТСЖ Б. не подавала. А то, что именно председатель выдала пульты другим собственникам, не доказано.

Краевой суд заменил с согласия истца ненадлежащего ответчика (председателя правления ТСЖ) на надлежащего (ТСЖ), отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил исковые требования.

Кассационный суд согласился с ним (определение 7 КСОЮ по делу № 88 – 15451/2024):

— Собственнику помещения в МКД принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общедомовым имуществом.

— Собственник вправе управлять шлагбаумом, относящимся к общедомовому имуществу, всеми доступными способами – не только с телефона, но и с помощью пульта. Тем более доказано, что ранее председатель чинила препятствия в пользовании шлагбаумом.

— В общедомовом чате председатель сама выкладывала информацию о том, что собственники могут приобрести брелки от шлагбаума, но немотивированно отказывает в этом Б.

— ТСЖ управляет МКД и обслуживает общедомовое имущество, в том числе шлагбаум. На нем и лежит обязанность по обеспечению любого обратившегося собственника пультом от этого устройства.

— Подрядчик, обслуживающий шлагбаумы по договору с ТСЖ, пульты собственникам не выдает и не обязан. Ведь договор на техобслуживание шлагбаумов заключен между ним и ТСЖ. Собственники помещений стороной этого договора не являются.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Собственник добивался беспрепятственного проезда транспорта к своему нежилому помещению

В Московской области собственник сдал свое нежилое помещение в аренду под магазин. Однако на ОСС было решено ограничить проезд на придомовую территорию транспортных средств массой более 3,5 т, запретить погрузку/разгрузку транспортных средств для нежилых помещений.

Соответствующие нюансы жильцы предусмотрели в Положении о порядке въезда и правилах пребывания транспортных средств на придомовых территориях жилых домов. Посчитав, что эти ограничения нарушают его права, собственник нежилого помещения обратился в суд.

В исковом заявлении к УО и двум физлицам (видимо, инициаторам ОСС) просил признать не подлежащими применению соответствующие пункты Положения, а также обязать ответчиков не препятствовать в пользовании придомовой территорией.

Суд первой инстанции в иске отказал.
— Решения ОСС недействительными не признаны.
— Не доказано, что этими решениями нарушены права истца как собственника нежилого помещения. Сам он помещением не пользуется, ничего не разгружает и фактически заявляет требования в интересах арендатора.
— Арендатор не воспользовался имеющимся у него правом на самостоятельное обращение в суд с соответствующим иском.

Апелляционный суд с этим не согласился и обязал УО не препятствовать истцу в пользовании придомовой территорией жилых домов, в том числе путем ограничения въезда/выезда и проезда по ней транспортных средств с разрешенной максимальной массой 3,5 т, а также запрета погрузки/разгрузки транспортных средств для нежилого помещения истца.

Исходил из следующего:

— Закон предусматривает равенство прав собственников МКД не только в несении расходов на содержание общего имущества, но и пользовании им (в том числе воротами, шлагбаумом и др.).

— Решение ОСС фактически ограничивает беспрепятственный доступ истца к общедомовому имуществу и тем самым ставит его в неравное положение с собственниками жилых помещений, в отношении которых соответствующие запреты не установлены.

— «Действующее законодательство не предоставляет права одним собственникам устанавливать ограничения в пользовании общим имуществом в отношении других собственников и ограничивать их право пользования придомовой территорией, в том числе путем принятия соответствующих решений на общем собрании собственников».

— Тот факт, что нежилое помещение передано в аренду, ситуацию не меняет.

— Права истца ответчиками-физлицами не нарушены, оснований для обязания их не чинить препятствий в доступе на придомовую территорию нет.

Первый кассационный суд общей юрисдикции оставил вынесенное решение без изменений (определение по делу № 88 – 14096/2024). При этом указал, что ограничение прав истца по доступу к общему имуществу — это результат принятия ОСС решения о порядке въезда на придомовую территорию и ее использования, которое исполняется УО, а не соответчиками.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".