Как Мосжилинспекция согласовала сомнительную перепланировку

Собственникам из Москвы пришлось оспаривать акт Мосжилинспекции о завершенном переустройстве и перепланировке помещения соседа. Они, в отличие от надзорного органа, не считали действия перепланировщика законными.

Обоснование иска: в 2018 году МЖИ приняла работы, выполненные собственником квартиры без согласования. В частности, сосед устроил проём круглого сечения 1700 мм в перекрытии между 25 этажом, на котором расположена его квартира, и техническим этажом, с обрамлением и установкой винтовой лестницы. Однако демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренной проектной документацией на МКД и входящей в состав общего имущества собственников, является уменьшением этого самого имущества, а потому требует согласие 100% собственников помещений, которое отсутствует.

⚖ Две инстанции отказали истцам, в том числе по причине пропуска срока давности.
Кассационный суд удовлетворил жалобу истцов и вернул дело на новое рассмотрение.

Он установил, что технический этаж представляет собой полноценные помещения высотой 2.65 метра, в отдельных местах которого размещено техническое оборудование, коммуникации и технические помещения. В период с 2005 по 2006 годы собственник осуществил перепланировку части технического этажа, расположенного над своей квартирой, создав помещение I (ком. 32-36, общей площадью 94,6 кв. м и ком. 18-20, общей площадью 32,1 кв. м), соединенное с квартирой винтовой лестницей путем прорубания потолочных перекрытий. Параллельно на техническом этаже выполнено устройство глухих ненесущих перегородок, на несущих конструкциях технического этажа установлены блоки сплит-системы и блоки кондиционеров. То есть квартира фактически превратилась в двухуровневую.
Тем не менее, работы были приняты актом государственной жилищной инспекции г. Москвы о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.

Кассационная инстанция напомнила, что уменьшение общего имущества должно происходить с согласия всех собственников, поэтому обстоятельством, имеющим значение для разрешения спора, является факт согласия всех собственников помещений многоквартирного дома, в том числе административных истцов, на проведение перечисленных работ.
Суды это толком не проверили, но сослались на протокол 2018 года, из содержания которого следует, что в собрании участвовали не все собственники.

Более того, судебные инстанции проигнорировали, что ранее перепланировщик проиграл суд по иску к МЖИ о признании нежилого помещения предназначенным для самостоятельного использования, сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, возложении обязанности оформить акт о завершенном переустройстве. Проиграл он и спор с Росреестром, который упирался в отказе регистрации договора аренды помещения из общего имущества для устройства второго уровня квартиры. Этими судебными актами уже было установлено отсутствие согласия всех собственников на изменение объема принадлежащего им имущества.

Также суд отклонил доводы о пропуске срока давности.
“В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт получения административными истцами копии акта Мосжилинспекции от 10 января 2018 года, а их утверждение о том, что они обратились в суд сразу после того, как узнали о составлении названного акта, какими-либо доказательствами не опровергнуто” (кассационное определение Второго КСОЮ № 88а-6247/2024).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Что нужно установить при привлечении УК к ответственности за ненадлежащую работу АДС

Ставропольской управляющей организации ООО УК «Диалог» удалось добиться направления на новое рассмотрение дела об административном правонарушении, где ее сначала наказали на 150 000 р. за грубое нарушение лицензионных требований.

Поводом для возникновения дела об административном правонарушении послужило то, что собственник квартиры не мог подать заявку в аварийно-диспетчерскую службу по вопросу составления акта о некачественной горячей воде. Он дважды не мог дозвониться по номеру телефона аварийно-диспетчерской службы. В представленных управляющей организацией документах о поступающих в аварийно-диспетчерскую службу заявках информации о звонке гражданина не оказалось.

Однако для повседневного контроля за работой внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома, выполнения заявок собственников и пользователей помещений об устранении их неисправностей и повреждений, а также принятия оперативных мер по обеспечению безопасности граждан управляющая компания обязана организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание в многоквартирном доме (пункты 13, 17 Правил осуществления деятельности по управлению МКД № 416).

Мировой суд, назначая наказание, согласился с ГЖИ, а районный суд поддержал мирового судью.

Они посчитали достаточными доказательствами нарушения выписку из журнала сотового телефона, в котором зафиксированы два исходящих вызова на номер аварийно-диспетчерской службы, а также сведения из журнала АДС, в котором отсутствует информация об этих заявках.

Кассационному суду этого оказалось мало, так как, кроме факта нарушения, нужно установить еще и время его совершения для проверки срока давности привлечения к ответственности.

«Из приобщенной к материалам дела выписки о звонках не представляется возможным определить, что звонок исходил от собственника квартиры, который потом обратился в государственную жилищную инспекцию с жалобой на бездействие общества. Из учетной карточки обращения в государственную жилищную инспекцию также нельзя определить, когда он обращался к обществу о некачественном предоставлении услуг, и телефон срабатывал на автоответчик».

Чтобы установить, когда и кто именно звонил и правильно ли он набрал номер, кассационный суд направил дело на новое апелляционное рассмотрение.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

Коллеги, привет!

Вашему вниманию судебная практика для компаний ТЭК и ЖКХ за май 2024 года:
➡️ разобрали внимание важным тезисам из двух обзоров практик Верховного Суда РФ,
➡️ написали про разноску платежей по единому платёжному документу,
➡️ уделили внимание ключевой практике по нарушению учёта энергоресурса,
➡️ затронули вопросы перехода на прямые договоры с РСО,
➡️ и другие практики, которые будут полезны для правовых служб и бизнеса компаний ТЭК и ЖКХ.

❗️В составлении документа нам помогал Игнат Ефанов (эксперт и автор юридических работ по антимонопольному праву). Игнат дополнил аналитический документ тематическими иллюстрациями из своего проекта "Енот&ко" и теперь документ можно приятно смотреть.

Команда Lex Energética выражает признательность профессиональному сообществу за тиражирование аналитики от Lex Energética:
Энергетическая гостиная
EnergyToday
ЖКХ
Правовые аспекты энергоснабжения
В энергетике
Енот&ко
СоветБезРынка
Дайджест ТЭК

📍 УО не смогла взыскать с собственников долги, так как плохо управляла МКД

Одна из УО Республики Ингушетии обратилась в суд, чтобы взыскать с троих собственников задолженность по оплате услуг за содержание жилого помещения. Правда, обосновать свои требования не смогла и дело проиграла.

Суды выяснили:

— УО ненадлежащим образом содержала общедомовое имущество, в рамках нескольких дел привлекалась к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ с назначением административного штрафа. В ноябре 2021 г. решением арбитражного суда по делу № А18 – 4055/2021 лицензия УО на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД была аннулирована.

Арбитражный суд установил, что УО «систематически не исполняет требования жилищного законодательства РФ, допуская нарушение лицензионных требований, а также прав и законных интересов собственников помещений».

— УО не доказала оказание каких-либо услуг по управлению МКД (выполнения работ, их оплаты), а также предъявление ответчикам требований о внесении платы за содержание и ремонт жилого помещения.

При таких обстоятельствах суды трех инстанций не нашли оснований для удовлетворения исковых требований (определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 4380/2024).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Что должны учесть суды при взыскании компенсации морального вреда за ненадлежащее управление МКД

Третий кассационный суд общей юрисдикции указал: «суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен, исходя из его предмета и основания, возражений ответчика относительно иска». То есть, при рассмотрении дела не обойтись без учета обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований.

Житель г. Санкт-Петербурга (Ш.) обратился в суд, чтобы взыскать с управляющей организации компенсацию морального вреда — 100 000 рублей и материальный ущерб — 27 987 рублей.

Мотивировал свои требования тем, что УО ненадлежащим образом содержит общедомовое имущество, не ремонтирует места общего пользования. Это приводит к нарушению прав Ш. как собственника, а также материальным потерям — истец за свой счет покрасил коридор, где расположена его квартира. Кроме того, из-за душевных переживаний страдает здоровье Ш.

Суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали.
Несение расходов на косметический ремонт (покраску) коридора, а также необходимость его проведения Ш. не доказал. Причинно-следственную связь между действиями/бездействием УО и ухудшением здоровья истца суды не усмотрели.

Также апелляционный суд отметил: в соответствии с жилищным законодательством, использование общего имущества МКД, равно как и принятие решения о его ремонте, входит в компетенцию общего собрания собственников этого дома.

Третий КСОЮ направил дело на новое рассмотрение (определение № 88 – 11498/2024).
Обосновывая требование о компенсации морального вреда, Ш. ссылался на ненадлежащее оказание услуг по управлению МКД и нарушение своих прав как потребителя. Более того, в исковом заявлении, уточнении к нему и письменных пояснениях Ш. конкретизировал услуги, которые, по его мнению, УО оказывает ненадлежащим образом. Однако соответствующие основания исковых требований суды оставили без внимания, «ограничившись суждениями относительно отсутствия факта причинения вреда здоровью истца».

«Суды допустили формальный подход к рассмотрению настоящего дела, что привело к нарушению задач и смысла гражданского судопроизводства, установленных статьей 2 ГПК РФ, и права истца на справедливую, компетентную, полную и эффективную судебную защиту, гарантированную каждому частью первой статьи 46 Конституции Российской Федерации».

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Как УО добивалась демонтажа навесов над террасами на крышах МКД

Собственники, имеющие выход из квартир на крышу МКД, обустроили там террасы — установили навесы, высадили кустарники, разместили качели и другие «уютные» мелочи. Получив предписание от ГЖИ Московской области, управляющая организация потребовала от них убрать с крыши всё лишнее или представить документы о правомерности произведенных работ.

Ничего не добившись, обратилась в суд с исками о демонтаже навесов и приведении крыши в первоначальное состояние. Главный аргумент УО: ответчики использовали общее имущество МКД без согласования с другими собственниками.

Спор с собственником А.
По результатам судебной экспертизы выяснилось, что навес соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам. Вот только одна из частей его кровли опирается на несущие конструкции наружной стены МКД, а согласия собственников МКД на использование общедомового имущества нет.

В судебном заседании эксперт уточнил: нарушение можно устранить, если выполнить опирание кровли на стойки. Изучив представленные А. фотографии, он пояснил, что в настоящее время кровля навеса опирается на новую поперечную конструкцию.

Ответчик также представил суду техническое заключение, из которого него следует:
— наружные и внутренние стены квартиры находятся в «работоспособном состоянии»;
— «дефектов, влияющих на несущую способность и эксплуатационные качества стен, не выявлено»;
— согласно технической документации, терраса входит в общую площадь квартиры А. с коэффициентом 0,3;
— по результатам проведенных работ не требовалось вносить какие-либо изменения в техпаспорт жилого помещения.

В итоге суд первой инстанции посчитал: раз навес теперь опирается не на общедомовое имущество, а на конструкцию принадлежащей А. террасы, то оснований для удовлетворения иска нет.

Апелляционный суд решил иначе и удовлетворил заявленные УО требования. Обязал А. демонтировать навес и после этого восстановить первоначальный вид крыши, фасада МКД. Исходил из того, что ответчик изменил фасад МКД, а также без согласования с другими собственниками произвел реконструкцию с уменьшением общедомового имущества (торцевой стены, к которой примыкает кровля навеса). Проектной документацией не предусмотрено наличие навеса на террасе.

Первый кассационный суд общей юрисдикции это решение отменил и направил дело на новое рассмотрение (определение № 88 – 5846/2024).
Квартира изначально предусматривала наличие террасы и с ней была реализована застройщиком. Устройство навеса — это улучшение бытовых условий собственника. Кроме того, А. доказал, что общее имущество МКД при этом «конструктивно не задействовано». К несущим и ограждающим конструкциям МКД элементы навеса не крепятся.

Спор с жильцами Н.
Спор аналогичный. Терраса входит в общую площадь квартиры с коэффициентом 0,3. Ответчики также представили положительное техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ, а суд назначил проведение экспертизы.

Правда, в этом случае эксперт установил: навес опирается на террасу, не крепится к несущим и ограждающим конструкциям МКД, но на полиуретановой пене примыкает к торцевой стене дома.

Суд первой инстанции решил, что при таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска нет. К стенам МКД спорная конструкция не крепится, на общедомовой крыше имущества ответчиков нет, дачные качели и кустарники находятся в пределах террасы, а керамическая плитка уложена застройщиком.

Апелляционный суд посчитал иначе и удовлетворил требования УО: обязал демонтировать навес и керамическую плитку за территорией террасы, освободить крышу от посторонних предметов и восстановить ее первоначальный вид. Причины те же, что и в случае с собственником А.: всё непроектно и самовольно.

Кассационный суд это решение отменил и направил дело на новое рассмотрение.
На этот раз апелляционный суд оставил жалобу УО без удовлетворения. Устояло это решение и в Первом КСОЮ (определение № 88 – 15265/2024).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Могут ли собственники заставить УК обслуживать общедомовое имущество, не включенное в договор управления МКД

В Санкт-Петербурге собственники МКД, находящегося под управлением ООО «Жилкомсервис № 1 Адмиралтейского района», за свой счет установили на придомовой территории металлические ворота с системой контроля доступа (СКД).

На ОСС были приняты решения:
— включить ворота и СКД в состав общедомового имущества;
— передать ворота на обслуживание УК для дальнейшего заключения ею договора со специализированным подрядчиком и выставления в квитанции дополнительной платы за обслуживание ворот.

Председатель совета МКД (Е.) направила протокол ОСС в УК, и тут выяснилось, что обслуживать ворота и СКД компания не желает. Решение ОСС принималось без участия представителей УК и без учета ее мнения. Управляющая организация предложила собственникам самостоятельно найти подрядчика и заключить с ним договор.

Е. решила, что отказ УК незаконен, поскольку:
— ворота и СКД размещены на земельном участке, являющемся общедомовой собственностью, и решением ОСС также включены в состав общего имущества;
— УК обязана исполнять решения ОСС.

С этими доводами Е. обратилась в суд и просила обязать УК:
— заключить дополнительное соглашение к договору управления, дополнив перечень общего имущества воротами и СКД;
— принять данное имущество на техническое обслуживание с включением в квитанции соответствующей платы.

Однако суды трех инстанций не нашли оснований для удовлетворения иска (определение 3 КСОЮ по делу № 88 – 11571/2024):
— В приложениях к действующим договорам управления МКД ворота и СКД не значатся.
— Изменить состав общего имущества в договоре управления МКД возможно только по решению ОСС и с согласия УК (ст. 450 ГК РФ, ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
— УК не обязана исполнять решение ОСС о содержании ворот и СКД, поскольку это решение противоречит свободе договора и недопустимости понуждения в одностороннем порядке к изменению его условий (ст. 421 ГК РФ).
— Собственники не могут принять решение только об обслуживании УК дополнительного имущества без одновременного решения вопроса о стоимости такого обслуживания, с учетом предложений УК. Иной подход также противоречит свободе договора и может повлечь убытки УК.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Насколько открытыми должны быть продухи  в подвале МКД

Гражданка Ф. обратилась в Госжилинспекцию Новгородской области по поводу обязания УО открыть продухи в МКД и не нарушать принцип гуманности в отношении домашних животных (кошек), предусмотренный Федеральным законом от 27.12.2018 № 498-ФЗ «Об ответственном обращении с животными».

В ходе выездного обследования Госжилинспекция выяснила: все продухи в цокольной части МКД действительно закрыты, хоть и не наглухо, но жалюзийными решетками. Решив, что это нарушает требование пп. «в» п. 11 Правил содержания общего имущества в МКД № 491, инспекция выдала УО предостережение с требованием открыть один продух.

Суды двух инстанций выданное предостережение признали недействительным и обязали Госжилинспекцию его отменить (постановление по делу № А44-115/2024).

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда № 170, подвальные помещения должны быть сухими и чистыми, иметь освещение и вентиляцию (п. 4.1.3, 4.1.4).

УО обязана обеспечивать температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций, водопроводных и канализационных труб (п. 3.4.1, 5.8.3).

И для этого предусмотрено применение специальных мер. В том числе «постоянное поддержание в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях» (пп. «в» п. 11 Правил № 491).

При этом благоприятные условия проживания в МКД, соблюдение санитарно-эпидемиологических требований, недопущение захламления и загрязнения общедомового имущества обеспечиваются в том числе защитой подвальных помещений и технических подполий от проникновения животных — грызунов, кошек, собак (п. 3.4.1 Правил № 170).
Для этого действующими нормами предусмотрено наличие на продухах сеток с размером ячеек 0,5 см или жалюзийных решеток (п. 3.4.7, 4.1.4 Правил № 170).

Именно такие решетки обнаружила Госжилинспекция в МКД. И при рассмотрении дела не доказала, что при их наличии не соблюдается надлежащий температурно-влажностный режим в подвальном помещении.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Московское ЖСК ликвидировали из-за несоответствия его устава действующему законодательству

ЖСК «Старт-Беловежский» и его устав были зарегистрированы в 1994 году. Кооператив создавался для строительства МКД, а также последующей эксплуатации и управления им.

В 2018 году ГЖИ г. Москвы выдала ЖСК предписание:
- привести устав в соответствие с требованиями ст. 52, 123.2, 218, 1177 ГК РФ, ст. 36, 44, 111, 113, 117, 120, 121, 130, 132, разд. IX ЖК РФ, зарегистрировать его в установленном порядке;
- привести реестр членов ЖСК в соответствие со ст. 123.1 ЖК РФ.

ЖСК зарегистрировало устав в новой редакции, однако, в ходе проверки он снова не понравился ГЖИ. В частности, устав не соотносился с его фактической деятельностью: строительство МКД завершилось более 20 лет назад, а организационно-правовой формы «ЖСК» ст. 123.1, 123.2 ГК РФ не предусмотрено.

ГЖИ подала иск о ликвидации ЖСК. Тем временем ЖСК предприняло еще одну неудачную попытку отредактировать устав.

Суды установили, что ряд пунктов устава по-прежнему противоречил законодательству, в частности:
- Первоначальная цель создания кооператива – обеспечение граждан жильем, исчерпана. В собственности кооператива нет жилого фонда, и он уже не может предоставить гражданам жилые помещения.
- Цель управления МКД невыполнима, поскольку для ЖСК, созданных до 02.12.2011, не предусмотрено функций по управлению МКД (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.11.2011 № 349).
- Признакам потребительского кооператива ЖСК не отвечает, поскольку его члены не объединяют имущественные паевые взносы (ст. 123.2 ГК РФ). В ЖСК отсутствуют паевые взносы и паевой фонд.
- У кооператива нет права собственности на жилые помещения в МКД (ст. 129 ЖК РФ).
- Право собственности на объекты инженерной инфраструктуры принадлежит не кооперативу, а собственникам помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ).

ЖСК ликвидироваться не хотело, указывая, что все выявленные нарушения несущественные, устранимые, не нарушают чьи-либо права, поэтому ликвидация ЖСК как крайняя мера не отвечает принципу соразмерности.

Но по итогу двух кругов судебных разбирательств суды все же вынесли решение о ликвидации ЖСК (определение Второго КСОЮ по делу № 88а-11454/2024), учитывая тот факт, что по прошествии длительного времени кооператив без уважительных причин так и не привел свой устав в соответствие с законом.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Собственник не смог получить ключи от подвальных помещений, чтобы проконтролировать работу УО

В Комсомольске-на-Амуре один из собственников, а заодно и член совета МКД, настойчиво пытался получить ключи от подвала дома — «для выполнения контрольных функций». Обращался в УО и к председателю совета МКД, жаловался в Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края, но безуспешно. В итоге пошел в суд.

В исковом заявлении просил:
— обязать УО передать ему ключи от подвальных помещений МКД в день вступления судебного решения в законную силу, а на случаи замены замка — передавать ключи в течение двух дней;
— взыскать с УО компенсацию морального вреда — 10 000 рублей и судебную неустойку за просрочку исполнения вынесенного решения — 500 рублей в день.

Суды трех инстанций в иске отказали (определение Девятого КСОЮ № 88 – 5019/2024).
— Согласно п. 3.3.5, 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170, истец «не является лицом, которому могут быть переданы ключи от спорных подвальных помещений».
— Обязанности передать дубликаты ключей от подвальных помещений всем собственникам дома у УО нет.
— УО не препятствует доступу истца в подвал для проверки объема, периодичности и качества выполнения работ/оказания услуг по содержанию общедомового имущества.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Повреждение автомобиля при покосе травы на придомовой территории. Можно ли взыскать ущерб с УК

Житель Еврейской автономной области обратился в суд, чтобы взыскать с УК стоимость восстановительного ремонта машины, поврежденной при покосе травы во дворе МКД, а заодно и расходы на оплату услуг оценщика. Всего — 137 842 рубля.

При рассмотрении дела суды установили, что работы по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту общедомового имущества (в том числе уборку и выкашивание газонов) по договору с УК осуществляет ООО «Центр комфортного проживания». Выступая в качестве заказчика, для покоса травы оно привлекло С., которому предоставило необходимые материалы и оборудование.

Возмещать причиненный ущерб УК отказалась. Ссылалась на то, что С. не является ее сотрудником, а работы по покосу травы осуществляло ООО «Центр комфортного проживания».

Суд первой инстанции отказал автовладельцу в иске, поскольку посчитал: он не доказал факт причинения ущерба при указанных обстоятельствах.

Также суд отметил, что истец не доказал несение расходов на восстановительный ремонт автомобиля, а заключение по стоимости такого ремонта составлено спустя полгода после всех событий. Сама машина уже продана, и нет подтверждений тому, что полученные повреждения повлияли при этом на ее стоимость.

Апелляционный суд отменил это решение и иск удовлетворил, взыскав заявленные 137 842 рубля. При этом указал:
— нижестоящий суд не дал надлежащей оценки некоторым доказательствам по делу;
— факт причинения вреда и наличия у истца убытков подтвержден;
— автомобиль получил повреждения в ходе работ, выполнение которых является прямой обязанностью УК и ей же организовано;
— договором с ООО «Центр комфортного проживания» не предусмотрена ответственность исполнителя перед третьими лицами по возмещению вреда;
— доказательства, подтверждающие причинение ущерба при иных обстоятельствах, а также исключающие вину УК, суду не представлены;
— отчуждение автомобиля не освобождает УК от возмещения ущерба, а полученная от продажи сумма не влияет на размер такого возмещения.

Девятый кассационный суд общей юрисдикции с этими выводами согласился и оставил жалобу УК без удовлетворения (определение № 88 – 4316/2024).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 ИП получил аванс со спецсчета, но выполнил не капитальный, а текущий ремонт кровли

УО пришлось через суд добиваться от ИП выполнения работ по капремонту кровли в соответствии с первоначальной редакцией договора подряда, а не дополнительным соглашением к нему.

В Пензенской области собственники провели общее собрание, на котором в том числе решили капитально отремонтировать крышу МКД. С этой целью определили период проведения работ и источник их финансирования — средства фонда капремонта, хранящиеся на спецсчете. Подрядчиком выбрали индивидуального предпринимателя С., а лицом, уполномоченным выступать техническим заказчиком работ, предоставлять документы на их оплату со спецсчета, заключать с ИП договор, участвовать в приемке работ и подписывать акты — Б.

Во исполнение принятого решения Б. заключила договор с ИП. Совместно с УО был подготовлен локальный сметный расчет. Общая цена договора подряда составила 2 653 807 рублей. Из них в марте 2021 г. УО перевела ИП в качестве аванса 796 142 рубля.

В июле 2021 г. Б. заключила с предпринимателем дополнительное соглашение, которым предусмотрено: общая цена договора составляет 1 421 815 рублей, а при наличии противоречий между текстами договора и соглашения последнее имеет приоритет. Стоимость работ определяется локальным сметным расчетом (приложение № 1 к допсоглашению).

На этапе приемки работ УО обнаружила, что ИП выполнил не все работы, предусмотренные сметой согласно договору подряда, и обратилась к экспертам. Те подтвердили: капремонтом и не пахнет, в МКД произведен текущий ремонт кровли.

Тогда УО обратилась в суд.
В исковом заявлении просила признать недействительным дополнительное соглашение, заключенное между ИП и Б., обязать предпринимателя выполнить работы в соответствии с договором подряда в его первоначальной редакции.

В обоснование требований указывала: дополнительное соглашение ничтожно, так как ответчики изменили предмет договора подряда, а это противоречит ст. 166, 174 Жилищного кодекса РФ и нарушает права собственников МКД. Средства со спецсчета предназначены для капремонта, однако по факту оказались направлены на оплату ремонта текущего.

Суд первой инстанции иск удовлетворил.
Исходил из того, что допсоглашение «с утверждением новой сметы по характеру и видам работ» заключено вопреки волеизъявлению всех собственников МКД, в отсутствие у Б. соответствующих полномочий, что привело в итоге к нецелевому расходованию денежных средств со спецсчета.

Апелляционный суд отменил это решение и в иске отказал.
Он посчитал, что УО не уполномочена обращаться в суд с настоящим иском: спор, связанный с общим имуществом МКД (качеством проведенного ремонта) может рассматриваться по требованию одного/нескольких собственников МКД или УО, но если полномочия для этого будут переданы ей по решению ОСС. Однако такого решения нет, самостоятельного экономического интереса у УО — тоже, да и договор управления не предусматривает права УО на обращение в суд в интересах собственников.

Первый кассационный суд общей юрисдикции направил дело на новое рассмотрение (определение № 88 – 14012/2024). Согласно договору управления, УО оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД, а также несет перед собственниками ответственность за качество их оказания/выполнения. Как владелец спецсчета, УО несет ответственность и за целевое использование находящихся там денежных средств.

Следовательно, вопреки выводам апелляционного суда, УО заинтересована в подаче иска с настоящими требованиями. Управляющая организация осуществляет свою деятельность в интересах всех собственников МКД, и в отсутствие иного уполномоченного лица ее обращение в суд не противоречит законодательству.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Можно ли назначить штраф на основе фотографий с системы «Безопасный регион»

ООО «ПИК-КОМФОРТ» привлекли к административной ответственности по ч. 1 ст. 6.12 Кодекса Московской области об административных правонарушениях. Нарушение заключалось в невыполнении работ по уборке снега, наледей, а наказание составило 15 000 р.

УО попыталась обжаловать штраф в суде, однако проиграла две инстанции (дело № А41 – 109590/23).

Основным вопросом в суде стало соблюдение процедуры привлечения к ответственности, в частности использование программного комплекса «Безопасный регион».

С помощью этой системы видеонаблюдения был осуществлен осмотр территории, прилегающей к многоквартирному дому в Балашихе. По результатам такого дистанционного осмотра выявлены нарушения местных правил благоустройства.

Суды отметили:

выявленное правонарушение зафиксировано посредством специального технического средства – единой областной системы видеонаблюдения «Безопасный регион»;

— система внедрена в рамках реализации государственной программы Московской области «Безопасность Подмосковья» на основании положений постановления Правительства Московской области;

— применительно к положениям статьи 6.12 КоАП МО система видеонаблюдения «Безопасный регион» является специальным техническим средством, имеющим функции фото- и киносъемки, видеозаписи, позволяющим фиксировать выявленные нарушения в режиме реального времени с выполнением их фотосъемки;

— в рассматриваемом случае средствами фото- и видеозаписи фиксируется нарушение, не нуждающееся в физическом измерении, что позволяет производить фиксацию нарушения посредством указанного комплекса видеонаблюдения.

Для убедительности суды сослались на аналогичную позицию в определении Верховного суда РФ от 24.01.2024 № 305-ЭС23 – 23952 по делу № А41 – 14757/2023. Тогда аналогичный штраф по той же статье пыталось оспорить ООО «Верхняя Волга» – с тем же успехом.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".