📍 Собственник заблокировал входную дверь соседа и получил предупреждения за самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ)

Действуя умышленно, 12.07.2023 житель Приморского края (Г.) балкой заблокировал входную дверь соседа, а также завязал проволокой дверную ручку. Тем самым воспрепятствовал свободному выходу из квартиры и входу в нее.

По этому поводу от соседа поступили обращения в дежурную часть ОМВД России «Пожарский», и по каждому из эпизодов Г. был привлечен к административной ответственности по ст. 19.1 КоАП РФ, получив наказания в виде предупреждений.

Свои поступки мотивировал тем, что осуществлял самозащиту прав и даже действовал в состоянии крайней необходимости. Пояснил: своими поступками предотвращал проход посторонних лиц в квартиру потерпевшего (они ходят к нему через общий коридор), защищал от этих лиц себя и свою семью. А у соседа в квартире имеется второй вход — через мастерскую.

Суды не впечатлились и указали:

— Г. не вправе препятствовать другому собственнику в пользовании его жилым помещением, свободном доступе к нему.
«В силу статьи 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».

— Наличие отдельного входа через мастерскую не лишает соседа права пользования квартирой, принадлежащей ему на праве собственности, а также общим коридором в МКД. Привлекаемый к ответственности Г. действовал в нарушение ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственники помещений МКД владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в этом доме в установленных законодательством пределах.

— Обстоятельства, при которых совершено административное правонарушение, и действия Г. не отвечают условиям, при наличии которых возникает состояние крайней необходимости (ст. 2.7 КоАП РФ).

К слову, потерпевший в одном из судебных заседаний сообщил, что в мастерской действительно имеется отдельный вход. Только вот сквозного прохода из мастерской в квартиру нет.

В итоге Г. так и не удалось оспорить привлечение к административной ответственности (постановления Девятого КСОЮ по делам № 16-2321/2024, 16-2322/2024).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Собственник через суд обязал УО установить почтовые ящики в подъезде МКД

В исковом заявлении настаивал на том, что «обеспечение жильцов дома почтовыми шкафами носит неотложный характер, необходимый для реализации публично-правовой обязанности граждан иметь адрес для извещения и их права быть осведомленными о событиях, о которых их извещают».

УО оправдывалась тем, что на общем собрании собственники отказались включать установку ящиков в план текущего ремонта на 2023 г.

Суды трех инстанций с УО не согласились и обязали ее безвозмездно за счет денежных средств, поступивших от собственников МКД в качестве платы за содержание жилья (за период управления домом до вынесения решения), установить в подъезде МКД абонентские почтовые ящики. Также взыскали в пользу истца 3331 рубль — компенсацию морального вреда, «потребительский» штраф и почтовые расходы (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-14828/2024).

Исходили из того, что в силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и пп. «д» п. 2 Правил № 491 абонентские почтовые шкафы относятся к общему имуществу МКД. А раз так, то подлежат содержанию управляющей организацией в надлежащем техническом состоянии, обеспечивающем выполнение им основного назначения.

Кроме того, обязательная установка абонентских почтовых шкафов на первых этажах МКД предусмотрена действующим законодательством:
«абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых шкафов включаются в смету строительства этих домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов» (ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ).

Ремонт, восстановление и замена абонентских почтовых шкафов осуществляется в счет платы за содержание жилых помещений, вносимой собственниками МКД.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Собственник попытался получить от ТСЖ копию судебного решения (даже не в отношении себя)

Жительница г. Липецка решила, что именно ТСЖ должно выдать ей выдать копию судебного решения, по которому один из жильцов взыскал с товарищества 400 000 рублей (в счет возмещения ущерба). Соответствующее заявление женщина направила ТСЖ электронной почтой, но ответ так и не получила. В связи с этим обратилась в суд.

В исковом заявлении просила признать незаконным бездействие сотрудников ТСЖ и обязать их направить ответ на обращение. Указывала, что отсутствие такого ответа нарушает права истицы как собственника квартиры, потому что обращение связано с управлением МКД.

Суды трех инстанций в иске отказали (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-21437/2024). При этом исходили из следующего:
— запрашиваемая информация не связана с управлением МКД и не относится к сведениям, которые ТСЖ обязано предоставить в силу п. 32 Правил осуществления деятельности по управлению МКД № 416;
— ТСЖ не является органом, на который может быть возложена обязанность по выдаче копии судебного решения;
— правоотношения собственника/жильца МКД с управляющей организацией носят гражданско-правовой характер, и требования Федерального закона «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» № 59-ФЗ на них не распространяются.
Таким образом, права истицы не нарушены.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Квартиру затопило из-за того, что жители провели себе антенну и поменяли окна, а заделывать дырки придется ТСЖ

Житель одной из квартир МКД под управлением ТСЖ «Успех» (Мурманская область) пожаловался в региональное Министерство госжилстройнадзора на затопление своей квартиры.

Ведомство провело проверку и выявило сразу две возможные причины протечек: со стороны фасада имеются повреждения стены, возникшие при монтаже антенны, а в вышерасположенной квартире – не заделанные отверстия под замененным собственником окном.

В акте проверки госжилстройнадзор указал, что ТСЖ нарушило сразу несколько пунктов Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170, и выдало ему предписание – установить и ликвидировать причины протечек (с проведением строительно-технической экспертизы в случае необходимости).

ТСЖ оспорило это предписание в суде.

Суды первой и апелляционной инстанций сочли предписание законным, поскольку (постановление Тринадцатого ААС по делу № А42-10205/2023):

➡ Несущие стены – это общее имущество собственников. ТСЖ обязано надлежащим образом содержать его, в том числе осматривать, своевременно выявлять имеющиеся недостатки, нарушение условий эксплуатации, несанкционированные изменения, ремонтировать (п. 10, 11, 16, 17 Правил содержания общего имущества № 491, п. 4 Минимального перечня услуг и работ № 290).

➡ В ходе проверки Министерство выявило несоблюдение ТСЖ Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170, поскольку ненадлежащее состояние наружной стены МКД повлекло залитие квартиры.

➡ Даже если причинами протечек являются действия самих собственников квартир, которые «продырявили» стену и некачественно установили окно, ТСЖ не может бездействовать, ссылаясь на их вину, а должно принять все необходимые меры по устранению имеющихся дефектов.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

Всем привет!

Мы выпустили второй подкаст, который посвящен важнейшей судебной практике по вопросам ТЭК и ЖКХ.

🎞Запись доступна по ссылке.

➡️Кейс №1. Про технологическое присоединение через сети СНТ (определение Верховного Суда РФ от 26.04.2024 №307-ЭС23-26680 по делу А21-14184/2022),
➡️Кейс №2. О применении повышающего коэффициента в расчетах между гарантирующим поставщиком и сетевой компанией (постановление АС Северо-Кавказского округа от 19.06.2024 по делу А20-5080/2022),
➡️Кейс №3. О нарушении учета электрической энергии (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 18.06.2024 по делу А58-4890/2023),
➡️Кейс №4. О снижении объема и стоимости безучетного потребления электрической энергии (постановление АС Центрального округа от 24.04.2024 по делу А36-10046/2020),
➡️Кейс №5. Про ограничение неотключаемых абонентов (постановление АС Северо-Западного округа от 22.05.2024 по делу А66-12842/2022).

В записи подкаста принял участие наш специальный гость Анатолий Сорокин (эксперт в сфере электроэнергетики и сбытового бизнеса). Анатолий прокомментировал ключевые практики и поделился своим практическим опытом.

🔔По итогам подкаста мы разыграем полезную книгу Антона Вашкевича о Лигал дизайне и юридической эффективности.

За условиями розыгрыша следите на каналах Lex Energética и Енот&ко.

ℹ️Команда авторов выражает признательность профессиональному сообществу за тиражирование аналитики по вопросам ТЭК и ЖКХ:
➡️Энергетическая гостиная
➡️EnergyToday
➡️ЖКХ
➡️Энергетика и промышленность России
➡️Правовые аспекты энергоснабжения
➡️СоветБезРынка
➡️В энергетике
➡️Дайджест ТЭК
➡️Ассоциация ТСО

📍 В Москве УО добилась направления на новое рассмотрение дела о демонтаже вывески

ГБУ «ЭВАЖД» решило поспорить в суде с владельцем магазина, известного продажей алкогольных напитков.

Причина спора — световая конструкция в виде отдельно стоящих букв и знаков с изображением фирменного наименования магазина, размещенная на фасаде МКД без согласия собственников и без заключения договора.

Ответчик, а вслед за ним и суды двух инстанций, заняли избитую позицию «вывеска не реклама» со ссылками на закон о защите прав потребителей.

После этого суду округа пришлось напоминать позицию Верховного Суда РФ, изложенную в определениях от 17.10.2018 № 307- ЭС18 – 6967, от 31.05.2024 № 302-ЭС22 – 17603, согласно которой использование общего имущества может осуществляться на основании решения общего собрания собственников, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.

«Конструкция, размещенная на фасаде дома, не обязательно должна быть рекламной, чтобы у собственников появились основания для согласования ее размещения и получения дохода от ее размещения. В данном случае необходимым является установление факта пользования общим имуществом».

Также кассационная инстанция сослалась на Определение Верховного Суда РФ от 26.07.2024 № 308-ЭС23 – 25249: в предмет судебного исследования входит оценка содержания информации на конструкции — является ли она информацией, обязательной к размещению в силу закона в интересах защиты прав потребителей, или же рекламой, или иной другой вывеской (объектом), размещенной с использованием общего имущества, установка которой требует заключение договора аренды на основании решения общего собрания собственников. При этом размещение информационных табличек не может быть произвольным, поскольку их вид и размер регламентирован и должен соответствовать требованиям, определенным местными нормативными правовыми актами.

Нижестоящие инстанции не устанавливали, насколько световые буквы и знаки соотносятся с требованиями закона о защите прав потребителей, не учли перечисленные выше позиции Верховного Суда РФ, поэтому будут исправлять свои ошибки путем повторного рассмотрения спора (дело № А40 – 138467/2023).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Спор о сроке передачи показаний ИПУ от РСО в УК

Разногласия по договору ресурсоснабжения довели управляющую организацию ООО «Управляющая компания Правильная» из Свердловской области до Верховного Суда РФ.

Разлад с АО «ЭнергосбыТ Плюс» был по многим пунктам, но больше всего противоречий вызвало условие о сроке передачи информации от РСО в УО об объемах индивидуального потребления. Эта информация нужна управляющей компании для дальнейшего расчета объемов поставляемого коммунального ресурса, потраченного на содержание общего имущества.

Суд установил срок в договоре — до 28 числа расчетного периода, в то время как УО просила определить этот срок к 26 числу, чтобы успеть рассчитать плату и выставить потребителям свои квитанции.

Однако вышестоящие инстанции посчитали, что РСО не сможет направить информацию к 26 числу из-за того, что срок передачи показаний со стороны собственников заканчивается только 25 числа (дело № А71 – 11756/2023).

28 же число — нормальная дата, так как позволяет УО исполнить обязанность по предоставлению своих платежных документов в установленные законом сроки.

Верховный Суд РФ также отказал УО в передаче очередной жалобы на рассмотрение коллегии (определение № 309-ЭС24 – 17553).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Можно ли требовать беспрепятственный проход и проезд через чужую придомовую территорию

Через придомовую территорию МКД под управлением ТСЖ «Достоевского, 50» (г. Казань) проходил пешеходный и транспортный трафик к соседней многоэтажке (дом 52). Собственника помещения клиники, находящейся в этом доме, не устроило наличие забора и автоматических ворот у дома 50, в связи с чем он обратился в суд и просил обязать ТСЖ демонтировать их.

Первая инстанция удовлетворила иск:
— Правилами благоустройства г. Казани не допускаются самовольные установка ограждения придомовых территорий и перекрытие внутриквартальных проездов железобетонными блоками, столбами, ограждениями, шлагбаумами.
— ТСЖ «Достоевского, 50» привлекалось к административной ответственности (в виде предупреждения) за самовольную установку ограждения придомовой территории.
— Доступ к клинике ограничен, поскольку ворота открываются пультом, а калитка – домофоном. Выдать всем посетителям клиники пульты объективно невозможно, а проход через домофон зависит от волеизъявления ТСЖ.
— Не имеет значения тот факт, что ограждение возведено не ТСЖ, а застройщиком, поскольку сейчас именно ТСЖ несет ответственность за соблюдение требований законодательства при эксплуатации МКД.

Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении иска:
— Клиника претендует на проезд и проход через территорию другого МКД, не доказав невозможность проезда и прохода иными маршрутами, в том числе через собственную придомовую территорию.
— Земельный участок, на котором возведено ограждение, находится в общей долевой собственности собственников помещений дома 50.
— В видеозаписи осмотра доступа к клинике сообщается о наличии альтернативного прохода (проезда) к ней (не через территорию дома 50). Истец это не опроверг.
— Фактически клиника требует установить сервитут для обеспечения беспрепятственного прохода и проезда через соседний земельный участок, который подлежит удовлетворению исключительно в случае, когда доступ к объекту собственника через чужой участок единственно возможный.

Кассационный суд отменил апелляционное постановление, оставив в силе решение суда первой инстанции:
— Судами не установлено, что смежные земельные участки под домами 50 и 52 сформированы и поставлены на кадастровый учет.
— Ограждение придомовой территории дома 50 установлено самовольно в нарушение Правил благоустройства г. Казани.
— ТСЖ обязано соблюдать права и законные интересы не только собственников помещений дома 50, но и других лиц, в том числе клиники (ч. 1.1. ст. 161 ЖК РФ).

Верховный суд РФ поддержал позицию кассационной инстанции (определение по делу № А65-24912/2022).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Можно ли утвердить размер платы за содержание жилья «задним числом»

На общем собрании членов ТСЖ «Дом-4» (г. Барнаул) в 2022 году было принято решение об утверждении размера платы за содержание жилья 18,31 р./кв.м. на период с 01.07.2019.

Несогласные с таким решением члены ТСЖ оспорили его в суде, ссылаясь на следующее:
— Нельзя утвердить размер платы «задним числом» за предыдущие три года.
— Утвержденный ОСЧ размер не основан на сметах доходов и расходов, что нарушает пп. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.
— ОСЧ не имело кворума.
— Процедура проведения ОСЧ не соблюдена: не было надлежащего уведомления о собрании, возможность ознакомления с материалами собрания не обеспечена.

Районный суд: при созыве и проведении собрания были допущены незначительные нарушения, но на итоги голосования они не повлияли. При этом решение ОСЧ об утверждении в 2022 году тарифа на содержание 18,31 р./кв.м. за период с 01.07.2019 без утвержденных ОСЧ смет и калькуляций недействительно.

ТСЖ подало апелляционную жалобу, в которой указало: в ЖК РФ нет запрета на утверждение размера обязательных платежей и смет «задним числом». Районный суд не сослался на конкретные нормы права, которым противоречит оспариваемое решение ОСЧ.

Краевой суд отменил решение районного суда, и кассационный суд согласился с этим (определение 8 КСОЮ по делу № 88-17048/2024):

— Статья 137 ЖК РФ предоставляет ТСЖ право определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД. К этой норме применимы правовые позиции Конституционного суда (определение от 20.03.2014 № 563-О) и Верховного суда (определение от 26.10.2020 № 304-ЭС20-15816) о возможности определения тарифа на содержание и ремонт жилья на прошлое время.

— Закон не запрещает при наличии воли собственников распространить их решения на ранее возникшие отношения, в том числе в части применения размера платы.

— Суд первой инстанции должен был учесть, что в 2019 году решением ОСЧ утверждались смета на 2019-2020 годы и размер платы 18,31 р./кв.м., однако это решение впоследствии было оспорено собственниками и признано судом недействительным из-за проблем с кворумом. - ТСЖ фактически несло расходы на содержание общего имущества и вправе было повторно поставить на ОСЧ вопрос об утверждении применяемого размера платы.

— Районному суду следовало предложить ТСЖ представить сметы доходов и расходов с 2019 по 2022 годы, но это сделал только апелляционный суд.

— Истцы не приводили доводов о том, что размер платы 18,31 р./кв.м. не соответствует фактическим расходам ТСЖ, и не ссылались не ненадлежащее содержание товариществом жилья.

— Истцы не могли повлиять на итоги голосования, а оспариваемое решение ОСЧ не несет для них существенных неблагоприятных последствий. Значит, это решение не может быть признано недействительным в силу его оспоримости (п. 109 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

— Само по себе нарушение процедуры утверждения смет доходов и расходов не умаляет волеизъявление собственников об одобрении размера платы «задним числом».

— Собственники несколько лет оплачивали содержание жилья по 18,31 руб./кв.м., не инициируя судебных споров о его несоответствии фактическим расходам ТСЖ.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 В Новосибирской области теплоснабжающая организация хотела взыскать, а управляющая компания не хотела оплачивать тепловую энергию, якобы потраченную в межотопительный период.

ООО «Новосибирская теплосетевая компания» обратилась с иском к ООО «Управляющая компания «СПАС-Дом» о взыскании 23 тысяч рублей задолженности по оплате тепловой энергии и теплоносителя, потребленных в июле и августе 2022 года.

Согласно договору между сторонами, при заполнении теплоносителем системы теплопотребления после ремонтных работ, опрессовок, промывок, сезонного заполнения новых систем, потребитель обязан оплатить стоимость израсходованных тепловой энергии и теплоносителя. К договору прилагалась методика расчетов.

По утверждению истца, в межотопительный период УО выполнила промывку и опрессовку сетей, а также внутренних отопительных систем собственников.
Рассчитав объем утечки сетевой воды в связи с такими работами, согласно пункту 6.2.29 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок № 115, и таким образом определив объем подлежащих оплате как теплоносителя, так и тепловой энергии, РСО рассчитывала на эту оплату.

УО не отрицала факт слива теплоносителя при проведении технических мероприятий в МКД, согласившись со своей обязанностью по его оплате (на 7845 р.).
Однако по оплате тепловой энергии (на остальную сумму) возражала: в межотопительный период тепловая энергия не поступала, поскольку теплоноситель к моменту промывки остыл до окружающей температуры, а поступившая с ним тепловая энергия до окончания отопительного периода уже была оплачена.

➡ Суд удовлетворил иск, но УО настойчиво обжаловала решение:
— в период с июля по август 2022 года теплоноситель в МКД не циркулировал, дома были отключены запорной арматурой от централизованных тепловых сетей, и тепловая энергия не потреблялась;
— суд проигнорировал довод компании о необходимости учета показаний общедомовых приборов учета тепловой энергии в соответствии с положениями Правил предоставления коммунальных услуг № 354, сделав неправомерный вывод о том, что правоотношения не связаны с поставкой коммунальных ресурсов в МКД.

➡ Апелляционная инстанция отклонила эти возражения. А кассационный суд прислушался к ним:

— промывка систем теплоснабжения является обязательным и регулярным мероприятием для качественного снабжения потребителей коммунальными ресурсами, к которым в том числе относятся тепловая энергия и теплоноситель (пункт 2 Правил № 354), следовательно, вопреки выводам судов, все это регулируется нормами, предусмотренными для правоотношений из энергоснабжения, а также для жилищных правоотношений;

— согласно жилищному законодательству, объем ресурсов рассчитывается на основании показаний ОДПУ, а при их отсутствии – по нормативам; поэтому недопустимым является расчет истца, основанный на приложении к договору «Методика определения производительной утечки…», а также согласно нормативным правовым актам, регламентирующим коммерческое теплоснабжение.

Судам следовало установить, оборудованы ли МКД ОДПУ, от чего зависит способ определения объема подлежащего оплате ресурса (на основании показаний приборов учета либо по нормативам).

Суды необоснованно оставили без внимания доводы УО о непоступлении тепловой энергии в межотопительный период:
«При этом компания предъявляла разумные аргументы о том, что тепловая энергия, поступившая в МКД вместе с ее носителем (сетевой водой из системы централизованного теплоснабжения), уже была учтена ОДПУ МКД и, следовательно, оплачена обществу компанией и собственниками помещений в МКД в последний расчетный период отопительного сезона, после чего теплоноситель остыл до температуры окружающей среды, и тепловая энергия более в МКД не поступала».

Дело № А45 – 13130/2023 было направлено на новое рассмотрение, но нижестоящим инстанциям не пришлось исправлять свои ошибки: стороны заключили мировое соглашение о том, что УО была должна всего 7845 р.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Как, едва получив лицензию, оказаться виновным в заливе, произошедшем в МКД, к управлению которым еще даже не приступал?
— Попасть к судьям, не умеющим пользоваться ГИС ЖКХ.

Именно неспособность судей двух инстанций посмотреть в ГИС ЖКХ дату начала управления МКД чуть не привела ко взысканию с невиновной УК ущерба, причиненного заливом помещения.

В Московской области в конце июля 2022 года из-за аварии на стояке ХВС залило застрахованную квартиру. Страховая компания выплатила 36 тысяч рублей собственнику, а осенью 2023 года решила возместить свои расходы за счет управляющей организации.

На момент подачи иска домом управляло ООО «УК ЗЕТА ГРУПП». Страховая компания указала в иске, что «согласно сведениям, находящимся в открытом доступе в ГИС ЖКХ (информация об организации, осуществляющей управление многоквартирными домами (gosuslugi.ru), являющегося официальным источником раскрытия информация о способах управления многоквартирными домами, дом № 4 по адресу: Московская область, г. Дмитров, пер. Большевистский находится в управлении ООО "УК ЗЕТА ГРУПП" с 14.07.2022». Так как залив произошел позднее, то УК должна возместить ущерб, причиненный ее бездействием (убытки, возмещенные в результате страхования).

Иск был удовлетворен (дело № А41–88564/23).

Апелляционную жалобу ответчика о том, что УК не управляла домом на момент залива по информации ГИС ЖКХ, вышестоящий суд отклонил. Он тоже сослался на «сведения в открытом доступе» и назвал позицию УК противоречащей неким материалам дела.

Только Арбитражный суд Московского округа прислушался к возражениям УК:
— суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание тот факт, что указанная в ГИС ЖКХ дата 14.07.2022 – это дата получения ООО «УК ЗЕТА ГРУПП» лицензии на право управления многоквартирными домами, а не дата принятия дома в управление;
— дом же достался УК в управление в результате назначения ее муниципалитетом в качестве временной УО только в декабре 2022 года.

Дело направлено на новое рассмотрение.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Кто должен установить мусорные контейнеры – ТСЖ или региональный оператор

На контейнерной площадке двух МКД под управлением ТСН «Юрьева дом 3, 5» сгорели пластиковые мусорные контейнеры. Региональный оператор (АО «СпецАТХ») уведомил ТСН о необходимости установки новых контейнеров, товарищество этого не сделало. Регоператор обратился в суд с иском об обязании ТСН установить три контейнера объемом 1,1 куб. м.

Позиция регоператора:
— Площадка, где сгорели контейнеры, используется для нужд собственников МКД под управлением ТСН. Это указано в реестре мест (площадок) накопления ТКО и территориальной схеме обращения с отходами.
— Работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления ТКО входят в Минимальный перечень услуг и работ № 290 (п. 26(1)).
— Пунктом 3.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170 предусмотрены обязанности УК и ТСЖ по установке на обслуживаемой территории мусоросборников и содержанию их в исправном состоянии.

Позиция ТСН:
— Установить контейнеры обязан регоператор, поскольку тариф на вывоз ТКО включает расходы на их приобретение.
— В плате за содержание и ремонт жилого помещения расходы на покупку контейнеров не заложены.
— В форме типового договора на оказание услуг по обращению с ТКО, закреплена обязанность регоператора принимать необходимые меры по своевременной замене поврежденных контейнеров (пп. «д» п. 11).
— Утраченные в результате возгорания контейнеры принадлежали АО «СпецАТХ». Регоператор просто вывез с площадки установленные при сдаче дома в эксплуатацию металлические контейнеры, несовместимые с конструкцией мусоровоза, и поставил свои, из пластика. Документально это никак не оформлялось. Собственникам помещений и ТСЖ контейнеры не передавались.
— Содержание контейнерной площадки (п. 26.1 Минимального перечня услуг и работ № 290) подразумевает ее уборку и ремонт и не включает установку контейнеров.

Суды всех инстанций, включая Верховный Суд РФ, отказали в удовлетворении требований регоператора (определение по делу № А62-9850/2022).

— По закону УК (ТСЖ) обязаны только создать площадку накопления ТКО, а устанавливать на ней контейнеры – не обязаны (ч. 1 ст. 36, ст. 39, ч. 2 ст. 154, ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ, п. 26(1) Минимального перечня услуг и работ № 290, абз. 5 п. 2 Правил обращения с ТКО, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156).

— Договорных отношений между регоператором и ТСН нет. Индивидуальных договоров между регоператором и собственниками помещений также нет. Значит, договоры с ними считаются заключенными на условиях типового договора (п. 8(17), 8.(18) Правил обращения с ТКО).

— Расходы на покупку контейнеров могут включаться в валовую выручку регоператора (п. 90 Основ ценообразования в области обращения с ТКО, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30.05.2016 № 484. В единый тариф АО «СпецАТХ» такие расходы включены (в 2023 году – более 11,5 млн. руб.).

— Регоператор ежегодно уведомляет ОМСУ о том, на каких площадках планируется разместить контейнеры, и обязан заменять принадлежащие ему поврежденные контейнеры (пп. «д» п. 11 типового договора на оказание услуг по обращению с ТКО). Новые контейнеры должны быть равнодоступны всем потребителям, оплачивающим вывоз ТКО по единому тарифу. На деле же из года в год АО «СпецАТХ» по предложению ОМСУ устанавливает их только на площадках МКД под управлением УК «Жилищник».

— Плата за содержание жилого помещения не включает расходы на приобретение мусорных контейнеров. Нельзя обязать УК (ТСЖ) купить такие контейнеры без соответствующего решения ОСС.

— С момента принятия Правил № 170 правовое регулирование «мусорных» вопросов изменилось. Поэтому «указанные Правила должны применяться во взаимосвязи с нормативными положениями, вступившими в силу в более поздний период, в частности с Основами ценообразования в области обращения с ТКО, принятыми в 2016 году и предусматривающими в установленных случаях обязанность по приобретению мусоросборников за счет тарифной выручки региональными операторами».

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Спор УО и ПАО «Т Плюс» о размещении сушилки для белья, площадки ТКО и автостоянки в охранной зоне теплосетей

В г. Пензе на земельном участке с кадастровым номером ***3004:28 находится МКД (под управлением ООО «Централ плюс»), а также проложена подземная тепломагистраль с установлением границ охранной зоны теплосетей.

Согласно акту ПАО «Т Плюс» от 22.11.2022, в границах этой зоны обнаружена стихийная автостоянка, сушилка для белья и площадка ТКО. Ссылаясь на то, что размещение этих объектов создает угрозу нарушения нормальной работы теплосетей и их повреждения, возникновения аварийных ситуаций, причинения вреда жизни и здоровью неопределенного круга лиц, окружающей среде и имуществу, ПАО «Т Плюс» обратилось в суд с иском к УО.

В исковом заявлении просило:
— запретить использование той части земельного участка, которая находится в охранной зоне, под автомобильную стоянку;
— обязать УО установить в указанной зоне дорожный знак «Стоянка запрещена», перенести сушилку для белья и площадку ТКО за пределы охранной зоны;
— на случай несоблюдения вынесенного решения взыскать с УО судебную неустойку в размере 1000 рублей.

Суд первой инстанции в иске отказал: ПАО «Т Плюс» не доказало, что действия УО нарушают его права и законные интересы, ограничивают возможность проведения организационных и технических мероприятий по обеспечению безопасной и штатной работы теплосетей.

Сушилка для белья не имеет прочной связи с землей, может быть легко демонтирована и перенесена. Кроме того, она не относится к объектам, размещение которых в охранных зонах тепловых сетей запрещено (п. 5 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей № 197). По этим же причинам не может мешать истцу и площадка ТКО, представляющая собой три контейнера на колесах, огороженных с трех сторон профлистами.

Также суд отметил, что УО не наделена правом единолично устанавливать дорожные знаки на придомовой территории. Если автомобильная дорога (дворовый проезд) расположена в кадастровых границах земельного участка МКД, то этот вопрос решают собственники дома.

Что касается автостоянки: решение ОСС о ее организации на спорном участке отсутствует. При этом «на ответчика не может быть возложена обязанность по перемещению автотранспортных средств, не находящихся ни в его собственности, ни в общей долевой собственности правообладателей помещений в доме за пределы охранной зоны, даже при условии доказанности кратковременного нахождения таких объектов в охранной зоне».

Апелляционный суд решил иначе. Отменил вынесенное решение и удовлетворил исковые требования частично: запретил УО использовать часть спорного участка под автостоянку, обязал убрать сушилку за пределы охранной зоны и установить в этой зоне дорожный знак «Стоянка запрещена». Также взыскал судебную неустойку — 100 рублей за каждый день неисполнения вынесенного решения, начиная со второго месяца вступления его в законную силу и до фактического исполнения.

Свое решение суд мотивировал тем, что Типовые правила № 197 прямо запрещают размещение каких-либо объектов в охранной зоне тепловых сетей (п. 1 — 3, 5). И, вопреки выводам нижестоящего суда, п. 5 содержит открытый перечень объектов, запрещенных к размещению в пределах охранных зон теплосетей. При этом факт нахождения сушилки и автостоянки на спорном участке подтвержден материалами дела.

Арбитражный суд Поволжского округа с этими выводами не согласился и оставил в силе решение суда первой инстанции (дело № А49 – 116/2023).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 На каком основании увольняется председатель правления ТСЖ при утрате членства в товариществе

ТСЖ «Оптимум» управляло четырьмя МКД в г. Екатеринбурге, в том числе домом № 50 по ул. Сурикова. В 2022 году собственники помещений в этом доме решили выйти из-под управления ТСЖ «Оптимум» и образовали ТСЖ «Сурикова, 50».

В 2023 году Арбитражный суд Свердловской области возложил на ТСЖ «Оптимум» обязанность в трехмесячный срок провести его реорганизацию в форме выделения с переходом части прав и обязанностей к ТСЖ «Сурикова, 50».

Вслед за этим ТСЖ «Оптимум» получило предостережение жилинспекции о том, что председателем правления ТСЖ может быть исключительно собственник помещения в МКД под управлением ТСЖ, являющийся его членом и избранный в состав правления (ч. 1 ст. 135, ч. 1 ст. 143 ЖК РФ).

Решением ОСЧ были досрочно прекращены полномочия членов правления ТСЖ «Оптимум» и избран новый состав правления. В него не вошла действующий председатель правления И., поскольку та являлась собственницей квартиры в доме 50, выделившегося из ТСЖ «Оптимум».

Новое правление ТСЖ «Оптимум» выбрало нового председателя, а И. получила уведомление об увольнении на основании п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ в связи с неизбранием на должность.

И. посчитала увольнение по данному основанию незаконным и обратилась в суд с требованиями о восстановлении на работе, взыскании среднего заработка за время вынужденного прогула и компенсации морального вреда.

В иске И. указала, что в 2022 году была выбрана председателем и подписала с ТСЖ трудовой договор сроком на 2 года. ТСЖ расторгло трудовой договор досрочно по решению ОСЧ, а не в связи с неизбранием на должность. Раз основание для увольнения сформулировано неправильно, приказ об увольнении незаконен, и ее следует восстановить на работе.

➡ Районный суд принял во внимание решение арбитражного суда о реорганизации ТСЖ «Оптимум», предостережение ГЖИ и пришел к выводу о законности увольнения И. на основании п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ.

➡ Областной суд отменил это решение и удовлетворил иск И., руководствуясь тем, что по п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ может быть уволен только работник, трудовой договор с которыми заключался в результате избрания по конкурсу на замещение соответствующей должности. В то время как И. изначально не было среди «конкурсантов» (претендентов на должность председателя), поскольку в правление она не вошла.

➡ Кассационный суд отменил определение областного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции (определение 7 КСОЮ по делу № 88 – 12064/2024):
- Из-за особенностей правового регулирования деятельности ТСЖ трудовой договор с председателем правления товарищества может быть прекращен на основании п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ в случае избрания на эту должность другого лица.
- Поскольку И. является собственницей квартиры в доме, который перешел под управление ТСЖ «Сурикова, 50», она не могла быть избрана ни в состав правления ТСЖ «Оптимум», ни его председателем.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Городская мэрия против некапитального сооружения на общедомовом участке

Собственники помещений МКД в Новосибирске на ОСС уполномочили:
- Совет МКД – на определение сдающихся в аренду объектов общедомового имущества, утверждение ставок арендной платы, определение условий договоров аренды;
- ООО «УК ЖКХ-партнер» – на заключение на конкурсной основе договоров аренды общедомового имущества в соответствии с условиями, определенными советом МКД.

Во исполнение решения ОСС совет дома:
- организовал кадастровые работы;
- сформировал в пределах общедомового участка два «миниучастка» в пространстве между ограждающей стеной и фасадом дома (10 и 19 кв.м.) для дальнейшей сдачи в аренду;
- определил существенные условия договоров аренды этих частей участка;
- провел конкурс на право заключения договора аренды, победителем которого стал ИП С.

УК заключила с ИП С. договор аренды двух частей земельного участка для размещения и эксплуатации объекта социально-бытового назначения на условиях, определенных советом МКД:
- размер арендной платы – 615 руб./ кв.м. с ежегодной индексацией;
- срок аренды – 49 лет;
- возможность монтажа перегородок, крепежей без причинения ущерба несущим конструкциям МКД;
- возможность уступки права аренды с согласия совета дома.

Однако один из собственников нажаловался в Стройнадзор на возведение пристроек под лоджиями. Стройнадзор обследовал участок и выявил монолитные фундаментные плиту и парапет, а также приваренный к ним и закрепленный на наружной стене МКД металлический каркас.

Мэрия г. Новосибирска решила: предприниматель возводит объект капитального строительства, разрешение на которое не выдавалось. Поэтому подала иск к ИП С. о запрете строительства на участке.

Суды двух инстанций отказали в удовлетворении этого иска (постановление Седьмого ААС по делу № А45 – 27811/2023):
- Не доказано, что строительные работы несут угрозу причинения вреда (ст. 1065 ГК РФ).
- В судебном заседании представитель истца не смогла пояснить, на основании чего был сделан вывод о возведении объекта капитального строительства, для которого необходимо получение разрешения.
- Из представленного предпринимателем заключения экспертизы следует, что пристройки не являются объектами капитального строительства, на их возведение не требуется разрешение, все конструкции соответствуют строительным нормам и безопасны.
- Мэрия не оспорила представленное в материалы дела заключение экспертизы и не ходатайствовала о назначении судебной экспертизы.
- Выполненные работы соответствуют паспорту фасада дома, согласованному с городской мэрией.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Суды разбирались, законно ли общее собрание членов ТСЖ утвердило разные размеры платы для собственников жилых и нежилых помещений

С июля 2021 года собственник нежилого помещения в МКД под управлением ТСЖ «Комендантский проспект дом 35 корпус 1» (г. Санкт-Петербург) просил товарищество обосновать увеличение платы в квитанциях. Но только в августе 2022 года ТСЖ к ответу на претензию приложило утвержденную на ОСЧ смету расходов.

Оказалось, что указанный в смете размер платы за содержание общего имущества для собственников нежилых помещений в 2 раза выше, чем для собственников квартир. Собственник офиса посчитал, что это несправедливо, и обратился в суд для признания решения ОСЧ об утверждении сметы недействительным.

Суды трех инстанций согласились с тем, что исковые требования подлежат удовлетворению (определение 3 КСОЮ по делу № 88-16552/2024):

— Размер платы за содержание общего имущества для собственников и жилых, и нежилых помещений зависит от размера расходов на содержание общего имущества и площади помещения, принадлежащего собственнику (ст. 39, 158 ЖК РФ).

— Установить разный размер платы за содержание общего имущества для собственников жилых и нежилых помещений можно, но не произвольно, а с соблюдением требований разумности и с учетом определенных обстоятельств, которых в данном случае не имеется.

— При проведении ОСЧ не соблюдена процедура уведомления, кворума не было (с учетом исключения из подсчета 3663,2 голосов «нечленов» ТСЖ).

— Шестимесячный срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку об оспариваемом решении ОСЧ он узнал только в августе 2022 года, а с иском обратился в ноябре 2022 года (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ).

— На информационных стендах в МКД результаты голосования ОСЧ не размещались. В ГИС ЖКХ выгружено только две страницы протокола без приложений. Никаким другим способом сведения о решении ОСЧ до собственника не доводились.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Может ли ТСЖ выставлять плату за отопление по нормативам, а не по показаниям ОДПУ, если так решило ОСЧ

По жалобе гражданина жилинспекция проверила, как ТСЖ «Надежда» (г. Улан-Удэ) начисляло плату за отопление в 2020 – 2022 годах. Выяснилось, что дом оборудован ОДПУ тепловой энергии, но плата за отопление выставляется собственникам не по его показаниям, а по нормативам. В результате переплата за три года, зачисленная в резервный фонд ТСЖ, составила более 3,5 млн. рублей.

ГЖИ обратилась в суд и просила признать такие действия ТСЖ незаконными, а также обязать товарищество произвести перерасчет платы за отопление с учетом показаний ОДПУ.

Позиция ТСЖ:

— Взносы на содержание и ремонт, оплату коммунальных услуг, вносятся членами ТСЖ в порядке, установленном ОСЧ и правлением (ст. 144, ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).

— ОСЧ утвердило Порядок оплаты за ЖКУ и Положение о резервном фонде. Согласно этим документами, плата за отопление начисляется собственникам по нормативам потребления и оплачивается равномерно в течение года. Положительные разницы между фактическими поступлениями за отопление от собственников («по нормативам») и платежами в пользу ресурсоснабжающей организации («по показаниям ОДПУ») зачисляются в резервный фонд, расходуются на содержание МКД, а также могут направляться на лицевые счета собственников.

— Собственники и члены ТСЖ вправе принимать любые решения, касающиеся распоряжения их личными средствами.

Однако суды трех инстанций не согласились с таким подходом и признали действия ТСЖ незаконными (определение 8 КСОЮ по делу № 88 – 18329/2024):

— Договор теплоснабжения является публичным, поэтому его условия не могут противоречить обязательным правилам, утвержденным Правительством РФ и иными уполномоченными органами госвласти, являются ничтожными в части, ухудшающей положение потребителей (ст. 426 ГК РФ).

— Поскольку МКД оборудован ОДПУ и не оснащен ИПУ тепловой энергии, плата за отопление рассчитывается по формулам 3 и 3(4) приложения № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг № 354 на основании показаний ОДПУ.

— Решение ОСЧ о начислении платы за отопление по нормативам является ничтожным, поскольку принято за пределами его компетенции (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, п. 3 ст. 181.5 ГК РФ).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".