📍 Московское ЖСК ликвидировали из-за несоответствия его устава действующему законодательству

ЖСК «Старт-Беловежский» и его устав были зарегистрированы в 1994 году. Кооператив создавался для строительства МКД, а также последующей эксплуатации и управления им.

В 2018 году ГЖИ г. Москвы выдала ЖСК предписание:
- привести устав в соответствие с требованиями ст. 52, 123.2, 218, 1177 ГК РФ, ст. 36, 44, 111, 113, 117, 120, 121, 130, 132, разд. IX ЖК РФ, зарегистрировать его в установленном порядке;
- привести реестр членов ЖСК в соответствие со ст. 123.1 ЖК РФ.

ЖСК зарегистрировало устав в новой редакции, однако, в ходе проверки он снова не понравился ГЖИ. В частности, устав не соотносился с его фактической деятельностью: строительство МКД завершилось более 20 лет назад, а организационно-правовой формы «ЖСК» ст. 123.1, 123.2 ГК РФ не предусмотрено.

ГЖИ подала иск о ликвидации ЖСК. Тем временем ЖСК предприняло еще одну неудачную попытку отредактировать устав.

Суды установили, что ряд пунктов устава по-прежнему противоречил законодательству, в частности:
- Первоначальная цель создания кооператива – обеспечение граждан жильем, исчерпана. В собственности кооператива нет жилого фонда, и он уже не может предоставить гражданам жилые помещения.
- Цель управления МКД невыполнима, поскольку для ЖСК, созданных до 02.12.2011, не предусмотрено функций по управлению МКД (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.11.2011 № 349).
- Признакам потребительского кооператива ЖСК не отвечает, поскольку его члены не объединяют имущественные паевые взносы (ст. 123.2 ГК РФ). В ЖСК отсутствуют паевые взносы и паевой фонд.
- У кооператива нет права собственности на жилые помещения в МКД (ст. 129 ЖК РФ).
- Право собственности на объекты инженерной инфраструктуры принадлежит не кооперативу, а собственникам помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ).

ЖСК ликвидироваться не хотело, указывая, что все выявленные нарушения несущественные, устранимые, не нарушают чьи-либо права, поэтому ликвидация ЖСК как крайняя мера не отвечает принципу соразмерности.

Но по итогу двух кругов судебных разбирательств суды все же вынесли решение о ликвидации ЖСК (определение Второго КСОЮ по делу № 88а-11454/2024), учитывая тот факт, что по прошествии длительного времени кооператив без уважительных причин так и не привел свой устав в соответствие с законом.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Собственник не смог получить ключи от подвальных помещений, чтобы проконтролировать работу УО

В Комсомольске-на-Амуре один из собственников, а заодно и член совета МКД, настойчиво пытался получить ключи от подвала дома — «для выполнения контрольных функций». Обращался в УО и к председателю совета МКД, жаловался в Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края, но безуспешно. В итоге пошел в суд.

В исковом заявлении просил:
— обязать УО передать ему ключи от подвальных помещений МКД в день вступления судебного решения в законную силу, а на случаи замены замка — передавать ключи в течение двух дней;
— взыскать с УО компенсацию морального вреда — 10 000 рублей и судебную неустойку за просрочку исполнения вынесенного решения — 500 рублей в день.

Суды трех инстанций в иске отказали (определение Девятого КСОЮ № 88 – 5019/2024).
— Согласно п. 3.3.5, 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170, истец «не является лицом, которому могут быть переданы ключи от спорных подвальных помещений».
— Обязанности передать дубликаты ключей от подвальных помещений всем собственникам дома у УО нет.
— УО не препятствует доступу истца в подвал для проверки объема, периодичности и качества выполнения работ/оказания услуг по содержанию общедомового имущества.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Повреждение автомобиля при покосе травы на придомовой территории. Можно ли взыскать ущерб с УК

Житель Еврейской автономной области обратился в суд, чтобы взыскать с УК стоимость восстановительного ремонта машины, поврежденной при покосе травы во дворе МКД, а заодно и расходы на оплату услуг оценщика. Всего — 137 842 рубля.

При рассмотрении дела суды установили, что работы по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту общедомового имущества (в том числе уборку и выкашивание газонов) по договору с УК осуществляет ООО «Центр комфортного проживания». Выступая в качестве заказчика, для покоса травы оно привлекло С., которому предоставило необходимые материалы и оборудование.

Возмещать причиненный ущерб УК отказалась. Ссылалась на то, что С. не является ее сотрудником, а работы по покосу травы осуществляло ООО «Центр комфортного проживания».

Суд первой инстанции отказал автовладельцу в иске, поскольку посчитал: он не доказал факт причинения ущерба при указанных обстоятельствах.

Также суд отметил, что истец не доказал несение расходов на восстановительный ремонт автомобиля, а заключение по стоимости такого ремонта составлено спустя полгода после всех событий. Сама машина уже продана, и нет подтверждений тому, что полученные повреждения повлияли при этом на ее стоимость.

Апелляционный суд отменил это решение и иск удовлетворил, взыскав заявленные 137 842 рубля. При этом указал:
— нижестоящий суд не дал надлежащей оценки некоторым доказательствам по делу;
— факт причинения вреда и наличия у истца убытков подтвержден;
— автомобиль получил повреждения в ходе работ, выполнение которых является прямой обязанностью УК и ей же организовано;
— договором с ООО «Центр комфортного проживания» не предусмотрена ответственность исполнителя перед третьими лицами по возмещению вреда;
— доказательства, подтверждающие причинение ущерба при иных обстоятельствах, а также исключающие вину УК, суду не представлены;
— отчуждение автомобиля не освобождает УК от возмещения ущерба, а полученная от продажи сумма не влияет на размер такого возмещения.

Девятый кассационный суд общей юрисдикции с этими выводами согласился и оставил жалобу УК без удовлетворения (определение № 88 – 4316/2024).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 ИП получил аванс со спецсчета, но выполнил не капитальный, а текущий ремонт кровли

УО пришлось через суд добиваться от ИП выполнения работ по капремонту кровли в соответствии с первоначальной редакцией договора подряда, а не дополнительным соглашением к нему.

В Пензенской области собственники провели общее собрание, на котором в том числе решили капитально отремонтировать крышу МКД. С этой целью определили период проведения работ и источник их финансирования — средства фонда капремонта, хранящиеся на спецсчете. Подрядчиком выбрали индивидуального предпринимателя С., а лицом, уполномоченным выступать техническим заказчиком работ, предоставлять документы на их оплату со спецсчета, заключать с ИП договор, участвовать в приемке работ и подписывать акты — Б.

Во исполнение принятого решения Б. заключила договор с ИП. Совместно с УО был подготовлен локальный сметный расчет. Общая цена договора подряда составила 2 653 807 рублей. Из них в марте 2021 г. УО перевела ИП в качестве аванса 796 142 рубля.

В июле 2021 г. Б. заключила с предпринимателем дополнительное соглашение, которым предусмотрено: общая цена договора составляет 1 421 815 рублей, а при наличии противоречий между текстами договора и соглашения последнее имеет приоритет. Стоимость работ определяется локальным сметным расчетом (приложение № 1 к допсоглашению).

На этапе приемки работ УО обнаружила, что ИП выполнил не все работы, предусмотренные сметой согласно договору подряда, и обратилась к экспертам. Те подтвердили: капремонтом и не пахнет, в МКД произведен текущий ремонт кровли.

Тогда УО обратилась в суд.
В исковом заявлении просила признать недействительным дополнительное соглашение, заключенное между ИП и Б., обязать предпринимателя выполнить работы в соответствии с договором подряда в его первоначальной редакции.

В обоснование требований указывала: дополнительное соглашение ничтожно, так как ответчики изменили предмет договора подряда, а это противоречит ст. 166, 174 Жилищного кодекса РФ и нарушает права собственников МКД. Средства со спецсчета предназначены для капремонта, однако по факту оказались направлены на оплату ремонта текущего.

Суд первой инстанции иск удовлетворил.
Исходил из того, что допсоглашение «с утверждением новой сметы по характеру и видам работ» заключено вопреки волеизъявлению всех собственников МКД, в отсутствие у Б. соответствующих полномочий, что привело в итоге к нецелевому расходованию денежных средств со спецсчета.

Апелляционный суд отменил это решение и в иске отказал.
Он посчитал, что УО не уполномочена обращаться в суд с настоящим иском: спор, связанный с общим имуществом МКД (качеством проведенного ремонта) может рассматриваться по требованию одного/нескольких собственников МКД или УО, но если полномочия для этого будут переданы ей по решению ОСС. Однако такого решения нет, самостоятельного экономического интереса у УО — тоже, да и договор управления не предусматривает права УО на обращение в суд в интересах собственников.

Первый кассационный суд общей юрисдикции направил дело на новое рассмотрение (определение № 88 – 14012/2024). Согласно договору управления, УО оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД, а также несет перед собственниками ответственность за качество их оказания/выполнения. Как владелец спецсчета, УО несет ответственность и за целевое использование находящихся там денежных средств.

Следовательно, вопреки выводам апелляционного суда, УО заинтересована в подаче иска с настоящими требованиями. Управляющая организация осуществляет свою деятельность в интересах всех собственников МКД, и в отсутствие иного уполномоченного лица ее обращение в суд не противоречит законодательству.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Можно ли назначить штраф на основе фотографий с системы «Безопасный регион»

ООО «ПИК-КОМФОРТ» привлекли к административной ответственности по ч. 1 ст. 6.12 Кодекса Московской области об административных правонарушениях. Нарушение заключалось в невыполнении работ по уборке снега, наледей, а наказание составило 15 000 р.

УО попыталась обжаловать штраф в суде, однако проиграла две инстанции (дело № А41 – 109590/23).

Основным вопросом в суде стало соблюдение процедуры привлечения к ответственности, в частности использование программного комплекса «Безопасный регион».

С помощью этой системы видеонаблюдения был осуществлен осмотр территории, прилегающей к многоквартирному дому в Балашихе. По результатам такого дистанционного осмотра выявлены нарушения местных правил благоустройства.

Суды отметили:

выявленное правонарушение зафиксировано посредством специального технического средства – единой областной системы видеонаблюдения «Безопасный регион»;

— система внедрена в рамках реализации государственной программы Московской области «Безопасность Подмосковья» на основании положений постановления Правительства Московской области;

— применительно к положениям статьи 6.12 КоАП МО система видеонаблюдения «Безопасный регион» является специальным техническим средством, имеющим функции фото- и киносъемки, видеозаписи, позволяющим фиксировать выявленные нарушения в режиме реального времени с выполнением их фотосъемки;

— в рассматриваемом случае средствами фото- и видеозаписи фиксируется нарушение, не нуждающееся в физическом измерении, что позволяет производить фиксацию нарушения посредством указанного комплекса видеонаблюдения.

Для убедительности суды сослались на аналогичную позицию в определении Верховного суда РФ от 24.01.2024 № 305-ЭС23 – 23952 по делу № А41 – 14757/2023. Тогда аналогичный штраф по той же статье пыталось оспорить ООО «Верхняя Волга» – с тем же успехом.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Спор о предоставлении видео с камер наружного наблюдения

Житель Краснодара обратился с иском к ООО «УК «Виктори». Та отказалась предоставить для ознакомления и копирования материалы видеосъемки камер наружного наблюдения, установленных около подъезда по решению общего собрания.

Записи были нужны для установления лица, которое повредило автомобиль истца. Однако управляющая организация ответила, что предоставление видео нарушит закон о персональных данных; кроме того, собственники при принятии решения об установке системы видеонаблюдения не утвердили порядок доступа к информации, ее использования и хранения с определением лиц, которые имеют доступ к системе.

Районный суд согласился с УО, а вот апелляционная инстанция поддержала автовладельца:

— придомовая территория многоквартирного дома отвечает всем признакам публичности и открытости для свободного посещения;

— видеонаблюдение мест общего пользования для обеспечения безопасности имущества и предотвращения противоправных действий в отношении этого имущества со стороны третьих лиц не предполагает и не несет нарушения прав лиц, попадающих в зону такого наблюдения (согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 152.1 ГК РФ не требуется согласия гражданина для обнародования и дальнейшего использования изображения, полученного при съемке, которая проводится в местах, открытых для свободного посещения, за исключением случаев, когда такое изображение является основным объектом использования);

— поскольку система видеонаблюдения включена в состав общего имущества, а обслуживание общего имущества осуществляет управляющая компания, то она и обязана предоставить истцу возможность ознакомиться с видеозаписями.

В кассационной инстанции УК продолжала утверждать, что собственники не утвердили порядок доступа к информации. Это не мешало ей же одновременно ссылаться на то, что заявитель не представил некие (непонятно чем предусмотренные) документы, подтверждающие обоснование истребования видеозаписей, а также то, что истек срок хранения видеозаписей – тоже непонятно, кем установленный, раз общее собрание этот вопрос не решало.

Кассационная инстанция отказала УК в удовлетворении её жалобы (определение Четвертого КСОЮ № 88 – 16564/2024).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Можно ли признать право общей долевой собственности на подвал МКД

Жильцы одного из МКД г. Москвы обратились в суд, чтобы признать право общей долевой собственности на семь подвальных помещений общей площадью 836,7 кв. м. Иск подали к двум физлицам и Департаменту городского имущества Москвы, так как именно за ними зарегистрировано право собственности на эти помещения.

Свои требования мотивировали в том числе следующим:
— Подвальные помещения с расположенными в них инженерными коммуникациями и оборудованием обслуживают весь МКД, не предназначены для самостоятельного использования и «обладают всеми признаками, характерными для технического подвала и технических помещений».
— С момента приватизации первой квартиры МКД в 1993 г. функциональное назначение подвальных помещений с инженерными коммуникациями, требующими постоянного обслуживания, не менялось.

Чтобы разобраться со статусом подвальных помещений, суд первой инстанции назначил проведение строительно-технической экспертизы.

Из ее результатов следует:
— Площадь рассматриваемых помещений, согласно выписке БТИ, составляет 830,2 кв. м. Отдельными кадастровыми номерами они не выделены.
— Обнаруженные инженерные коммуникации/оборудование являются частью общедомовых инженерных сетей.
— «Подвальные помещения являются техническими, предназначенными для обслуживания более одного помещения в здании и требуют постоянного открытого доступа к оборудованию для его эксплуатации и контроля». При этом некоторые помещения недоступны для эксплуатирующей организации и требуют капремонта.
— Самостоятельного назначения, не связанного с обслуживанием МКД, спорные помещения не имеют. Без использования инженерных коммуникаций эксплуатировать их невозможно.

С учетом этих обстоятельств суды трех инстанций удовлетворили исковые требования собственников (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 7577/2024).

Спорные помещения входят в состав общедомового имущества, право общей долевой собственности на которое принадлежит собственникам МКД в силу закона, независимо от регистрации прав в ЕГРН. Наличие в этом реестре записи о том, что собственниками подвальных помещений являются ответчики, ситуацию не меняет.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Из-за скачка напряжения «сгорела» бытовая техника. Можно ли взыскать ущерб с УО

Пока электрик УО устранял в подъезде обрыв электрокабеля, в квартире собственника З. «моргал» свет, взрывались лампочки и даже вышла из строя бытовая техника (роутер, телевизор, холодильник, телевизионная приставка).

В исковом заявлении З. просил взыскать с УО стоимость холодильника — 40 699 рублей и компенсацию морального вреда — 59 301 рублей. При этом указывал: электрик не обесточил квартиры, и резкие перепады напряжения в электросети привели к известным последствиям.

Позиция УО: ее вины в произошедшем нет. Неизвестные украли в МКД кабель. По этому поводу возбуждены уголовные дела, в рамках которых электрик пояснил: из-за обрыва нулевого кабеля произошел перекос фаз по напряжению. Это могло привести к выходу бытовой техники из строя.

Позиция МУПВ «Владивостокское предприятие электрических сетей»: обязанность по содержанию электросетей МКД лежит на УО, авария и проведение ремонтных работ имели место в зоне ее ответственности. А вот на участках МУПВ «ВПЭС» происшествий не было, никакие работы не проводились.

Суды трех инстанций оказались единодушны в выводах и удовлетворили иск З. частично: взыскали с УО сумму ущерба — 34 599 рублей, компенсацию морального вреда — 4000 рублей, «потребительский» штраф — 19 299,5 рубля.

Исходили из того, что УО не обеспечила надлежащее содержание общедомовых электросетей и обратное не доказала (определение Девятого КСОЮ по делу № 88 – 4354/2024).

Ссылаясь на п. 10 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170, суды указали: «факт совершения кражи кабеля неустановленными лицами посредством свободного доступа свидетельствует о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязанностей, поскольку им не обеспечена сохранность электрических сетей и коммуникаций от воздействия посторонних лиц».

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Может ли УК вскрыть квартиру, чтобы спустить воздух из батареи

Пока жительница К. была в отъезде, начался отопительный сезон. Воздух из батареи ее квартиры оказался не спущен, и жильцы МКД на протяжении двух недель сидели без тепла, заваливая жалобами ГБУ г. Москвы «Жилищник района Гольяново» (ответчик). Неоднократный перезапуск стояка отопления ситуацию не спас. Сообщения на двери и звонки К. по телефону тоже не помогли. Женщина пообещала обеспечить доступ в квартиру только по возвращении домой и даже уточнила дату.

Но ждать ее никто не стал. В присутствии понятых и участкового ГБУ г. Москвы «Жилищник района Гольяново» вскрыло квартиру К., чтобы спустить воздух из батареи. После проведения работ входную дверь заварили и опечатали. Вернувшись домой, собственница обратилась в суд с требованием о взыскании материального ущерба — 81 350 рублей.

В обоснование иска указывала:
— вскрытие квартиры произведено без достаточных на то оснований, чрезвычайной ситуации не было;
— дату приезда она сообщила, да и спустить воздух можно было через подвал;
— действиями ответчика нарушено ее конституционное право на неприкосновенность жилища.

Тут стоит отметить, что жалобы на холод в квартирах поступали ответчику с 1 по 14 октября 2020 г. Домой К. вернулась 16 октября, а уже 15 октября во время предварительного звонка узнала о том, что квартиру вскрыли и доступ в нее больше не нужен.

Суды первой и апелляционной инстанций в иске К. отказали.
Проведение работ в квартире К. было необходимым, «имелась опасность, угрожающая жильцам дома». То есть, причинение вреда обусловлено обстоятельствами, предусмотренными ст. 1067 ГК РФ (состояние крайней необходимости).

Вскрытие двери производилось с сохранением имущества собственника. Доводы истицы о возможности спустить воздух другим способом не нашли своего подтверждения.

«Ответчик, проводя неотложные работы по налаживанию системы центрального отопления с целью предотвращения вреда здоровью жильцам многоквартирного дома, выполнял обязанности, возложенные на него п. 4 ст. 138, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ».

Техник ГБУ г. Москвы «Жилищник района Гольяново» по телефону сообщил К. об имеющейся проблеме, однако она «не предприняла действий для предотвращения последствий и не прибыла в квартиру при отсутствии к тому у нее объективных препятствий».

Не в пользу истицы выступили и свидетели-соседи, которые пояснили: каждый год у них в доме проблема с отоплением из-за неспущенного в квартире К. воздуха.

Второй кассационный суд общей юрисдикции с вынесенными решениями не согласился и направил дело на новое рассмотрение (определение по делу № 88 – 10926/2024). Ответчик не доказал необходимость проникновения в квартиру К., а также невозможность решить проблему с отоплением иным способом.

УК, как исполнитель коммунальных услуг, вправе требовать допуска в квартиру, а потребитель обязан его предоставить (пп. «б» п. 32, пп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг № 354). При этом исполнитель должен соблюсти определенную процедуру и надлежащим образом уведомить собственника о своем визите.

Однако вопрос о соблюдении этой процедуры в отсутствие аварийной ситуации, требующей немедленного проникновения в квартиру, нижестоящими судами не исследовался. Уведомлений о необходимости предоставить К. доступ в жилое помещение в материалах дела отсутствуют.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Собственник не согласился с платой за электроэнергию по счетчику, не прошедшему поверку

В 2018 г. житель Тверской области (Ч.) стал собственником жилого дома, в котором имеется счетчик электроэнергии с истекшим еще в 2016 г. сроком поверки. Собственно, Ч. этот факт не заботил.

Он считал: счетчик не устанавливал, поэтому обеспечивать его эксплуатацию и поверку не обязан. Да и платить хотел по нормативу, потому что ему «так выгоднее», и законом эта возможность предусмотрена (согласно доводам Ч. в рамках дела № 2 – 1336/2022 о взыскании задолженности по оплате электроэнергии).

Однако АО «АтомЭнергоСбыт» эти взгляды не разделяло, что привело к очередному судебному разбирательству.

Обращаясь в суд, Ч. указывал: за декабрь 2019 г., март и апрель 2022 г. АО «АтомЭнергоСбыт» неправомерно начислило плату за электроэнергию по показаниям счетчика, не прошедшего поверку. А раз порядок расчета платы за коммунальную услугу нарушен, то ответчик должен уплатить Ч. штраф в порядке ч. 6 ст. 157 ЖК РФ.

Более того, на досудебные обращения Ч. о выплате штрафа гарантирующий поставщик не отреагировал. За это просил взыскать с ответчика «потребительский» штраф — 7 237 рублей.

Суды трех инстанций в иске отказали (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 11998/2024).

Срок поверки счетчика истек, но вот средний срок его службы составляет 32 года. И «применение при определении размера платы за коммунальную услугу по электроснабжению показаний индивидуального прибора учета с истекшим межповерочным интервалом в течение срока эксплуатации, установленного заводом-изготовителем, до проведения поверки средства измерения не противоречит законодательству».

А уж если в результате очередной поверки подтвердится несоответствие счетчика метрологическим требованиям, то объем электроэнергии должен быть пересчитан в соответствии с пп. «г» п. 59 тех же Правил.

Кроме того, оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод их в эксплуатацию и надлежащую техническую эксплуатацию, сохранность и своевременную замену обеспечивает собственник такого помещения. Также он обязан сообщить исполнителю о выходе счетчика из строя и в установленный срок обеспечить устранение его неисправности (п. 81, 81(13) Правил № 354). Всё это за исключением предусмотренных п. 80(1) случаев. Однако поверка счетчика до сих пор не проведена, некорректность его работы не подтверждена.

Суды признали недобросовестными действия Ч. «связанные с отказом в проведении поверки прибора учета, информированием сетевой организации об истечении межповерочного интервала, отказом в передаче показаний прибора учета, нежеланием оплачивать коммунальную услугу за фактически потребленную электроэнергию, отказом в допуске сетевой организации для введения в эксплуатацию нового прибора учета».

Отказывая во взыскании штрафа за нарушение порядка расчета платы, указали: плату за март-апрель 2022 г. Ч. не производил, а плательщиком по квитанции за декабрь 2019 г. является другое лицо. Требование о взыскании «потребительского» штрафа — производное от того, в котором истцу отказано, поэтому оно тоже осталось без удовлетворения.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Жильцы «нагородили» тамбуры, а ЖСК прилетел штраф 40 000 рублей

Одному из собственников квартир в МКД под управлением ЖСК № 459 (г. Санкт-Петербург) не понравились самовольно отгороженные жильцами тамбуры на этажных площадках. Он пожаловался в прокуратуру. Позже его обращение было перенаправлено в ГЖИ.

В ходе инспекционного визита инспекторы составили акт, в котором указали, что установка без разрешительной документации кирпичных перегородок и металлических решеток с дверными блоками нарушает п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170, пп. «в» п. 10 Правил содержания общего имущества № 491.

В отношении ЖСК был составлен протокол об административном правонарушении, ответственность за которое установлена ст. 7.22 КоАП РФ, а затем вынесено постановление о привлечении кооператива к ответственности по данной статье в виде штрафа в размере 40 000 р.

ЖСК оспорил это постановление в суде. В результате две судебные инстанции (постановление 13 ААС по делу № А56 – 120795/2023) не усмотрели в действиях кооператива состава правонарушения, предусмотренного ст. 7.22 КоАП РФ:

— Перепланировку на этажных площадках без получения необходимых разрешений произвели собственники квартир, а не ЖСК.

— ЖСК направлял собственникам квартир требования по демонтажу перегородок и решеток или получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Другими словами, кооператив предпринял зависящие от него действия для устранения нарушений, допущенных собственниками помещений.

— ГЖИ не доказала нарушения кооперативом правил содержания и ремонта МКД, следовательно, вины ЖСК в совершении административного правонарушения не имеется.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 ТСН не успело рассказать в суде о проделанной работе по устранению шума и вибраций от котельной МКД

В 2020 г. оборудование котельной в одном из МКД г. Ярославля стало работать слишком шумно. В результате управляющее домом ТСН получило от собственницы В. жалобы (ее квартира как раз расположена над котельной), а от Роспотребнадзора — предписание с требованием снизить уровень шума в квартире В. до нормативных значений.

Во исполнение предписания ТСН сначала вело работы некапитального характера, а затем приступило к капремонту. В частности, заменило трубы ГВС на полипропиленовые, выполнило звукоизоляцию котельной.
Но даже после капремонта, проведенного в 2022 г., В. жаловалась на шум. Тогда ТСН продолжило работы: выполнило изоляцию трубопроводов и коробов с коммуникациями, промыло отопительные баки ГВС и др. За все это время товарищество дважды переносило срок исполнения предписания.

Вот только В. не дождалась окончания ремонта и в 2023 г. обратилась в суд. Просила обязать ТСН в течение месяца устранить превышение уровня шума в квартире, а также взыскать с товарищества компенсацию морального вреда — 30 000 рублей, «потребительский» штраф — 15 000 рублей и судебную неустойку — 10 000 рублей за каждый день просрочки исполнения вынесенного решения.

Суд первой инстанции удовлетворил эти требования, уменьшив лишь размер неустойки до 500 рублей в день. Исходил из того, что превышение уровня шума от котельной подтверждено, а вот ТСН не доказало факт устранения нарушений.

Судебное заседание было назначено на 28.06.2023 в 9:30 и началось в 9:38. Со всеми документами, подтверждающими проведение работ, представитель товарищества прибыл только в 9:54. Однако в 9:47 суд уже удалился в совещательную комнату. Отсюда и недоказанность доводов ТСН.

Апелляционный суд оставил вынесенное решение без изменений. Представитель ТСН о задержке не предупреждал, об отложении рассмотрения дела из-за невозможности своевременной явки не ходатайствовал. Уважительные причины неявки в суд в назначенное время не подтвердил. Все предусмотренные нормами ГПК РФ стадии судебного разбирательства были проведены.

«Кроме того, ответчик не был лишен возможности представить доказательства в любое иное время до судебного заседания, по итогам которого было вынесено обжалуемое решение».

Второй кассационный суд общей юрисдикции с этими выводами не согласился и направил дело на новое рассмотрение (определение по делу № 88 – 9431/2024).

Суд первой инстанции в одном судебном заседании за 8 минут 38 секунд рассмотрел настоящий спор. Зная о намерении ТСН представить документы о проведенных работах — на предварительном заседании суд был извещен о подготовке отзыва на иск и указанных документов — он принял за основу решения доказательства, подтверждающие превышение уровня шума на 22.12.2020 и 26.10.2021.

На дату обращения В. в суд уровень шума с учетом проведенных ТСН работ не установлен. Возлагая на товарищество заявленную истицей обязанность, да еще и со сроком исполнения в один месяц, суд не выяснил, является ли вынесенное решение исполнимым. Не определил примерный перечень необходимых работ, разумный срок для их выполнения и объем затрат, не установил другие юридически значимые обстоятельства.

«Суд первой инстанции не предоставил реальную возможность сторонам, в том числе ответчику, подготовить и заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения уровня шума и его установления его причин». В общем, подошел к рассмотрению дела формально.

Устанавливая неустойку в размере пятисот рублей в день, суд не учел, что ТСН — это некоммерческая организация. Ее основная задача — управление совместным имуществом. «Фактически неустойка должна выплачиваться за счет взносов других жильцов дома».
Апелляционный суд эти недостатки не исправил.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

Коллеги, рады представить Вашему вниманию обзор ключевых судебных позиций по вопросам ТЭК и ЖКХ за июль 2024:

[аварийное жилье]
🟢Сетевая компания в отличие от гарантирующего поставщика может включить выпадающие доходы на сверхнормативный ОДН в тариф

[тепловая энергия для приготовления ГВС]
🟢Количество тепловой энергии определяется по нормативу независимо от наличия договора и/ или показаний прибора учета

[нарушение учета энергоресурса]
🟢Предыдущий спор между поставщиком и сетевой компанией не является препятствием для потребителя при оспаривании объема безучетного потребления
🟢Неправильно установленная пломба может стать препятствием для взыскания стоимости безучетного потребления
🟢Отрицательная разница на приборе учета не всегда квалифицируется как нарушение учета
🟢Последствия неправильной установки антимагнитной пломбы
🟢Последствия нарушения контрольной пломбы на пожарном гидранте
🟢Для уменьшения объема безучетного потребления потребитель должен доказать именно фактический объем потребленной энергии
🟢Обязанность по заключению договора энергоснабжения лежит на собственнике имущества...
🟢Или за бездоговорное потребление ответит тот, кто использует энергоресурс?

[подключение к сети]
🟢Особенности определения границы балансовой принадлежности
🟢Чем могут подтверждаться препятствия в доступе к электрическим сетям

[тарифные дела]
🟢Наличие убытков в результате тарифного регулирования свидетельствует о нарушении прав РСО

❗️В составлении документа нам помогал Игнат Ефанов (эксперт и автор юридических работ по антимонопольному праву). Игнат дополнил исследование тематическими иллюстрациями из своего проекта "Енот&ко" и теперь документ можно приятно смотреть.

Команда Lex Energética выражает признательность профессиональному сообществу за тиражирование аналитики по вопросам ТЭК и ЖКХ:
➡️Энергетическая гостиная
➡️EnergyToday
➡️ЖКХ
➡️Энергетика и промышленность России
➡️Правовые аспекты энергоснабжения
➡️СоветБезРынка
➡️В энергетике
➡️Енот&ко
➡️Дайджест ТЭК
➡️Ассоциация ТСО

📍 Собственник добивался пересадки деревьев, затеняющих его квартиру

Жителю г. Москвы не понравилось, как УО содержит придомовую территорию: посаженные в 1994 г. деревья «вымахали» и затеняют его квартиру, высаженные в 2021 г. — имеют все шансы вырасти до третьего этажа с теми же последствиями, а отмостки за счет газона расширены настолько, что практически превратились в тротуары.

В исковом заявлении к УО и Департаменту природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы (далее — Департамент) он просил:
— привести газон в первоначальное состояние;
— пересадить высаженные в 1994 и 2021 гг. деревья, а вместо них посадить кустарники, чтобы образовать живую изгородь;
— взыскать с ответчиков компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

Свои требования мотивировал тем, что «из-за недостаточного дневного света ему проведена операция на правом глазу по причине отслоения сетчатки». Прогуливающиеся по отмосткам люди громко разговаривают под окнами и создают истцу неудобства.

Также истец ссылался на заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в г. Москве» от 13.06.2023, согласно которому коэффициент естественного освещения в квартире не соответствует нормативам. Досудебные обращения в прокуратуру и Департамент не помогли.

Суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали.
— УО пояснила, что в 2021 г. около дома высажены низкорослые туи, высота которых достигает 1,5 м. Контроль за ростом насаждений она оставила за собой.
— Прокуратура не нашла оснований для принятия мер прокурорского реагирования, а Департамент — для выдачи порубочных билетов на деревья, которые были заявлены аварийными, но таковыми по результатам натурного обследования не оказались.
— Отмостка МКД находится в удовлетворительном техническом состоянии и соответствует нормам СНиП.
— Из представленного истцом заключения не следует, что затенение квартиры связано с произрастанием деревьев около МКД.

Второй кассационный суд общей юрисдикции с вынесенными решениями не согласился и направил дело на новое рассмотрение (определение № 88 – 15615/2024).

Согласно действующему законодательству, УО обязана обеспечить надлежащее содержание дворовой территории, в том числе объектов озеленения и благоустройства. Истец настаивает на том, что деревья затеняют его жилое помещение, и ссылается на заключение от 13.06.2023 о несоответствии коэффициента естественного освещения установленным требованиям.

Однако суды не дали надлежащей оценки этим обстоятельствам, не установили причинно-следственную связь между нарушением инсоляции и действиями УО, не назначили экспертизу, чтобы определить причину затемнения квартиры.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Собственник судился с соседями из-за «неправильного» проветривания и захламления лестничной площадки

В г. Волгограде собственник обратился в суд, чтобы обязать двоих своих соседей не открывать зимой форточку на этаже, освободить межквартирную площадку от бытового хлама (досок, палок, ведер, коробок и др.) и не допускать его складирование в других местах общего пользования. В общем, в подъезде склад и холодно.

Заочным решением суда иск был удовлетворен, так как ответчики не представили положительное решение ОСС о складировании бытовых предметов, в результате которого уменьшается площадь общего имущества МКД (лестничной площадки).

Впоследствии заочное решение было отменено, и суды трех инстанций отказали истцу в удовлетворении заявленных требований (определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 18004/2024).

При этом указали на следующее:
— В присутствии одного из ответчиков УК обследовала лестничную площадку и признаков ее захламления не заметила. Это подтверждают соответствующий акт и приложенные к нему фотографии.
— Регулярное проветривание лестничных клеток путем открывания форточек предусмотрено Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда № 170 (п. 3.2.4).

Таким образом, истец не доказал, что своими действиями ответчики нарушают его права.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Собственники нежилых помещений против закрытой придомовой территории

Собственников нежилых помещений в МКД под управлением ТСЖ «Премьер» (г. Екатеринбург) не устраивало наличие электронного замка на калитке ограждения придомовой территории. Они посчитали, что «умный» замок нарушает их права на беспрепятственное пользование общедомовым имуществом, и обратились в суд с иском о его демонтаже с калитки.

Позиция ТСЖ:
— Ограждение по периметру участка под МКД и три калитки установил застройщик.
— Решением ОСС председатель правления ТСЖ был наделен правом определить объем необходимых работ по ремонту ограждения, выбрать подрядчика и заключить с ним соответствующий договор. В связи с этим на калитке произведен ремонт электронного запирающего устройства и установлена стойка кнопки на открывание.
— Истцам выданы ключи от замков. Поэтому и собственники, и арендаторы офисов, и их посетители (учебного центра, студии красоты, фитнеса) имеют свободный доступ на придомовую территорию.

Районный суд: права истцов не нарушены, так как им выданы ключи от калиток, а самими истцами на ближайшей к их офисам калитке установлен домофон. Посетители свободно попадают во все нежилые помещения. Замки установлены на общедомовом имуществе за счет собственников помещений в МКД. Демонтаж замков может нарушить их права.

Областной и кассационный суды: собственнику помещения в МКД принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общедомовым имуществом. ТСЖ ссылается на то, что забор и калитки установил застройщик, но в проектной документации на МКД никакого ограждения нет.

Решения ОСС об установке ограждения и замков не принималось. А решение ОСС о наделении председателя правления ТСЖ производить необходимые работы на ограждении является ничтожным (ст. 181.5 ГК РФ), поскольку кворум (2/3 от общего числа голосов собственников) по этому вопросу отсутствовал.

Ограничение прав истцов на пользование придомовой территорией незаконно. Решение суда первой инстанции подлежит отмене, а иск – удовлетворению (определение 7 КСОЮ по делу № 88 – 13439/2024).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".