Уступить права требования на квартиру в строящемся доме может быть непросто, особенно, если для ее покупки использовалась ипотека, — придется конкурировать с застройщиком и такими же продавцами, а также заручаться поддержкой банка. Поделимся, как продать квартиру в строящемся доме по переуступке, чем мотивировать покупателя и можно ли заработать на такой перепродаже.

Договор уступки прав требования — это документ, с помощью которого оформляют сделки на рынке строящегося жилья. Такие объекты продаются на стадии котлована или на более поздних этапах. Главное и принципиальное отличие подобных сделок в том, что дольщиком еще не подписан передаточный акт или другой документ о передаче объекта долевого строительства. Да, это можно сделать, несмотря на то что физически той квартиры, которая фигурирует в сделке, еще не существует, так как дом строится. Рассмотрим всю цепочку подробнее.

Покупая квартиру в строящемся доме, дольщик заключает договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с компанией-застройщиком. В соответствии с ДДУ он получает право требования на будущую квартиру, потому что на момент заключения такой сделки самого дома физически еще нет. И даже если он есть, но не введен в эксплуатацию, вступить во владение квартирой нельзя. В ДДУ обычно прописывается, когда дом будет введен в эксплуатацию, а дольщик получит ключи.

Покупка квартиры в строящемся доме, особенно на начальном этапе строительства, обходится дешевле, чем если купить ее в готовом доме. Разница в цене может быть как значительной, так и небольшой — это зависит от многих факторов, но она всегда есть. Инвесторы в недвижимость пользуются такой возможностью: покупая право на получение квартиры в доме еще в стадии котлована, они перепродают его, когда стройка почти завершена. То есть сделка проходит, когда объекта недвижимости еще не существует, — он продолжает строится, и адреса у него тоже нет… Рассказ продолжим по тегу #Переуступка.

Подпишитесь на @dwellercity

​#Коливинг Одна из первых квартир-коммун появилась в России задолго до революции, через два года после отмены крепостного права — в 1863 году. Легендарную Знаменскую коммуну организовал в Петербурге литератор Василий Слепцов. Он снял на улице Знаменской в доме Бекмана 11-комнатную квартиру и заселился туда со своими друзьями и единомышленниками. По тем временам это было неслыханно: мужчины и женщины, не обремененные узами брака, живут под одной крышей. Софья Ковалевская писала: «Главным пугалом родителей и наставников в палибинском околотке была какая-то мифическая коммуна, которая по слухам завелась где-то в Петербурге. В ней — так по крайней мере уверяли — вербовали всех молодых девушек, желающих покинуть родительский дом. Молодые люди жили в ней при полнейшем коммунизме. Прислуги в ней не полагалось, и благороднейшие девицы-дворянки собственноручно мыли полы и чистили самовары». Коммуна просуществовала меньше года, но наделала много шума.

Слепцовская коммуна жила по своим законам: утром все должны были работать, в 5 часов — общий обед, а за чаем — обязательный обмен мыслями и впечатлениями о прошедшем дне, вечером каждый мог уединиться в своей комнате.

Слепцов заботился о том, чтобы все члены коммуны, включая женщин, могли трудиться, для этого он организовал издательскую артель, ведь большинство жильцов были так или иначе причастны к литературе или переводам. Коммуна была связана с издательством «Современник» и «Русское слово» и вызывала пристальное внимание полиции. Это было, в первую очередь, связано со слухами о беспорядочных любовных отношениях между жильцами «странной квартиры». Коммуна быстро развалилась, поскольку обитатели, исповедующие теории социализма и на словах преклоняющиеся перед трудящимися массами, сами к бытовым обязанностям и простому домашнему труду относились с пренебрежением. По воспоминаниям современников, со временем всю домашнюю работу Слепцову пришлось делать самому, соседи оказались к этому не готовы ни морально, ни физически. Нередки были стычки между знаменскими коммунарами. Так мечты о фаланстере — утопическом дворце, где живёт огромная социалистическая коммуна из 1500–2000 человек, банально разбилась о быт. (Любопытно, что спустя 150 лет первые российские коливинги тоже появились в Санкт-Петербурге).

Подпишитесь на @dwellercity

​Линдон Нери и Россана Ху из бюро Neri&Hu предлагают трактовку #ПереходныйСтиль в изначальном смысле данного выражения и рассматривают ванную в качестве переходной зоны, места временного пребывания и пространства регенерации. Дизайнеры представили, как в одном помещении могут уживаться экстраверт и интроверт. В данном концептуальном решении умывальник занимает центральное положение в архитектурной планировке ванной и становится местом встречи и коммуникации. Комбинация смесителя для настенного монтажа и отдельно стоящего смесителя напоминает партнеров в диалоге, в то время как основание умывальника рифмуется с формой крестообразных вентилей Vaia. Переходный характер архитектуры и взаимодействие между внешним и внутренним пространством подчеркиваются использованием контрастных форм и материалов. Мрамор вступает в диалог с бетоном, бронза и золото оттеняют дерево, а также создают аллюзию на азиатские мотивы. Подпишитесь на @dwellercity

​Открытая интернет-энциклопедия РУВИКИ совместно с архитекторами фестиваля «Архстояние» представила новый арт-объект. Умнохранилище расположено на территории парка Никола-Ленивец и станет частью фестиваля в 2023 году, а затем останется на территории парка до конца года.

«Мы очень благодарны организаторам фестиваля и авторам Умнохранилища за возможность с ювелирной точностью отразить суть нашего проекта. Для нас большая честь начать диалог с нашей аудиторией на Архстоянии, - говорит генеральный директор Интернет-энциклопедии РУВИКИ Владимир Медейко. – РУВИКИ объединяет людей в стремлении сохранять и преумножать знания, сочетая традиции и инновационность. Умнохранилище – это художественное воплощение энциклопедии, где каждый может стать автором нового массива знаний. Арт-объект подчеркивает преемственность ко всему созданному человечеством, но задает тон будущему».

Арт-объект представляет из себя цельный структурированный объем, который наполнен историческим редким по форме и содержанию контентом. Попадая внутрь, зритель оказывается в пространстве, по конфигурации напоминающим образ традиционной избы-читальни со скатной крышей. Изба-читальня - привычный образ здания информационного ресурса в деревне 100-летней давности. Структура информационного пространства в арт-обьекте реализуется в виде кубического объема, который наполнен сетчатой пространственной структурой из стального прута. Внутри пространственной сетки размещаются под углом к земле глиняные таблички с нанесенными на них символами – это древнейший способ хранения информации. На табличках размещены словесные ребусы, эмодзи, новые и забытые слова из словаря В. Даля для создания умного взаимодействия посетителей с арт-объектом со всех сторон.

Авторами объекта выступили известные архитекторы Михаил Скворцов, Олег Поддубный, Олег Жуков и Алексей Клинских.

Для всех участников фестиваля рядом с арт-объектом пройдет мастер-класс по изготовлению глиняных табличек. Каждый участник может создать свое послание, которое сформирует информационное поле на стенах объекта, по аналогии с тем, как и любой пользователь может стать автором интернет-энциклопедии РУВИКИ.

Подпишитесь на @dwellercity

​Принятие нового Генерального плана: эпопея длиной 7 лет #Генплан2040

В сентябре 2016 года Правительством Санкт-Петербурга, возглавляемым Губернатором Г.С. Полтавченко, было принято решение о подготовке нового Генерального плана Санкт-Петербурга на период до 2040 года в срок до 1 сентября 2018 года. Разработчиком нового Генерального плана было определено подведомственное Комитету по градостроительству и архитектуре ГКУ «Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана».

В отличие от Генерального плана 2005 года новый проект разрабатывался фактически в режиме «черного ящика» без привлечения экспертного сообщества и реального контакта с жителями и стейкхолдерами (инвесторами, девелоперами, правообладателями земельных участков). Проект был готов в 2019 году и в начале 2020 года прошел все необходимые согласования с федеральными органами государственной власти.

Важно отметить, что сроки направления проекта нового Генерального плана на рассмотрение в Правительство Санкт-Петербурга переносились 7 (Семь!) раз. Актуальный срок – это 3 июля текущего года. Таким образом, общий срок на подготовку нового Генерального плана составляет 6 лет 9 месяцев и 19 дней или 2489 дней. И то, весьма вероятно, что срок будет продлён в очередной раз, так как Комиссия по подготовке Генерального плана под руководством вице-губернатора Санкт-Петербурга Н.В. Линченко для рассмотрения поданных к нему поправок еще ни разу не собиралась. Кроме того, чтобы все изменения вошли в законную силу в виде информации градостроительных планов земельных участков, нужно еще внести соответствующие изменения в ПЗЗ, то есть, по сути, подготовить новые ПЗЗ. А к этому никто даже еще не приступал.

При этом жителям Санкт-Петербурга и правообладателям земельных участков и объектов недвижимости (главным бенефициарам Генерального плана) на подачу предложений в рамках общественных обсуждений было отведено всего 7 дней с 04.08.2022 по 10.08.2022.

Показательно, что все это происходит на фоне того, что Президент Российской Федерации на заседании Госсовета 16 июня 2022 года заявил о необходимости сокращения сроков подготовки градостроительной документации: «Однако в среднем на принятие градостроительного решения всё ещё может уходить до двух лет. А нам всегда и особенно сейчас нужно ценить такой ресурс, как время, чтобы деньги и государства, и строительного бизнеса быстрее вкладывались в дело, чтобы граждане видели ощутимый результат – благоустроенные пространства и новое жильё».

Подпишитесь на @dwellercity

​#хаусбот Сколько стоит жизнь на воде

Стоимость хаусботов сопоставима с ценами на дачи и квартиры, альтернативой которых их называют. Конечная цена будет зависеть от размера, наполнения, материалов, из которых выполнен объект: по данным экспертов, нижняя граница начинается в среднем от 4–5 млн руб. и может исчисляться десятками и сотнями миллионов. Стоимость качественного хаусбота по затратам сравнима со стоимостью новостройки стандарт-класса на окраине Москвы — от 300 тыс. до 400 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от комплектации.

Самый распространенный бюджет покупки хаусбота — 6,5–7,1 млн руб. За такую сумму можно купить хаусбот размером 10 × 12 м. Строится он около трех месяцев, а собирается за четыре-пять дней.

В другой компании самый недорогой хаусбот размером 12 × 6 м стоит 13 млн руб., он идет со стационарными двигателями. Самый дорогой хаусбот, подходящий под ГИМС (классификация маломерных судов) 20 × 10 м, стоит 120 млн руб. И тот и другой хаусбот может выходить в море.

Кроме стоимости хаусбота, нужно еще учитывать расходы на его содержание. Они складываются из трат на стоянку, заправку, откачку септика, техническое обслуживание, налогов (платится транспортный налог). Сам хаусбот может существовать автономно с помощью генератора, который будет давать тепло и свет. Также на хаусботе обычно есть станция по очистке воды: речную очищают до питьевой.

В среднем по году содержание обойдется в 30–40 тыс. руб. в месяц. В эту сумму включены стоянка в марине, предоставление электричества, подключение к водопроводу, охрана. Техническое обслуживание стоит в среднем в 20–40 тыс. руб. в год.

Подпишитесь на @dwellercity

Президент Владимир Путин поблагодарил губернатора Александра Беглова от себя и от гостей саммита #РоссияАфрика, который прошел в Санкт-Петербурге. По словам Владимира Путина, «все как один отметили отличное состояние города». @briefspb

​#Архитектура #НикитаЯвейн Олег Явейн: То есть главное в такой «выращенной» архитектуре — серия стадий проектирования, ассоциаций, трансформаций, наслоений. Чтобы понять этот дом, надо разобраться в том, как он задумывался. Это не дом, который ты можешь понять с первого взгляда. Если хочешь разобраться в такой архитектуре, ты должен разобраться в стадиях, влияниях, связях и их проектных преобразованиях.

Никита Явейн: Это уже отдельная песня. Плохо это или хорошо, я не знаю, но сегодня без пояснительной записки с эскизами и схемами вообще дом не понять: она часто интереснее, чем сам дом, и без неё проект просто не продашь.

Олег Явейн: В прошлом интервью ты говорил об идее конструирования здания, когда брался какой-то принцип, связка, функциональное разделение, и на этой основе возникало пространственное построение — оно же и конструкция, и функциональная единица, и эмблема. Так строились многие твои ранние проекты. Тот «конструктор» вроде остался сейчас, но это, конечно, совершенно другое. В чём разница между тем и этим? Тот ушёл?

Никита Явейн: Всё по-другому строится. Тогда был в той или иной мере разовый процесс. Существует понятие архитектурного приёма. Тогда изобретался приём, а теперь скорее изобретается метод — метод сращивания, склеивания, сопряжения. А там уж какие при этом приёмы получатся — дело второе. Ну, может быть, это произошло ещё из-за роста объёма заказов «Студии 44» и, соответственно, из-за разрастания коллектива. Я уже не вдаюсь во все детали. Вот и получается, что делаешь или пытаешься сделать какой-то концепт, выработать методику.

Подпишитесь на @dwellercity

​Недействительные сделки бывают двух видов:

Ничтожные. Это сделки, не порождающие юридических последствий с момента их заключения. Они недействительны сами по себе, без признания их таковыми судом. Закон прямо указывает, какие сделки считаются ничтожными.

Оспоримые. Для того чтобы признать #недействительной оспоримую сделку, нужно решение суда. Если ни одна из сторон в суд не обратилась, то сделка порождает правовые последствия как самая обычная, даже если в ней есть недостатки.

Поскольку недействительная сделка купли-продажи недвижимости не порождает юридических последствий, каждая из сторон должна вернуть, что получила по договору. Если недействительным признают договор купли-продажи недвижимости, покупатель отдает продавцу квартиру, а продавец покупателю — полученную сумму.

Подпишитесь на @dwellercity