​Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме? Адвокат с позиции закона проанализировал ситуацию, когда в МКД или на прилегающем к нему участке есть что-то неиспользуемое для нужд дома, но интересное для личных или даже коммерческих целей одного из собственников, и он готов это приобрести, заплатив деньги другим владельцам помещений. #ИмуществоМКД

1) Закон не позволяет просто так приобретать то, что принадлежит всем собственникам.

В силу статей 289 и 290 ГК РФ собственнику в многоквартирном доме наряду с квартирой, принадлежит также доля в праве собственности на общедомовое имущество. К такому имуществу относятся общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Полный перечень общего имущества МКД определён в ч. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Ч. 2 ст. 290 ГК РФ установлен запрет на отчуждение доли в праве на общее имущество в МКД отдельно от права собственности на квартиру. Согласно ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, собственник помещения в МКД не может выделять в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также отчуждать свою долю отдельно от передачи права собственности на своё помещение.

Таким образом, закон не позволяет просто так приобретать то имущество, которое принадлежит всем собственникам. Но есть несколько «но», так что это только начало разговора…

Подпишитесь на @gilspb

​Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме? Адвокат с позиции закона проанализировал ситуацию, когда в МКД или на прилегающем к нему участке есть что-то неиспользуемое для нужд дома, но интересное для личных или даже коммерческих целей одного из собственников, и он готов это приобрести, заплатив деньги другим владельцам помещений. #ИмуществоМКД

2) Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно с согласия всех собственников помещений

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только путём реконструкции с согласия всех собственников помещений в данном доме. Т.е. требуется инициировать и провести ОСС со стопроцентным кворумом.

Также, согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, на основании решения собственников помещений в МКД, принятого на ОСС, объекты общедомового имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Однако для этого также потребуется инициировать и провести ОСС, набрав кворум не менее 2/3 от общего количества голосов собственников в МКД с учётом норм п. 3 ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Кроме того, стоит помнить, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп «е» п. 2 Правил № 491, земля под МКД является общим имуществом собственников помещений, если под домом в соответствии с ч. ч. 2, 3, 5 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» образован земельный участок. Такой участок переходит в общую долевую собственность бесплатно, а обременения запрещены.

Но тут кроются две проблемы:

- Отчуждение не должно нарушать права иных собственников. Следовательно, заинтересованному лицу нужно получить технико-строительное либо земельно-правовое заключение эксперта о возможности отчуждения общего имущества в МКД без ущемления интересов иных лиц и продолжения безопасной эксплуатации МКД.
- Отчуждение подразумевает компенсацию. Отсюда следуют ещё два вопроса: кто уполномочен принимать денежные средства, и как они могут расходоваться на нужды общего имущества.

Указанной выше позиции придерживается и Верховный суд РФ в определении от 09.02.2016 по делу № 5-КГ15-152.

Подпишитесь на @gilspb