«Да лучше свой дом построить, по цене как однушка не в лучшем районе». Слышали такие мнения? Нам есть что ответить 😎

За последние 2 года соотношение строительства загородных домов к многоквартирным перевернулось. В 2019 было 60/40 в пользу многоквартирных домов, сейчас же почти 40/60. Более того, в последнее время на загородный рынок Подмосковья потянулись и крупные застройщики. Инград, ПИК и Самолёт рассматривали возможности начать застройку как отдельных коттеджных поселков, так и гибридных ЖК: коттеджи и тауны рядом с малоэтажными домами. Но пока ни одного такого проекта на рынке нет.

Однако у загородной недвижки есть значительные минусы.
Первое. Рост цен на стройматериалы всколыхнул рынок. Только в этом году большинство базовых позиций подорожали на 30%. А если прибавить к этому рост, начавшийся вместе с пандемией, получится, что строительство стало дороже в два раза.

Второе. Тезис о том, что за однушку в Москве можно купить хороший дом за городом, уже не актуален. За прошлый год участки без подрядов в Подмосковье подорожали на 14%. Если прибавить стоимость строительства и выросшую стоимость рабочих, то на дом в 100 квадратов может уйти около 10 миллионов.
Да, это цена однушки, но дом будет в лучшем случае в 30 км от МКАД. И ликвидных участков осталось очень немного, а цена на них стартует от 5 миллионов.

Третье. Готовые дома стоят от 9 до 30 миллионов рублей. Если не брать премиальные направления и максимальную (до 10 км) близость к Москве. Наиболее дешёвые кейсы — это больше про близость к ЦКАД.

Четвёртое. Аренда домов тоже дорожает. Со старта пандемии она выросла в 1,5-3 раза в зависимости от направления и загруженности шоссе.

Итак-с, свой дом — это действительно классная история. Кому-то нравится копаться в огороде, кто-то любит природу, кто-то — приватность. Но реально стоящие кейсы более-менее недалеко от Москвы обойдутся как средняя трёхкомнатная квартира, если рассматривать вариант «заезжай и живи». Цены на сайтах строительных компаний нужно сразу умножать на n. Потому что самый дешевый вариант, как правило, совсем базовый. Без коммуникаций, утепления, с худшим по качеству материалом. То есть такой дом в лучшем случае доживёт до конца гарантийного периода, а после этого его полностью придётся перестраивать.

После провального апреля ипотека постепенно начинает восстанавливаться. За неделю с 12 по 19 мая банки выдали рекордные с начала апреля 12,4 млрд руб. льготных ипотек на новостройки. Кстати, средний чек тоже взял новый максимум — 5,6 млн руб.

Май обычно более-менее мёртвый месяц, а тут пошёл хороший рост. Плюс мы помним, что скоро ожидается дальнейшее снижение ключевой ставки, после чего ипотека ещё прирастёт. В итоге увидим оживление рынка в целом, ведь он очень сильно зависит от ипотеки.

В апреле продажи новостроек рухнули на 99% (Волгоград), 98% (Казань), 97% (Курган). На этом фоне в Москве всё не так уж и плохо — падение всего на 46%.

Похоже, многие недооценивают запас прочности московских застройщиков. Даже в тухлом апреле они провалились меньше всех. А сейчас вообще могут вернуться к старым уровням за счёт ипотеки.

В сухом остатке: быстрого снижения цен мы не ожидаем.

А вот и #стартПродаж в 1-м Нагатинском, про который мы подробно писали здесь. Инсайдерские цены подтвердились: от 346 тыс. руб. за квадрат.

#вопросОтПодписчика 
Трейд-ин, для тех, кто не в теме, — это обмен по взаимозачёту старой квартиры на жильё в новостройке. Такую услугу предлагает большинство крупных застройщиков.

✔️ А101 берутся перепродавать квартиры не только в столице, но и в регионах в обмен на новостройку в Москве. Бронируют квартиру в своём ЖК и фиксируют на неё цену на 90 дней.

✔️ Самолёт также готов продавать вторичку по всей России. Фиксируют цену новостройки на 90 дней. Есть опция «Быстрый выкуп» с выходом на сделку за 7 дней.

✔️ ФСК выкупает квартиры с дисконтом в 7% к рынку. Готовы брать не только жильё, но и машину или мотоцикл. Есть программа Upgrade для владельцев квартир в ЖК компании — за 2 дня его выкупят по рыночной цене в обмен на новостройку. 

✔️ Mr Group выкупает квартиру в счёт оплаты жилья в комплексах компании. Обещают продажу за 5-20 дней.

✔️ Кварта/ПИК Брокер приостановил на неопределенный срок трейд-ин.

Трейд-ин есть и у других компаний. Несмотря на сходство, в программах есть различия. Изучайте условия!

ПИК подал на регистрацию торговых марок «Бесплатека», «Плати-когда-въедешь-тека», «Доход-с-первого-взноса-тека», «Без-ежемесячного-платежа-два-года-тека», «Процент-на-депозит-тека».

Уже сочувствуем сотрудникам, которым придётся ежедневно писать эти названия в документах. В телеграм-каналах предполагают, что это будет нечто, связанное с дешёвой ипотекой. Мы же считаем, что грядёт ипотека, первый платёж по которой надо будет вносить после получения ключей.

Свежий дайджест новостей по объектам

1️⃣Донстрой открыл продажи в новом квартале в Символе
✔️Метро «Площадь Ильича», Золоторожский Вал
✔️ Бизнес-класс
💸 Студии 27 кв. м от 11,3 млн руб.

2️⃣А101 открыл продажи в новом доме в Южных садах
✔️Метро «Бунинская аллея», ул. Бартеневская
✔️ Комфорт-класс
💸 Студии 20 кв. м от 7,82 млн руб.

3️⃣ФСК получил разрешение на строительство 2 корпусов в Южной Битце
✔️пос. Битца, 3 км от Москвы, между Варшавским и Симферопольским шоссе
✔️ Комфорт-класс
💸 Студия 24,4 кв. м от 6,7 млн руб., однушка 31,5 кв. м от 8 млн руб.

4️⃣Абсолют завершил строительство 3 корпусов в Первом Московском
✔️ г. Московский, 8 км от МКАД
✔️ Комфорт-класс
💸 Студия от 21 кв. м от 5,4 млн руб., однушка от 31 кв. м от 6,7 млн руб.

5️⃣Пионер начал выдачу ключей LIFE-Варшавская
✔️Метро «Варшавская», 1-й Котляковский пер., д. 2А, корп. 3
✔️ Бизнес-класс
💸Судия 33 кв. м от 12 млн руб., однушка 47,19 кв. м от 14,2 млн руб.

6️⃣Vesper построит жилой квартал на территории промзоны бывшего Второго государственного подшипникового завода
✔️ Метро «Шаболовская», ул. Шаболовка, 31
✔️ Параметры застройки пока не утверждены, площадь застройки — 110 тыс. кв. м

7️⃣МИЦ построит апарт-комплекс «Каштан»
✔️ Метро «Марьина роща», ул. Октябрьская, 98
✔️ Бизнес-класс

Покупатель новостроек в мае 2022 — кто он? Ведь цены очень выросли. Это супербогач? Или люди просто перестроились на маленькие объекты? #говорит_риелтор

Количество сделок с недвижимостью резко сократилось: упали продажи и покупки во всех сегментах рынка.
Причины известны: из-за кризиса цены и ипотечные ставки повысились. А доходы и покупательская способность, наоборот, резко упали. Фокус на рынке поменялся. Основным игроком стал именно покупатель. Можно сказать: «Настал рынок покупателя». Разберёмся, кто и какую недвижимость сейчас реально покупает?

Семьи с детьми 👶🏻
Приобретают недвижимость для улучшения жилищных условий. Часто используют маткапитал. Те, кто подходит под параметры, используют семейную ипотеку 6%.
Что берут? Квартиры эконом-класса у бюджетных застройщиков: ПИК, Самолёт и других. Выбирают евродвушки и евротрёшки. Больше — редко, ведь льготная ипотека только до 12 млн.
Это самый частый типаж покупателей сегодня. Учитывайте, если покупаете для перепродажи.

Покупатели без детей, работающие в найме 👨🏻‍💻
Это все остальные ипотечники. Они покупают по субсидированным ставкам банков и ипотечным программам, согласованным с застройщиками для увеличения скорости продаж.
Что берут? Квартиры в ЖК эконом- и комфорт-класса. В основном студии или евродвушки.

Предприниматели среднего уровня 🧔🏻‍
Покупают себе или для инвестиций за наличные деньги, довольно часто без ипотеки.
Что берут? Небольшие студии, квартиры или апартаменты в интересной локации и малоэтажной застройке в ЖК бизнес- и элит-класса.

Покупатели-инвесторы 🤑
Очень обеспеченные люди с крупными капиталами, покупают за наличные.
Что берут? Апартаменты и квартиры большой площади в интересной локации в ЖК бизнес- и элит-класса.

Как изменился спрос на московские новостройки за год
данные Инком-Недвижимость

⬆️ Студии — вырос на 37%
⬆️ Однушки — вырос на 16%
⬇️ Двушки — упал на 21%
⬇️ Трёшки — упал на 17%
⬇️ Жильё с 4 и более комнатами — упал на 33%

Всё логично: в условиях роста цен спрос сместился на малогабаритное жильё. Нужно снижать ставку по ипотеке до 6% или охлаждать цены на рынке — иначе нас ждёт превращение целых районов в общежития с 15 студиями на этаже.

В Минфине заявили, что продление льготной ипотеки на 2023 год пока не обсуждается.

Тревожный звоночек. И серьезный аргумент против снижения цен: покупатели постараются успеть хоть что-то найти до конца года без оглядки на стоимость.

Впрочем, мы уверены, что ипотека в итоге будет продлена — правительство просто не может допустить обвала строительства.

Приёмка квартиры по реновации.
Именно такой опыт был у нас в выходные. Рассказываем о качестве отделки по гос. программе в мае 2022.

Стандарт реновации
Все дома сдаются с улучшенной чистовой отделкой.
✔️На стенах обои под покраску, на полу в жилых комнатах ламинат, в общих помещениях — плитка.
✔️Установлены плинтусы из ПВХ.
✔️На кухне фартук из керамической плитки.
✔️В квартире есть работающие: ванна, туалет, раковина. А также мойка и электрическая плита на кухне.
✔️По всей квартире повешены люстры, установлены работающие розетки и выключатели.

Приёмка замечаний
Несмотря на то, что квартиры передаются жильцам бесплатно (взамен предыдущего жилья), есть возможность провести приемку. Делать это можно как самостоятельно, так и с помощью стороннего специалиста.

В нашей трёшке по реновации специалист нашёл, на первый взгляд, немало недочётов. Например:
❌сколы на элементах напольной плитки;
❌дефекты по обоям: от механических повреждений и следов загрязнений на полотнах до местных неровностей под полотнами;
❌отклонение стены от вертикали;
❌входная дверь болтается в закрытом положении и нуждается в регулировке;
❌не закреплены смеситель и пьедестал раковины;
❌пропуски в герметизации по периметру ванной и видимые следы протечки;
❌много-много царапин на стеклопакетах.
И это ещё не всё. Полный список недочётов составил около 3 страниц А4.

Отделка по реновации vs в коммерческом жилье

Несмотря на весь этот список, если сравнивать с отделкой, которую сейчас предлагают застройщики на коммерческих объектах, реновационная новостройка выигрывает.

Это вам не косяки того же ПИКа. Вот где заваленные стены и плесень в сантехнике.

⚡️ Level Селигерская: подмоченная репутация застройщика и сомнительный вид
#разбор_ЖК

Что будет? 🏠
Заявлен комфорт+
Состоять ЖК будет, судя по рендерам, из 2 корпусов в 11-30 этажей. В комплексе будет 581 квартира, застройщик обещает 20+ планировочных решений. Сдача запланирована на 4 квартал 2024 года.

Расположение
10-12 минут от метро «Селигерская». И это, по сути, попытка окончательно забить многоэтажками промзону. Здесь уже построены: Селигер Сити от MR Group (сдача 2022/2023), Ильменский, 17 от ПИК, Любовь и голуби (сдача в 3 квартале 2022).

Зелёные зоны
Про это сайт ЖК бессовестно обманывает. В пешей доступности есть только парк имени Фёдорова и Дегунинский пруд. То есть зелёных зон, особенно учитывая специфику места, здесь очень немного. А с юга и юго-запада ЖК расположена промзона, СВХ и пути.

💸Однушки стартуют от 10,3 млн рублей за 33 квадратных метра, а 18-метровые студии будут продаваться по цене от 6,5 млн рублей. Отделка будет только черновая, правда с системой «умный дом».

Плюсы ✅
📌Цена
На старте ЖК может привлекать покупателей с небольшим бюджетом.
📌Уникальные форматы
Окно в ванной, трёхсторонние квартиры — вот это и правда прикольно.
📌Инфраструктура
В целом, всё необходимое будет рядом.

Минусы ❌
📌Репутация застройщика
Во всех объектах Level Group старается продать побольше лотов за счёт разделения площади на студии. Здесь будет точно такая же ситуация: достаточно посмотреть типовые планировки этажей. Студий слишком много даже для «комфорт+». Так плотность заселённости ЖК увеличится еще больше.
📌Недостаточно инфраструктуры
Если инфраструктура не будет развиваться, район не справится с наплывом новых жителей из нескольких ЖК.
📌 Окружение
Промзона и пути — не самое приятное зрелище, особенно на нижних этажах. Плюс окна с севера могут буквально упираться в Селигер Сити. А ещё и откровенное враньё застройщика по поводу парков и зелёных зон. Ну вот зачем…?
📌Выезд для авто
Выехать можно только на Дмитровское шоссе. Это тоже будет проблемой, так как вокруг куча многоэтажных ЖК.

✍🏻Наша оценка: 5/10. Вердикт: и для инвестиций, и для жизни — такое себе.

Инград запустил долгосрочное бронирование — цену квартиры предлагают зафиксировать на срок до двух месяцев. В Москве это обойдётся в 200 тыс. руб., а в области — в 100 тыс. руб. Если сделка совершится, эта сумма будет зачтена как часть оплаты за квартиру. Опция будет доступна только до 15 июля.

Есть версия, что это попытка привлечь тех, у кого как раз в июне-июле закончится срок вкладов с высокой ставкой. Но мы сомневаемся, что у Инграда получится выиграть здесь какие-то серьёзные суммы.