Паевые фонды на недвижку, которые обещают 70% прибыли. Разбираем на примере продукта Тинькофф.

Тинькофф Инвестиции вывели на рынок первый паевой фонд недвижимости в ЖК Republic. 12 декабря появились паи закрытого паевого инвестфонда с объектами в премиальном ЖК Luzhniki Collection. Обещают 50-70% прибыли за 5 лет, вход от 100 тысяч рублей.

Механика звучит красиво: вы покупаете долю в фонде, который владеет квартирами. Если стоимость квартир растёт — вы заработали. Но…

1. Квартиры будут собственностью фонда. А фонд может обанкротиться. И тогда вернуть ни вложенное, ни недвижимость не получится.

2. Прогнозы по доходам слишком уж позитивные. Рынок не выглядит так, чтобы на нём в ближайший год оставался какой-то гарантированный спрос. А ещё тут явно не учтена инфляция, которая за 5 лет прекрасно съест 40% и выше. Не забудьте, что вы ежегодно должны платить за управление фондом 2,9% от суммы вашего взноса.

3. Наконец большие вопросы к ликвидности. Спрос на вторичку сейчас непонятен, и быстро продать паи будет сложно.

Вывод: всё спорно. И заходить в эту историю очень вряд ли стоит.

Дзен-кварталы от А101: ЖК с загадочным названием возле кладбища и рощи в Коммунарке.
Это Новомосковский административный округ, дома комфорт- и бизнес-класса. Старт был в октябре, строительство 2 домов на этапе котлована, завершение в середине 2025. Общее количество домов в проекте застройщик не разглашает, но в планах первой очереди 1 школа и 2 детских сада.

💸 Студии от 6,8 миллиона рублей за 23 метра. Однушки от 8,7 миллиона рублей за 33 квадратных метра. Евродвушки — от 9 миллионов рублей за 41 метр, стандартные двушки от 10,5 миллионов за 52 метра. Трёшки — от 12,2 миллиона за 60 метров. Есть большие четырёхкомнатные от 22,9 миллиона за 122 квадратных метра. На выбор квартиры с отделкой, white box и без отделки. Под каждым домом планируются подземные паркинги и кладовые помещения.

Плюсы
✅ Транспортная доступность
В пешей доступности метро «Коммунарка» и строящаяся станция «Потапово». Рядом пройдёт скоростная автомагистраль, на авто легко и без светофоров можно будет преодолеть путь от Боровского до Варшавского шоссе. Завершение строительства — 2026 год.
✅ Современная концепция
Каждый дом состоит из корпуса переменной этажности и 18-этажной башни. Закрытые дворы от машин и просторные входные группы на уровне земли. Есть квартиры большого формата: 93 и даже 122 кв. м, квартиры с полноценной террасой 20 кв. м, дизайнерской отделкой и видовые квартиры.
✅ Зелёные зоны
Поблизости несколько естественных лесных зон, а главная фишка — Ивановский пруд, территорию которого застройщик обещает благоустроить, создав полноценную пешеходную набережную для прогулок и отдыха.

Минусы
❌ Окружение
Тут всё так плохо, что не спасёт даже пруд. На севере в 70 метрах от домов восьмиполосная автомагистраль, которая станет дублёром МКАДа. На юге действующее Ивановское кладбище, которое портит весь вид на пруд и рощу. Впрочем, кладбище хотя бы даёт намёк, на что ориентировались при нейминге 😅
❌ Социальная инфраструктура
Семейные пары с детьми, планирующие покупку первой очереди, рискуют. Школы и детские сады ближайших ЖК Бунинские луга и Москвичка переполнены. Успеет ли А101 сдать инфраструктуру в 2025 году — вопрос. Ближайшая поликлиника в Коммунарке в 20 минутах ходьбы. Путь вдоль автомагистрали и примыкающих дорог — запоминающееся приключение, особенно когда болеешь.
❌ Конкуренция
В районе строится сразу 5 проектов: Скандинавия, Бунинские кварталы, Дзен-кварталы, Бунинские Луга и Эко-Бунино. С учётом цены, инфраструктуры, ремонта под ключ предпочтительнее будут Бунинские луга от ПИК. При этом дешевле всего МИЦ Эко-Бунино и А101 Бунинские кварталы.
❌ Крупные ТРЦ и гипермаркеты только транспортом
До ближайшего ТЦ «Глобус» 1 км с небольшим по прямой, но нормальной дороги нет, на пути автомагистраль и вечно загруженная улица Александры Монаховой.

✍🏻 Оценка: 6/10. Вердикт: через 7-10 лет будет неплохой ЖК, завершится стройка, появится инфраструктура на территории и сделают полноценную набережную для прогулок. Если готовы ждать и не напрягают дзен-соседи с кладбища, можно задуматься. При текущей внешней конкуренции об инвесте можно забыть, рынок переполнен предложениями (смотрите Циан), а новые корпуса продолжают появляться, как грибы после дождя.

Что с итогами года по аренде? Как везде — всё печально для инвесторов.

Стоимость аренды однушки в Москве за год уменьшилась на 8%, а двушки — аж на 20%, посчитали в ЦИАН. Не удивительно, ведь спрос на аренду сейчас в 2 раза ниже, чем в прошлом декабре 😬

С причинами всё ясно: предложение растёт, спрос низкий, владельцам жилья приходится идти на компромиссы, чтоб сдать свои квадратные метры.

В ближайшее время не стоит рассчитывать на восстановление спроса. Начало года — низкий сезон, но, главное, завершения кризиса пока не видно.

Что? ПИК обещает вернуть первый взнос по ипотеке.

У застройщика новая акция с Тинькофф — кэшбэк 15%. Для участия надо заплатить за квартиру картой банка. Туда же должны вернуть кэшбэк. Вроде даже нет хитрых ограничений типа лимита по сумме кэшбэка.

По сути это скидка 15%, только более замороченная. Под конец года ПИК тоже врубил дисконт на все объекты без разбора. Ну а что? Не факт, что через полгода не придётся скидывать ещё больше.

Как продать проблемную квартиру? Для продажи даже самого идеального объекта сейчас неподходящий момент. А что делать, если ваша квартира — в старой хрущевке на первом этаже и продать нужно срочно? Рассказывает наш риелтор Елена.

1. Проверьте данные Фонда реновации. Если вы счастливчик и дом включён в ближайшую очередь программы, покупателю не важны параметры текущей квартиры. Ведь взамен он сможет получить квартиру в новом доме с готовой отделкой.

2. Скорость продажи ВСЕГДА регулируется ценой. Эта формула работает для любой недвижимости как на вторичном рынке, так и на первичном. На квартиру с ценой дешевле рыночной всегда найдётся покупатель. Осталось найти компромисс между этой разницей, вашей готовностью уступить в прибыли и активностью тех, кто в поиске.

3. Латайте дыры. Всё сразу плохо в квартире не может быть, поэтому усиляйте привлекательные моменты. Например, подготовьте полный комплект ваших кристально чистых документов, если вид из окон не очень. Или делайте акцент на классный ремонт, если дом далеко от метро. Всегда найдутся покупатели, которые передвигаются на авто или работают удалённо — зато очень оценят вашу редкую заграничную плитку, которую больше не поставляют в РФ.

4. Привлекайте скоростью сделки и свободной продажей квартиры (то есть не такой сделкой, когда, чтобы продать квартиру, нужно дождаться покупки другой, в которой вы будете жить). Многим покупателям надо срочно, пока не развалилась, замкнуть цепочку альтернативной сделки именно свободной квартирой. Такие квартиры изначально стоят дороже альтернативных, скорость реализации задуманного плана часто имеет ключевое значение.

5. Если сомневаетесь в своих силах: доверьте продажу специалисту с опытом, он поможет сэкономить время и деньги.

Брусника в трёх словах подвела итоги года.

Внезапно хорошая новогодняя реклама застройщика. Даже добавить нечего.

Фото - Русская наружка

Цены на недвижку в Москве снижаются уже 9 месяцев подряд, но в масштабе трёх лет, можно сказать, они и не упали вообще.

Интересно, что почти весь этот «горб» совпадает по времени с периодом действия ипотеки с господдержкой (с апреля 2020). С января ставка по этой программе поднимется до 8%, при прочих равных это поможет ценам плавно сдуваться все ближайшие месяцы.

Запомните этот твит, как говорится ;)

Да не может быть! Сроки регистрации прав на недвижимость в Росреестре сократятся до 1 дня 🔥 А сведения об объекте можно будет получить в течение минуты.

Чиновники отчитались, что в пилотном режиме новый процесс запустят в 2023, правда только в нескольких регионах, Москвы среди которых нет. Ну а всю страну обещают подключить в 2025.

Ждать 1,5-2 недели регистрацию сделки в современном мире — нонсенс. Ждём, надеемся, верим.

ЦБ хочет запретить оформлять льготную ипотеку больше одного раза ☝️

Что ж, у Набиуллиной не получилось прикрыть всю госпрограмму целиком, но борьба с пузырём цен на недвижимость продолжается. Теперь хотят отключить от льготки инвесторов — тех, кто берет 2-3 и более квартир по низкой ставке благодаря субсидиям от государства.

Давайте честно: это нужно было сделать ещё при запуске программы в апреле 2020 года, но почему-то лазейку оставили. Инвесторы в недвижку явно не должны пользоваться льготными ставками, которые оплачивают все налогоплательщики. Ну а пока... успеваем 😉

Похоже, в Росреестре психанули и решили каждый день что-то цифровизировать. На «Госуслугах» теперь можно запретить проводить сделки с недвижкой без присутствия собственника.

Запись вносят в ЕГРН в течение 5 рабочих дней. При желании потом так же дистанционно можно отозвать свой запрет.

Звучит как годный сервис для беспокойных. Что ждём от Росреестра завтра? 😆

Как использовать данные о рождаемости, чтобы заработать на недвижке 💸

Самая высокая рождаемость в России была в 50-е–начале 60-х годов, а также во второй половине 80-х. Сегодня эти поколения 60- и 35-летних формируют рынок жилья.

Первая группа сейчас массово выходит на пенсию. Они живут без детей, обычно вдвоём или даже поодиночке. Многие переселяются на дачу, особенно летом.

Результат?
✔️ Массово продают и сдают 3-4-комнатные. В долгосрочной перспективе эти квартиры теряют в цене, их арендуют всё дешевле. Новые покупают мало — сейчас принята семья с одним ребёнком.
✔️ Всё больше предложений однушек и двушек в домах 70-80-х годов постройки. Есть районы, которые будут дешеветь целиком 😱 Там нет современных планировок, поэтому любой новый дом собирает все сливки. Ищите такие районы.
✔️ Неплохой потенциал в загородном строительстве. Если туда всерьёз придут застройщики типового жилья и появится массовая ипотека, спрос будет перетекать туда 👌🏻

35-летние уже купили своё первое жильё. Обычно это однушки или студии. Рождаются дети — при нынешних московских ценах часто хватает только на евродвушку, это выглядит как компромисс: вроде две комнаты, но не так дорого. В ближайшие 5-7 лет они будут закрывать свою первую ипотеку, а значит… массово популярными могут стать евротрёшки — ведь теперь семейная ипотека 6% выдаётся всем семьям с двумя детьми до 18 лет.

Это только пара примеров трендов, которые демография создаёт на рынке жилья. Изучайте, ищите ниши. Больше всего зарабатывают на недвижке те, кто копает глубже других 😉