Околонулевая ипотека, покойся с миром. На сайте ЦБ опубликованы новые правила для банков, которые убивают весь смысл ипотеки 0,01%. Вступают в силу уже 1 января 🥲

Теперь банкирам нужно будет создавать огромные резервы для выдачи кредитов с экстремально низкими ставками. Проще говоря, ЦБ сделал такие кредиты невыгодными для банков.

Осенью около 2/3 ипотечных кредитов приходилось на околонулевые ставки. Как мы уже рассказывали, такую ставку банкиры давали за счёт прибавления 2-3 млн рублей к стоимости квартиры.

ЦБ вовремя заметил этот пузырь и лавочку прикрыли, но как теперь продавать жильё? У застройщиков только один выход — снижать цены 😉

Домклик выкатил интересные графики, которые позволяют предположить, где же дно нынешнего падения цен.

Особенно любопытный график соотношения средней московской зарплаты к цене двушки 😬

Декабрь и январь в недвижке: какие они? Рассказывает риелтор.

🎄Последний месяц года в недвижке всегда — аврал. Логично: чем ближе праздник, тем больше людей готовы сделать себе дорогой подарок, купив квартиру. А ещё подстегнуть к сделке могут тринадцатая зарплата или годовая премия. Это осталось неизменным и в кризисном 2022.

✔️Символом года стали субсидированные ставки от 0,01%. Оживление подогрела весть об ограничении или и вовсе отмене с января субсидированных ставок. Таких сделок в декабре было большинство.

✔️Увы, успели не все. Сбербанк с 26.12 первым закрыл возможность покупки квартир с дешёвой ипотекой. За ним подтянулись остальные, даже менее интересные по условиям банки.

🎄А вот январь в недвижке всегда самый провальный месяц. Перед Новым годом бюджеты спущены на покупки и подарки. Ошибочно полагать, что в новогодние каникулы людям интересна недвижимость, за очень редким исключением.

✔️Конечно, ЦИАН будет всё так же забит объявлениями о продаже вторички. Ведь она весь год не продавалась, пока первичка была столь доступна.
Да, объявлений море, но риелторы отказываются показывать квартиры до середины января. У них тоже новогодние каникулы. Поэтому рассчитывать на продажу вашего объекта в праздники не стоит.

✔️Да и с покупкой первички могут возникнуть трудности. Офисы продаж работают и в праздники, откроются числа с 3-го. Но там вас будет ждать лишь дежурный менеджер.

Минусы:
– скидку не согласуют, руководство отдыхает;
– ипотеку не одобрят, банки принимают заявки с 09.01;
– новые ипотечные программы пока не обозначены;
– экскурсии на объект не проводятся.

Плюс, правда, тоже есть: офис свободный, в лайтовом режиме можно пообщаться с менеджером, посмотреть схемы и планировки квартир.

✔️Глобально раскачка после долгих праздников занимает почти месяц. Новые объекты в продаже начнут появляться ближе к февралю-марту.

А пока всех ждёт целая неделя выходных. И после такого года ей обязательно нужно воспользоваться! Чего мы вам и желаем.

Для нашего канала это первый Новый год, так что было в 2022 и хорошее! Спасибо всем, кто подписался, читает, ставит лайки (и даже 💩), советует и ругается с нами в личке.

На праздники заготовлено много полезных текстов, готовьтесь 😆

С Новым годом! Ваш Движ ❤️

Декабрьский #дайджест событий по объектам

1️⃣ У Самолёта стартовали продажи в двух корпусах Заречье Парк
✔️Метро «Озёрная», 10 мин. на машине
✔️Бизнес-класс
✔️Студия (20,7 кв. м) от 7,2 млн руб., однушка (21,2 кв. м) от 8 млн руб.

2️⃣ ПИК начал продажи в последнем корпусе Римского-Корсакова 11
✔️Метро «Отрадное», 15 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (21,8 кв. м) от 6,6 млн руб., однушка (33,9 кв. м) от 8,9 млн руб.

3️⃣ У ПИКа старт продаж в новом корпусе ЖК Большая Очаковская 2
✔️Метро «Аминьевская», 8 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (21,7 кв. м) от 7,1 млн руб., однушка (30,7 кв. м) от 9,1 млн руб.

4️⃣ Эталон получил разрешение на строительство нового корпуса ЖК Нагатино i-Land
✔️Метро «Технопарк», 12 мин. пешком
✔️Бизнес-класс
✔️Студия (27,6 кв. м) от 13,5 млн руб., однушка (39,6 кв. м) от 14,1 млн руб.

5️⃣ ПИК получил разрешение на строительство нового корпуса в Саларьево парк
✔️Метро «Филатов луг», 3 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (20 кв. м) от 5,8 млн руб., однушка (32,5 кв. м) от 7,5 млн руб.

6️⃣ Самолёт получил разрешение на строительство ещё 3 корпусов в ЖК Остафьево
✔️Комфорт-класс
✔️Метро «Бунинская аллея», 10 мин. на машине
✔️Студия (26,5 кв. м) от 6,7 млн руб., однушка (32,3 кв. м) от 7,4 млн руб.

7️⃣ Эталон построил последний корпус в Серебряном фонтане
✔️Метро «Алексеевская», 7 мин. пешком
✔️Бизнес-класс
✔️Однушка (50,2 кв. м) от 24,6 млн руб.

8️⃣ РГ-Девелопмент завершил строительство очередного корпуса в ЖК Октябрьское поле
✔️Метро «Октябрьское поле», 20 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (23,1 кв. м) от 8,4 млн руб., однушка (34,9 кв. м) от 11,9 млн руб.

9️⃣ Инград достроил ЖК RiverSky
✔️Метро «Автозаводская», 9 мин. пешком
✔️Бизнес-класс
✔️Однушка (42,1 кв. м) от 21,4 млн руб.

Главные тренды недвижки 2022-2023. Подводим итоги 🔥

1. Трейд-ин умер. Услуга по покупке новостройки с одновременной продажей вашей квартиры застройщику была максимально популярна со второй половины 2020 года, летом 2022 приказала долго жить. Сначала сломался трейд-ин от ПИК, причём вместе со срочным выкупом, поскольку менеджеры скупали всё подряд. Затем начали переформатироваться и рушиться другие компании.

2. Число предложений в ЦАО по вторичке взлетело в 3 раза! Цены пошли вниз. Причины здесь очевидны, но это очень много даже для текущей ситуации. Исторический момент, который вряд ли продлится долго.

3. Попытки удержать айтишников ипотекой — чуть ли не самый оглушительный провал Минстроя. Ипотека с неплохим процентом, но с массой условий мелким шрифтом — это фиаско космического масштаба. Не полетело совсем.

4. Двигателем стройки становятся госпроекты. Уже сейчас в Минстрое открыто говорят, что темпы строительства удержать не удастся, а застройщики вынуждены искать более сладкие локации и снижать объёмы продаж вместе с маржинальностью. Для спасения темпов и репутации чиновников ждём в 2023 господдержку на загородную ипотеку.

5. Реновация становится чуть ли не лучшим доходным кейсом на рынке. Возможность гарантированно получить квартиру лучше и больше в новом доме, которая моментально взлетит в цене минимум на 30% и будет привлекать спекулянтов. Особенно когда дома, в которых будут покупаться квартиры, уже «сидят на чемоданах». Ищем хрущёвки ☝🏻

6. МЦД как новое метро. Например, расширение северо-восточной ветки МЦД может сделать направления Королева, Ивантеевки и Щёлково крайне интересными для инвестиций и жизни. Это обжитые небольшие города с приличной социальной инфраструктурой. ЖК около станций МЦД будут продаваться как спальные районы Москвы.

Заметили что-то ещё? Делитесь в личку @dvizhmoscowbot

ЖК Полар от ПИК: Медведковское Москва-сити с блэкджеком лесопарком и МКАДом.

Район Северное-Медведково в СВАО, монолитные дома комфорт-класса. Три корпуса первой очереди (1.1-1.3) сдаются в феврале 2026, вторая очередь (1.4-1.6) только в планах. Всего в проекте шесть башен переменной этажности, самые высокие здания будут во второй очереди: 52 и 63 этажа 😳 Такая этажность — нонсенс для окраины.

💸Студии от 5,5 миллиона за 20 метров. Однушки от 7,8 миллиона за 35 метров. Двушки — от 10,6 миллиона за 49 метров. Трёшки — от 13,6 миллиона за 68,5 метров. Все квартиры с отделкой под ключ. В планах строительство подземных паркингов и кладовых. Планировки интересные. Есть видовые квартиры с панорамными балконами, которые визуально увеличивают комнату и пропускают много солнечного света. Существенный минус: нет распашонок.

Плюсы
✅ Архитектура
Нетиповой проект от известного застройщика. ПИК позиционирует проект как ЖК повышенной комфортности. Вентилируемые фасады с облицовочной плиткой под кирпич от голландского бюро de Architekten Cie. Разнообразие планировочных решений, видовые квартиры с балконами.
✅ Парковки
Планируется паркинг под всеми корпусами, дополнительно будут гостевые места вокруг ЖК. В пешей доступности сразу 3 действующих многоуровневых наземных паркинга и несколько крупных гаражных кооперативов.
✅ Инфраструктура
На территории планируется детский сад. Ближайшая школа в 5 минутах ходьбы, также недалеко расположена школа № 1568 им. Пабло Неруды, одна из лучших в Москве. В пешей доступности государственные и частные клиники, спортивные центры.
✅ Реновация промзоны
Район включён в московскую городскую программу комплексного развития бывших промзон. Здесь построят большой спортивный комплекс. Кроме того, на территории промзоны появятся гостиница и культурно-досуговый центр, а также храм. Это и плюс, и минус. Плюс скорее на будущее. Ведь чтобы возвести всю эту красоту, понадобится несколько лет стройки.
✅ Лесопарк
Рядом благоустроенная лесная зона Медведковского лесопарка. Современные детские площадки, места для пикников, небольшой пруд, полноценный стадион и современный спортивный комплекс.

Минусы
❌ Сроки сдачи
Долго. Покупателям первой очереди ждать ключи больше 3 лет. Если что: в этом же районе ПИК ведёт активную стройку ЖК Полярная 25 со сроками сдачи в июне 2025 года.
❌ Окружение
Промка, гаражи. Узкая улица Полярная без общественного транспорта. По соседству гаражные кооперативы, таксомоторный парк, фабрика производства сумок HAYDER, автосервисы и прокат автомобилей. Добавляет шума и пыли МКАД в нескольких сотнях метров.
❌ Транспортная доступность
До ближайшего метро «Медведково» 17 минут пешком. Пешком до остановки автобуса 500 метров по улице Полярной, на которой достаточно оживлённое движение. Прямой дороги с выездом на МКАД нет, только в объезд, через Алтуфьевское шоссе или Осташковскую улицу. При этом на машине до центра по пробкам будете добираться больше часа 😭
❌ Реновация промзоны
Минусы см. выше.

✍🏻 Оценка: 6/10. Вердикт: ЖК для семей с детьми и без планов часто выбираться из дома. Если нравится север Москвы, готовы ждать больше трёх лет и не нужно каждый день мотаться в центр, то неплохой выбор. Большой плюс — готовая инфраструктура и наличие зелёной зоны для прогулок и занятия спортом. Ценник естественный для района, полноценная двушка обойдётся 200+ тыс. за квадратный метр. Инвеста нет, в центр далеко, а рядом с метро более сотни готовых предложений под аренду.

#разборЖК

Наша любимая Ксения Падерина рассказала, как можно зарабатывать на инвестициях в машиноместа. Было куплено 2 машиноместа, результат +230% за два года благодаря росту стоимости машиноместа и доходу от сдачи его в аренду. Комментируем!

Когда речь идёт о машиноместах, которые были куплены год-два назад в строившихся тогда с нуля комплексах, абсолютно логично, что они выросли. Цены на недвижимость с того момента показали минимум +30%, даже несмотря на текущий долгосрочный спад. Но нужно выбирать объект очень внимательно...

Во-первых, первыми под раздачу из-за ошибок проектирования, коммунальных аварий и непогоды попадают именно паркинги. Есть масса кейсов, когда парковки затопляло, они замерзали или по ним уже через год сползала плесень. Это автоматически обесценивает как стоимость машиноместа, так и вообще возможность ставить на этой парковке машину. Поэтому к покупке места в подземном паркинге стоит подходить очень аккуратно.

Во-вторых, учитывайте загруженность микрорайона. Если в нём нет подземных парковок, то очень цениться будут и места на крытых многоэтажных паркингах. Такое часто можно встретить в новых крупных ЖК. Там просто негде поставить машину, причём как из-за транспорта соседей, так и из-за каршеринга и такси.

Один очень сильный пример — ЖК Спасский мост в Красногорске. Это несколько монолитных домов с большой подземной парковкой. Места там как в аренду, так и на продажу улетают чуть ли не за час. Одно место стоит минимум 2 миллиона, а месячная аренда — от 15 тысяч. Доходность легко доходит до 12-15% годовых, если место топовое. То есть около лифтов или рядом с выездом. Соответственно, если это совсем бюджетная история, то там необходимости в аренде парковочного места может просто не быть.

Если говорить о том, интересно ли это сейчас, то маловероятно. Во-первых, текущий экономический фон слишком плох. Есть риск снижения стоимости места или его арендной платы. Во-вторых, из-за низких продаж застройщики просто отдают паркинг в подарок к квартирам. То есть его просто не раскупают: таких акций за последние полгода была масса. Да, парковочное место в подземке, полученное бесплатно, можно спокойно сдавать и получать с него доход. Но как инвестиция сейчас — это рискованно. Только если речь идёт об эксклюзивных проектах, где платёжеспособный спрос будет при любом раскладе. А это класс никак не меньше бизнеса.

Разбор проекта перспективной застройки промки «Вагоноремонт» в Восточном Дегунино, САО в новой рубрике #разбор_участка

По московской программе комплексного развития бывших промзон здесь построят жильё, включая реновацию + офисы, ТЦ, оздоровительный комплекс и логистический центр.

Плюсы локации
✔️До Дмитровского шоссе 3 мин. на авто. В 10 минутах пешком строится метро «Яхромская». Откроется осенью 2023. До МЦД «Бескудниково» 20 мин. пешком.
✔️В радиусе 15 мин. пешком: 9 корпусов школ, пара десятков садиков, спортивные школы. Работают детская и взрослая поликлиники.
✔️В 10-15 мин. пешком парк Ангарские Пруды и природный заказник Дегунинский.
✔️Небольшой ожидаемый объём жилья позволяет рассчитывать на быструю реализацию.
✔️Низкая текущая конкуренция в локации. ЖК Летний Сад построен и распродаёт единичные остатки. Город Дейли — почти построенный небольшой корпус апартов. Дмитровский Парк — тоже достраивается.

Минусы
❌ Больные точки окружения промкой. Хотя здесь она не так страшна. В соседях молочный комбинат, Электромеханический завод, обувная фабрика и куча складов. То есть худшее — виды + окружение с трёх сторон такой нежилой застройкой. По контингенту проблем нет.

❌ Конкуренция под боком. Соседний участок Дубнинская, 79 продан структурам, которые связывают с ЛСР. Эти ребята постараются здесь построить жильё. Кстати, ЛСР недалеко уже реализует крупный проект застройки другой промки в рамках ЖК Дмитровское Небо.

❌ Большая конкуренция чуть дальше со стороны новостроек по этому направлению возле «Селигерской» (см. скрин). Что, с учётом недавно сданных ЖК Город, Летний Сад, Ильменский 17 и первых очередей Селигер Сити, отражается и на объёмах «молодой» вторички.

📌 Наша оценка: интересное, перспективное место возле метро. Обособленное от основного конкурентного котла у Селигерской. Если грамотно отзонируют форматы застройки и выйдут с разумным прайсом — стоит присмотреться.

❤️Добавляйте в избранное на будущее.

Пришёл вопрос от читательницы:
«Сейчас много разных предложений в соцсетях от риелторов по поводу покупки банкротной недвижимости с аукционов. Цена действительно привлекательная. Покупка только за наличность. В чём подвох?».

Отвечаем: любая покупка чисто за наличные — это минимум 50% вероятности, что в дальнейшем с квартирой будут проблемы. Банкротная недвижимость и недвижимость на торгах никогда не реализуется за наличные. Так всегда, независимо от того, кто эти торги организует: государство или его подрядчики. Учитывая, что речь про посты не на специализированных порталах, а в соцсетях, это может быть просто завлекалочка от мошенников.

Проверить квартиру всегда довольно просто: запросите справку ЕГРН. И если вдруг такие риелторы начнут темнить хоть в одном вопросе, от дальнейшего взаимодействия нужно отказаться.

А вот торги с аукциона — процесс достаточно прозрачный.
1. Вносится аванс, аналогично с тендерами от государства.
2. Затем определённое время идут торги.
3. Тем, кто квартиру в итоге не выкупил, деньги возвращаются на счёт.
4. У победителя — списываются в счёт оплаты.

При этом проблем с тем, чтобы купить такую квартиру в ипотеку, нет. Организатор всегда даёт определённый временной зазор в 2-4 недели на оплату. Но штука здесь в том, что на торгах в большинстве своём продаётся неликвид. Самые интересные объекты по минимально допустимым ценам, то есть на 3-4-м раунде, забирают друзья организаторов. Точно такая же история и с банками: почти у каждого есть специализированная дочка, которая занимается продажей непрофильных активов. И принцип работы там такой же.

К сожалению, заработать на банкротной недвижимости трудно. А вот нарваться на мошенников, играющих на вашем желании получить «лёгкие деньги» — проще простого. Будьте внимательны.

Мелисад от МИЦ: королевство микростудий возле асфальтового завода.

Проект в поселении Мосрентген, Новая Москва. Это в 5-10 минутах транспортом от метро «Саларьево» красной ветки, возле Киевского шоссе.
Весь проект на 4 корпуса. 1 очередь на 2 дома и 978 квартир. Ввод: 4 квартал 2024 г.
Обещают школу и детсад (475 и 200 мест).

💸 Студии от 23 м² и 5,9 млн р. Однушки от 30 м² и 7,2 млн р. Двушки от 48 м² и 9,7 млн р. Трёшки от 81 м² и 15,4 млн р. Квартиры без отделки или с чистовой отделкой.

Плюсы

✅ Есть квартиры с отделкой
Быстрее заселиться или сдать в аренду.

✅ Транспортная доступность
В 5-10 минутах пешком остановки автобусов, с маршрутами до метро «Саларьево». До самого метро ехать минут 5. Или можно пройти 15-20 мин. по ул. Красулинской. Правда, путь лежит вдоль складов и частного сектора. На авто — 3-4 мин. до Киевского ш. Ещё пару минут займёт дорога до МКАДа.

Минусы

❌ Опыт застройщика
С просрочкой сдано 70% объектов. В среднем 8-12 месяцев. Много вопросов к качеству стройки.

❌ Окружение
ЖК занимает часть территории строительного рынка. Его оставшуюся часть обещают снести, но это не точно. А пока этот кусок на рендерах изображают лесом (как мило 😅). За этой территорией частный сектор и масштабная логистическая зона «Славянский мир» с не самым славянским и дружелюбным контингентом. У южной границы — гаражи, склады, асфальтобетонный завод. За ним — огромное Хованское кладбище. Под западными окнами — трасса ул. Адмирала Корнилова, с фурами и пробками. Сразу за трассой — торгово-складская зона. За ней — экс-полигон ТБО. Под южными окнами корпуса 3 — развязка с Киевским шоссе и ЛЭП. В общем, полный фарш.

❌ Инфраструктура
Социальной инфраструктуры вокруг нет. Ни образования, ни медицины. Немного скрашивает ситуацию ТРЦ «Саларис», до которого идти 15-20 мин. по той же улице Красулинской.

❌ Квартирография
70% проекта — студии и однушки aka евродвушки. В высотных секциях на этажах по 8-10 лотов и 2-3 лифта.

✍🏻 Наша оценка: 3/10. Вердикт: максимально некомфортно для жизни. Приличного инвеста тоже нет. С учётом текущей и перспективной конкуренции в локации — не стоит ждать существенного выхлопа от продажи или аренды. А 70% студий и однушек в ЖК будут давить уже внутренней конкуренцией.

#разборЖК