Застройщиков хотят защитить от «потребительского терроризма». Так в Минстрое называют действия компаний, куда граждане обращаются для помощи в приёмке новостроек. Якобы они из-за двойного прочтения закона затягивают сдачу и устранение проблем объектов. В Думе объём потерь застройщиков от таких действий оценили в 4 млрд руб.

Поправки в закон внесут осенью. Обещают там же прописать механизм защиты дольщиков при получении некачественного жилья и санкции для застройщиков, сдающих жильё с недоделками.

Интересно, не приведёт ли такая «антитеррористическая» деятельность к ухудшению качества строительства? 🧐

Получаем налоговый вычет на покупку квартиры

📌Сохраните себе, пригодится.

При покупке квартиры граждане, которые платят налог на доход физических лиц, могут вернуть часть средств. Но только в пределах 650 тысяч на человека.

Кто может получить вычет?
Налоговые резиденты РФ, которые живут в стране не меньше 183 дней в течение года и платят налоги с зарплаты. Сейчас рассматривают дать такую возможность и самозанятым.

Сколько можно получить?
Вернуть можно до 13% от стоимости недвижимости. Также есть лимиты суммы, от которой считаются проценты:
✔️до 2 млн — для строительства или покупки жилья,
✔️до 3 млн — при погашении процентов по ипотеке.
Поэтому максимально можно будет получить до 650 тысяч: 260 тысяч за покупку и 390 за проценты по ипотеке.

Закон разрешает гражданину сделать это один раз за всю жизнь на покупку и один раз на проценты по ипотеке. А вот вернуть средства за жильё, которое приобреталось в браке, может каждый из супругов.

Кроме того, сумма налогового вычета не может превышать уплаченных за год налогов или ежемесячных платежей по НДФЛ. Вернуть налог можно только за календарный год, в котором появилось право на недвижимость, и за последующие годы. Получить налоговый вычет за недвижимость за годы, предшествующие году возникновения права на вычет, нельзя.

Как это работает?
Допустим, квартира стоит 1,8 млн руб. (да, мы знаем, что таких цен сейчас нет, это для примера), можно вернуть 13% от этой суммы, то есть 234 тысячи рублей от уплаченного НДФЛ.
При стоимости квартиры 2 млн руб. можно вернуть 260 тыс. налога.
А если квартира стоит 4 миллиона? Всё равно. Сумма к возврату составит 260 тыс. руб. — минус 13% от 2 миллионов.

Проценты по ипотеке учитываются отдельно. Часть НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается единоразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.

Когда обращаться за вычетом?
Обратиться за налоговым вычетом при приобретении жилья на вторичном рынке можно сразу после регистрации сделки. Если квартира приобреталась в новостройке, подать документы можно после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи.

Ограничений по срокам получения вычета нет: купили квартиру в прошлом году, оформить вычет можно в следующем. Но есть нюанс: вернуть подоходный налог можно не более чем за три последних года.
Например, новостройку оплатили в 2019, а право собственности на неё оформили только в 2020. Право на вычет появилось в 2020 году. В 2022 году собственник подаёт декларации за 2021 и 2020 годы. Ему вернут НДФЛ, уплаченный в эти и последующие годы, а за 2019 не вернут — права на вычет тогда не было.
Единственное исключение: пенсионеры. Они могут получить вычет не только за тот год, когда оформили право собственности, и последующие годы, но и за три предыдущих года.

В Госдуме пугают новой волной долгостроев 😱
Около 15% строек, которые ведутся с использованием эскроу, находятся в «красной зоне» — председатель комитета по строительству Сергей Пахомов.

Российские застройщики с 2019 года работают с эскроу-счетами. То есть деньги покупателей они получают только после передачи им квартир, а строить должны на банковские кредиты. Для поддержки строителей в кризис уже предлагалось ускорить передачу застройщикам средств с эскроу, но глава ЦБ, а за ней и президент выступили против.

Эскроу-счета вводили, чтобы не появлялись обманутые дольщики. Будет иронично, если сейчас они станут причиной появления нового поколения покупателей, оставшихся без квартир. Но пока это выглядит как продолжение борьбы застройщиков за выгодное им решение, не более.

Итоги первой пятилетки реновации в Москве

Позади треть срока реновации, за который ввели чуть больше 5% намеченного жилья. Впереди ещё 10 лет расселения пятиэтажек.

- В 185 новых домов идёт переселение из 516 домов. ➡️ Всего снесут 5175 домов.

- Жильё получили 88 тыс. человек. ➡️ Всего должны переехать около 1 млн москвичей.

- По данным ЦИАН, стоимость квадрата в домах под снос за 5 лет выросла на 88%. В аналогичных домах, не попавших в программу, только на 75%.

- С начала года по реновации ввели уже 200 тыс. кв. м — это примерно 6,7% от всего введённого в городе жилья.

Реновация должна существенно изменить ситуацию на рынке новостроек. За следующие 10 лет предстоит построить почти 38 млн кв. м жилья по реновации, т.е. в среднем по 3,8 млн кв. м в год. В 2021 году в Москве всего построили 7,8 млн кв. м жилой недвижимости. То есть, если сейчас реновация занимает менее 10% от всего возводимого жилья, то дальше на её долю придётся почти 50%.

Богатые тоже плачут, особенно если сдают квартиру в Москве. Снижение доходности от столичной аренды — образцовый кейс про столкновение интересов «богатых» и «бедных».

В нём «богатые» — покупатели квартир эконом-класса. Эти люди либо имели какие-то деньги на счету, либо могли взять ипотеку, с прицелом, что платить за эту ипотеку будут не они. Модель бизнеса была проста: берём ипотеку — покупаем однушку — запускаем квартиросъёмщиков — аренда закрывает ипотечный платёж. В итоге квартиру «выкупает» арендатор. И через несколько лет есть квартира, которую можно а) продать, б) сдать в аренду. А работали на оплату этой квартиры всё равно не вы.

Ключевое слово здесь «работали». Именно оно подвело арендодателей.
Таких умных покупателей оказалось слишком много. Больше, чем «условно бедных», готовых арендовать квартиру на их условиях.

Загвоздка в локациях. Там, где стоят «человейники» из эконом-однушек, проблема с рабочими местами. А потенциальный арендатор думает не только о том, где ему спать, но и о том, сколько часов он будет добираться до офиса.

Девелоперы же размышляют лишь, как выжать больше метров жилья из метров территории под застройку. А арендодатели полагают, что достаточно лишь приобрести жильё, а уж арендаторы найдутся.

В результате получается то, что получается. Снижение цен на ипотеку создало избыток предложения квартир, купленных под сдачу в аренду. А отсутствие рабочих мест в новых кварталах создало дефицит спроса на такие квартиры. В итоге снижение цен на аренду и крах ожиданий «инвесторов-в-недвижимость». В выигрыше остались только застройщики — они получили свои деньги в любом случае. Впрочем, и вся история со льготной ипотекой затевалась в их интересах.

«Так и до революции недалеко» — с таким провокационным слоганом идёт реклама нового жилого комплекса в Челябинске. Подразумевается, что от ЖК «4 Ленина» до площади Революции 7 минут, а не то, что вы могли подумать.

Кажется, сейчас не время для такого креатива.

Фото: «Архитектурные излишества»

Передел на ипотечном рынке Москвы и Питера 👊

Свежая ипотечная аналитика от Dataflat показывает, что кризис — время возможностей. Год назад Сбер доминировал по выдаче ипотеки, однако теперь ВТБ дышит ему в затылок. За год он показал рост на 17%, в то время как конкуренты стали выдавать на 50-60% меньше.

Секрет успеха ВТБ — более выгодные условия для застройщиков, а также меньшее число отказов по кредитным заявкам. Также на руку ему играет негибкость Сбера.

Самые продаваемые ЖК Московского региона. Лидируют человейники

Удивительно, что в топе по старой Москве только один ЖК бизнес-класса — Остров от Донстроя. Зато он оказался на первом месте, на 1 проданную квартиру обойдя ПИКовский Люблинский парк. В Новой Москве тоже лидер из бизнес-класса — Прокшино.

В целом же видим доминирование ПИКовских проектов и тренд на экономию. Покупатели берут то, что подешевле.

Инфографика: Novostroyman

Главные события недели по объектам — в свежем дайджесте

1️⃣ Застройщик «Стадион Спартак» начал продажи в новом квартале в Primavera
✔️Метро «Спартак» 12 мин. пешком
✔️Премиум-класс
✔️Однушка (41,2 кв. м) от 18,5 млн руб.

2️⃣ ПИК достроил новый корпус в Саларьево парке
✔️Метро «Филатов луг», 3 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (19,7 кв. м) от 6,3 млн руб., однушка (35,6 кв. м) от 10,3 млн руб.

3️⃣ Кортрос ввёл в эксплуатацию Bauman House
✔️Метро «Лефортово», «Электрозаводская», 14 мин. пешком
✔️Бизнес-класс
✔️Двушка (55,8 кв. м) от 29,5 млн руб.

4️⃣ ПИК ввёл в эксплуатацию корпус в Holland Park
✔️«Спартак», 10 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (22,5 кв. м) от 7,6 млн руб., однушка (34,9 кв. м) от 10,5 млн руб.

5️⃣ ПИК ввёл в эксплуатацию 2 корпуса в Бунинских лугах
✔️Метро «Бунинская аллея», 10 мин. на машине. В 2023 году откроется станция метро «Новомосковская» в 10 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (20 кв. м) от 5,9 млн руб., однушка (33,6 кв. м) от 8,7 млн руб.

6️⃣ Самолёт ввёл в эксплуатацию 3 корпуса в Алхимово
✔️Станция МЦД-2 «Силикатная», 7 мин. на машине
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (23,6 кв. м) от 6,5 млн руб., однушка (32,84 кв. м) от 5,6 млн руб.

7️⃣ ВекторСтройФинанс ввёл в эксплуатацию новые корпуса в ЖК Кварталы 21/19
✔️Метро «Стахановская», 11 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Однушка (30,3 кв. м) от 10,4 млн руб.

8️⃣ Эталон начал выдавать ключи в Крыльях
✔️Метро «Аминьевская» 8 минут пешком
✔️Бизнес-класс
✔️Однушка (46,4 кв. м) от 22 млн руб.

🤯 Банкам хотят запретить отказывать в заявках на льготную ипотеку. Даже если у заёмщика плохая кредитная история или 5 действующих кредитов. Такой законопроект внесла в Госдуму сенатор Елена Шумилова.

Отказ будет возможен, только если заёмщик банкрот или близок к банкротству, обманул банк в заявке или если платёж по ипотеке будет больше 50% от его дохода.

Выглядит как PR-акция сенатора, которая даже в комитет по стройке или банковскому сектору не входит. Если выдавать ипотеку всем подряд, то кто будет оплачивать просрочки? Банки не станут, они скорее выйдут из программы, чем на это пойдут. Государство? Минфин не согласится, там и так расходы приличные.

Молжаниново: проект возле аэропорта и Лениградки, которому грозит ручей

ЖК от Самолёт Девелопмент в 8 км от МКАД по Ленинградке. Портфель застройщика сейчас фактически самый сильный в России: Тропарёво Парк, Мытищи Парк, Спутник. Фактически весь район Некрасовка был построен Самолётом.

В проекте всего два корпуса, 2630 квартир (🤥) примерно поровну в каждом. Сдача в эксплуатацию планируется на 2 квартал 2024. Класс — комфорт, хотя ещё недавно он был бы стандартным. Дома будут от 11 до 17 этажей с комбинированными фасадами.

💸 Студии от 20 метров — от 5,7 миллиона рублей. Однушки — от 7,9 миллиона рублей за 32 квадратных метра. Двушки от 32 метров — от 8 миллионов. Трёшки от 50 метров — от 10,5 миллионов. 4+ комнаты — от 12,4 миллиона рублей за 66 квадратных метров. Отделка предлагается только чистовая, есть варианты с меблированными квартирами. Планировки настолько современные, насколько это можно позволить в эконом aka комфорт-классе. Евродвушек хватает, студий тоже. Но пока в продаже только четверть комплекса, поэтому оценить, хватит ли их на всех желающих, сложнее, чем обычно. Но, думается, проблем с количеством не будет: это всё-таки низкий класс жилья, там должно быть много маленьких квартир. Стоимость при таких условиях адекватная.

Плюсы ✅
📌 Застройщик
У Самолёта априори не может быть проблем из-за родственных губернатору Мособласти связей в Совете директоров. Компании сейчас отдают самые лакомые куски для строительства в Подмосковье.
📌 Отделка
С учётом вариантов с меблировкой это очень хороший плюс, в том числе и для сдачи в аренду.
📌 Транспортная доступность
МЦД в пяти минутах пешком, линия должна открыться в 2022-2023 годах. То есть к сдаче ЖК она будет полноценно функционировать. Есть прямой выезд на Ленинградское шоссе, без пробок до МКАДа можно доехать за 5 минут.


Минусы ❌

📌 Расположение
ЖК зажат между линией ж/д и Ленинградским шоссе. Вместе с этим относительно недалеко расположен аэропорт «Шереметьево», поэтому шумовой фон будет очень сильным.
📌 Отсутствие социальной инфраструктуры
Минимум 15-20 минут пешком до любого значимого объекта — это очень много. При этом магазины тоже находятся далеко. Каких-то своих организаций на территории не планируется. Максимум, что там с большой долей вероятности появится, — детский сад в коммерческих помещениях на первых этажах.
📌 Проблемы геологии
Чуть ли не в 10-20 метрах протекает Молжаниновский ручей, местность сама по себе болотистая. Так что, есть вопросы по тому, как дома будут усаживаться.

✍🏻 Наша оценка: 6/10. Вердикт: для инвестирования история неплохая в контексте открытия МЦД. Рекомендуем брать студии, однушки и евродвушки. Социалки в Подрезково может не хватать, поэтому лучше просто вложиться и продать после роста цен. Не подойдёт ни для семей, ни для фрилансеров с хоум-офисом.

#разборЖК

Как админ купил квартиру ПИКа, чтобы заработать. Часть 3

Прошёл месяц после покупки в ПИКе, которая, кстати, прошла почти полностью онлайн. Какие новости?

ПИК по-прежнему очень осторожно выводит квартиры в продажу в этом ЖК, буквально по 5-7 штук. Продолжают тестировать спрос. На днях там появилась такая студия в том же корпусе, только на 17 этаже. И стоимость на 1,2 млн дороже той, что купил админ. Это подтверждает, что изначально студия была недооценена.
Тем более позитивно это выглядит на фоне цен, в целом стагнирующих в городе.

Значит ли это, что нужно уже сейчас продать квартиру по переуступке и заработать не 100, а 1000% годовых? Вряд ли. Ипотека на вторичку сейчас дорогая, продаваться квартира будет долго, и без скидок не обойтись.

Что касается стройки, тут всё только на старте. Начали копать котлован. Что тоже не способствует быстрой продаже. План — просто ждать, потенциал роста сохраняется.

#кейсинвестора

В многострадальном ЖК Царицыно упал лифт с человеком внутри. К счастью, падение произошло лишь со второго этажа в паркинг и пассажир не пострадал, если не считать подмоченную обувь (почему-то там ещё и парковку заливало водой).

Второе падение лифта за две недели. Остаётся надеяться, что это не связано с дефицитом запчастей или остановкой обслуживания из-за ухода иностранных производителей.

Видео: Новости Москвы.

Инвестиция в бетон, дизайнерский ремонт, продажа. Кейс риелтора.

Однажды мне поступил звонок от моего давнего клиента, застройщика загородной недвижимости. Он занимался коттеджами 200-400 кв. м под ключ в новой Москве.

Он предложил войти в его строительный бизнес в качестве инвестора. Калькулятор, ручка, вопрос простой, но важный: какая доходность и срок фиксации? Ответ не вдохновил, но побудил сделать встречное предложение клиенту: инвестировать с выгодой вдвое больше с меньшим сроком реализации. Но не в коттедж, а в квартиру, к примеру в ЖК Маяк в Химках, как раз там покупали сразу 4 моих клиента.

Следом экскурсия в ЖК Маяк: берег Москвы-реки, парк Льва Толстого, тест-драйв яхты местного яхт клуба. В общем, всё, что нужно, чтобы ненадолго почувствовать себя владельцем квартиры в ЖК бизнес-класса в самой высокой башне Московской области с вертолётной площадкой на крыше 41 этажа. Локация была действительно супер: на берегу реки с собственным пляжем, бассейном, яхт-клубом, школой, детсадом, спортивной площадкой, ресторанами, кафе, фитнесом.

Прогулка закончилась выбором и бронью квартиры. Клиент так очаровался ЖК, что решил инвестировать в 2-ку в бетоне 62 м, с потолком 3,2 м. Ну а затем сделать дизайнерский ремонт и сдавать в аренду за 80-90 тыс. руб. в месяц.

Купили не на старте, а уже по ДКП с ключами у застройщика ООО «Маяк» за 8,8 млн + 4,5 млн вложили в ремонт = 13,3 млн.

Когда ремонт близился к завершению, клиент резко поменял стратегию инвестиции, понадобились деньги для покупки земли под новый коттедж, поэтому решил продать квартиру вместо сдачи в аренду. Такой поворот ему стоил недополученной выгоды в 3,5 млн.

Считаем: если бы клиент был последовательным и не вбухал почти 5 🍋 в ремонт, в бетоне мог бы продать квартиру за 14,5 млн через 3-4 месяца после покупки, получив выгоду 5,7 млн минус гемор с ремонтом.

Решив продать, уже вложившись в дорогой ремонт, прибыль получил всего 2,2 млн + увеличил срок реализации квартиры и потерял сумму на оплате налогов (15,5-13,3 = 2,2 млн).

Покупателя искали долгих 9 месяцев 🤦🏻‍♀️ для жизни все хотят свой ремонт, по своему дизайну. Купил за 15,5 млн. Такой же инвестор, но теперь для сдачи в аренду, круг замкнулся.

Мораль: для инвестиции в недвижимость с высокой доходностью надо просчитывать и выбирать стратегию ДО вхождения в проект! Менять коней на переправе выходит боком, так себе инвестиции. Ну и к советам риелтора неплохо бы прислушаться, раз уж доверился ему на старте 😉