ФСК снова выпустил токены на недвижку на миллиард рублей 🤔

Это уже второй выпуск. Первый состоялся в марте и быстро был выкуплен.

Токены похожи на обычные облигации. Их владельцы ежемесячно получают выплаты, а в дату погашения им перечисляют и начальную стоимость. Также заработать можно на перепродаже, если ЦФА (цифровой финансовый актив) подорожает.

Обращение токенов регулирует Центробанк, так что это безопасно. Приобрести их можно на платформе Альфа-Банка — А-Токен. Сделать это может даже неквалифицированный инвестор.

Стоимость токена — 1 тыс. руб. Срок обращения — 6 месяцев, доходность 20%. Период размещения — до 29 августа, стоит поспешить.

Новые страшилки: в Москве почти перестали строить апартаменты 🧐

С начала года продажи стартовали всего в двух апарт-комплексах. А ещё в прошлом году ежемесячно выходили 1-2 новых корпуса или проекта с апартами, пишет РБК.

Сейчас достраиваются проекты, разрешения на которые были получены несколько лет назад, а новые не начинают. Застройщики объясняют, что апарты стало сложно согласовывать, и при сдаче таких комплексов возникает масса проблем.

Апартаменты — это что-то из эпохи точечной застройки: без инфраструктуры и без социалки, стройка ради прибыли. Нынче в городе другая мода: застройка целиком кварталами. Апарты в этот формат не вписываются.

Как избежать отказа по ипотеке 🤔

В июле банки отклонили 57% обращений за ипотекой. По сравнению с июнем рост на 8 п.п. — максимальный с начала года. Разбираемся, почему отказывают и как этого избежать.

1️⃣ Недостаточный доход
Помешать взять ипотеку может маленькая зарплата. Как правило, ипотечный платёж не должен превышать 50% ежемесячного дохода.

Что делать
🔹 Указать дополнительные доходы.
🔹 Взять созаёмщика.
🔹 Стать зарплатным клиентом банка — это повысит его лояльность.

2️⃣ Плохая кредитная история
Банки обращают внимание на просрочки и досрочные погашения по другим кредитам, а также активные кредитные карты и возможные обращения кредиторов в суд для взыскания задолженности.

Что делать
Кредитную историю можно проверить, обратившись в бюро кредитных историй через портал «Госуслуги». Дважды в год это можно делать бесплатно.

Чтобы улучшить кредитную историю, надо:
🔹 платить кредиты без просрочек;
🔹 не допускать долгов по коммуналке, штрафам, налогам;
🔹 оформить рассрочку и выплачивать её в срок;
🔹 взять небольшой кредит и погасить его без просрочек;
🔹 оформить кредитку с небольшим лимитом и начать активно пользоваться, своевременно внося платежи.

3️⃣ Неподтверждённое трудоустройство
Неофициальная работа, недостоверная информация о трудоустройстве или невозможность связаться с работодателем могут насторожить банк.

Что делать
🔹 Устроиться на официальную работу и отработать несколько месяцев.
🔹 Увеличить первоначальный взнос и подать заявку по двум документам.
🔹 Привлечь созаёмщика с подтверждённым доходом.

4️⃣ Слишком много долгов
Если банк решит, что остатка денег не будет хватать на ипотеку, её не дадут. Учитывают все платежи по имеющимся кредитам, лимиты по кредиткам (даже если вы ими не пользуетесь), поручительства по чужим займам.

Что делать
Перед обращением за ипотекой снизить лимиты по кредиткам до минимальных — это быстрее отразится в кредитной истории, чем закрытие карт.

5️⃣ Исполнительные производства
Исполнительные производства по непогашенным долгам, налогам или штрафам — ещё один ред флаг для банка.

Что делать
Погасить долги и обратиться к приставам, чтобы производства закрыли и информацию о должнике убрали из своих баз (срок обновления — до 2 месяцев).

6️⃣ Банкротство и непогашенная судимость
Тяжёлый случай. Если человек оформлял банкротство, ипотеку ему не дадут.
Судимость же надо погасить, дальше банк будет решать индивидуально, учитывая статью и срок давности. Но риск отказа высок.

Ищем новостройки рядом с лучшими школами Москвы в преддверии Дня знаний🔥

Департамент образования опубликовал свежий рейтинг московских школ. Многие лучшие находятся в ЦАО, где квадратный метр в новостройках стоит больше 1 млн руб., и это нам не по карману не так интересно. Как и в прошлогоднем рейтинге, берём более реалистичные варианты.

В топ-20 попала школа на Юго-Востоке имени Маршала В. И. Чуйкова, находящаяся в Кузьминках. Ближайшая новостройка — Balance от Главстрой. Двушка без отделки (40,3 кв. м) от 14,7 млн руб. Сдача в 1 кв. 2027.

Ещё один лидер — Школа № 1568 имени Пабло Неруды в Южном Медведково. В пешей доступности строятся 2 проекта от ПИК. В ЖК Полярная 25 двухкомнатные варианты стартуют от 16,5 млн руб. за 52,6 кв. м с готовой отделкой и сдачей в 1 полугодии 2025 года. Чуть дальше находится ЖК Кольская 8, в котором цены на двушки начинаются от 18,9 млн руб. за 47,9 кв. м с готовой отделкой и аналогичным сроком сдачи.

Также в рейтинге Школа № 1329, расположенная в районе Тропарёво-Никулино. Ближайший ЖК комфорт-класса — ПИКовский Мичуринский парк. Цены на двухкомнатные квартиры начинаются от 16,6 млн руб. за 49,4 кв. м с готовой отделкой, срок сдачи 2027 год.

Рядом строится бизнес-классовый ЖК Страна Озёрная от застройщика Страна. Двушки без ремонта стоят от 18 млн руб. за 39,3 квадрата. Сдача в 3 кв. 2025.

Бессменный участник рейтингов лучших школ — Бауманская инженерная школа № 1580 в Нагорном районе. Минут за 10 на транспорте можно добраться до ЖК Life Варшавская. Там двушки с отделкой стоят от 23,2 млн руб. за 56,6 квадрата.

Более бюджетный вариант рядом — Кавказский бульвар 51 от ПИК, там цены на двушки начинаются от 13,9 млн руб. за 46,2 кв. м. Также рядом ЖК Москворечье ПИКовской серии+, в котором двухкомнатную квартиру можно купить от 15 млн руб. за 48,8 квадрата.

Цены на вторичку в августе снова не изменились. С начала 2023 года они топчутся на месте 🤔

Как пишет IRN, новые дома с хорошими планировками чуть выросли в цене, а вот бюджетное жильё постоянно дешевеет: цены на панельки снизились на 0,1-0,3%.

Инфляция в стране сами знаете какая. А значит, в реальном выражении старый фонд падает в цене. И изменений не просматривается: из-за дорогой ипотеки спрос на вторичку дохлый.

#итогиВторичка

ПИК растёт или идёт к провалу? Изучаем финансовый отчёт за первое полугодие 🤔

Выручка осталась на прежних уровнях - 264,8 млрд руб. против 264,9 в первом полугодии 2023. Выручка от продаж недвижимости - с учетом поступлений на эскроу-счета - 193,7 млрд руб. против 193,2 млрд годом ранее. Чистая прибыль выросла на 47% относительно аналогичного периода 2023 года - 40,8 млрд против 27,7.

Финансовые показатели в целом сейчас в норме, что логично после нескольких очень прибыльных лет благодаря льготной ипотеке. Но сигналы к снижению видны уже сейчас.

1️⃣Выручка стагнирует. Отсутствие роста в период, когда все недорогие квартиры раскупались, чтобы успеть попасть под льготную ипотеку, - это тревожный звоночек. Собственно, самый продаваемый ЖК ПИКа в первом полугодии, Люблинский парк, находится только на пятом месте в топе продаж по комплексам. И, что интересно, его обогнали даже значительно более дорогие ЖК Остров и Shagal.

2️⃣Такой рост чистой прибыли обусловлен позитивной переоценкой ряда активов, в том числе благодаря курсовой разнице. Без этой переоценки чистая прибыль компании составила бы 23,7 млрд руб. Для сравнения, год назад с учетом этого параметра она была 26,5 млрд. То есть почти половина прибыли - чисто бумажная.

3️⃣Симптоматично, что продажи ПИКа за полугодие обвалились на 34% до 8,8 тысячи ДДУ, а количество проданных квадратных метров сократилось на 21% до 698 тыс., хотя средняя цена выросла на 11% до 250 тыс. руб. То есть на ажиотажном рынке компания не смогла добиться улучшения результатов и единственная среди топ-10 российских девелоперов просела в продажах.

Посему можно констатировать, что ПИК потерял лидерство в московском регионе, отдав его Самолету. Но и в других субъектах РФ пока что сильного скачка нет, иначе инфополе было бы забито новостями о выходе ПИКа на новые рынки.