Разбор перспективной площадки: промзона «Бакунинская, 74-76 и ул. Большая Почтовая 34-40» 🤔
Город готовит к торгам очередной проект КРТ — реновации бывших промзон. Оказывается, такие участки есть даже в ЦАО — на окраине Басманного района. Здесь мэрия разрешит построить более 200 тысяч метров жилья, что даёт нам чуть меньше 3000 квартир — солидный объём для центрального округа. Рядом застройщик должен будет возвести детсад и школу для передачи городу. На реализацию КРТ отводят до 7 лет.
Говорят, в этом участке очень заинтересован «ГАЛС-Девелопмент». Что логично. Учитывая их стартовавший рядом ЖК Дом 56 (ул. Фридриха Энгельса, 56), с реновацией во дворе. Но на торгах может выиграть и кто-то другой, интрига сохраняется.
Плюсы локации
✔️ ЦАО. Для Москвы — три магические буквы, за которые многое прощают.
✔️ Транспортная доступность. Особенно участка у Рубцовской наб., где и закладывают 80% жилого объёма КРТ. От него за 5–10 мин. можно будет дойти до ТПУ «Электрозаводская». Через пешеходный мост над Яузой получаем доступ к одноимённым станциям метро, БКЛ и МЦД-3. По синей ветке: 3 станции — и вы у Кремля.
Помним, что для аудитории жилья в ЦАО общественный транспорт может не играть роли, но и на авто дорога в центр займёт минут 15–20, до ТТК 3–5 мин. Пробок на Яузе немного, ставим плюс.
✔️ Застройка новыми жилыми кварталами ныне довольно серой, старой и не самой популярной части Басманного района ЦАО. Можем отнести к точкам роста в горизонте 5–7 лет. Тем более когда в развитии заинтересован город (КРТ), это сигнал, что к судьбе и срокам будет внимание.
✔️ Низкая локальная конкуренция. К продажам корпусов по КРТ из текущей первички здесь фактически ничего уже не останется. О других участках под застройку ничего не известно. Кроме вбросов пары рендеров трёх домиков в более слабой точке — на Балакиревском пер., 1/28.
Минусы
❌ Глобально, эта часть района зажата в треугольнике между ж/д, ТТК и Яузой. Престижностью здесь никогда не пахло. Точек притяжения соответствующей аудитории не видим. Разве что в какой-то очень отдалённой перспективе. Окружение соответствующее. Остатки экс-промок, используемый под дешёвые офисы или «лофты», несвежий жилфонд, перемешанный с реновацией.
❌ Вокруг нет парков или других зон рекреации. Окружение — на любителя. Вдоль северной стороны участка № 3 — ж/д с электричками и МЦД каждые 5–7 мин. А если вас привлечёт слово «набережные», то они здесь представляют из себя тротуар вдоль воды за шумной проезжей частью. С детьми гулять там невозможно.
❌ Пока муниципальной социалки в пешей доступности практически нет. И дело не в том, пользуется ли таковой аудитория новостроек ЦАО или посещает исключительно платные заведения. А в том, что социалка показывает общий уровень развития локации. Сейчас же для рассматриваемого КРТ в 10-минутной пешей доступности только по паре школьных корпусов и садиков. Ну и детская поликлиника в 10 мин. от участка № 3. Судя по заявленным в новостройках объёмам и формату социалки, напряжёнка с ней здесь останется.
❌ Напряжёнка с другой инфраструктурой. В том числе спортивной и развлекательной. Качественные объекты — только транспортом.
📌 Наша оценка: несмотря на минусы, проекты будут стараться завернуть в «премиум». Хотя качество локации не тянет. Однако из-за близости к центру, низкой конкуренции и прописки ЦАО спрос будет однозначно. Также, полагаем, если за КРТ возьмутся «ГАЛС», то реализуют успешно. Они теперь контролируются ВТБ и постепенно наращивают портфель в дорогом сегменте жилья и коммерции. Следим, ждём конкретики и цен.
#разбор_участка
Город готовит к торгам очередной проект КРТ — реновации бывших промзон. Оказывается, такие участки есть даже в ЦАО — на окраине Басманного района. Здесь мэрия разрешит построить более 200 тысяч метров жилья, что даёт нам чуть меньше 3000 квартир — солидный объём для центрального округа. Рядом застройщик должен будет возвести детсад и школу для передачи городу. На реализацию КРТ отводят до 7 лет.
Говорят, в этом участке очень заинтересован «ГАЛС-Девелопмент». Что логично. Учитывая их стартовавший рядом ЖК Дом 56 (ул. Фридриха Энгельса, 56), с реновацией во дворе. Но на торгах может выиграть и кто-то другой, интрига сохраняется.
Плюсы локации
✔️ ЦАО. Для Москвы — три магические буквы, за которые многое прощают.
✔️ Транспортная доступность. Особенно участка у Рубцовской наб., где и закладывают 80% жилого объёма КРТ. От него за 5–10 мин. можно будет дойти до ТПУ «Электрозаводская». Через пешеходный мост над Яузой получаем доступ к одноимённым станциям метро, БКЛ и МЦД-3. По синей ветке: 3 станции — и вы у Кремля.
Помним, что для аудитории жилья в ЦАО общественный транспорт может не играть роли, но и на авто дорога в центр займёт минут 15–20, до ТТК 3–5 мин. Пробок на Яузе немного, ставим плюс.
✔️ Застройка новыми жилыми кварталами ныне довольно серой, старой и не самой популярной части Басманного района ЦАО. Можем отнести к точкам роста в горизонте 5–7 лет. Тем более когда в развитии заинтересован город (КРТ), это сигнал, что к судьбе и срокам будет внимание.
✔️ Низкая локальная конкуренция. К продажам корпусов по КРТ из текущей первички здесь фактически ничего уже не останется. О других участках под застройку ничего не известно. Кроме вбросов пары рендеров трёх домиков в более слабой точке — на Балакиревском пер., 1/28.
Минусы
❌ Глобально, эта часть района зажата в треугольнике между ж/д, ТТК и Яузой. Престижностью здесь никогда не пахло. Точек притяжения соответствующей аудитории не видим. Разве что в какой-то очень отдалённой перспективе. Окружение соответствующее. Остатки экс-промок, используемый под дешёвые офисы или «лофты», несвежий жилфонд, перемешанный с реновацией.
❌ Вокруг нет парков или других зон рекреации. Окружение — на любителя. Вдоль северной стороны участка № 3 — ж/д с электричками и МЦД каждые 5–7 мин. А если вас привлечёт слово «набережные», то они здесь представляют из себя тротуар вдоль воды за шумной проезжей частью. С детьми гулять там невозможно.
❌ Пока муниципальной социалки в пешей доступности практически нет. И дело не в том, пользуется ли таковой аудитория новостроек ЦАО или посещает исключительно платные заведения. А в том, что социалка показывает общий уровень развития локации. Сейчас же для рассматриваемого КРТ в 10-минутной пешей доступности только по паре школьных корпусов и садиков. Ну и детская поликлиника в 10 мин. от участка № 3. Судя по заявленным в новостройках объёмам и формату социалки, напряжёнка с ней здесь останется.
❌ Напряжёнка с другой инфраструктурой. В том числе спортивной и развлекательной. Качественные объекты — только транспортом.
📌 Наша оценка: несмотря на минусы, проекты будут стараться завернуть в «премиум». Хотя качество локации не тянет. Однако из-за близости к центру, низкой конкуренции и прописки ЦАО спрос будет однозначно. Также, полагаем, если за КРТ возьмутся «ГАЛС», то реализуют успешно. Они теперь контролируются ВТБ и постепенно наращивают портфель в дорогом сегменте жилья и коммерции. Следим, ждём конкретики и цен.
#разбор_участка
Разбор перспективной площадки на Самокатной, 4 (ЮВАО, Лефортово) ✍️
Участок по карте выглядит максимально интересно: совсем рядом с Садовым кольцом и метро «Курская». Но дальше начинаются нюансы... Разбор здесь просто необходим.
Итак, город согласовал планы по застройке территории экс-завода «Кристалл», этого момента ждали лет 10. Из 327 тыс. м² недвижки около 15% отдадут под офисы и торговлю, остальное застроят жильём. Строить будет Asterus Development, мы с вами их знаем по ЖК Alia.
Суммарно должно получиться около 3500 квартир — очень большой проект для района Курской. Из интересного: разрешённая высота домов — до 300 метров (выше МГУ!).
Плюсы локации
✅ С юга и севера от участка — два парка. С дорожками, детскими и спортплощадками. В парке «1 мая» есть школа тенниса с несколькими кортами. Рядом большой боулинг-клуб и фитнес с бассейном.
А вот близость р. Яузы привязать к «плюсам» не можем. Узкий канал зажат проезжей частью. Тротуар есть, но местные жалуются на эпизоды непонятных сливов в реку и неприятного запаха. Ещё один минус: шумно, машины едут сплошным потоком на высокой скорости. Поэтому особой эстетики и удовольствия от прогулок «по набережной» — не ждите.
✅ Близость к центру. И речь не о рекламных 3 км по линейке через реки и поля. От ближайшего к участку метро «Площадь Ильича» до Красной площади — всего 3 станции, с одной пересадкой. Поездка займёт 11-13 мин. Но, к сожалению, до метро ещё надо дойти. Впрочем, об этом ниже.
На авто, если без пробок, то до Кремля доедете минут за 10-15. Но вот в сторону Цветного бульвара или Патриарших пробки есть всегда, поэтому близость к центру достаточно мнимая. Выезд на ТТК тоже близкий, но медленный: Красноказарменная наб. — это всего две полосы движения, а въезд в тоннель — сужение до одной.
Минусы
❌ Метро далеко. До ближайших «Площадь Ильича», «Римская» или МЦД-4 «Серп и Молот» идти 15–20 мин. Это стоит плюсовать к общему времени в пути до того же Центра. Да и прогулку комфортной не назвать. Вокруг наследие промышленного прошлого локации: старые дома, бетонные заборы, полуразвалившиеся 2-этажки и узкие тротуары.
❌ Дороги в локации узкие, со слабой пропускной способностью, часто в 1–2 полосы. А проходящие здесь трамвайные пути обособлены либо разметкой, либо бордюром. С остановками на тротуарах. Всё это затрудняет движение авто, автобусов и пассажиров.
❌ В пешей доступности практически нет муниципальной социалки. В 10-мин. зоне только по паре школьных корпусов и садиков. До взрослой поликлиники идти 15 мин. А до детской, МФЦ и прочего — только транспортом. Что, когда и в каком объёме появится в рамках будущего проекта — большой вопрос.
❌ Опыт у застройщика небогатый. Одного ЖК ÁLIA мало для репутации надёжного девелопера. К тому же первая очередь там отметилась переносом сроков ввода. А дальнейшее развитие проекта показало, что Asterus закатывает в жильё любой клочок земли, меняя изначально планируемую функцию застройки. И уж точно не спешит с социалкой.
📌 Наша оценка. Очень близко к центру и продавать его будут как «своя квартира на Курской», только вот центр это лишь по карте, а не по инфраструктуре. Следим, ждём, но с бооольшой настороженностью.
#разбор_участка
Участок по карте выглядит максимально интересно: совсем рядом с Садовым кольцом и метро «Курская». Но дальше начинаются нюансы... Разбор здесь просто необходим.
Итак, город согласовал планы по застройке территории экс-завода «Кристалл», этого момента ждали лет 10. Из 327 тыс. м² недвижки около 15% отдадут под офисы и торговлю, остальное застроят жильём. Строить будет Asterus Development, мы с вами их знаем по ЖК Alia.
Суммарно должно получиться около 3500 квартир — очень большой проект для района Курской. Из интересного: разрешённая высота домов — до 300 метров (выше МГУ!).
Плюсы локации
✅ С юга и севера от участка — два парка. С дорожками, детскими и спортплощадками. В парке «1 мая» есть школа тенниса с несколькими кортами. Рядом большой боулинг-клуб и фитнес с бассейном.
А вот близость р. Яузы привязать к «плюсам» не можем. Узкий канал зажат проезжей частью. Тротуар есть, но местные жалуются на эпизоды непонятных сливов в реку и неприятного запаха. Ещё один минус: шумно, машины едут сплошным потоком на высокой скорости. Поэтому особой эстетики и удовольствия от прогулок «по набережной» — не ждите.
✅ Близость к центру. И речь не о рекламных 3 км по линейке через реки и поля. От ближайшего к участку метро «Площадь Ильича» до Красной площади — всего 3 станции, с одной пересадкой. Поездка займёт 11-13 мин. Но, к сожалению, до метро ещё надо дойти. Впрочем, об этом ниже.
На авто, если без пробок, то до Кремля доедете минут за 10-15. Но вот в сторону Цветного бульвара или Патриарших пробки есть всегда, поэтому близость к центру достаточно мнимая. Выезд на ТТК тоже близкий, но медленный: Красноказарменная наб. — это всего две полосы движения, а въезд в тоннель — сужение до одной.
Минусы
❌ Метро далеко. До ближайших «Площадь Ильича», «Римская» или МЦД-4 «Серп и Молот» идти 15–20 мин. Это стоит плюсовать к общему времени в пути до того же Центра. Да и прогулку комфортной не назвать. Вокруг наследие промышленного прошлого локации: старые дома, бетонные заборы, полуразвалившиеся 2-этажки и узкие тротуары.
❌ Дороги в локации узкие, со слабой пропускной способностью, часто в 1–2 полосы. А проходящие здесь трамвайные пути обособлены либо разметкой, либо бордюром. С остановками на тротуарах. Всё это затрудняет движение авто, автобусов и пассажиров.
❌ В пешей доступности практически нет муниципальной социалки. В 10-мин. зоне только по паре школьных корпусов и садиков. До взрослой поликлиники идти 15 мин. А до детской, МФЦ и прочего — только транспортом. Что, когда и в каком объёме появится в рамках будущего проекта — большой вопрос.
❌ Опыт у застройщика небогатый. Одного ЖК ÁLIA мало для репутации надёжного девелопера. К тому же первая очередь там отметилась переносом сроков ввода. А дальнейшее развитие проекта показало, что Asterus закатывает в жильё любой клочок земли, меняя изначально планируемую функцию застройки. И уж точно не спешит с социалкой.
📌 Наша оценка. Очень близко к центру и продавать его будут как «своя квартира на Курской», только вот центр это лишь по карте, а не по инфраструктуре. Следим, ждём, но с бооольшой настороженностью.
#разбор_участка
Разбор перспективного проекта на Электролитном, 7А (ЮАО, Нагорный) ✍️
Вчера разбирали Нагатино-Садовники, сегодня пишем про соседний район. Шепчут, что здесь участок в 1 гектар выкупила структура, которую связывают с краснодарским застройщиком AVA Group. Пока неизвестно, что город даст вытащить ребятам из актива в метрах. Но земля в Москве, в 2 минутах от метро — однозначно стоит разобрать.
Плюсы локации
✅ Транспортная доступность. В 2 мин. пешком метро «Нагорная». Это 5 станций по прямой, или 15 мин., и вы у Кремля. Всего 2 станции — и пересадка на БКЛ. А в 1 станции — пл. «Нагатинская», которая в 2028 войдёт в МЦД-5.
На авто 5–7 мин. до основных артерий локации — Нахимовский, Севастопольский просп., или Варшавское ш. Ещё 10 мин. и ТТК. Правда, пропускная способность внутренней дорожной сети оставляет желать лучшего. Пока.
✅ Насыщенная спортивная инфраструктура. Возле участка горнолыжный комплекс «Кант». Помимо лыж здесь есть секции роликов, скейтборда, фитнес, детская гимнастика, скалолазание. Рядом также всевозможные волейбольные, теннисные и гимнастические клубы. Ближе к «Нагатинской», в 13 мин. пеш. от участка, крытая школа картинга.
✅ У локации есть точка роста — это обновление жилфонда. Разбавление старого жилья и застройка серых зон — это хорошо. А вокруг действующей подземки — тем более. Первой ласточкой сдали ЖК TopHILLS. Рядом с ним заканчивают новый дом под реновацию. Чуть в стороне стартовал ЖК Twelve. Рядом с ним, на Электролитный 10, планирует выйти дагестанская ARDV. При этом, по объёмам, потенциальную конкуренцию оцениваем как низкую.
Минусы
❌ Слабое вплетение в жилую ткань и проницаемость локации. Участок между горнолыжным склоном и неприглядными постройками пром и спорт назначения. Помимо нюансов будущих видов из окон, выйдя из подъезда здесь, не скажите «Вау, какая красота».
❌ Нет функции рекреации. Ни каких-либо пешеходных бульваров для променада. Ни благоустроенных парков. А те зелёные зоны, которые видите на карте, — дикие, с парой тропинок через буреломы и заросли. Это относится и к Коробковскому Саду с Криворожским прудом, до которых 10 мин. пешком. От «сада» и «пруда» там, по сути, лишь названия. Насладиться прогулкой с коляской или велосипедом будет непросто.
❌ Нет социальной инфраструктуры. Нагорный район вытянут на 5,5 км, и на социалку по прописке в 10 мин. пешей доступности от участка — не рассчитывайте. Рядом только одна переполненная средняя и начальная школа № 1450. Городских садиков нет. До ближайшей взрослой поликлиники в соседнем районе 15 мин. пеш. До детской — 20 мин.
❌ Региональная AVA Group только пытается выйти на московский рынок. Да, у ребят за плечами три десятка проектов в Краснодаре и Сочи. Но в столице AVA пока планирует коттеджный посёлок у дер. Степаново, логопарк i-Sklad.Podolsk и несколько точечных нежилых проектов. А отсутствие релевантного опыта в Москве — это риски.
📌 Наша оценка: Отличная локация для молодых, бездетных или под аренду. Метро, близость центра, спорт — всё ложится в эту целевую аудиторию. Если же к проекту будет присматриваться семья, то советуем тщательно продумать маршруты транспортом до школ и садиков. Отдельный вопрос к способности региональной AVA Group договориться с местными властями и реализовать качественный продукт. Однако с учётом таких весомых плюсов под определённые сценарии и инвест — проект может быть весьма интересным. Однозначно следить.
#разбор_участка
Вчера разбирали Нагатино-Садовники, сегодня пишем про соседний район. Шепчут, что здесь участок в 1 гектар выкупила структура, которую связывают с краснодарским застройщиком AVA Group. Пока неизвестно, что город даст вытащить ребятам из актива в метрах. Но земля в Москве, в 2 минутах от метро — однозначно стоит разобрать.
Плюсы локации
✅ Транспортная доступность. В 2 мин. пешком метро «Нагорная». Это 5 станций по прямой, или 15 мин., и вы у Кремля. Всего 2 станции — и пересадка на БКЛ. А в 1 станции — пл. «Нагатинская», которая в 2028 войдёт в МЦД-5.
На авто 5–7 мин. до основных артерий локации — Нахимовский, Севастопольский просп., или Варшавское ш. Ещё 10 мин. и ТТК. Правда, пропускная способность внутренней дорожной сети оставляет желать лучшего. Пока.
✅ Насыщенная спортивная инфраструктура. Возле участка горнолыжный комплекс «Кант». Помимо лыж здесь есть секции роликов, скейтборда, фитнес, детская гимнастика, скалолазание. Рядом также всевозможные волейбольные, теннисные и гимнастические клубы. Ближе к «Нагатинской», в 13 мин. пеш. от участка, крытая школа картинга.
✅ У локации есть точка роста — это обновление жилфонда. Разбавление старого жилья и застройка серых зон — это хорошо. А вокруг действующей подземки — тем более. Первой ласточкой сдали ЖК TopHILLS. Рядом с ним заканчивают новый дом под реновацию. Чуть в стороне стартовал ЖК Twelve. Рядом с ним, на Электролитный 10, планирует выйти дагестанская ARDV. При этом, по объёмам, потенциальную конкуренцию оцениваем как низкую.
Минусы
❌ Слабое вплетение в жилую ткань и проницаемость локации. Участок между горнолыжным склоном и неприглядными постройками пром и спорт назначения. Помимо нюансов будущих видов из окон, выйдя из подъезда здесь, не скажите «Вау, какая красота».
❌ Нет функции рекреации. Ни каких-либо пешеходных бульваров для променада. Ни благоустроенных парков. А те зелёные зоны, которые видите на карте, — дикие, с парой тропинок через буреломы и заросли. Это относится и к Коробковскому Саду с Криворожским прудом, до которых 10 мин. пешком. От «сада» и «пруда» там, по сути, лишь названия. Насладиться прогулкой с коляской или велосипедом будет непросто.
❌ Нет социальной инфраструктуры. Нагорный район вытянут на 5,5 км, и на социалку по прописке в 10 мин. пешей доступности от участка — не рассчитывайте. Рядом только одна переполненная средняя и начальная школа № 1450. Городских садиков нет. До ближайшей взрослой поликлиники в соседнем районе 15 мин. пеш. До детской — 20 мин.
❌ Региональная AVA Group только пытается выйти на московский рынок. Да, у ребят за плечами три десятка проектов в Краснодаре и Сочи. Но в столице AVA пока планирует коттеджный посёлок у дер. Степаново, логопарк i-Sklad.Podolsk и несколько точечных нежилых проектов. А отсутствие релевантного опыта в Москве — это риски.
📌 Наша оценка: Отличная локация для молодых, бездетных или под аренду. Метро, близость центра, спорт — всё ложится в эту целевую аудиторию. Если же к проекту будет присматриваться семья, то советуем тщательно продумать маршруты транспортом до школ и садиков. Отдельный вопрос к способности региональной AVA Group договориться с местными властями и реализовать качественный продукт. Однако с учётом таких весомых плюсов под определённые сценарии и инвест — проект может быть весьма интересным. Однозначно следить.
#разбор_участка
Разбор участка: гигантская площадка РЖД на Павелецкой 👀
Вдоль железной дороги расположился крупный участок, где мэрия разрешила построить около 800 тысяч недвижки, из них 560 тыс жилья = около 6000 квартир. Огромный объём для центра Москвы, поэтому должен получиться интересный разбор.
Пока подробностей мало. Участок принадлежит РЖД, но вероятно строить будет кто-то из крупных застройщиков. Кто это будет и какой сделают проект – нет даже слухов.
Плюсы локации
✅ Почти Центр. Участок прямо на границе с ЦАО. До Кремля по линейке 3,5 км. На авто до Садового менее 10 минут. А вот поездка от ТТК или Кремля, если кому это важно, займёт 20-25 мин. Что уже к уникальным плюсам отнести не можем. Да, до метро далеко. В среднем идти придётся минут 20. Но, у восточной границы участка ж/д ст. «Дербеневская». Через которую в 2028 г. пойдёт МЦД-5, с переходами на ключевые ветки метро.
✅ Если участок интегрируют с застройкой соседнего ЖК «Павелецкая Сити», сделав локацию проницаемой, это даст доступ к действующей инфраструктуре. Как соседей, так и городской. Тогда, в зависимости от края участка, можно будет за 15 мин. дойти до трёх школьных корпусов, садиков, фитнеса с бассейном, поликлиники и пары вуз, например РЭА имени Плеханова. Но пока это только гадания. Участок большой, вытянут на 1 км. Оценивать пешую доступность рано.
✅ Локация у Павелецкого вкз., и вообще весь Даниловский район – это глобальная перестройка. Сейчас и в перспективе. От ЗИЛа, до Павелецкой. И с позиции обновления фонда – это плюс. Поэтому зафиксируем, как точку роста, с горизонтом раскрытия 10+ лет. А вот о минусах такого бурлящего котла, будет ниже.
Минусы
❌ 1-я линия ж/д, с электричками, поездами Павелецкого вкз. и аэроэкспрессами. Шумно, вид из окна так себе… Типичный покупатель квартиры в центре Москвы на такое не готов соглашаться.
❌ Не ждите уюта и комфорта. Городская инфраструктура всегда будет далеко. Новую, бесплатную, строить тут никто не спешит. Гулять вне ЖК здесь просто негде. В парки – только транспортом. Дербеневская набережная – по сути, дорога. Вокруг ещё годами будут стройки, остатки промки, складов и прочих неэстетичных соседей.
❌ Участок добавляется в кипящий «котёл» застройки у Павелецкой. Помимо соседей, здесь уже строятся ERA, Taller, за ними Хай Лайф, Voxhall, Павелецкая Сити, OPUS, MYPRIORITY Paveletskaya и другие. Плюс готовится старт волнистого небоскрёба на Жуковом пер., 21, и будет ещё пучок участков под застройку и КРТ. Суммарно, 1,5 млн. м² жилья и офисов. Даже без учёта проектов района за рекой, конкуренция очень плотная.
❌ Дорожная сеть и перспективы. Все эти новые метры пытаются выплеснуть на старую, узкую дорожную сеть. Большинство дорог здесь в одну полосу на направление. Та же Дубинская улица, на которую сядет Павелецкая Сити и этот новый проект, всего в 2 полосы. Причём одна из них — трамвайные пути с остановками. А про планы модернизации дорог здесь, мы не слышали.
📌 Наша оценка: подойдёт молодым и бездетным. Идеальный покупатель – карьерист из офисов, которых на районе множество. Но могут заинтересоваться и любители халявы – из-за высокой конкуренции и не самой удачной локации, ценник наверняка будет симпатичным для района на границе ЦАО. Ждём конкретики.
#разбор_участка
Вдоль железной дороги расположился крупный участок, где мэрия разрешила построить около 800 тысяч недвижки, из них 560 тыс жилья = около 6000 квартир. Огромный объём для центра Москвы, поэтому должен получиться интересный разбор.
Пока подробностей мало. Участок принадлежит РЖД, но вероятно строить будет кто-то из крупных застройщиков. Кто это будет и какой сделают проект – нет даже слухов.
Плюсы локации
✅ Почти Центр. Участок прямо на границе с ЦАО. До Кремля по линейке 3,5 км. На авто до Садового менее 10 минут. А вот поездка от ТТК или Кремля, если кому это важно, займёт 20-25 мин. Что уже к уникальным плюсам отнести не можем. Да, до метро далеко. В среднем идти придётся минут 20. Но, у восточной границы участка ж/д ст. «Дербеневская». Через которую в 2028 г. пойдёт МЦД-5, с переходами на ключевые ветки метро.
✅ Если участок интегрируют с застройкой соседнего ЖК «Павелецкая Сити», сделав локацию проницаемой, это даст доступ к действующей инфраструктуре. Как соседей, так и городской. Тогда, в зависимости от края участка, можно будет за 15 мин. дойти до трёх школьных корпусов, садиков, фитнеса с бассейном, поликлиники и пары вуз, например РЭА имени Плеханова. Но пока это только гадания. Участок большой, вытянут на 1 км. Оценивать пешую доступность рано.
✅ Локация у Павелецкого вкз., и вообще весь Даниловский район – это глобальная перестройка. Сейчас и в перспективе. От ЗИЛа, до Павелецкой. И с позиции обновления фонда – это плюс. Поэтому зафиксируем, как точку роста, с горизонтом раскрытия 10+ лет. А вот о минусах такого бурлящего котла, будет ниже.
Минусы
❌ 1-я линия ж/д, с электричками, поездами Павелецкого вкз. и аэроэкспрессами. Шумно, вид из окна так себе… Типичный покупатель квартиры в центре Москвы на такое не готов соглашаться.
❌ Не ждите уюта и комфорта. Городская инфраструктура всегда будет далеко. Новую, бесплатную, строить тут никто не спешит. Гулять вне ЖК здесь просто негде. В парки – только транспортом. Дербеневская набережная – по сути, дорога. Вокруг ещё годами будут стройки, остатки промки, складов и прочих неэстетичных соседей.
❌ Участок добавляется в кипящий «котёл» застройки у Павелецкой. Помимо соседей, здесь уже строятся ERA, Taller, за ними Хай Лайф, Voxhall, Павелецкая Сити, OPUS, MYPRIORITY Paveletskaya и другие. Плюс готовится старт волнистого небоскрёба на Жуковом пер., 21, и будет ещё пучок участков под застройку и КРТ. Суммарно, 1,5 млн. м² жилья и офисов. Даже без учёта проектов района за рекой, конкуренция очень плотная.
❌ Дорожная сеть и перспективы. Все эти новые метры пытаются выплеснуть на старую, узкую дорожную сеть. Большинство дорог здесь в одну полосу на направление. Та же Дубинская улица, на которую сядет Павелецкая Сити и этот новый проект, всего в 2 полосы. Причём одна из них — трамвайные пути с остановками. А про планы модернизации дорог здесь, мы не слышали.
📌 Наша оценка: подойдёт молодым и бездетным. Идеальный покупатель – карьерист из офисов, которых на районе множество. Но могут заинтересоваться и любители халявы – из-за высокой конкуренции и не самой удачной локации, ценник наверняка будет симпатичным для района на границе ЦАО. Ждём конкретики.
#разбор_участка
Разбор участка: площадка КРТ рядом с парком Алтуфьево 🤔
Город продолжает отдавать под застройку бывшие промзоны в рамках программы КРТ — комплексного развития территорий.
На этот раз в одном проекте КРТ «Псковская, вл. 17» сразу 5 участков. На участке №1 — нужно будет строить станцию скорой, МВД и пункт «Жилищника». На №2 — садик и школу на 200 и 300 мест, плюс 114 тыс. м² жилья = порядка 1700 квартир. На №3 — общественно-деловая зона. На №4 — гостиница на 400 номеров (а не апартаменты ли это?) и ФОК. №5 отдают под стоянку и благоустройство. Всю социалку потребуется подарить городу.
Предельный срок реализации КРТ — до 14 лет. Но, полагаем, жильё начнут проектировать и строить сразу после торгов. Этот участок и рассмотрим.
Плюсы локации
✅ Пожалуй, ключевой — это парк Алтуфьево. Прямо вдоль восточной границы участка. Благоустроенный, с прудом, дорожками, детскими площадками и крытым катком. И в 10 мин. пешком — Лианозовский ПКиО, с аттракционами и катамаранами.
✅ Не так, чтобы прямо «плюс», но нормально с городской социалкой. В 10 мин. пешком 4 школьных корпуса, 6 садиков, свежие детская и взрослая поликлиники. Плюс свои школа и детсад в рамках проекта на участке.
✅ В радиусе 3 км нет первичной конкуренции. А многострадальный ЖК «Светлый Мир. В стремлении к свету» от Seven Suns Development — не в счёт. При этом в Лианозово лишь пара многоэтажек возрастом до 10 лет. Основной же жилфонд — 80-х и 00-х годов постройки. То есть и реновации здесь пара домов. Значит, со стороны местных однозначно будет спрос на свежий продукт.
Да, несколько будет поддавливать предложение в КРТ вдоль Дмитровки в Восточном Дегунино и Дмитровском районах. Но прикипевшие к локации и школам местные быстро проглотят новострой на рассматриваемом участке. И без демпинга.
Минусы
❌ Обособленная локация, и 100 м от МКАД до северной границы участка. Прелестей и экологичности такое соседство не добавляет. Но важно то, как застройщик «посадит» жильё. Полагаем, большая часть корпусов будет от кольцевой метрах в 300–400, ближе к Вологодскому проезду.
❌ Пешком до метро далеко. До ближайшей станции «Алтуфьево» идти 17–20 мин. Но возле участка есть остановки, с 5 маршрутами. Автобусом до метро ехать 6 мин. Нормально.
❌ В зоне 10 мин. пешей доступности нет качественных ТРЦ. Ближайший — ТРЦ «Весна» за МКАД. Возле Ашана с Леруа. Но туда или на авто, или пешком 15–20 мин., через переход над МКАД. Не густо и со спортом. Единственный фитнес — Xfit, с бассейном, возле Лианозовского Парка. Ещё рядом Гимнастический Центр и Клуб единоборств. Всё.
📌 Наша оценка: Будет классический спальник. Далеко от метро и у МКАД, но в изголодавшейся по свежему новострою локации. Местным — добавлять в закладки. А вот инвест под вопросом, ведь глобальных «точек роста» здесь не видно. Ждём торгов и наблюдаем дальше.
#разбор_участка
Город продолжает отдавать под застройку бывшие промзоны в рамках программы КРТ — комплексного развития территорий.
На этот раз в одном проекте КРТ «Псковская, вл. 17» сразу 5 участков. На участке №1 — нужно будет строить станцию скорой, МВД и пункт «Жилищника». На №2 — садик и школу на 200 и 300 мест, плюс 114 тыс. м² жилья = порядка 1700 квартир. На №3 — общественно-деловая зона. На №4 — гостиница на 400 номеров (а не апартаменты ли это?) и ФОК. №5 отдают под стоянку и благоустройство. Всю социалку потребуется подарить городу.
Предельный срок реализации КРТ — до 14 лет. Но, полагаем, жильё начнут проектировать и строить сразу после торгов. Этот участок и рассмотрим.
Плюсы локации
✅ Пожалуй, ключевой — это парк Алтуфьево. Прямо вдоль восточной границы участка. Благоустроенный, с прудом, дорожками, детскими площадками и крытым катком. И в 10 мин. пешком — Лианозовский ПКиО, с аттракционами и катамаранами.
✅ Не так, чтобы прямо «плюс», но нормально с городской социалкой. В 10 мин. пешком 4 школьных корпуса, 6 садиков, свежие детская и взрослая поликлиники. Плюс свои школа и детсад в рамках проекта на участке.
✅ В радиусе 3 км нет первичной конкуренции. А многострадальный ЖК «Светлый Мир. В стремлении к свету» от Seven Suns Development — не в счёт. При этом в Лианозово лишь пара многоэтажек возрастом до 10 лет. Основной же жилфонд — 80-х и 00-х годов постройки. То есть и реновации здесь пара домов. Значит, со стороны местных однозначно будет спрос на свежий продукт.
Да, несколько будет поддавливать предложение в КРТ вдоль Дмитровки в Восточном Дегунино и Дмитровском районах. Но прикипевшие к локации и школам местные быстро проглотят новострой на рассматриваемом участке. И без демпинга.
Минусы
❌ Обособленная локация, и 100 м от МКАД до северной границы участка. Прелестей и экологичности такое соседство не добавляет. Но важно то, как застройщик «посадит» жильё. Полагаем, большая часть корпусов будет от кольцевой метрах в 300–400, ближе к Вологодскому проезду.
❌ Пешком до метро далеко. До ближайшей станции «Алтуфьево» идти 17–20 мин. Но возле участка есть остановки, с 5 маршрутами. Автобусом до метро ехать 6 мин. Нормально.
❌ В зоне 10 мин. пешей доступности нет качественных ТРЦ. Ближайший — ТРЦ «Весна» за МКАД. Возле Ашана с Леруа. Но туда или на авто, или пешком 15–20 мин., через переход над МКАД. Не густо и со спортом. Единственный фитнес — Xfit, с бассейном, возле Лианозовского Парка. Ещё рядом Гимнастический Центр и Клуб единоборств. Всё.
📌 Наша оценка: Будет классический спальник. Далеко от метро и у МКАД, но в изголодавшейся по свежему новострою локации. Местным — добавлять в закладки. А вот инвест под вопросом, ведь глобальных «точек роста» здесь не видно. Ждём торгов и наблюдаем дальше.
#разбор_участка
Разбор перспективной площадки: промзона на Ижорской (САО, район Западное Дегунино) 👀#разбор_участка
Город готовит к торгам очередную промзону на севере Москвы. Кто из застройщиков заберёт её себе? Стоит ли следить за участком? Сейчас разберёмся.
На торги выведут 2 участка в связке. В зоне №1 планируют школу и садик на 250 и 125 мест. Их заберёт город. А в зоне №2 будет почти 100 тыс. квадратов жилья, это порядка 1500 квартир, как половина Бусиновского Парка, что строит по соседству ПИК. Есть версии, что и этот участок ПИК заберёт себе, в телеге даже гуляют рендеры новых корпусов ПИК, которые привязывают к этому району.
Плюсы
✔️ Географически это не худшая часть Москвы — не ЮАО или ЮВАО. До Ленинградки с хорошей инфраструктурой не очень далеко, так что при наличии машины тут норм.
✔️Перспективы. Вокруг много промок, которые методично превращают в новые районы. Через 10-15 лет здесь всё будет совсем иначе.
Минусы
❌ Самая окраина спальника САО. Напротив огромная промка. Кого не смущает МКАД в 1 км, держите ТЭЦ в 200 метрах. Да, вам будут говорить, что они сейчас на газу. Что ночной гул — явление хоть и громкое, но редкое. Что неприятный запах здесь стоит только в определённые часы (а он есть, мы это сами знаем). Но с таким соседством возможно только жильё эконом-класса, никак иначе.
❌ До метро далеко. До ближайшей подземки или даже МЦД — только транспортом. На автобусе ехать 10–15 мин. Под аренду — это критично.
❌ Пока действующей социалки в зоне 10 мин. пешей доступности нет. Кроме детской поликлиники в соседнем районе. Рассчитывать остаётся только на то, что построят в этом проекте и в Бусиновском Парке. Но здесь уже очередь своих желающих.
❌ До ближайших парков идти минимум 15 минут. Гулять остаётся лишь по дворам и дорогам вдоль промки.
📌 Наша оценка: весьма депрессивная локация, которая станет ярче когда-то в будущем. Прямо сейчас — смотреть местным (любители Дегунино, привет!), бездетным с машинами, ну и в целом покупателям эконома — если работаете на Ленинградке, то, конечно, здесь будет лучше Новой Москвы. Ожидаем весьма умеренные цены, впрочем, дождёмся торгов.
Город готовит к торгам очередную промзону на севере Москвы. Кто из застройщиков заберёт её себе? Стоит ли следить за участком? Сейчас разберёмся.
На торги выведут 2 участка в связке. В зоне №1 планируют школу и садик на 250 и 125 мест. Их заберёт город. А в зоне №2 будет почти 100 тыс. квадратов жилья, это порядка 1500 квартир, как половина Бусиновского Парка, что строит по соседству ПИК. Есть версии, что и этот участок ПИК заберёт себе, в телеге даже гуляют рендеры новых корпусов ПИК, которые привязывают к этому району.
Плюсы
✔️ Географически это не худшая часть Москвы — не ЮАО или ЮВАО. До Ленинградки с хорошей инфраструктурой не очень далеко, так что при наличии машины тут норм.
✔️Перспективы. Вокруг много промок, которые методично превращают в новые районы. Через 10-15 лет здесь всё будет совсем иначе.
Минусы
❌ Самая окраина спальника САО. Напротив огромная промка. Кого не смущает МКАД в 1 км, держите ТЭЦ в 200 метрах. Да, вам будут говорить, что они сейчас на газу. Что ночной гул — явление хоть и громкое, но редкое. Что неприятный запах здесь стоит только в определённые часы (а он есть, мы это сами знаем). Но с таким соседством возможно только жильё эконом-класса, никак иначе.
❌ До метро далеко. До ближайшей подземки или даже МЦД — только транспортом. На автобусе ехать 10–15 мин. Под аренду — это критично.
❌ Пока действующей социалки в зоне 10 мин. пешей доступности нет. Кроме детской поликлиники в соседнем районе. Рассчитывать остаётся только на то, что построят в этом проекте и в Бусиновском Парке. Но здесь уже очередь своих желающих.
❌ До ближайших парков идти минимум 15 минут. Гулять остаётся лишь по дворам и дорогам вдоль промки.
📌 Наша оценка: весьма депрессивная локация, которая станет ярче когда-то в будущем. Прямо сейчас — смотреть местным (любители Дегунино, привет!), бездетным с машинами, ну и в целом покупателям эконома — если работаете на Ленинградке, то, конечно, здесь будет лучше Новой Москвы. Ожидаем весьма умеренные цены, впрочем, дождёмся торгов.
Sezar Group готовится строить ЖК на месте овощебазы. Ждать или нет 🤔
#разбор_участка
На месте экс-овощебазы «Красная Пресня» в Хорошёвском районе грядёт масштабная стройка, которой займётся Sezar Group. Будет много жилья, в том числе небоскрёбы под 200 м.
Рядом с участком Sezar тоже идёт движуха: ФСК готовят Amber City, Главстрой проталкивает застройку на 1-й Магистральной, также ждём проекты от Гранель и Balchug Estate. Плюс вокруг пучок участков, ожидающих своего часа. Совокупно только в этой части карты собираются строить 1,3-1,5 млн чисто жилых м². А ещё будут проекты офисов, апартаментов, гостиниц.
Плюсы
✔️ На авто 5 мин. до ТТК или локальной артерии — Звенигородского шоссе. Пешком до метро 10–15 мин. По фиолетовой ветке, от «Беговой» или «Полежаевской», 4 станции — и вы на Тверской или у Большого театра. А по БКЛ от «Хорошёвской» в 1-2 станциях: Москва-Сити, крупнейший ТРЦ «Авиапарк» или парки Ходынское поле с Петровским. Плюс МЦД-1 «Беговая», до которой после перестройки промки будет минут 5 ходьбы.
✔️По сравнению с будущими конкурентами у участка Sezar есть преимущества. Где-то ближе метро. Где-то дальше от трасс и ж/д. Плюс это не центр промки. Участок соприкасается с жилой тканью района. От ТТК (500 м) и Ваганьковского кладбища, если кого смущает, буфером станет проект ФСК. А вот с верхних этажей домов от Sezar — будут классные виды на город и Сити, что в 2 км.
✔️Это точка развития Москвы, в 5,5 км от Кремля. Пусть нормальное раскрытие комфорта проживания здесь лишь в горизонте 7-10 лет, но такие проекты всегда бустят рынок локации.
Минусы
❌ Действующей социалки в зоне 10 мин. пешей доступности мало. Всего 2 городских садика и 3 школьных корпуса. А до поликлиник только транспортом. Учитывая объёмы застройки — можно сказать, социалки нет. Свои же объекты застройщики в лучшем случае откладывают на конец проекта.
❌ Сам проект на 10+ лет. Помним про риски некомфортного соседства. Плюс изменение экономической и рыночной конъюнктуры. А ведь рядом готовятся и конкуренты.
❌ Вообще, в зоне влияния на локальный рынок в ближайшие 20+ лет будут кипеть стройки. От КРТ на месте завода МИГ на 2,3 млн м² недвижки и застройки грузового двора Товарная-Смоленская на 380 тыс. м² до десятка текущих и будущих проектов с противоположной стороны Звенигородского шоссе…
❌ Потребители всех этих миллионов метров лягут нагрузкой на дорожную сеть. А она здесь на такое не рассчитана. Возле участка улочки по 1 полосе в каждую сторону. Хорошёвское ш. — по две полосы + автобусная. Звенигородка по 3 полосы, и съезды ТТК — всё встанет наглухо.
📌 Наша оценка: Следить. Транспортная доступность, близость к центру, Сити и другим знаковым объектам — многое простит проекту. Но инвест под вопросом. Давит долгосрок и будущая конкуренция. Кроме того, помним, что Sezar Group — далеко не крупные ребята. Вовремя не сдали ни одного проекта. Хотя их первый бизнес-класс, ЖК «Династия», что в 200 м от участка, вполне получился симпатичным. Лютых претензий к качеству нет, рассматривать можно.
#разбор_участка
На месте экс-овощебазы «Красная Пресня» в Хорошёвском районе грядёт масштабная стройка, которой займётся Sezar Group. Будет много жилья, в том числе небоскрёбы под 200 м.
Рядом с участком Sezar тоже идёт движуха: ФСК готовят Amber City, Главстрой проталкивает застройку на 1-й Магистральной, также ждём проекты от Гранель и Balchug Estate. Плюс вокруг пучок участков, ожидающих своего часа. Совокупно только в этой части карты собираются строить 1,3-1,5 млн чисто жилых м². А ещё будут проекты офисов, апартаментов, гостиниц.
Плюсы
✔️ На авто 5 мин. до ТТК или локальной артерии — Звенигородского шоссе. Пешком до метро 10–15 мин. По фиолетовой ветке, от «Беговой» или «Полежаевской», 4 станции — и вы на Тверской или у Большого театра. А по БКЛ от «Хорошёвской» в 1-2 станциях: Москва-Сити, крупнейший ТРЦ «Авиапарк» или парки Ходынское поле с Петровским. Плюс МЦД-1 «Беговая», до которой после перестройки промки будет минут 5 ходьбы.
✔️По сравнению с будущими конкурентами у участка Sezar есть преимущества. Где-то ближе метро. Где-то дальше от трасс и ж/д. Плюс это не центр промки. Участок соприкасается с жилой тканью района. От ТТК (500 м) и Ваганьковского кладбища, если кого смущает, буфером станет проект ФСК. А вот с верхних этажей домов от Sezar — будут классные виды на город и Сити, что в 2 км.
✔️Это точка развития Москвы, в 5,5 км от Кремля. Пусть нормальное раскрытие комфорта проживания здесь лишь в горизонте 7-10 лет, но такие проекты всегда бустят рынок локации.
Минусы
❌ Действующей социалки в зоне 10 мин. пешей доступности мало. Всего 2 городских садика и 3 школьных корпуса. А до поликлиник только транспортом. Учитывая объёмы застройки — можно сказать, социалки нет. Свои же объекты застройщики в лучшем случае откладывают на конец проекта.
❌ Сам проект на 10+ лет. Помним про риски некомфортного соседства. Плюс изменение экономической и рыночной конъюнктуры. А ведь рядом готовятся и конкуренты.
❌ Вообще, в зоне влияния на локальный рынок в ближайшие 20+ лет будут кипеть стройки. От КРТ на месте завода МИГ на 2,3 млн м² недвижки и застройки грузового двора Товарная-Смоленская на 380 тыс. м² до десятка текущих и будущих проектов с противоположной стороны Звенигородского шоссе…
❌ Потребители всех этих миллионов метров лягут нагрузкой на дорожную сеть. А она здесь на такое не рассчитана. Возле участка улочки по 1 полосе в каждую сторону. Хорошёвское ш. — по две полосы + автобусная. Звенигородка по 3 полосы, и съезды ТТК — всё встанет наглухо.
📌 Наша оценка: Следить. Транспортная доступность, близость к центру, Сити и другим знаковым объектам — многое простит проекту. Но инвест под вопросом. Давит долгосрок и будущая конкуренция. Кроме того, помним, что Sezar Group — далеко не крупные ребята. Вовремя не сдали ни одного проекта. Хотя их первый бизнес-класс, ЖК «Династия», что в 200 м от участка, вполне получился симпатичным. Лютых претензий к качеству нет, рассматривать можно.
Перспективная площадка в Бирюлёво. Следить или нет? ✍️
#разбор_участка
Очередной проект комплексного развития территории (КРТ), на этот раз на улице Лебедянская краю леса у МКАД. По документам здесь можно построить почти 100 тыс жилья включая общие помещения, что означает 1000-1200 квартир. Ещё паркинг на 350 мест. Срок реализации КРТ – 5 лет.
Назначение проекта – реновация, однако часть ЖК может пойти в рынок. Судите сами: под реновацию в районе попало всего 17 домов. В ближайших из них, что в 1 км от участка на Загорьевской ул., порядка 300 квартир. Учтём уже сданный и строящийся здесь стартовые дома на 216 квартир. Плюс, на зачищаемой территории, будут явно и другие. В итоге, рассматриваемое КРТ останется вне потребностей реновации. И будет продаваться городом.
Плюсы
✔️ В 10 мин. пешком в 2028 г. откроется метро «Лебедянская». На авто 5 мин. до МКАД. Кольцевая от участка в 1 км, а буфером выступает жилая многоэтажная застройка.
✔️ Возле участка автобусные остановки. С маршрутами до метро, и автобусным парком (конечная).
✔️ Под северными окнами – Бирюлёвский Лес. Тут и погулять, и редкий для столицы вид на «зелёное море». Никаких промзон, складов или масштабной стройки вокруг. Вообще, половина территории района – лес.
✔️ Вся действующая социалка в соседних дворах. В 10 мин. пешей доступности 7 городских садиков, 5 школьных корпусов. Новая поликлиника достраивается с восточного торца участка. Сама жилая застройка локации – сравнительно свежая. Панельки 17-25 эт., с магазинами и прочей коммерцией на первых этажах.
Минусы
❌ Между будущим ЖК и лесом останется ж/д. Но она однопутная, с редкими товарняками на «Москокс» в Видном.
📌 Наша оценка: Абстрагируясь от «непрестижности» южных спальников, весомых минусов нет. Участок интереснее единственного конкурента – стартовавшего возле МКАД Квартала Герцена от Самолёта. А запуск Бирюлёвской ветки метро однозначно простимулирует местный рынок. Ждём, наблюдаем.
#разбор_участка
Очередной проект комплексного развития территории (КРТ), на этот раз на улице Лебедянская краю леса у МКАД. По документам здесь можно построить почти 100 тыс жилья включая общие помещения, что означает 1000-1200 квартир. Ещё паркинг на 350 мест. Срок реализации КРТ – 5 лет.
Назначение проекта – реновация, однако часть ЖК может пойти в рынок. Судите сами: под реновацию в районе попало всего 17 домов. В ближайших из них, что в 1 км от участка на Загорьевской ул., порядка 300 квартир. Учтём уже сданный и строящийся здесь стартовые дома на 216 квартир. Плюс, на зачищаемой территории, будут явно и другие. В итоге, рассматриваемое КРТ останется вне потребностей реновации. И будет продаваться городом.
Плюсы
✔️ В 10 мин. пешком в 2028 г. откроется метро «Лебедянская». На авто 5 мин. до МКАД. Кольцевая от участка в 1 км, а буфером выступает жилая многоэтажная застройка.
✔️ Возле участка автобусные остановки. С маршрутами до метро, и автобусным парком (конечная).
✔️ Под северными окнами – Бирюлёвский Лес. Тут и погулять, и редкий для столицы вид на «зелёное море». Никаких промзон, складов или масштабной стройки вокруг. Вообще, половина территории района – лес.
✔️ Вся действующая социалка в соседних дворах. В 10 мин. пешей доступности 7 городских садиков, 5 школьных корпусов. Новая поликлиника достраивается с восточного торца участка. Сама жилая застройка локации – сравнительно свежая. Панельки 17-25 эт., с магазинами и прочей коммерцией на первых этажах.
Минусы
❌ Между будущим ЖК и лесом останется ж/д. Но она однопутная, с редкими товарняками на «Москокс» в Видном.
📌 Наша оценка: Абстрагируясь от «непрестижности» южных спальников, весомых минусов нет. Участок интереснее единственного конкурента – стартовавшего возле МКАД Квартала Герцена от Самолёта. А запуск Бирюлёвской ветки метро однозначно простимулирует местный рынок. Ждём, наблюдаем.
Разбор площадки около метро «Минская». Следим? ✍️
#разбор_участка
Ещё один проект комплексного развития территории (КРТ) будет в районе Фили-Давыдково. По документам там можно построить 300 тыс. квадратов недвижки, в том числе жильё (примерно 1,6 тыс. квартир), садик и школу. Срок реализации до 6 лет. Застройщик неизвестен — торги будут только 23 апреля, а пока посмотрим повнимательнее на локации.
Плюсы локации
✅ Популярный ЗАО. Опушка Матвеевского Леса, с бывшей Ближней дачей Сталина. Правда, благоустройства в лесу нет. Зато, в 8 мин. пеш., за Минской ул. начинается шикарный Парк Победы. И салюты будет удобно смотреть.
✅ Возле участка станции МЦД-4 и подземки «Минская». На метро до МГУ одна станция, до Москва Сити — две. У границ проекта проходят основные авто-артерии локации. До ТТК дорога займёт минут 8. А вот «от» трёшки, раза в два дольше — придётся покрутиться по развязкам.
✅ В радиусе 3 км, к моменту начала стройки КРТ, практически не останется первичной конкуренции. А желающих закрепиться в этой части Москвы, пока вдоволь.
Минусы
❌Обособленная локация. Отрезанная от жилой ткани города лесом, ж/д и трассами. Хотя близостью железки или дорог в Москве сейчас не удивить, но это замыкает проект в себе. То есть пешая доступность других точек района и инфраструктуры, становится слабой из-за переходов и обходов.
❌В зоне 10 мин. пешей доступности — никакой социалки. Ближайшая школа №1699 при Президенте РФ, в 13 мин. через лес. И поступить туда непросто. Столько же идти до взрослой поликлиники. Садики или детская медицина — только транспортом. А собственной социалки будет мало.
❌Также в пешей зоне нет торговли, спорта, ресторанов. Если вам чего-то не хватит из инфраструктуры будущего ЖК, то добираться будете на метро или авто.
📌 Наша оценка: Отличная транспортная доступность. Популярное, дорогое место. Но построят высотный, закрытый премиум-спальник. Хотя некоторым такое нравится. Учитывая низкую конкуренцию в горизонте реализации проекта, цену метра ждём чуть ли не под 1+ млн.
#разбор_участка
Ещё один проект комплексного развития территории (КРТ) будет в районе Фили-Давыдково. По документам там можно построить 300 тыс. квадратов недвижки, в том числе жильё (примерно 1,6 тыс. квартир), садик и школу. Срок реализации до 6 лет. Застройщик неизвестен — торги будут только 23 апреля, а пока посмотрим повнимательнее на локации.
Плюсы локации
✅ Популярный ЗАО. Опушка Матвеевского Леса, с бывшей Ближней дачей Сталина. Правда, благоустройства в лесу нет. Зато, в 8 мин. пеш., за Минской ул. начинается шикарный Парк Победы. И салюты будет удобно смотреть.
✅ Возле участка станции МЦД-4 и подземки «Минская». На метро до МГУ одна станция, до Москва Сити — две. У границ проекта проходят основные авто-артерии локации. До ТТК дорога займёт минут 8. А вот «от» трёшки, раза в два дольше — придётся покрутиться по развязкам.
✅ В радиусе 3 км, к моменту начала стройки КРТ, практически не останется первичной конкуренции. А желающих закрепиться в этой части Москвы, пока вдоволь.
Минусы
❌Обособленная локация. Отрезанная от жилой ткани города лесом, ж/д и трассами. Хотя близостью железки или дорог в Москве сейчас не удивить, но это замыкает проект в себе. То есть пешая доступность других точек района и инфраструктуры, становится слабой из-за переходов и обходов.
❌В зоне 10 мин. пешей доступности — никакой социалки. Ближайшая школа №1699 при Президенте РФ, в 13 мин. через лес. И поступить туда непросто. Столько же идти до взрослой поликлиники. Садики или детская медицина — только транспортом. А собственной социалки будет мало.
❌Также в пешей зоне нет торговли, спорта, ресторанов. Если вам чего-то не хватит из инфраструктуры будущего ЖК, то добираться будете на метро или авто.
📌 Наша оценка: Отличная транспортная доступность. Популярное, дорогое место. Но построят высотный, закрытый премиум-спальник. Хотя некоторым такое нравится. Учитывая низкую конкуренцию в горизонте реализации проекта, цену метра ждём чуть ли не под 1+ млн.
Разбор перспективной локации на «Речном вокзале»🔥
#разбор_участка
Очередной проект комплексного развития территории (КРТ) будет на пересечении улиц Фестивальная и Лавочкина. Там за 7 лет построят жильё (примерно на 3300 квартир), многоуровневый паркинг, садик со школой, досуговый комплекс, ТЦ, фитнес и медцентры. Пока только предстоят торги и выбор застройщика, ну а мы разберёмся, стоит ли следить за участком.
Плюсы локации
✅ Море парков. С севера, за ул. Лавочкина — небольшой, но тенистый парк Ховрино. А вот по западной границе участка — уже огромный Парк Дружбы. С озёрами, мостиками, дорожками, аттракционами, прокатом и классной многоуровневой детской площадкой. Парк тянется до Ленинградского шоссе, за которым начинается следующий — Парк Северного Речного Вокзала. С реконструированной набережной, которую продлят по мере стройки будущих ЖК вдоль воды.
✅ В 10-15 мин. пешком метро «Речной Вокзал». Одна из самых незагруженных станций зелёной ветки. А по Фестивальной улице проходит десяток автобусных маршрутов. И на авто за 5-10 мин. можно выехать на ключевые артерии округа: Ленинградское шоссе, СВХ или МКАД.
✅ Хорошо с коммерческой инфраструктурой. В зоне пешей доступности приличные ТРЦ «Флотилия» и «Речной» с гипермаркетами и ресторанчиками. Ещё вокруг спорт на любой вкус: от секций в ДС «Динамо» через дорогу, до школы тенниса и 5–6 фитнес-клубов, включая сетевые World Class и Xfit с бассейнами. С учётом объектов в проекте — отличное насыщение.
✅ Север Москвы — популярное и ликвидное направление. Особенно Ленинградка и зелёная ветка. Здесь исторически сформирован и пополняется деловой коридор. Множество БЦ с офисами крупнейших компаний.
✅ Низкая локальная конкуренция. Только ЖК Фестиваль Парк 2. Первую очередь которого сдали в конце 2023, а последнюю заселят летом 2027. Да, на низком старте застройка выше Северного Порта от Мангазеи, Legenda и Forma. Это порядка 0,5–0,7 млн м² жилья через 10 лет. Но там кардинально другая локация, зажатая между рекой и трассой. Они будут выступать драйвером цен локального рынка, без прямой конкуренции с нашим участком.
✅ В районе хороший баланс свежести жилого фонда. Квартир не старше 10 лет здесь меньше четверти (23,6%). Но и явного старья 50+ лет немного (37,3%). Причём в реновацию попали всего 9 хрущёвок, на 711 квартир — это 3% жилфонда. То есть масштабного нового жилья от города здесь не будет. А вот внутреннего отложенного спроса на свежее — тут приличный навес. Масса желающих поменять свои 20–30-летние дома на новострой в привычной локации.
Минусы
❌ Дефицит районной социалки в зоне 10 мин. пешей доступности. По одному корпусу городских школы и садика. Детская поликлиника — только транспортом. Своя внутренняя тоже будет скромной. Останется пользоваться либо частными заведениями, либо пробиваться в очередях школ и детсадов за ул. Лавочкина — в соседнем районе Ховрино.
❌ Не минус, но нюанс — соседство с корпусами общаг МГТУ. Они специфичные, обшарпанные, и эстетики такое не добавляет.
📌 Наша оценка: Однозначно следить. Крайне редкое ныне КРТ возле парков, а не в промке у ж/д и трассы. Точно будет интересный проект. Как под личное проживание, так и под инвест. Совокупность плюсов перекрывает нюанс по социалке. Комфортно здесь будет и семьям с детьми, и молодым-одиноким.
#разбор_участка
Очередной проект комплексного развития территории (КРТ) будет на пересечении улиц Фестивальная и Лавочкина. Там за 7 лет построят жильё (примерно на 3300 квартир), многоуровневый паркинг, садик со школой, досуговый комплекс, ТЦ, фитнес и медцентры. Пока только предстоят торги и выбор застройщика, ну а мы разберёмся, стоит ли следить за участком.
Плюсы локации
✅ Море парков. С севера, за ул. Лавочкина — небольшой, но тенистый парк Ховрино. А вот по западной границе участка — уже огромный Парк Дружбы. С озёрами, мостиками, дорожками, аттракционами, прокатом и классной многоуровневой детской площадкой. Парк тянется до Ленинградского шоссе, за которым начинается следующий — Парк Северного Речного Вокзала. С реконструированной набережной, которую продлят по мере стройки будущих ЖК вдоль воды.
✅ В 10-15 мин. пешком метро «Речной Вокзал». Одна из самых незагруженных станций зелёной ветки. А по Фестивальной улице проходит десяток автобусных маршрутов. И на авто за 5-10 мин. можно выехать на ключевые артерии округа: Ленинградское шоссе, СВХ или МКАД.
✅ Хорошо с коммерческой инфраструктурой. В зоне пешей доступности приличные ТРЦ «Флотилия» и «Речной» с гипермаркетами и ресторанчиками. Ещё вокруг спорт на любой вкус: от секций в ДС «Динамо» через дорогу, до школы тенниса и 5–6 фитнес-клубов, включая сетевые World Class и Xfit с бассейнами. С учётом объектов в проекте — отличное насыщение.
✅ Север Москвы — популярное и ликвидное направление. Особенно Ленинградка и зелёная ветка. Здесь исторически сформирован и пополняется деловой коридор. Множество БЦ с офисами крупнейших компаний.
✅ Низкая локальная конкуренция. Только ЖК Фестиваль Парк 2. Первую очередь которого сдали в конце 2023, а последнюю заселят летом 2027. Да, на низком старте застройка выше Северного Порта от Мангазеи, Legenda и Forma. Это порядка 0,5–0,7 млн м² жилья через 10 лет. Но там кардинально другая локация, зажатая между рекой и трассой. Они будут выступать драйвером цен локального рынка, без прямой конкуренции с нашим участком.
✅ В районе хороший баланс свежести жилого фонда. Квартир не старше 10 лет здесь меньше четверти (23,6%). Но и явного старья 50+ лет немного (37,3%). Причём в реновацию попали всего 9 хрущёвок, на 711 квартир — это 3% жилфонда. То есть масштабного нового жилья от города здесь не будет. А вот внутреннего отложенного спроса на свежее — тут приличный навес. Масса желающих поменять свои 20–30-летние дома на новострой в привычной локации.
Минусы
❌ Дефицит районной социалки в зоне 10 мин. пешей доступности. По одному корпусу городских школы и садика. Детская поликлиника — только транспортом. Своя внутренняя тоже будет скромной. Останется пользоваться либо частными заведениями, либо пробиваться в очередях школ и детсадов за ул. Лавочкина — в соседнем районе Ховрино.
❌ Не минус, но нюанс — соседство с корпусами общаг МГТУ. Они специфичные, обшарпанные, и эстетики такое не добавляет.
📌 Наша оценка: Однозначно следить. Крайне редкое ныне КРТ возле парков, а не в промке у ж/д и трассы. Точно будет интересный проект. Как под личное проживание, так и под инвест. Совокупность плюсов перекрывает нюанс по социалке. Комфортно здесь будет и семьям с детьми, и молодым-одиноким.
Что? Ещё две перспективные площадки на ЗИЛе. Смотрим, стоит ли за ними следить 🤔
#разбор_участка
Развитие ЗИЛа продолжается: ещё два участка на полуострове ждёт реорганизация по проекту комплексного развития территорий (КРТ). Строить будут жильё, а также школу, детсад, офисы, торгово-развлекательные комплексы, кафе, паркинги и пр.
Плюсы локации
✅ Метро. Сразу две линии метро в пешей доступности. Не более 10 минут до станции МЦК и «Технопарк» зелёной ветки. Второй участок расположен ближе к метро «Автозаводская» той же ветки.
✅ Для людей с авто близость ТТК и проспекта Андропова позволяет в течение получаса оказаться как в центре, так и на границе с МКАД, удобно и быстро.
✅Развлечения на любойкошелек вкус. Тут есть большие ТРЦ «Мегаполис» и «Ривьера», крупнейший в Европе закрытый парк развлечений «Остров мечты», ледовый дворец «Парк Легенд», бассейн «Акватория ЗИЛ», Южный и Северный ландшафтный парки, парк Тюфелева роща. Осенью рядом откроется музей «Коллекция».
✅Участки окружены водой, во-первых, рядом река Москва, во-вторых, затон Новинки и Кожуховский с обеих сторон. На набережной Марка Шагала действует причал «ЗИЛ», откуда ходят регулярные речные трамвайчики до «Печатников».
Минусы локации
❌ Напряженка с социалкой. Вокруг десятки новостроек, при этом в радиусе 2 км только две действующие школы, чего недостаточно с учётом перспектив развития района. Одна поликлиника на ул. Автозаводская также не справится со всеми желающими. Застройщики социалку обычно строят в последнюю очередь, так что ближайшие 5-8 лет надеяться не на что.
❌ Высокая конкуренция. Как уже писали выше, район новый и вокруг одни новостройки. Причём некоторые расположены в более удачных местах ближе к воде и в отдалении от дорог.
Наша оценка: следим за развитием событий. Интересная локация с хорошей транспортной доступностью, старого фонда нет вообще, всё новое. Публика соответствующая. Следить.
#разбор_участка
Развитие ЗИЛа продолжается: ещё два участка на полуострове ждёт реорганизация по проекту комплексного развития территорий (КРТ). Строить будут жильё, а также школу, детсад, офисы, торгово-развлекательные комплексы, кафе, паркинги и пр.
Плюсы локации
✅ Метро. Сразу две линии метро в пешей доступности. Не более 10 минут до станции МЦК и «Технопарк» зелёной ветки. Второй участок расположен ближе к метро «Автозаводская» той же ветки.
✅ Для людей с авто близость ТТК и проспекта Андропова позволяет в течение получаса оказаться как в центре, так и на границе с МКАД, удобно и быстро.
✅Развлечения на любой
✅Участки окружены водой, во-первых, рядом река Москва, во-вторых, затон Новинки и Кожуховский с обеих сторон. На набережной Марка Шагала действует причал «ЗИЛ», откуда ходят регулярные речные трамвайчики до «Печатников».
Минусы локации
❌ Напряженка с социалкой. Вокруг десятки новостроек, при этом в радиусе 2 км только две действующие школы, чего недостаточно с учётом перспектив развития района. Одна поликлиника на ул. Автозаводская также не справится со всеми желающими. Застройщики социалку обычно строят в последнюю очередь, так что ближайшие 5-8 лет надеяться не на что.
❌ Высокая конкуренция. Как уже писали выше, район новый и вокруг одни новостройки. Причём некоторые расположены в более удачных местах ближе к воде и в отдалении от дорог.
Наша оценка: следим за развитием событий. Интересная локация с хорошей транспортной доступностью, старого фонда нет вообще, всё новое. Публика соответствующая. Следить.