«Куплю помещение, сдам его «Красному и Белому» и уеду чилить на Бали». Разбираем плюсы и минусы схемы 🥲
#лучшеедвиж
Сбер начал выдавать физикам ипотеку на коммерческие помещения. Только на первых этажах жилых домов, только на вторичку и ставка жесть — около 13% годовых. Но интересен сам принцип: можно ли на этом заработать?
Купить, чтобы сдавать — рабочая схема?
Миллион нюансов: какая проходимость у этого помещения, сколько за него просят, кому можно сдать лот такой площади, какие рядом конкуренты. В это нужно погружаться, чтобы не купить неликвид.
Другая проблема: арендаторы не любят заключать договор с физлицом, и даже с ИП. А эту ипотеку Сбер выдаёт именно физикам.
Кто будет арендовать?
Это самое главное. Стабильно успешны помещения под пункты выдачи заказов маркетплейсов, а ретейл вроде тех же алкомаркетов. Очень плохо чувствует себя непродуктовая розница, часто закрываются рестораны и салоны красоты. Доходность офлайнового малого бизнеса падает, поэтому в целом эта схема гораздо более рискованна, чем сдача в аренду квартир.
А если купить, чтобы перепродать?
На коммерческом рынке распространённый кейс — заключить долгосрочный договор с сетевиком и затем продать помещение. Тогда стоимость будет равняться 10-13 годам аренды. То есть на 20-30% дороже, чем то же помещение без арендатора. Но опять же: можно нарваться на неликвид, и будете сосать лапу.
Может, лучше смотреть помещения под офисы, а не под магазины и услуги?
Для новичка первые этажи подходят больше. Выше ликвидность — офисы часто годами стоят без арендатора (тем более сейчас, в условиях повальной удалёнки). Меньше затрат на ремонт: магазины и кафе всегда делают его под себя. Доходность также обычно выше.
И зачем все эти риски?
Весомее выигрыш. Если вы правильно подбираете объекты, коммерческая недвижимость может приносить в 2 раза больше дохода от аренды, чем квартира (10% годовых вполне реально). Но это полноценный бизнес и его атрибуты: изучение рынка, риски, бумажки и прочее. Если готовы в это влезать — желаем вам успеха, но упаси Бог брать для этого ипотеку 13%. Отбить такие расходы вряд ли сможет хоть «Красное и Белое», хоть букмекерский клуб.
#лучшеедвиж
Сбер начал выдавать физикам ипотеку на коммерческие помещения. Только на первых этажах жилых домов, только на вторичку и ставка жесть — около 13% годовых. Но интересен сам принцип: можно ли на этом заработать?
Купить, чтобы сдавать — рабочая схема?
Миллион нюансов: какая проходимость у этого помещения, сколько за него просят, кому можно сдать лот такой площади, какие рядом конкуренты. В это нужно погружаться, чтобы не купить неликвид.
Другая проблема: арендаторы не любят заключать договор с физлицом, и даже с ИП. А эту ипотеку Сбер выдаёт именно физикам.
Кто будет арендовать?
Это самое главное. Стабильно успешны помещения под пункты выдачи заказов маркетплейсов, а ретейл вроде тех же алкомаркетов. Очень плохо чувствует себя непродуктовая розница, часто закрываются рестораны и салоны красоты. Доходность офлайнового малого бизнеса падает, поэтому в целом эта схема гораздо более рискованна, чем сдача в аренду квартир.
А если купить, чтобы перепродать?
На коммерческом рынке распространённый кейс — заключить долгосрочный договор с сетевиком и затем продать помещение. Тогда стоимость будет равняться 10-13 годам аренды. То есть на 20-30% дороже, чем то же помещение без арендатора. Но опять же: можно нарваться на неликвид, и будете сосать лапу.
Может, лучше смотреть помещения под офисы, а не под магазины и услуги?
Для новичка первые этажи подходят больше. Выше ликвидность — офисы часто годами стоят без арендатора (тем более сейчас, в условиях повальной удалёнки). Меньше затрат на ремонт: магазины и кафе всегда делают его под себя. Доходность также обычно выше.
И зачем все эти риски?
Весомее выигрыш. Если вы правильно подбираете объекты, коммерческая недвижимость может приносить в 2 раза больше дохода от аренды, чем квартира (10% годовых вполне реально). Но это полноценный бизнес и его атрибуты: изучение рынка, риски, бумажки и прочее. Если готовы в это влезать — желаем вам успеха, но упаси Бог брать для этого ипотеку 13%. Отбить такие расходы вряд ли сможет хоть «Красное и Белое», хоть букмекерский клуб.
После нашего чек-листа по правильной планировке однушки нас спрашивали про примеры треш-планировок вообще.
Ок. Ловите наш треш-топ-5 в карточках ✍️
Будьте внимательны. Избегайте жуткого неликвида.
#лучшеедвиж
Ок. Ловите наш треш-топ-5 в карточках ✍️
Будьте внимательны. Избегайте жуткого неликвида.
#лучшеедвиж
Как распознать проблемного арендатора? Рассказывает наш риелтор Елена.
#лучшеедвиж
Не платит, скандалит, портит мебель, а может даже сдаёт вашу квартиру в субаренду… Можно ли распознать проблемного жильца ещё до того, как вы его заселите?
✅ Узнайте причину поиска жилья. Можно спросить прямо или обратить внимание на странные моменты. Скажем, если арендатор слишком активно интересуется, как часто вы будете посещать его, есть ли камеры перед входной дверью и общаетесь ли вы с соседями – тревожный звонок.
Вам нужно исключить вероятность сдачи в субаренду или посуточно, ведь это может стать приговором для вашего текстиля и мебели. А в худшем случае и для коммуникаций. К тому же, такой расклад априори столкнет вас с соседями, которые вряд ли оценят хостел за стенкой.
✅ Выясните примерные планы арендатора на ближайший год. Это поможет спланировать реальный срок аренды. Например, если наивная школьница не поступит на актёрский факультет столичного вуза, она, скорее всего, вернётся в родной город через пару месяцев. Сама арендатор, возможно, в такое развитие событий не верит. Но вам как владельцу жилья об этом лучше знать заранее.
✅ Поинтересуйтесь, кто планирует проживать. Есть ли у арендатора дети и животные. Так вы сможете спрогнозировать возможный детский плач (привет, соседи) по ночам и порчу имущества от когтей и фломастеров. Или шум застолий, а также громких частых гостей, если речь идёт о паре студентов. Если риски есть, их стоит проговорить. А также прописать, на ком будет материальная ответственность, если что-то пойдёт не так.
✅ Спросите о сфере деятельности тех, кто оплачивает аренду. Работают удалённо из дома или в офисе, кем работают и как давно? Так вы поймёте степень платежеспособности и убедитесь в стабильности. А ещё исключите возможность оказания усулуг на дому типа массажа или маникюра с частыми посетителями.
✅ Задайте неудобный вопрос из серии «Можно будет зайти в гости без приглашения?» или «Лампочки-то сможете заменить сами?». По реакции поймёте степень конфликтности, требовательности и лояльности арендатора.
✅ Выясните внимательность и аккуратность. Сделать вывод поможет одежда и обувь арендатора.
Отказывать людям на основании внешнего вида или их социального статуса неудобно. Но ещё неудобнее выселять их потом со скандалом. Поэтому главный совет: не стесняйтесь. Аренда - это бизнес, ничего личного.
#лучшеедвиж
Не платит, скандалит, портит мебель, а может даже сдаёт вашу квартиру в субаренду… Можно ли распознать проблемного жильца ещё до того, как вы его заселите?
✅ Узнайте причину поиска жилья. Можно спросить прямо или обратить внимание на странные моменты. Скажем, если арендатор слишком активно интересуется, как часто вы будете посещать его, есть ли камеры перед входной дверью и общаетесь ли вы с соседями – тревожный звонок.
Вам нужно исключить вероятность сдачи в субаренду или посуточно, ведь это может стать приговором для вашего текстиля и мебели. А в худшем случае и для коммуникаций. К тому же, такой расклад априори столкнет вас с соседями, которые вряд ли оценят хостел за стенкой.
✅ Выясните примерные планы арендатора на ближайший год. Это поможет спланировать реальный срок аренды. Например, если наивная школьница не поступит на актёрский факультет столичного вуза, она, скорее всего, вернётся в родной город через пару месяцев. Сама арендатор, возможно, в такое развитие событий не верит. Но вам как владельцу жилья об этом лучше знать заранее.
✅ Поинтересуйтесь, кто планирует проживать. Есть ли у арендатора дети и животные. Так вы сможете спрогнозировать возможный детский плач (привет, соседи) по ночам и порчу имущества от когтей и фломастеров. Или шум застолий, а также громких частых гостей, если речь идёт о паре студентов. Если риски есть, их стоит проговорить. А также прописать, на ком будет материальная ответственность, если что-то пойдёт не так.
✅ Спросите о сфере деятельности тех, кто оплачивает аренду. Работают удалённо из дома или в офисе, кем работают и как давно? Так вы поймёте степень платежеспособности и убедитесь в стабильности. А ещё исключите возможность оказания усулуг на дому типа массажа или маникюра с частыми посетителями.
✅ Задайте неудобный вопрос из серии «Можно будет зайти в гости без приглашения?» или «Лампочки-то сможете заменить сами?». По реакции поймёте степень конфликтности, требовательности и лояльности арендатора.
✅ Выясните внимательность и аккуратность. Сделать вывод поможет одежда и обувь арендатора.
Отказывать людям на основании внешнего вида или их социального статуса неудобно. Но ещё неудобнее выселять их потом со скандалом. Поэтому главный совет: не стесняйтесь. Аренда - это бизнес, ничего личного.
Чек-лист риелтора: на какие параметры квартиры обратить внимание перед покупкой?
#лучшеедвиж
📌 Сохраните, чтобы не потерять.
➖ Покупаем только у крупного застройщика, который строит на своих собственных землях и может похвалиться уже построенными ЖК.
➖ Проходим мимо точечных стихийных застройщиков с подозрительно низкими ценами на квартиры: есть вероятность долгостроя или банкротства.
➖При выборе объекта внимательно читаем проектную документацию, изучаем локацию, инфраструктуру и сроки реализации всего проекта. Если покупаете как инвестицию, поставьте себя на место арендатора или покупателя. Подумайте, стали бы вы снимать такую квартиру в таком районе? А покупать для себя или для детей?
➖При выборе квартиры смотрим на этаж: чем выше, тем интересней вид. Но тем и дороже. Для перепродажи лучше всего 4-7 этажи, эти этажи большинству людей кажутся наиболее удобными. Лучший вид, конечно, на реку, это сильно увеличит ликвидность. Но нужно понимать, что для студии вид не очень важен — главное дешевизна. А вот для 2-3-комнатных крайне желательно иметь хороший вид. Поэтому по возможности не выбираем квартиры с видом на соседний дом или шумную дорогу.
➖ Очень важно количество квартир на площадке: чем меньше квартир, тем лучше. Обращайте также внимание на положение относительно торца дома. Торцевые квартиры самые холодные, выбираем квартиру в середине дома.
➖ При выборе планировки обращаем внимание на величину и высоту окон. Окна лучше панорамные, прямоугольные, от пола до потолка, чтобы в квартире было много света. Важна площадь кухни, комнат: чем больше, тем лучше. Плюсом станет и наличие балкона или гардеробной, такие квартиры самые ликвидные и удобные для жизни.
➖Обращаем внимание на парковки. Есть ли парковочные места во дворе, будет ли подземный паркинг и сколько там мест в % от квартир. Для многокомнатных квартир парковочное место критично.
➖ При выборе ипотечной программы берём в руки калькулятор и считаем переплату за пользование ипотекой. Выбираем программу с самой небольшой переплатой и комфортным ежемесячным платежом.
➖При выборе банка изучаем программы всех топовых банков, сравниваем и выбираем самый выгодный для нашей ситуации.
#лучшеедвиж
📌 Сохраните, чтобы не потерять.
➖ Покупаем только у крупного застройщика, который строит на своих собственных землях и может похвалиться уже построенными ЖК.
➖ Проходим мимо точечных стихийных застройщиков с подозрительно низкими ценами на квартиры: есть вероятность долгостроя или банкротства.
➖При выборе объекта внимательно читаем проектную документацию, изучаем локацию, инфраструктуру и сроки реализации всего проекта. Если покупаете как инвестицию, поставьте себя на место арендатора или покупателя. Подумайте, стали бы вы снимать такую квартиру в таком районе? А покупать для себя или для детей?
➖При выборе квартиры смотрим на этаж: чем выше, тем интересней вид. Но тем и дороже. Для перепродажи лучше всего 4-7 этажи, эти этажи большинству людей кажутся наиболее удобными. Лучший вид, конечно, на реку, это сильно увеличит ликвидность. Но нужно понимать, что для студии вид не очень важен — главное дешевизна. А вот для 2-3-комнатных крайне желательно иметь хороший вид. Поэтому по возможности не выбираем квартиры с видом на соседний дом или шумную дорогу.
➖ Очень важно количество квартир на площадке: чем меньше квартир, тем лучше. Обращайте также внимание на положение относительно торца дома. Торцевые квартиры самые холодные, выбираем квартиру в середине дома.
➖ При выборе планировки обращаем внимание на величину и высоту окон. Окна лучше панорамные, прямоугольные, от пола до потолка, чтобы в квартире было много света. Важна площадь кухни, комнат: чем больше, тем лучше. Плюсом станет и наличие балкона или гардеробной, такие квартиры самые ликвидные и удобные для жизни.
➖Обращаем внимание на парковки. Есть ли парковочные места во дворе, будет ли подземный паркинг и сколько там мест в % от квартир. Для многокомнатных квартир парковочное место критично.
➖ При выборе ипотечной программы берём в руки калькулятор и считаем переплату за пользование ипотекой. Выбираем программу с самой небольшой переплатой и комфортным ежемесячным платежом.
➖При выборе банка изучаем программы всех топовых банков, сравниваем и выбираем самый выгодный для нашей ситуации.
Как в 2024 году платить налоги за сдачу квартиры в аренду? Всё главное в одном посте ✍️
#лучшеедвиж
Начнём с базы: налоги надо платить. Странно, что приходится объяснять, но:
– ФНС давит на банки, а банки отслеживают регулярные переводы на вашу карту и даже регулярные зачисления наличных. Блокировки счетов происходят постоянно, с каждым годом всё больше. Вам оно надо?
– Каждый месяц ездите на квартиру и забираете наличные? Ну ок. При первой же конфликтной ситуации у вашего арендатора появляется рычаг давления: сдать вас Налоговой. Потеряете нервы и деньги.
Сколько платить? Лучший вариант — оформите самозанятость (можно онлайн за 5 минут) и платите 4%. Никаких деклараций не надо подавать, всё делается через приложение.
Пройдёмся по исключениям:
– Доход от самозанятости свыше 2,4 млн рублей в год.
– У вас не квартира, а апартаменты.
В этих случаях можно оформить ИП и платить 6% налог (с суммы свыше 300 тыс. в год будет 7%). Также не забываем, что ИП обязан вносить как минимум 49,5 тыс. ежегодно в Пенсионный фонд и в Фонд медицинского страхования (можно вернуть налоговыми вычетами).
Как вариант, вместо 6% (7%) ИП может купить разово патент на год. Стоимость зависит от площади жилья и от района, но в целом это дешевле, чем налог, если у вас хорошая новостройка и дороже, чем налог, если у вас убитая хрущоба.
Наконец, третий вариант: ничего не оформлять и просто платить НДФЛ 13% как физлицо (на доходы свыше 5 млн в год — 15%). Пожалуй, это дороже всего, плюс апартаменты сдавать как физлицо не получится. Зато можно вернуть часть денег налоговыми вычетами за медицину, образование и т. д.
В режиме душнилы: налогом облагаются ещё и коммунальные платежи, если за них платят наниматели.
На конкретном примере студии около метро в ЮАО за 50 000 в месяц, включая коммуналку = доход 600 000 рублей в год:
Самозанятый заплатит 24 тыс. рублей
ИП на патенте 26,6 тыс. за патент + 49,5 тыс. взносы – налоговый вычет на сумму превышения = 49,5 тыс.
ИП на налоге 39 тыс. + 49,5 тыс. взносы – налоговый вычет на сумму превышения = 49,5 тыс.
Физлицо на НДФЛ — 78 тыс.
Лерчек и Блиновская — заплатят всё вышеперечисленное плюс штраф 40%, домашний арест, а, может, и принудительные работы.
#лучшеедвиж
Начнём с базы: налоги надо платить. Странно, что приходится объяснять, но:
– ФНС давит на банки, а банки отслеживают регулярные переводы на вашу карту и даже регулярные зачисления наличных. Блокировки счетов происходят постоянно, с каждым годом всё больше. Вам оно надо?
– Каждый месяц ездите на квартиру и забираете наличные? Ну ок. При первой же конфликтной ситуации у вашего арендатора появляется рычаг давления: сдать вас Налоговой. Потеряете нервы и деньги.
Сколько платить? Лучший вариант — оформите самозанятость (можно онлайн за 5 минут) и платите 4%. Никаких деклараций не надо подавать, всё делается через приложение.
Пройдёмся по исключениям:
– Доход от самозанятости свыше 2,4 млн рублей в год.
– У вас не квартира, а апартаменты.
В этих случаях можно оформить ИП и платить 6% налог (с суммы свыше 300 тыс. в год будет 7%). Также не забываем, что ИП обязан вносить как минимум 49,5 тыс. ежегодно в Пенсионный фонд и в Фонд медицинского страхования (можно вернуть налоговыми вычетами).
Как вариант, вместо 6% (7%) ИП может купить разово патент на год. Стоимость зависит от площади жилья и от района, но в целом это дешевле, чем налог, если у вас хорошая новостройка и дороже, чем налог, если у вас убитая хрущоба.
Наконец, третий вариант: ничего не оформлять и просто платить НДФЛ 13% как физлицо (на доходы свыше 5 млн в год — 15%). Пожалуй, это дороже всего, плюс апартаменты сдавать как физлицо не получится. Зато можно вернуть часть денег налоговыми вычетами за медицину, образование и т. д.
В режиме душнилы: налогом облагаются ещё и коммунальные платежи, если за них платят наниматели.
На конкретном примере студии около метро в ЮАО за 50 000 в месяц, включая коммуналку = доход 600 000 рублей в год:
Самозанятый заплатит 24 тыс. рублей
ИП на патенте 26,6 тыс. за патент + 49,5 тыс. взносы – налоговый вычет на сумму превышения = 49,5 тыс.
ИП на налоге 39 тыс. + 49,5 тыс. взносы – налоговый вычет на сумму превышения = 49,5 тыс.
Физлицо на НДФЛ — 78 тыс.
Лерчек и Блиновская — заплатят всё вышеперечисленное плюс штраф 40%, домашний арест, а, может, и принудительные работы.
Три способа сократить срок вашей ипотеки ✍️
#лучшеедвиж
Вы уже оформили кредит и теперь хотите побыстрее его закрыть. Простые советы, которые знают не все:
✅ Получить налоговый вычет
Можно оформить вычет до 520 000 ₽ за покупку жилья (по 260 000 на каждого из супругов) и ещё до 780 000 ₽ за проценты по ипотеке (по 390 000 на мужа и жену). Если направите эти деньги на досрочное погашение, срок ипотеки уменьшится сразу на несколько лет.
Важно: при досрочке просите банк уменьшить не сумму платежа, а срок выплаты ипотеки.
✅ Платить чуть больше
Ежемесячно вносите хотя бы на 20% больше ежемесячного платежа. Благодаря магии сложных процентов, вы закроете ипотеку не на 20% быстрее, а в 2 раза!
✅ Рефинансировать ипотеку
Если ставки в экономике упадут, вы сможете взять кредит по более низкой ставке, чтобы рефинансировать свою ипотеку. Тогда снизится не только ваш ежемесячный платёж, но и общая переплата. Кстати, рефинансировать ипотеку можно неограниченное количество раз.
Сохраните этот пост, чтобы сэкономить миллионы рублей.
#лучшеедвиж
Вы уже оформили кредит и теперь хотите побыстрее его закрыть. Простые советы, которые знают не все:
✅ Получить налоговый вычет
Можно оформить вычет до 520 000 ₽ за покупку жилья (по 260 000 на каждого из супругов) и ещё до 780 000 ₽ за проценты по ипотеке (по 390 000 на мужа и жену). Если направите эти деньги на досрочное погашение, срок ипотеки уменьшится сразу на несколько лет.
Важно: при досрочке просите банк уменьшить не сумму платежа, а срок выплаты ипотеки.
✅ Платить чуть больше
Ежемесячно вносите хотя бы на 20% больше ежемесячного платежа. Благодаря магии сложных процентов, вы закроете ипотеку не на 20% быстрее, а в 2 раза!
✅ Рефинансировать ипотеку
Если ставки в экономике упадут, вы сможете взять кредит по более низкой ставке, чтобы рефинансировать свою ипотеку. Тогда снизится не только ваш ежемесячный платёж, но и общая переплата. Кстати, рефинансировать ипотеку можно неограниченное количество раз.
Сохраните этот пост, чтобы сэкономить миллионы рублей.
✅ Чек-лист: как выбрать качественную планировку однушки. Сохраняйте. И избегайте неликвида
#лучшеедвиж
◾️ Евро-формат: кухня-гостиная + спальня. Первая — не менее 17 м². Только тогда можно нормально зонировать гостиную зону. Всё, что меньше, — просто большая кухня. Приличную мягкую зону не обустроить. Спальня — лучше от 10 м². Да, зависит от состава проживающих и размера кровати, но в однушках априори мало прочих мест под хранение и работу, поэтому что-то должно помещаться в спальне. Без мук выбора: ставим нормальную кровать или шкаф с тумбой.
◾️ Вход в спальню: лучше, когда из коридора, а не из гостиной. Так тише, ближе до санузла, и гостиную проще обыграть, не теряя пространство и часть стены.
◾️ Геометрия комнат: прямоугольные, квадратные. Избегайте скосов, закруглений стен, выступающих несущих стен и колонн. Если это кухня-гостиная, то лучше прямоугольный формат, с кулинарной нишей у входа. Но не узкой, как вагон. Это позволит нормально зонировать зоны. Так как, если такая комната будет квадратной, то получите либо избыточную площадь, либо после кухонного уголка не останется места под диван. Для спальни тоже прямоугольник предпочтителен. Так как логично ставить шкаф. Причём, если под него предусмотрена ниша, то учитывайте её, оценивая полезную площадь комнаты. Бывают комнаты 9 м², четверть из которых — ниша.
◾️ Двери: те, что крадут функциональность и полезную площадь. Например, на балкон, посередине небольшой спальни или гостиной. Может оказаться, что ваша любимая кровать/диван не встанут так, чтобы она открывалась, оставляя место для прохода. Либо дверь в спальню: обратите внимание, как она открывается. Сможете ли вы расставить всю необходимую мебель, не перегрузив вход.
◾️ Функциональный коридор: возле входной двери должно быть место под обувь. Сбоку, а не на коврике. Если здесь расположены входы в санузел, кладовку или ниша под шкаф — лучше избегать подхода к ним через грязную зону. Сейчас всё чаще встречаем на планировках стиралку в коридорах. Если вам такое заходит, то пожалуйста. Но только не прямо у входной двери. Будете постоянно перестирывать упавшее бельё или разносить грязь из прихожей по квартире.
◾️ Кладовки/гардеробные: как отдельные мини-комнаты вполне оправданы. Сюда хорошо помещается не только одежда, но и пылесосы, чемоданы, инструменты, санки и даже складные велосипеды. Конечно, если можете, купите келлер в подвале. Но даже в этом случае, такая кладовочка/гардеробная будет полезна в квартире. Она даже часто предпочтительней балкона. Только габариты и вход должны позволять использовать под полки максимум площади. Узкая коморка с дверью посередине, где можно поставить шкафчик 80 см в глубине, — это очень дорогое удовольствие. Вспомните цену своего квадрата.
◾️ Санузел: обычно совмещённый. Но смотрите, чтобы он всё же был не менее 3,3 м². Меньше — будет совсем тесно. Но и 4,5-5 м² для однушки может быть уже избыточно. Хотя принципиальней то, как разместятся ванная, раковина, унитаз. Последний не должен мешать открываться двери. Отметим, что некоторым принципиально, чтобы унитаз стоял подальше от входа и поближе к вытяжке. Ну такая вот звуковая и прочая эстетика.
#лучшеедвиж
◾️ Евро-формат: кухня-гостиная + спальня. Первая — не менее 17 м². Только тогда можно нормально зонировать гостиную зону. Всё, что меньше, — просто большая кухня. Приличную мягкую зону не обустроить. Спальня — лучше от 10 м². Да, зависит от состава проживающих и размера кровати, но в однушках априори мало прочих мест под хранение и работу, поэтому что-то должно помещаться в спальне. Без мук выбора: ставим нормальную кровать или шкаф с тумбой.
◾️ Вход в спальню: лучше, когда из коридора, а не из гостиной. Так тише, ближе до санузла, и гостиную проще обыграть, не теряя пространство и часть стены.
◾️ Геометрия комнат: прямоугольные, квадратные. Избегайте скосов, закруглений стен, выступающих несущих стен и колонн. Если это кухня-гостиная, то лучше прямоугольный формат, с кулинарной нишей у входа. Но не узкой, как вагон. Это позволит нормально зонировать зоны. Так как, если такая комната будет квадратной, то получите либо избыточную площадь, либо после кухонного уголка не останется места под диван. Для спальни тоже прямоугольник предпочтителен. Так как логично ставить шкаф. Причём, если под него предусмотрена ниша, то учитывайте её, оценивая полезную площадь комнаты. Бывают комнаты 9 м², четверть из которых — ниша.
◾️ Двери: те, что крадут функциональность и полезную площадь. Например, на балкон, посередине небольшой спальни или гостиной. Может оказаться, что ваша любимая кровать/диван не встанут так, чтобы она открывалась, оставляя место для прохода. Либо дверь в спальню: обратите внимание, как она открывается. Сможете ли вы расставить всю необходимую мебель, не перегрузив вход.
◾️ Функциональный коридор: возле входной двери должно быть место под обувь. Сбоку, а не на коврике. Если здесь расположены входы в санузел, кладовку или ниша под шкаф — лучше избегать подхода к ним через грязную зону. Сейчас всё чаще встречаем на планировках стиралку в коридорах. Если вам такое заходит, то пожалуйста. Но только не прямо у входной двери. Будете постоянно перестирывать упавшее бельё или разносить грязь из прихожей по квартире.
◾️ Кладовки/гардеробные: как отдельные мини-комнаты вполне оправданы. Сюда хорошо помещается не только одежда, но и пылесосы, чемоданы, инструменты, санки и даже складные велосипеды. Конечно, если можете, купите келлер в подвале. Но даже в этом случае, такая кладовочка/гардеробная будет полезна в квартире. Она даже часто предпочтительней балкона. Только габариты и вход должны позволять использовать под полки максимум площади. Узкая коморка с дверью посередине, где можно поставить шкафчик 80 см в глубине, — это очень дорогое удовольствие. Вспомните цену своего квадрата.
◾️ Санузел: обычно совмещённый. Но смотрите, чтобы он всё же был не менее 3,3 м². Меньше — будет совсем тесно. Но и 4,5-5 м² для однушки может быть уже избыточно. Хотя принципиальней то, как разместятся ванная, раковина, унитаз. Последний не должен мешать открываться двери. Отметим, что некоторым принципиально, чтобы унитаз стоял подальше от входа и поближе к вытяжке. Ну такая вот звуковая и прочая эстетика.
Как использовать данные о рождаемости, чтобы заработать на недвижке 💸
#лучшеедвиж
Самая высокая рождаемость в России была в 50-е–начале 60-х годов, а также во второй половине 80-х. Сегодня эти поколения 60- и 35-летних формируют рынок жилья.
Первая группа сейчас массово выходит на пенсию. Они живут без детей, обычно вдвоём или даже поодиночке. Многие переселяются на дачу, особенно летом.
Результат?
✔️ Массово продают и сдают 3-4-комнатные. В долгосрочной перспективе эти квартиры теряют в цене, их арендуют всё дешевле. Новые покупают мало — сейчас принята семья с одним ребёнком.
✔️ Всё больше предложений однушек и двушек в домах 70-80-х годов постройки. Есть районы, которые будут дешеветь целиком 😱 Там нет современных планировок, поэтому любой новый дом собирает все сливки. Ищите такие районы.
✔️ Неплохой потенциал в загородном строительстве. Если туда всерьёз придут застройщики типового жилья и появится массовая ипотека, спрос будет перетекать туда 👌🏻
35-летние уже купили своё первое жильё. Обычно это однушки или студии. Рождаются дети — при нынешних московских ценах часто хватает только на евродвушку, это выглядит как компромисс: вроде две комнаты, но не так дорого. В ближайшие 5-7 лет они будут закрывать свою первую ипотеку, а значит… массово популярными могут стать евротрёшки — пока льготная семейная ипотека ещё жива.
Это только пара примеров трендов, которые демография создаёт на рынке жилья. Изучайте, ищите ниши. Больше всего зарабатывают на недвижке те, кто копает глубже других 😉
#лучшеедвиж
Самая высокая рождаемость в России была в 50-е–начале 60-х годов, а также во второй половине 80-х. Сегодня эти поколения 60- и 35-летних формируют рынок жилья.
Первая группа сейчас массово выходит на пенсию. Они живут без детей, обычно вдвоём или даже поодиночке. Многие переселяются на дачу, особенно летом.
Результат?
✔️ Массово продают и сдают 3-4-комнатные. В долгосрочной перспективе эти квартиры теряют в цене, их арендуют всё дешевле. Новые покупают мало — сейчас принята семья с одним ребёнком.
✔️ Всё больше предложений однушек и двушек в домах 70-80-х годов постройки. Есть районы, которые будут дешеветь целиком 😱 Там нет современных планировок, поэтому любой новый дом собирает все сливки. Ищите такие районы.
✔️ Неплохой потенциал в загородном строительстве. Если туда всерьёз придут застройщики типового жилья и появится массовая ипотека, спрос будет перетекать туда 👌🏻
35-летние уже купили своё первое жильё. Обычно это однушки или студии. Рождаются дети — при нынешних московских ценах часто хватает только на евродвушку, это выглядит как компромисс: вроде две комнаты, но не так дорого. В ближайшие 5-7 лет они будут закрывать свою первую ипотеку, а значит… массово популярными могут стать евротрёшки — пока льготная семейная ипотека ещё жива.
Это только пара примеров трендов, которые демография создаёт на рынке жилья. Изучайте, ищите ниши. Больше всего зарабатывают на недвижке те, кто копает глубже других 😉
Как правильно снимать жильё? Рассказывает риелтор.
#лучшеедвиж
1️⃣ Искать лучше на ЦИАНе, там меньше мошенников и больше реальных объектов — объявления проверяет специальная служба качества. Избегайте точечных агентств, которые за небольшую оплату в 3-5 тысяч вручат вам распечатку с номерами собственников. По этим телефонам вы никогда не дозвонитесь, а если захотите вернуть деньги — не получится. Ведь агентство и не обещало квартиру, лишь информацию о ней 😁 Остальное — ваша зона ответственности.
2️⃣ При просмотре квартиры не забывайте про важные мелочи: состояние подъезда и даже дверей соседей (если дверь выглядит грязной и запущенной — возможно, там живут маргиналы); запахи; звуки; вид из окон; наличие живности вроде клопов и тараканов.
3️⃣ При заключении договора найма внимательно изучите основание права на квартиру. Сверьте данные с оригиналом паспорта собственника. Проверьте на подлинность Доверенность, если заключаете договор с доверенным лицом. Вам нужно заручиться согласием всех собственников на сдачу квартиры в аренду. В противном случае можно столкнуться с ситуацией, когда договор подписан, деньги оплачены, ключ получен, вы приходите в квартиру с вещами, а настоящий собственник только вернулся из отпуска и вообще не в курсе. А ключи оставлял соседке на время отсутствия, чтобы та поливала цветы. Или вообще: замки поменяны, и вы без доступа в квартиру и денег за 2 месяца аренды.
4️⃣ Проверьте, не заложена ли квартира, не банкрот ли собственник, не под залогом ли она и не выставлена ли на продажу. Нет ли долгов за ЖКХ, чтоб избежать отключения света и воды за неуплату или ситуации постоянных звонков и просмотров покупателей.
5️⃣ Будьте внимательны при оплате, не соглашайтесь на предоплату за несколько месяцев вперёд даже с дисконтом по цене. Напротив, лучше попросите разделить страховой депозит на несколько месяцев. Так вы сможете присмотреться к квартире и уменьшить риск, что у собственника случится чп: он сильно заболеет, у него отнимут квартиру по суду и так далее.
6️⃣ Не вносите аванс риелтору, все финансовые вопросы решайте исключительно с собственником и по договору найма. Уточните срок и порядок возврата депозита до подписания договора.
7️⃣ Примите всю обстановку в квартире под опись: мебель, технику и так далее. В замечаниях укажите состояние и особенности принимаемых вещей.
8️⃣ Установите с собственником деловой стиль общения хотя бы на первое время. Обменяйтесь контактами, запишите контакты УК и всех экстренных служб: электрик, сантехник, газовая служба. Попросите по возможности познакомить с соседями и консьержем, если он работает в доме.
#лучшеедвиж
1️⃣ Искать лучше на ЦИАНе, там меньше мошенников и больше реальных объектов — объявления проверяет специальная служба качества. Избегайте точечных агентств, которые за небольшую оплату в 3-5 тысяч вручат вам распечатку с номерами собственников. По этим телефонам вы никогда не дозвонитесь, а если захотите вернуть деньги — не получится. Ведь агентство и не обещало квартиру, лишь информацию о ней 😁 Остальное — ваша зона ответственности.
2️⃣ При просмотре квартиры не забывайте про важные мелочи: состояние подъезда и даже дверей соседей (если дверь выглядит грязной и запущенной — возможно, там живут маргиналы); запахи; звуки; вид из окон; наличие живности вроде клопов и тараканов.
3️⃣ При заключении договора найма внимательно изучите основание права на квартиру. Сверьте данные с оригиналом паспорта собственника. Проверьте на подлинность Доверенность, если заключаете договор с доверенным лицом. Вам нужно заручиться согласием всех собственников на сдачу квартиры в аренду. В противном случае можно столкнуться с ситуацией, когда договор подписан, деньги оплачены, ключ получен, вы приходите в квартиру с вещами, а настоящий собственник только вернулся из отпуска и вообще не в курсе. А ключи оставлял соседке на время отсутствия, чтобы та поливала цветы. Или вообще: замки поменяны, и вы без доступа в квартиру и денег за 2 месяца аренды.
4️⃣ Проверьте, не заложена ли квартира, не банкрот ли собственник, не под залогом ли она и не выставлена ли на продажу. Нет ли долгов за ЖКХ, чтоб избежать отключения света и воды за неуплату или ситуации постоянных звонков и просмотров покупателей.
5️⃣ Будьте внимательны при оплате, не соглашайтесь на предоплату за несколько месяцев вперёд даже с дисконтом по цене. Напротив, лучше попросите разделить страховой депозит на несколько месяцев. Так вы сможете присмотреться к квартире и уменьшить риск, что у собственника случится чп: он сильно заболеет, у него отнимут квартиру по суду и так далее.
6️⃣ Не вносите аванс риелтору, все финансовые вопросы решайте исключительно с собственником и по договору найма. Уточните срок и порядок возврата депозита до подписания договора.
7️⃣ Примите всю обстановку в квартире под опись: мебель, технику и так далее. В замечаниях укажите состояние и особенности принимаемых вещей.
8️⃣ Установите с собственником деловой стиль общения хотя бы на первое время. Обменяйтесь контактами, запишите контакты УК и всех экстренных служб: электрик, сантехник, газовая служба. Попросите по возможности познакомить с соседями и консьержем, если он работает в доме.
Какая планировка и метраж лучше подходят для инвестиций?
#лучшеедвиж
Квартира для инвестиций — это ликвидная квартира. То есть та, которую можно быстро сдать или продать. На ликвидность влияют разные факторы: этаж, близость метро, вид из окна... Но сегодня о планировке и метраже.
Что касается площади, то чем она меньше, тем выше ликвидность. Поэтому инвесторы чаще всего вкладывают в небольшие проекты, которые будет проще продать. Самые популярные варианты: студии, однушки и скромные евродвушки. Если хотите инвестировать достаточно большую сумму, лучше купить несколько небольших объектов, чем одну большую квартиру. Такое жильё быстрее всего восстанавливает позиции на рынке в периоды кризисов и активнее растёт в цене. А ещё пользуется большим спросом у покупателей и арендаторов. С метражом разобрались. А вот что такое ликвидная планировка?
Цену объекта точно повысят:
✔️«Европланировка» (кухня-гостиная). И никаких проходных комнат!
✔️Лоджия или балкон, особенно застеклённый
✔️Кладовка, а лучше гардеробная
✔️Хорошая освещённость либо витражные окна
✔️Отсутствие «лишних площадей» вроде больших нежилых коридоров
✔️Раздельный санузел
Хорошая планировка может перевесить неудачный вид из окна, первый этаж или даже отдалённость от метро.
#лучшеедвиж
Квартира для инвестиций — это ликвидная квартира. То есть та, которую можно быстро сдать или продать. На ликвидность влияют разные факторы: этаж, близость метро, вид из окна... Но сегодня о планировке и метраже.
Что касается площади, то чем она меньше, тем выше ликвидность. Поэтому инвесторы чаще всего вкладывают в небольшие проекты, которые будет проще продать. Самые популярные варианты: студии, однушки и скромные евродвушки. Если хотите инвестировать достаточно большую сумму, лучше купить несколько небольших объектов, чем одну большую квартиру. Такое жильё быстрее всего восстанавливает позиции на рынке в периоды кризисов и активнее растёт в цене. А ещё пользуется большим спросом у покупателей и арендаторов. С метражом разобрались. А вот что такое ликвидная планировка?
Цену объекта точно повысят:
✔️«Европланировка» (кухня-гостиная). И никаких проходных комнат!
✔️Лоджия или балкон, особенно застеклённый
✔️Кладовка, а лучше гардеробная
✔️Хорошая освещённость либо витражные окна
✔️Отсутствие «лишних площадей» вроде больших нежилых коридоров
✔️Раздельный санузел
Хорошая планировка может перевесить неудачный вид из окна, первый этаж или даже отдалённость от метро.