Подъехала рубрика разнос... то есть, простите, #разборЖК

Ютаново: покупка? ... Ну, очень вряд ли 🌚

Ютаново — жилой комплекс комфорт-класса от ПИКа. До метро «Улица Академика Янгеля» 1,5 км. Станция МЦД с бодрым названием «Красный строитель» в 530 метрах.

Строительство планируется в две очереди, сам ЖК будет состоять из семи монолитных домов. Первая очередь должна быть сдана во втором квартале 2024.

Сам по себе проект — типикал ПИК. Архитектура тоже абсолютно типичная для массовой застройки очередной промзоны.

💸Цены у застройщика сейчас стартуют от 192 тысяч за квадратный метр. Студии — от 7,2 миллиона рублей; однушки — от 8,8; двушки — от 11,8; трёшки — от 17,3.

Немногочисленные плюсы ✅
📌Цены.
Это ПИК, у него всегда недорогие квартиры даже с отделкой. Собственно, это его главное конкурентное преимущество.
📌Постепенное облагораживание промзоны.
На месте домов под реновацию планируют построить оздоровительный комплекс, будет дополнительная школа и детский сад.

Минусы ❌
📌Транспортная доступность для автомобилистов.
Выезд только на Варшавское шоссе в районе метро и на МКАД по Дорожной улице.
📌 Соседство с путями.
Чуть восточнее ЖК проходят пути по направлению к Павелецкому вокзалу, и от них однозначно будет шум.
📌Экология.
Соседство с Бирюлёвской промзоной, асфальтовый завод, мусоросжигательный завод и кондитерская фабрика. Воздух здесь будет... как бы это... очень экзотичным.
📌Качество строительства и отделки.
При приёмке вопросов по классике ПИКа будет масса.

✍🏻Наша оценка: 3/10.
Вердикт — очень и очень крепко задуматься перед решением о покупке. За те же деньги лучше взять что-то другое.

Кварталы 21/19: готовые дома за нормальные деньги под шум рельсов и Рязанского проспекта.

Достроили 5 последних корпусов на 770 квартир проекта «Кварталы 21/19». Это комфорт-класс от «ВекторСтройФинанс». Всего в ЖК 21 дом высотой от 9 до 24 этажей, 16 из них уже введены и заселены.

Квартиры есть без отделки и white box. На выбор 32 варианта планировки. Однушки (от 30,3 кв. м) стартуют от 10 млн руб., двушки (от 47 кв. м) — от 16,5 млн руб.

ЖК построен на месте бывшей промзоны, неподалёку от него — лесопарк «Кусково». По пешеходному бульвару за 7 мин. можно добраться до метро «Стахановская» Некрасовской линии.

Район у метро со всей необходимой инфраструктурой. Огромный плюс, что дома уже готовы. Среди недостатков — близость железной дороги и шумного Рязанского проспекта.

Помните мы писали, что одобряем ипотеку на вторичку? В личку пришло альтернативное #мнение

Вот и оно:

🎙Стоит ли действительно вводить субсидирование ипотеки на вторичку под 9%?

Моё мнение: нет. Субсидировать ставку стоит до 12%... так это было в 2015 году, после того как ЦБ в первый раз задрал ключевую ставку до 17,5%. Но для рынка важен факт того, что она будет выше, чем ставка на новостройки.

Во-первых, любое субсидирование, особенно на один уровень с первичным жильём, максимально резко отразится на ценах. С текущим уровнем вторички с такой ставкой цены могут легко набрать 7-10% за один месяц и продолжить расти. В итоге даже с низкой ставкой жильё всё равно будет недоступным. А из-за отсутствия роста реальных доходов обслуживать кредиты станет очень дорого.

Во-вторых, против этого будет сообщество застройщиков. Выбирая между ожиданием от полугода до двух лет и возможностью заселиться уже завтра, покупатель, само собой, выберет второй вариант. Причём и там, и там придётся делать как минимум косметический ремонт или обставлять квартиру мебелью. Но в кейсе с первичкой придётся ещё и тратиться на аренду в тот период времени, который остался до выдачи ключей. Следовательно, спрос на новостройки может упасть не из-за низких доходов и отсутствия сбережений, а из-за конкуренции со вторичным рынком, которую рынок первичный проиграет.

В-третьих следует из «во-вторых»: в интересах Минстроя — поднять продажи новостроек. То есть для государства невыгодно, чтобы люди покупали вторичку вместо новостроек. Ведь чем быстрее раскупят новые дома, тем больше их будет строиться, а значит, тем больше налогов будет платиться, и так по кругу.

Поэтому принятие ставки до 9% на вторичку — это какая-то фантастика. Показатель в 12-13% в текущей ситуации выглядит реальнее.

Росреестр: Все услуги по регистрации недвижимости в Москве переведут в электронный вид до конца года.

Кстати, со вчера в Москве можно поставить объект на кадастровый учёт и зарегистрировать права на недвижимость не выходя из дома.
Сотрудники МФЦ приедут к вам домой. Правда, это платно.

💸Цена 5400 для физлиц и 10 тысяч для компаний.

В марте положительных экспертиз на строительство многоквартирных домов стало меньше. Иными словами, девелоперы стали выводить на рынок меньше объектов.

За первый весенний месяц было 203 новых объекта. Это на 32% меньше, чем в прошлом году. А всего с начала года общее количество объектов с положительным заключением сократилось на 20,7% — до 470 штук.

Основной фактор, который влияет на застройщиков, — неопределенность, причём тотальная. Тут спасибо хоть с проектным финансированием более-менее определились: государство продолжит субсидировать стройки. Но осталось ещё очень много вопросов, которые пока останавливают.

Основных три:
✔️сложности со стройматериалами;
✔️массовый отъезд мигрантов; ✔️осторожное поведение покупателей на рынке, особенно после роста льготной ипотеки до 12%, а затем и до 9% годовых.

При этом нужно понимать, что девелоперам приходится нести расходы на возведение социальной инфраструктуры, когда речь идёт о крупных ЖК, и это тоже отражается на итоговой стоимости.

Но есть и хорошие примеры антикризисной работы сегодня. Например, тот же Донстрой. Во-первых, строителей берут только с российским или белорусским паспортом. Это многоходовочка ещё и потому, что к качеству строительства у покупателей, как правило, вопросов нет. Во-вторых, Донстрой мониторит альтернативные рынки стройматериалов: Индия, Пакистан, Турция, Китай — то есть минимизирует зависимость от Европы. Туда же лифты, отделочные материалы, кухни. В-третьих, Донстрой быстро ввёл партнёрскую ипотечную программу с ВТБ со ставкой от 1,9%.

В общем, всем бы так ☝🏻Друзья-девелоперы, учитесь.

Ещё одна полезная и бесплатная штука от ЦИАНа. Калькулятор «Копи или купи».

Сервис подскажет, что выгоднее для вас: взять в ипотеку или копить деньги, живя в арендном жилье.

#сервисы

Правительство разрешило сочетать льготную ипотеку с рыночной.

Это увеличит лимит кредита с 12 млн руб. до 30 млн руб. для Москвы, Петербурга и их областей. Для остальных регионов величина займа вырастет с 6 млн руб. до 15 млн руб.

Давно пора. Лимита в 12 млн при нынешних ценах на жилье в Москве уже явно недостаточно.

💸 Почему апартаменты сейчас привлекательнее для покупки, чем квартира? Мнение инвестора:

✔️Цена апартаментов примерно на 15-20% ниже, чем цена точно такой же квартиры. В условиях падения доходов населения — самый важный фактор.
✔️Апартаменты могут быть не только жильём. Там можно размещать хостелы или предоставлять другие услуги. То есть, будет больше вариантов, кому продать или сдавать объект.
✔️В апартаментах разрешена временная пятилетняя регистрация. Удобно, если будете сдавать в аренду: еще один плюс для привлечения жильцов.
✔️Налог на недвижимость примерно в 2-2,5 раза больше, чем на квартиру. Но с учетом доходности это не так страшно.

Гудбай, отделка, гудбай 👋🏻

Несколько недель назад по телеграм-каналам полетели слухи: девелоперы стали отказываться от отделки. Среди первых оказался Гранель, который отнекивался: мол, не отказались, а приостановили, всё будет, но попозже. А когда — кто ж знает, время, сами понимаете.

Понять застройщиков тоже можно: некоторые материалы подорожали на 80%... В бизнес-классе вообще беда: там доля импортной продукции в отделке доходит до 50%.

Слепить из г конфетку Найти аналоги можно, но на это нужно время. А вот для массового сегмента всё будет не так критично, там 80-90% отделочных материалов — мэйд ин Раша. Так что, квартиры совсем без ремонта вряд ли станут повсеместной историей.

И всё же тренд, хоть и временный, запущен. И влияние у него будет очень серьёзным. Ипотека составляет 70% от всех продаж, а квартиры с отделкой позволяют включить ремонт в ипотеку. И для многих это важный фактор при выборе жилья. Ведь кредит съедает значительную часть семейного бюджета, на ремонт за свой счет просто не остается денег. Не будет отделки — упадут и продажи: слишком стрёмно будет покупателям брать на себя и ипотеку, и ремонт.

Абсолютовский проект «Переделкино Ближнее» продолжает разрастаться. Застройщик получил разрешение на строительство ещё 13 корпусов третьей очереди муравейника. Это будут 17-этажки комфорт-класса на 3609 квартир.
Подробности о ЖК — выше.

В разных странах стандарты для новых ЖК разные.

Например, в Турции в типичный набор входят:
- сауна;
- бассейн (иногда отдельно зимний, иногда только летний, но еще и с горками);
- зона барбекю;
- детская игровая.

Звучит, конечно, круто. Но обслуживание этой инфраструктуры стоит денег, поэтому жильцы частенько принимают решение ту же сауну отключить.

У нас тоже есть робкие попытки развить общую инфраструктуру. Но чтобы в ЖК была бесплатная (aka входящая в квартплату) сауна или бассейн… супер редкость.