Реновация раскручивается. Утвердили ещё 12 проектов планировок территорий в ЮЗАО 🙌

Что интересно, в новых кварталах будет не только жильё. Как минимум первые этажи займут магазины, кафе и другой бизнес. В одном только ЮЗАО появится 30 000 новых рабочих мест, местным не нужно будет ездить за работой в центр по пробкам.

Что за дома там строят? Мы ожидали увидеть жёсткий эконом, но личный опыт показывает, что это обычный продукт на уровне новых ЖК комфорт-класса. Отделка не хуже того же ПИКа, дворы без машин, приятные обжитые районы, а не поля дальнего Подмосковья. Очень даже ок 👌

Ну дела... ЦБ поддержал расширение льготной ипотеки на вторичку 😳

И что, теперь ставки снизятся с 11-12% до 8%, как по госпрограмме? Похоже, не совсем.

Программа по вторичке должна быть адресной, заявила Набиуллина. Помогать будут конкретным категориям людей — видимо, семейным, малообеспеченным, сиротам и так далее.

Также предположим, что программу могут запустить только в регионах, где мало новостроек. Например, в Мурманской или Магаданской области сейчас ВООБЩЕ нет ни одного строящегося ЖК, там что, нынешняя льготная ипотека не работает.

Выглядит так, что ЦБ пытается выполнить поручение Путина, но не потратить много денег. Итого, не ждём особого влияния этих изменений на московский рынок недвижимости.

ОМ от Трансстройинвест: добротно и без претензий с засекреченными соседями

Разбор по просьбе подписчика. Проект в районе Очаково-Матвеевское (ЗАО, Москва). Будет 2 башни на 310 квартир. Сдача во 2 квартале 2025.

Подземный паркинг на 139 мест и 23 кладовки. Интересно, что в проекте только 5 студий. Доля однушек 31%. То есть ЖК заточен больше на семейную аудиторию. При этом двор откровенно скучный. Маленькие детская и спортивная площадки. Плюс проезд к гостевым парковкам проложен по закрытой территории.

💸 Студии от 28 м² и 10 млн. Однушки от 41,6 м² и 13,6 млн. Двушки от 59,6 м² и 18,5 млн. Трёшки от 103 м² и 31,3 млн. Квартиры без отделки.

Плюсы
✅ Транспортная доступность
На авто 1 минута до Мичуринского проспекта, 7 минут до МКАД, 15 мин. до ТТК. Рядом с ЖК остановки автобусов до метро и Киевского вокзала.
✅ Парки
С севера к ЖК примыкает территория парка Долина реки Очаковки. По тропинке за 10 минут выйдете к Большому Очаковскому пруду. В 8-10 минутах пешком за Мичуринским проспектом большой парк Олимпийской Деревни. Здесь тоже пруды, велодорожки, верёвочный городок.
✅ Образовательная инфраструктура
В 15 минут пешей доступности 5 школьных корпусов. Включая школу 1329 — № 9 в рейтинге Москвы. Ложка дёгтя — всего 3 городских садика.
✅ Спорт и ТРЦ
В 6 минутах пешком ТЦ «Фестиваль» с кинотеатром. За ним спорткомплекс Олимпийской Деревни-80 с бассейном, с академиями тенниса, футбола, хоккея, самбо.

Минусы
❌ Метро далеко
Пешком до ближайших станций «Мичуринский проспект» или «Озёрная» 20 минут.
❌ Нюансы соседства
Под южными окнами станция Скорой: будьте готовы к сиренам. Под северными — гаражный кооператив: не страшно, но эстетики не добавляет.
❌ Нет поликлиник
В 15 минутах пешком нет ни взрослой, ни детской. А поликлиника при Центре детской психоневрологии в соседнем от ЖК здании не работает по ОМС. Прикрепиться туда не получится.
❌ Специфический девелопер
В портфеле Трансстройинвеста нет сданного жилья. Компания участвовала в строительстве важных трасс и объектов Внуково и Пулково. Потом начали сразу несколько жилых проектов. В том числе «ОМ» на территории соседней академии ФСБ. С разрешением на строительство от ФСБ и засекреченными документами. Также РнС от ФСБ и в других их проектах: District 39, Сенатор. Везде, где открыты продажи лишь единичные сделки. А District 39 строят вообще без старта продаж. Ощущение, что ребята никуда не торопятся и не стремятся быть в рынке. Сложно сказать, в чём конкретно риск простого дольщика в таких проектах. Но прозрачность оставляет вопросы.

✍🏻 Наша оценка: 6/10. Вердикт: простой по продукту проект в хорошей локации. Практически точечный. Всего 310 квартир с небольшой долей однушек. Для семей с детьми школьниками или студентами может быть в самый раз. На самокате или велике 15 минут до РАНХиГС, МГИМО, МИРЭА. Но не покидает ощущение, что в соседях будет много серьёзных людей в костюмах. И это не бизнесмены.

#разборЖК

Есть и другие минусы. Дополним предыдущий пост про ЖК ОМ мнением подписчицы, живущей по соседству 👌🏻

Ютуб-шоу про недвижку? 🤔

Если в телеграме достойного контента про недвижку достаточно, то на ютубе с этим конкретные проблемы. Грядёт новая попытка исправить этот пробел: анонсировано GMKTalks in the Show.

Первый выпуск точно будем смотреть, т.к. тема нам близкая: будут говорить про участки, которые застраивают по программам КРТ — комплексного развития территорий. В Москве их почти две сотни, в основном — все бывшие промзоны. 1/3 всей новой застройки города сейчас пойдёт по этой программе.

Что обещают в первом выпуске:
— Разобраться, КРТ застроят одними только человейниками или нет?
— Выяснить, что будет с жильцами домов, которые попали под КРТ (в основном это полузаконные апарты).
— Рассказать, к чему привели такие программы за рубежом.

Участники шоу — топ-менеджеры застройщиков, ведущий — Сергей Разуваев, легенда в мире маркетинга недвижки.

Рекомендуем подписаться на канал и смотреть первый выпуск. Идеальный контент, чтобы, например, послушать в дороге 👌

В ПИКе вал скидок?

Ходят слухи, что ПИК снижает цены на объекты, проверим так ли это или очередная маркетинговая уловка. Возьмём несколько ЖК из ТОП продаж за март в Москве.

❌ Люблинский парк.
Студия 20 квадратов стоит 5,8 млн после падения цены на 101 тысячу рублей 12 апреля. Отмотаем месяц назад и видим 5,7 млн рублей, что-то не сходится. Однушка 32 квадрата, 8,9 млн рублей — месяц назад стояла за 8,5 млн рублей, рост цены 5% за месяц. Двушка 61 кв. метров, почти 13 млн рублей — за месяц подорожала на 7%.

❌ Второй Нагатинский.
Студия 25,5 квадратов стоит 7,9 млн, месяц к месяцу цена практически не изменилась. Однушка 36 квадратов — 10,5 млн, за тридцать дней цена успела подрасти и обратно снизиться 12 апреля. В итоге те же 10,5 млн. Двухкомнатная 64 квадрата за 16,9 млн рублей, за месяц подорожала на 200 тысяч.

❌ Матвеевский парк.
Студия 20 кв. метров стоимостью 7,9 млн, за месяц цена почти не выросла. Однушка 33 метра за 11,5 млн рублей, месяц назад стоимость 11,3 млн рублей, рост цены 2% за месяц. Двухкомнатная квартира 51,5 метров — 15,6 млн, за месяц подорожала на 3%.

✔️ Лосиноостровский парк.
Студия 20 метров — за месяц цена уменьшилась на 3,5%. Небольшие однокомнатные квартиры площадью 32 метра и двухкомнатные варианты уменьшились в цене на 5%.

❌ Бусиновский парк.
За месяц цена выросла на 7% с 5,9 до 6,4 млн рублей за студию 20 кв. метров. Схожая ситуация с ростом цены на однушки. Пример: 33 метра на 15 этаже — с 8,2 до 8,8 млн. Двухкомнатная квартира 59 метров сейчас 13,9 млн рублей, за месяц подорожала почти на 1 млн рублей.

✔️Амурский парк.
Студия 20 метров стоимостью 6,4 млн рублей. За месяц цена и правда снизилась на 100 тыс. рублей. Однокомнатная квартира 36 кв. метров — цена 9,6 млн рублей за месяц, никаких изменений стоимости. Двухкомнатная квартира 62 кв. метров — рост цены за месяц на 4%.

Выводы: не фиксируем массовых скидок и падения цен у ПИКа. По отдельным ликвидным объектам действительно есть небольшое уменьшение цены за месяц, но назвать это массовыми скидками нельзя. Напомним: динамику стоимости отдельных лотов можно легко отслеживать через Циан. Конечно, до того момента, пока застройщик не почистил историю ценообразования…

Приёмка новостройки: инструкция по применению.
#лучшеедвиж

Чек-лист для тех, кто пожлобил на приёмщика хочет принять квартиру самостоятельно.

📌Сохраните, пригодится!

✅Нет механических повреждений. Особенно актуально для квартир с чистовой отделкой.
✅Окна и рамы без сколов, трещин и царапин. Всё открывается и закрывается нормально. По стыкам и под подоконниками не дует.
✅Балконы и лоджии. Двери и раздвижные ограждения нормально функционируют.
✅Двери при закрытии/открытии не задевают коробку или порог.
✅Стены. Обои проверяем на качество поклейки, и на этом, увы, всё. Голую стену — на предмет трещин и неровностей.
✅Полы. В квартире с отделкой оцениваем качество установки плинтусов и порожков. Если отделки нет, обращаем внимание на бетонную стяжку: на ней не должно быть пустот, просветов, трещин и наплывов.
✅Потолки с визуально ровной поверхностью, равномерно прокрашенной.
✅В санузлах нет луж и подтеков. Краны работают, напор воды нормальный.
✅На кухне тестируем вытяжку, приложив к отверстию лист бумаги. Если он прилипает, вентиляция функционирует.
✅Розетки и выключатели установлены ровно. Для теста можно вставить зарядку мобильного телефона.

Это уже совсем... новая льготная ипотека: для преподавателей ПТУ 🙈

СМИ начали разгонять про новую ипотеку для учителей с 1 октября, но на самом деле в поручении Путина речь идёт только про педагогов в сфере среднего профессионального образования.

И то, не про всех: видимо, льготы светят только тем, кто готовит кадры для промышленности и сельского хозяйства. ПТУ, обучающие поваров, сантехников или автомехаников, обойдутся без поддержки.

У айтишников и врачей своя ипотека уже есть, в планах — работники промышленных предприятий, а теперь ещё и педагоги. Кто следующий?

Премиум недвижимость в Грузии всего от 40 500 $

На фото — проект Next Collection от застройщика Next Group, несколько пунктов о нём:

🔸 бассейн на крыше, коворкинг, SPA, фитнес-центр, кинотеатр
🔸 цена за квартиру от 40 500 $
🔸 первый взнос 10%
🔸 рассрочка 0%
🔹 локация — побережье Чёрного моря в Батуми
🔹 налог на покупку и владение недвижимостью — 0%
🔹 помощь с получением ВНЖ Грузии

Также доступны брендовые апартаменты Radisson Blu, Wyndham для инвестиций

Подробнее — в официальном телеграм-боте Next Group!

Бот выдаёт презентации интересующего вас объекта, переходите и выбирайте — https://clck.ru/33tAcS 👈🏼

Низкие цены на аренду заканчиваются? 🤔

Коллеги подметили, что на Циане резко снизилось количество объявлений об аренде. По сути оно вернулось на уровень, который был до мобилизации или даже до СВО.

Похоже, преобладающая часть релокантов уже вернулась домой. Об этом говорит и наметившееся снижение числа квартир в продаже.

В условиях всё дорожающей ипотеки цены на аренду неизбежно взлетят, на отложенном спросе рост может составить до 20-30%. Если планировали менять квартиру — срочно делайте это.

Какая планировка и метраж лучше подходят для инвестиций?

#лучшеедвиж

Квартира для инвестиций — это ликвидная квартира. То есть та, которую можно быстро сдать или продать. На ликвидность влияют разные факторы: этаж, близость метро, вид из окна... Но сегодня о планировке и метраже.

Что касается площади, то чем она меньше, тем выше ликвидность. Поэтому инвесторы чаще всего вкладывают в небольшие проекты, которые будет проще продать. Самые популярные варианты: студии, однушки и скромные евродвушки. Если хотите инвестировать достаточно большую сумму, лучше купить несколько небольших объектов, чем одну большую квартиру. Такое жильё быстрее всего восстанавливает позиции на рынке в периоды кризисов и активнее растёт в цене. А ещё пользуется большим спросом у покупателей и арендаторов. С метражом разобрались. А вот что такое ликвидная планировка?

Цену объекта точно повысят:
✔️«Европланировка» (кухня-гостиная). И никаких проходных комнат!
✔️Лоджия или балкон, особенно застеклённый
✔️Кладовка, а лучше гардеробная
✔️Хорошая освещённость либо витражные окна
✔️Отсутствие «лишних площадей» вроде больших нежилых коридоров
✔️Раздельный санузел

Хорошая планировка может перевесить неудачный вид из окна, первый этаж или даже отдалённость от метро.

Ипотека на первичку всё дороже, сближается со вторичкой. Последствия? 🤔

Помните, была такая околонулевая ипотека «от застройщика»? ЦБ уже полгода пытается её придушить и, видимо, успешно. Как итог, разрыв между первичкой и вторичкой доходил до 7 п.п., сейчас сократился почти в 2 раза.

С 1 мая вступили в силу те самые адские правила ЦБ для банков, которые полностью прикроют лавочку. Ждём ипотеку на новостройки около 6-7% годовых.

Последствия? Спрос и цены на вторичку должны подрасти, а на первичку — наоборот.

Чек-лист риелтора: на какие параметры квартиры обратить внимание перед покупкой?

#лучшеедвиж

📌 Сохраните, чтобы не потерять.

➖ Покупаем только у крупного застройщика, который строит на своих собственных землях и может похвалиться уже построенными ЖК.

➖ Проходим мимо точечных стихийных застройщиков с подозрительно низкими ценами на квартиры: есть вероятность долгостроя или банкротства.

➖При выборе объекта внимательно читаем проектную документацию, изучаем локацию, инфраструктуру и сроки реализации всего проекта. Если покупаете как инвестицию, поставьте себя на место арендатора или покупателя. Подумайте, стали бы вы снимать такую квартиру в таком районе? А покупать для себя или для детей?

➖При выборе квартиры смотрим на этаж: чем выше, тем интересней вид. Но тем и дороже. Для перепродажи лучше всего 4-7 этажи, эти этажи большинству людей кажутся наиболее удобными. Лучший вид, конечно, на реку, это сильно увеличит ликвидность. Но нужно понимать, что для студии вид не очень важен — главное дешевизна. А вот для 2-3-комнатных крайне желательно иметь хороший вид. Поэтому по возможности не выбираем квартиры с видом на соседний дом или шумную дорогу.

➖ Очень важно количество квартир на площадке: чем меньше квартир, тем лучше. Обращайте также внимание на положение относительно торца дома. Торцевые квартиры самые холодные, выбираем квартиру в середине дома.

➖ При выборе планировки обращаем внимание на величину и высоту окон. Окна лучше панорамные, прямоугольные, от пола до потолка, чтобы в квартире было много света. Важна площадь кухни, комнат: чем больше, тем лучше. Плюсом станет и наличие балкона или гардеробной, такие квартиры самые ликвидные и удобные для жизни.

➖Обращаем внимание на парковки. Есть ли парковочные места во дворе, будет ли подземный паркинг и сколько там мест в % от квартир. Для многокомнатных квартир парковочное место критично.

➖ При выборе ипотечной программы берём в руки калькулятор и считаем переплату за пользование ипотекой. Выбираем программу с самой небольшой переплатой и комфортным ежемесячным платежом.

➖При выборе банка изучаем программы всех топовых банков, сравниваем и выбираем самый выгодный для нашей ситуации.

ЦБ сообщил об «экстремальном» росте сроков ипотеки 🥵

За год люди стали в 2 раза чаще брать кредиты на максимальные 30 лет. Уже 40% ипотек выдаётся на такой срок.

Естественно, причина в заоблачных ценах на квартиры, за 10-20 лет такие суммы просто не выплатить. Дальше застройщики или снизят цены, или пролоббируют увеличение сроков ипотеки до 40-50 лет. Почему-то больше верится во второе 😆