📌 Вопрос подписчика. Что выбрать: квартиру в Ясеневая 14 (ПИК) или квартиру в доме 1986 года, но с видом на Борисовские Пруды. Отвечаем!

Выбор крайне неоднозначный. Понятно, что объекты кардинально разные. К тому же неизвестен полный сценарий и условия. Например, может быть важна новая школа под окнами. Или будущая ликвидность. А может, важен лишь вид на пруд.

Предположим, что речь о старом доме в 7-м мкр. В или Г в Орехово-Борисово. Вид на Борисовские пруды и 1986 год — это Борисовский проезд, 1к3 (серия КОПЭ). С ним и сравним проект ПИК.

Инфраструктура
Вся социалка в пешей доступности у обоих вариантов. Куча школ, садиков, поликлиники детские и взрослые.
Но возле Ясеневая 14 всё будет свежее. Сдали садик. Готова школа с IT-полигоном. Всё это комфортное, с современным оборудованием. Ближайшие поликлиники на ремонте. Будут как новенькие.
▪️Раунд за «Ясеневая 14»

Метро пешком
От Ясеневая 14 до «Домодедовской» и «Зябликово» — 15 и 20 мин.
От КОПЭ до «Домодедовской» и «Шипиловской» — 25-30 мин.
▪️Раунд за Ясеневая 14

Окружение
В 850 м от ПИКа — МКАД. Между ними серая зона, с гаражами и автобусным парком. Зато вокруг новостройки свежий контингент.
В 160 м от предполагаемой вторички — Каширское шоссе на 10 полос. И это не сильно лучше МКАДа. Зато под окнами парк Борисовские Пруды и вода. Ещё Троицкая церковь — красиво, но могут быть нюансы с тишиной.
▪️Раунд за КОПЭ

Особенности строительства
Оба варианта панель. КОПЭ — старые подъезды, изношенная инженерия, тусклые маленькие открытые дворы, со стихийной парковкой. Зато есть лоджия. УК — «Жилищник».
У ПИК — современные планировки, новые коммуникации, лифты, соседи и отделка. Подземный паркинг и светлые лобби без ступенек. Большие, крутые, закрытые дворы без авто. Но нет лоджий и УК «ПИК-Комфорт», известная своими приколами.
▪️Раунд за Ясеневая 14

Потенциал ликвидности
Дому КОПЭ 36 лет. Он ежегодно теряет шарм. Погасите ипотеку за 23 года и станете обладателем 60-летнего неликвида.
Домам ПИКа по 2-4 года.
▪️Раунд за Ясеневая 14

✅ Для себя, да и для инвеста лучше Ясеневая 14. Это победа и по инфраструктуре, и по близости к метро, и по характеристикам самого дома. Ну, и, конечно, по ликвидности. Но кто знает, может, есть какие-то детали, которые повлияют на выбор подписчика в пользу вторички.

Снова ждём бум на загородном рынке. ВТБ уменьшил первый взнос по ипотеке на готовые дома и таунхаусы с 20 до 15%.

Уже 2/3 строительства в России приходится на загородные дома. И это практически без ипотеки. А ведь стоимость домов очень приличная, любая внятная ипотека может резко увеличить объёмы стройки.

И важен даже не первый взнос, а вероятность одобрения таких кредитов и ставки. Будет массовая дешёвая ипотека — все застройщики сразу убегут в Новую Москву и Подмосковье рядом с новыми ветками МЦД.

Если брали в последнее время ипотеку на дом, расскажите в личку @dvizhmoscowbot, нормально ли её сейчас дают? На любые дома? Ставки ок?

А вот и старт бронирования в Level Бауманская от Level Group

Будет три корпуса бизнес-класса высотой 9-21 этаж с подземной парковкой. Ключи обещают в 4 квартале 2025 года.

Будут лоты с потолками до 6,3 м, окнами на 3 стороны света, террасой и возможностью установки камина. Можно выбрать квартиру с черновой или дизайнерской отделкой, также доступен вариант white box.

По данным нашего подписчика, цены на однушки (36 кв. м) стартуют от 15 млн руб.

С транспортной доступностью всё неплохо: в 15 мин. пешком станция метро «Бауманская», ненамного дальше — «Электрозаводская». До Садового кольца можно доехать за 10 минут.

Это, конечно, ЦАО и приятный Басманный район с Яузой, Лефортовским парком и хорошей инфраструктурой. Но ценник как будто из прошлой, домобилизационной жизни.

Финальный пост в сериале о покупке квартиры для нашего подписчика, врача Владислава. С чего всё начиналось — по тегу #движриелтор

Ура! Сделка состоялась 9 ноября в Сбере на Никулинской.

Ниже немного подробностей от нашего риелтора Елены.

Про объект
Однушка, площадь 39 метров. Это вторичка, лот в современном доме серии П-44 в 100 метрах от метро «Свиблово». Квартира сразу понравилась Владиславу. Преградой была лишь цена. При максимальном бюджете покупки 12 млн квартира стоила 12,5 млн. А изначально, 2 месяца назад, цена на неё составляла 14,8 млн. Но Елена смогла добиться скидки; дисконт составил 500 тысяч.

Документы на объект чистые. Квартира с основания дома в одной семье. Первичная приватизация 1992 года оформлена на бабушку с розовым Свидетельством о праве на жилище, подписанным Лужковым. Далее Договор дарения внучке в 2009 году. Вот и вся история.

Цифры по сделке
✔️Полная цена в ДКП 12 млн.
✔️20% первоначальный взнос — 2,4 млн.
✔️Ипотека 9,6 млн на 30 лет.
✔️Ежемесячный платёж 98 тыс. Да, много, ипотечные ставки на вторичку высокие. Но в планах у Владислава закрыть кредит за 3-5 лет с минимально возможной переплатой.
✔️Страховка жизни и имущества 29 тыс.
✔️Оценка 5 тыс.
✔️Электронная регистрация 11 900 руб.
✔️Аккредитив 3400 руб.
✔️Срок подписания акта передачи: в течение 5 рабочих дней после регистрации.
✔️Срок регистрации: до 5 рабочих дней от дня сделки.

Это первая ипотека и первая собственная квартира Владислава. А ещё наш первый сериал о покупке недвижимости. Ставьте 👍🏻, если вам понравился формат.

Снизить цены или просто завалить весь город рекламой? Застройщики выбирают второе 😆

По данным СберМаркетинга, с января по сентябрь они вложили в рекламу на 28% больше, чем в прошлом году. Активнее всех вваливает Level Group (+304%), недалеко Самолёт (+93%) и МИЦ (+81%).

Возникает вопрос: затраты на рекламу выросли, потому что позволяют высокие цены на недвижку? Или цены на недвижку задрали, чтобы покрыть затраты на рекламу?

На московском рынке недвижки образовалась монополия? 😱

Более 40% выручки от продаж первички в столице за 10 месяцев поделены между ПИКом (25%), Самолётом (10%) и Донстроем (6%). В телеграм-каналах даже назвали это усиливающейся монополизацией. Это, конечно, преувеличение. Ведь при монополии на рынке только один игрок. А в недвижимости это априори невозможно: хотя бы потому, что есть и другие сегменты, кроме жилья. Склады, гостиницы, коммерция, офисы. Это здоровая конкуренция, где каждый пытается занять свою нишу. Но если касаться данных по текущей выручке, есть несколько тезисов, на которые нужно обратить внимание.

Первое. ПИК и Самолёт работают в самом бюджетном сегменте рынка, поэтому на их долю приходится наибольшее количество сделок и, как следствие, денег. Вместе с этим в бюджетном сегменте небезуспешно работают МИЦ, Гранель, ДСК-1, отчасти Level Group, по Новой Москве — А101.

Второе. Донстрой — это топовая компания в сегменте «бизнес+» с уникальными локациями и концепциями. Остров входит в тройку самых продаваемых ЖК Москвы, несмотря на то, что цены там стартуют от 17,5 миллиона рублей. Но и в этом сегменте есть хорошая конкуренция: MR Group, Интеко, проекты Level Group, Firma, INGRAD.

Третье. Постепенно доля ПИКа будет сокращаться. Из области компанию уже выгнали, очередь за Москвой, и у Собянина к ПИКу есть масса претензий. От срывов сдачи сроков социальных объектов до качества строительства и несоблюдения экологических нормативов. А там дело за малым.

Сегодня Набиуллина опять сказала, что ипотека 0,1% — это обман и неизбежная переплата. Уже в начале следующего года ЦБ введёт против неё ограничения.

Напоминаем, в чём подвох околонулевой ипотеки.

Подъехал рейтинг самых выгодных ипотечных программ на вторичку. Почти все — выше 10% 😬

Ставки, конечно, конские. Именно из-за высоких ставок у героя нашего сериала ежемесячный платёж за однушку получился 98 тыс. руб. (верим, что погасит досрочно с минимальной переплатой).

Лучше не будет, по крайней мере, ближайшие полгода.

Брусника готовится захватывать московский рынок и пуляет рекламу одну за другой. Новый ролик, как положено, пафосный. Посыл максимально размытый: «мы для всех».

Можно подумать, что продажи встали и это кризис, но застройщики пока живут в своей безоблачной реальности. Вспомнился Пелевин:

Когда примерно половина «Смирновской» или «Абсолюта» ещё не выпита, джип ещё ездит, а смерть кажется далекой и абстрактной, в голове у человека, который всё это заварил, происходит своеобразная химическая реакция. В нём просыпается чувство безграничного величия, и он заказывает себе рекламный клип.

Нау итс офишал: Минфин заявил, что выдачи льготной ипотеки 7% закончатся в конце года. Министерство не видит необходимости поддерживать первичный рынок жилья.

Будем объективны: давно пора. Именно из-за нерыночной ипотеки средняя цена по московскому рынку выросла со 182 тысяч за квадратный метр до 218 тысяч. А ещё за год она долетела до 270 тысяч. Рост цен на жильё на 50% за два года — это ненормально в стагнирующей экономике.

Что будет дальше? Процентная ставка без госпрограммы станет примерно такой же, как и на вторичку: 10-12%. Ниже — только если застройщики или банки будут жертвовать своей прибылью и сами субсидировать ставку до 6-7% годовых.

Но декабрь может стать лучшим месяцем для застройщиков: сейчас многие побегут скупать даже не квартиры, а ипотечные кредиты. При этом вообще не обращая внимания на цену квартиры, а ориентируясь только на ежемесячный платёж. Чем это опасно для покупателя — писали раньше.

Неизбежно: снижение цен, уменьшение прибыли застройщиков, общее оздоровление рынка. Но это будет нескоро, а в первые полгода цены на новостройки и ипотека останутся недоступными. Московская недвижка сильно изменится…

Зарабатывать на квартирах в Дубае?

Почему бы и да! Обычная однокомнатная квартира с ремонтом и мебелью в Москве и в Дубае стоит одинаково ≈ 12 млн ₽. Это не центр и не вид на море. Но это вариант, который захотят арендовать многие.

Сколько стоит месяц аренды обычной однушки?

▫️В Москве — 40 000 ₽
▫️В Дубае — 90 000 ₽

Нашли бесплатный каталог апартаментов в Дубае, которые доступны для покупки. (Нужно будет оставить номер и имя; в каталоге оооч много объектов, загрузку надо подождать пару минут.)

Почти везде есть рассрочка, а бонусом идёт резидентская виза ОАЭ. Энджой!

15 лет — столько нужно среднестатистической московской паре, чтоб накопить на однушку в новостройке без ипотеки 😱

Взяли среднюю зарплату москвича, квартиру в 38 квадратов и среднюю цену метра в Москве. Также аналитики Миэль заложили в расчёты инфляцию и расходы семьи на аренду, транспорт, медицину и отдых.

Впрочем, если пара не распадется, вероятно через 15 лет ей однушка будет не нужна — с учётом среднестатистического 1 ребенка на семью копить нужно сразу на двушку. Лет 25 😉

Кстати говоря, в целом по миру жильё считается доступным, если накопить на него можно за 3 года. В 5 (!) раз быстрее. Цифры доказывают, что рынок перегрет. Снижение цен очень возможно.