Сегодня в рубрике #азбукаНедвижимости 5 причин вкладываться в недвижимость
поёт Игорь Николаев
Уникальность сегодняшнего кризиса в том, что он серьёзно ограничил возможности для инвестиций. А с учётом того, что невозможно точно прогнозировать развитие событий, вложиться в недвижимость кажется очень хорошей идей. Вот плюсы.
1️⃣ Отсутствие достойной альтернативы.
Вклады в некоторых банках действительно приносят более 20% годовых, но это краткосрочные депозиты. С валютой сейчас очень сложно: заградительные комиссии на покупку на бирже снижают интерес инвесторов. Золото — более долгосрочный инструмент, речь тут про десятки лет. Акции и криптовалюты слишком волатильны, цена часто меняется. А самая стабильная и доходная история — именно недвижимость.
2️⃣ Прозрачность актива.
Жильё — это самый простой актив для инвестиций. Он понятен абсолютно всем инвесторам. Даже если есть недочёты в понимании работы коммерческой недвижимости, с жилой все максимально просто.
3️⃣ Многофункциональность.
Перепродать, сдать в аренду да и просто жить в купленной квартире или доме. Есть сразу несколько возможностей использования актива. И они доступны с первого дня перехода прав собственности.
4️⃣ Рост цен в долгосрочной перспективе.
Если в 2015 году квадратный метр в массовых новостройках Москвы стоил порядка 150 тысяч рублей, сегодня цена уже более 280 тысяч. Рост составил почти 90% при официальной инфляции в 45%. При этом квартиры в других городах подорожали ещё сильнее. Кое-где, к примеру в Сочи, прирост стоимости исчисляется сотнями процентов.
5️⃣ Гарантированный спрос на квартиры в мегаполисах.
Крупные города — это центры притяжения для людей, которые строят карьеру. Значит будет нужно как арендное жильё, так и жильё для покупки в собственность. Кстати, в ближайшее время можно прогнозировать рост спроса не только на массовую застройку, но и на квартиры бизнес-класса и выше. Ведь теперь будут сложности с покупкой зарубежной недвижимости. (Если это вообще будет возможно 🥲).
1️⃣ Отсутствие достойной альтернативы.
Вклады в некоторых банках действительно приносят более 20% годовых, но это краткосрочные депозиты. С валютой сейчас очень сложно: заградительные комиссии на покупку на бирже снижают интерес инвесторов. Золото — более долгосрочный инструмент, речь тут про десятки лет. Акции и криптовалюты слишком волатильны, цена часто меняется. А самая стабильная и доходная история — именно недвижимость.
2️⃣ Прозрачность актива.
Жильё — это самый простой актив для инвестиций. Он понятен абсолютно всем инвесторам. Даже если есть недочёты в понимании работы коммерческой недвижимости, с жилой все максимально просто.
3️⃣ Многофункциональность.
Перепродать, сдать в аренду да и просто жить в купленной квартире или доме. Есть сразу несколько возможностей использования актива. И они доступны с первого дня перехода прав собственности.
4️⃣ Рост цен в долгосрочной перспективе.
Если в 2015 году квадратный метр в массовых новостройках Москвы стоил порядка 150 тысяч рублей, сегодня цена уже более 280 тысяч. Рост составил почти 90% при официальной инфляции в 45%. При этом квартиры в других городах подорожали ещё сильнее. Кое-где, к примеру в Сочи, прирост стоимости исчисляется сотнями процентов.
5️⃣ Гарантированный спрос на квартиры в мегаполисах.
Крупные города — это центры притяжения для людей, которые строят карьеру. Значит будет нужно как арендное жильё, так и жильё для покупки в собственность. Кстати, в ближайшее время можно прогнозировать рост спроса не только на массовую застройку, но и на квартиры бизнес-класса и выше. Ведь теперь будут сложности с покупкой зарубежной недвижимости. (Если это вообще будет возможно 🥲).
У новостроек, как и у вторичного жилья, есть свои плюсы при покупке и инвестициях. Как раз о них сегодня и поговорим.
➕ Рост цены от стадии строительства.
Чем раньше оформлен договор долевого участия, тем больше квартира в итоге вырастет в цене. Разница между котлованом и этапом средних этажей в некоторых комплексах может достигать 20–25%. Но и при покупке на середине строительства можно ждать роста на 10–15% от момента покупки.
➕ Ипотека.
Сейчас это особенно актуально. Даже несмотря на то, что некоторые банки снизили ставки по вторичной ипотеке до 17% годовых, переплата по сравнению с 12% стандартной программы (а то и 7–10%, зависит от застройщика и банка). будет очень большой. А позволить себе купить жильё без займов с учётом московских цен могут не больше 20% покупателей.
➕ Ремонт и отделка.
С одной стороны, можно сделать квартиру полностью под себя, купив её без отделки. Но сейчас всё больше застройщиков предлагают не просто отделку «под ключ», но даже продают квартиры с мебелью. То есть эта статья расходов просто отпадает. А вот во вторичке в любом случае придётся как минимум делать косметический ремонт в рубрике #азбукаНедвижимости
➕ Надёжность.
Все новостройки покупаются через эксроу-счета. Максимальные потери, которые понесет дольщик, — инфляция. Проверить застройщика очень просто: надо посмотреть портфолио, отзывы и проектную документацию. При покупке вторички же придётся проводить полную юридическую проверку квартиры, а сделать это без опыта самостоятельно очень непросто. И даже после проверки покупка может принести много неприятностей. Например, есть «отказники» от приватизации — они имеют право проживать в этой квартире бессрочно.
➕ Рост цены от стадии строительства.
Чем раньше оформлен договор долевого участия, тем больше квартира в итоге вырастет в цене. Разница между котлованом и этапом средних этажей в некоторых комплексах может достигать 20–25%. Но и при покупке на середине строительства можно ждать роста на 10–15% от момента покупки.
➕ Ипотека.
Сейчас это особенно актуально. Даже несмотря на то, что некоторые банки снизили ставки по вторичной ипотеке до 17% годовых, переплата по сравнению с 12% стандартной программы (а то и 7–10%, зависит от застройщика и банка). будет очень большой. А позволить себе купить жильё без займов с учётом московских цен могут не больше 20% покупателей.
➕ Ремонт и отделка.
С одной стороны, можно сделать квартиру полностью под себя, купив её без отделки. Но сейчас всё больше застройщиков предлагают не просто отделку «под ключ», но даже продают квартиры с мебелью. То есть эта статья расходов просто отпадает. А вот во вторичке в любом случае придётся как минимум делать косметический ремонт в рубрике #азбукаНедвижимости
➕ Надёжность.
Все новостройки покупаются через эксроу-счета. Максимальные потери, которые понесет дольщик, — инфляция. Проверить застройщика очень просто: надо посмотреть портфолио, отзывы и проектную документацию. При покупке вторички же придётся проводить полную юридическую проверку квартиры, а сделать это без опыта самостоятельно очень непросто. И даже после проверки покупка может принести много неприятностей. Например, есть «отказники» от приватизации — они имеют право проживать в этой квартире бессрочно.
Положить на вклад или купить квартиру 🤑
Разбираемся в рубрике #азбукаНедвижимости
С ростом ключевой ставки снова актуален вопрос: открыть вклад в банке или сдавать квартиру в аренду?
На самом деле даже несмотря на то, что вклады сейчас могут приносить до 20% годовых, мнение экспертов не меняется. Аренда выгоднее. Вот почему.
1. Жильё дорожает примерно на уровень инфляции
Раньше рост стоимости квартир был существенно сильнее роста цен. В период с 2016 по 2019 гг. показатели были примерно на одном уровне. А вот в 2022 г. из-за всех возможных штормов корреляция будет нарушена. Но она позволит инвесторам присмотреть более интересные объекты за меньшие деньги и с хорошим потенциалом роста.
2. Высокие ставки по вкладам — это временно
Все депозиты под 18+% годовых открываются на срок не более полугода. Рынок понимает, что Центробанк не сможет долго держать ставку такой высокой. Пруф: недавнее снижение до 17% годовых. А вот рост цен на жильё и плата за аренду с возможной индексацией всегда стабильны.
3. Недвижимость проще в управлении
Если вы положите в банк сумму, эквивалентную стоимости однушки в городе-миллионнике, то в случае проблем у банка, проблемы появятся и у вас. Назад вы получите только 1,4 миллиона рублей. С недвижимостью такой проблемы нет. А обезопасить себя от других рисков можно банальным страхованием.
4. Покупка новостройки под аренду может принести столько же, сколько ставки по вкладам
Правильный выбор новостройки для инвестиций может принести покупателю более 50% доходности только за время строительства. При этом средняя доходность при сдаче в аренду составит не менее 6% годовых без учёта налогов.
Разбираемся в рубрике #азбукаНедвижимости
С ростом ключевой ставки снова актуален вопрос: открыть вклад в банке или сдавать квартиру в аренду?
На самом деле даже несмотря на то, что вклады сейчас могут приносить до 20% годовых, мнение экспертов не меняется. Аренда выгоднее. Вот почему.
1. Жильё дорожает примерно на уровень инфляции
Раньше рост стоимости квартир был существенно сильнее роста цен. В период с 2016 по 2019 гг. показатели были примерно на одном уровне. А вот в 2022 г. из-за всех возможных штормов корреляция будет нарушена. Но она позволит инвесторам присмотреть более интересные объекты за меньшие деньги и с хорошим потенциалом роста.
2. Высокие ставки по вкладам — это временно
Все депозиты под 18+% годовых открываются на срок не более полугода. Рынок понимает, что Центробанк не сможет долго держать ставку такой высокой. Пруф: недавнее снижение до 17% годовых. А вот рост цен на жильё и плата за аренду с возможной индексацией всегда стабильны.
3. Недвижимость проще в управлении
Если вы положите в банк сумму, эквивалентную стоимости однушки в городе-миллионнике, то в случае проблем у банка, проблемы появятся и у вас. Назад вы получите только 1,4 миллиона рублей. С недвижимостью такой проблемы нет. А обезопасить себя от других рисков можно банальным страхованием.
4. Покупка новостройки под аренду может принести столько же, сколько ставки по вкладам
Правильный выбор новостройки для инвестиций может принести покупателю более 50% доходности только за время строительства. При этом средняя доходность при сдаче в аренду составит не менее 6% годовых без учёта налогов.
От участка до старта продаж.
Основные этапы проектов в недвижимости в рубрике #азбукаНедвижимости
1️⃣ Участок под застройку.
Тут, кажется, всё понятно. Застройщик купил участок, на нём будут что-то строить.
2️⃣ ППТ (проект планировки территории).
На этом этапе размечается, где какие объекты будут стоять. Определяются границы территорий разного назначения: инженерные сети, улицы, транспортные объекты, территории общего пользования и так далее.
От утверждения ППТ до открытия продаж проходит, как правило, не меньше года.
3️⃣ ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).
В документе фиксируют планировку территории, планирующихся жилых и нежилых объектов.
После этого этапа иногда могут стартовать закрытые продажи и брони.
4️⃣ Экспертиза проектной документации.
Анализ, соотвует ли проект техническим регламентам, требованиям к безопасности. Как правило, процедура занимает 3-10 месяцев с момента получения ГПЗУ.
5️⃣ РнС (разрешение на строительство).
С этого момента можно начинать строительные работы.
На получение РнС уходит около 1-2 месяцев после экспертизы.
6️⃣ Получение ПД (проектной декларации).
ПД — проекная декларация. В этом документе можно найти: количество лотов, машиномест, сроки реализации, юридическое название застройщика и так далее.
После этого этапа обычно стартуют продажи.
Основные этапы проектов в недвижимости в рубрике #азбукаНедвижимости
1️⃣ Участок под застройку.
Тут, кажется, всё понятно. Застройщик купил участок, на нём будут что-то строить.
2️⃣ ППТ (проект планировки территории).
На этом этапе размечается, где какие объекты будут стоять. Определяются границы территорий разного назначения: инженерные сети, улицы, транспортные объекты, территории общего пользования и так далее.
От утверждения ППТ до открытия продаж проходит, как правило, не меньше года.
3️⃣ ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).
В документе фиксируют планировку территории, планирующихся жилых и нежилых объектов.
После этого этапа иногда могут стартовать закрытые продажи и брони.
4️⃣ Экспертиза проектной документации.
Анализ, соотвует ли проект техническим регламентам, требованиям к безопасности. Как правило, процедура занимает 3-10 месяцев с момента получения ГПЗУ.
5️⃣ РнС (разрешение на строительство).
С этого момента можно начинать строительные работы.
На получение РнС уходит около 1-2 месяцев после экспертизы.
6️⃣ Получение ПД (проектной декларации).
ПД — проекная декларация. В этом документе можно найти: количество лотов, машиномест, сроки реализации, юридическое название застройщика и так далее.
После этого этапа обычно стартуют продажи.
Если вы только начинаете разбираться в мире недвижимости, этот текст для вас 📊 #азбукаНедвижимости
Как проверить застройщика. Этап 1. Сайт.
Чтобы понять, что застройщик реально существует, начинайте проверку с сайта строительной компании или самого ЖК. Вот что там должно быть.
Первое. Документы про застройщика
✔️Устав
✔️Свидетельство о регистрации
✔️Свидетельство о постановке на налоговый учет
✔️Выписка из ЕГРЮЛ
Все эти документы помогут проверить рекламу компании.
Если чего-то (или ничего-то 🤨) из бумаг на сайте нет, а всё остальное ок — обязательно запросите документы, когда приедете в офис.
Второе. Документы про ЖК
✔️Разрешение на строительство
✔️Проектная декларация
Третье. Про финансирование
Чтобы построить дом, нужны деньги (спасибо, кэп!).
Взять их можно а) у будущих жильцов б) в банке. Для покупки лучше второй вариант: ведь всё уже проверено.
Информация о финансировании будет в проектной декларации.
Четвёртое. Про то, что дом реально есть
Пруфы это а) фотки со строплощадки; б) видеотрансляции.
Смотреть, конечно, нужно в прогрессе. Что поменялось за последние месяцы? Трансляция реально идёт или это картинка?
Если все эти пункты на месте, можно договариваться о встрече в офисе продаж👌🏼
Как проверить застройщика. Этап 1. Сайт.
Чтобы понять, что застройщик реально существует, начинайте проверку с сайта строительной компании или самого ЖК. Вот что там должно быть.
Первое. Документы про застройщика
✔️Устав
✔️Свидетельство о регистрации
✔️Свидетельство о постановке на налоговый учет
✔️Выписка из ЕГРЮЛ
Все эти документы помогут проверить рекламу компании.
Если чего-то (или ничего-то 🤨) из бумаг на сайте нет, а всё остальное ок — обязательно запросите документы, когда приедете в офис.
Второе. Документы про ЖК
✔️Разрешение на строительство
✔️Проектная декларация
Третье. Про финансирование
Чтобы построить дом, нужны деньги (спасибо, кэп!).
Взять их можно а) у будущих жильцов б) в банке. Для покупки лучше второй вариант: ведь всё уже проверено.
Информация о финансировании будет в проектной декларации.
Четвёртое. Про то, что дом реально есть
Пруфы это а) фотки со строплощадки; б) видеотрансляции.
Смотреть, конечно, нужно в прогрессе. Что поменялось за последние месяцы? Трансляция реально идёт или это картинка?
Если все эти пункты на месте, можно договариваться о встрече в офисе продаж👌🏼
Что такое ликвидность, когда речь идёт о недвижимости 🙄 Обсуждаем в рубрике #азбукаНедвижимости
Ликвидность вообще — это возможность быстро продать актив по цене, близкой к рыночной.
Недвижимость на предпоследнем месте по скорости реализации среди основных активов (типа денег и ценных бумаг). Сложнее и дольше продаются только предметы искусства. Хорошая новость: жильё считается самым ликвидным типом недвижимости.
Есть факторы, которые повышают ликвидность купленной квартиры.
💼Конечно, качество: хороший вид из окна, комфортная планировка, высокие потолки, этаж выше первого.
🌍Местоположение: транспортная доступность и инфраструктура + низкий уровень преступности в районе и экология.
🏢Тип объекта: эконом-класс более ликвиден, чем элитная недвижимость.
⌛Степень износа здания: квартиры в новостройках продаются лучше.
📊Ситуация на рынке вообще: например, чем больше объектов продаётся, тем ликвиднее рынок.
Ликвидность вообще — это возможность быстро продать актив по цене, близкой к рыночной.
Недвижимость на предпоследнем месте по скорости реализации среди основных активов (типа денег и ценных бумаг). Сложнее и дольше продаются только предметы искусства. Хорошая новость: жильё считается самым ликвидным типом недвижимости.
Есть факторы, которые повышают ликвидность купленной квартиры.
💼Конечно, качество: хороший вид из окна, комфортная планировка, высокие потолки, этаж выше первого.
🌍Местоположение: транспортная доступность и инфраструктура + низкий уровень преступности в районе и экология.
🏢Тип объекта: эконом-класс более ликвиден, чем элитная недвижимость.
⌛Степень износа здания: квартиры в новостройках продаются лучше.
📊Ситуация на рынке вообще: например, чем больше объектов продаётся, тем ликвиднее рынок.