Таки пора прощаться с околонулевой ипотекой, ЦБ победил. Минстрой сообщил, что договорился с основными застройщиками, что они постепенно повысят ставки до уровня рыночных или льготных.

Что ж, всё к этому шло после разгрома ипотеки под 0,01% Набиуллиной, которая увидела в низких ставках риски пузыря. Но застройщики уже нашли альтернативу — ипотеку траншами. Кстати, она не менее рискованная и так же ведёт к надуванию пузыря на рынке.

Наблюдаю осень в недвижке второй десяток лет и имею сказать: такого глубокого сна и падения цен до сих пор не было. Наш риелтор Елена о том, что происходит на рынке.

Что изменилось?
Да всё: цены первички, вторички, объёмы продаж, спрос, покупатели, программы банков — всё резко вниз. Накрыл с головой поток уже не особо нужных московских квартир. Рынок завален предложениями, хозяева разлетелись по миру. Продавцы двигают цены скидками вниз. Им всё равно: надо скорее продать, после них хоть потоп.

Застройщики, наблюдая всё это, подпрыгивают в воздухе с переворотом, как пеликаны. Активно внедряют и рекламируют околонулевую ипотеку, завлекают бесплатным тест-драйвом квартир. Живите даром, первоначального взноса не надо — только купите квартиру!

Что дальше?
Лично я считаю, что всё закончится, только когда закончится война.

Есть мнение, мол заплатят мильоны военным, и все побегут покупать по столичной квартире. Не верю! Но это и не главное...

«Только не списывай слово
в слово!» 🤓 В телеграм-каналах про недвижимость часто гуляет тезис о том, что Самолёт пытается копировать ПИК чуть ли не во всём. Продажа готовых квартир с мебелировкой; акция про несколько лет без % по ипотеке; почти идентичная реклама, сайты, планировки… У них что там, совсем совести нет? Проверим, так ли всё, как кажется.

1. Такие вбросы чаще всего идут от не слишком компетентных пиарщиков ПИКа. Из компании номинально ушёл гендиректор Гордеев. Поэтому есть большие вопросы, как будет жить иностранный бизнес компании. Напомним: у ПИКа есть крупный проект на Филиппинах, от которого будет зависеть экспансия в Юго-Восточную Азию. А финансирование из России и трудности с переводами — вряд ли хорошие обстоятельства. Ну, а Самолёт, который якобы что-то копирует, сейчас только в выигрыше. Ведь он просто забрал себе всё Подмосковье после того, как ПИК оттуда ушёл.

2. Кейсы с меблировкой — и только кухни, и жилья целиком — не новация от ПИКа или Самолёта. Из масштабных известных проектов первым ЖК с такой опцией стал 21/19 около «Нижегородской». И было это ещё 4 года назад.

3. Если говорить про копирование технологий строительства или отделки — это на самом деле не копирование. Просто в строительстве эконом-жилья невозможно придумать что-то новое и не вылететь в трубу по финансам. Равно как и в отделке. Но при этом косяков у того же Самолёта значительно меньше, чем у ПИКа.

4. Пикировка в наружной рекламе — это давний прикол ПИКа. Иногда она у них откровенно неприятная. Но конкурент компании сейчас совсем не Самолёт, а те эконом-застройщики, которые перекапывают Москву. Это Level, Гранель, ДСК-1, Инград, новомосковские истории типа А101 или Абсолюта.

Факты таковы. А выводы дальше делайте сами 😉

Современные проблемы требуют современных решений: 5 стран, где можно получить ВНЖ за покупку недвиги 🌎

1. Грузия

Сделки в Тбилиси по готовому жилому фонду идут сейчас по цене 800-1200 $ за кв. м. А в самых дорогих районах Мтацминде и Ваке легко перешагивают за 1500-2000 $ за кв. м.
В новостройках цены также подросли и достигли 900-1600 $ за кв. м. Так что на этапе котлована можно купить приличный объект за 25 000 $. Есть уникальные предложения рассрочки до 36 месяцев. Можно открыть счёт онлайн и оффлайн.

💸 Средняя доходность аренды от 7% годовых.
Перепродажа — от 15% в $ в условиях текущего роста цен.
Прожиточный минимум для жизни в стране — 350 $ на человека.


📄 ВНЖ за покупку недвижимости выдаётся при покупке недвижимости стоимостью от 100 000 $. Срок действия — 1 год, есть право постоянной пролонгации.
ВНЖ выдаётся, если кандидат владеет недвижимостью стоимостью не менее 300 000 $. Срок действия такого ВНЖ 5 лет.

2. Северный Кипр

Стоимость готовой недвижимости в регионах: Фамагуста, Искеле (Лонг Бич), Кириния начинается от 76 000 $. На этапе строительства — от 57 000 $. Есть беспроцентные рассрочки до 72 месяцев. Открытие счёта только при личном присутствии.

💸 Доходность от аренды: краткосрочно — 6-12%, долгосрочно — 4-6%.
Прожиточный минимум около 600 $/чел. в месяц.

📄 ВНЖ выдаётся при внесении 30% от стоимости жилья (от 17 000 $) на всю семью.

3. Турция

Цены на готовую недвижимость в Стамбуле, Мерсине, Аланье от 105 000 €. На строящуюся — от 48 000 €. Открыть счёт можно только при личном присутствии. Дополнительные расходы и налоги: налог 4% от кадастровой стоимости жилья, 1% НДС при покупке жилья.

💸 Доходность от аренды 5-8%, инвестиции — 20-40%. Прожиточный минимум — 500 $/чел. в месяц.

📄 Получение ВНЖ при покупке недвижимости на любимую сумму и при долгосрочной аренде. Гражданство за покупку недвижимости стоимостью от 250 000 €.

4. Египет

Цены: готовая недвижимость от 18 000 $, на стадии строительства — от 27 000 $. Есть рассрочка до 5 лет (Шарм), до 25 лет (Каир). Открыть счёт можно только оффлайн.

💸 Доходность долгосрочной аренды — от 5800 $ в год, краткосрочной аренды — от 40 $ в день. Расходы на управление недвижимостью — единоразовая выплата в размере 10% от стоимости квартиры. Прожиточный минимум — 500 $/чел. в месяц.

📄 В Каире при инвестициях от 400 000 $ можно получить ВНЖ.

5. Узбекистан

Сделки по готовому жилью в Ташкенте в среднем до 1000 $/кв. м, в провинции — 500-600 $/кв. м.
С 1 мая снижен налог на доходы физлиц нерезидентов (НДФЛ) с 20 до 12%.
Банки открывают счета как при личном присутствии, так и дистанционно. Низкие комиссии и оперативность, а ещё как ни странно высокий уровень цифовизации.

💸 Рост продажной стоимости недвижки: 13% Ташкент и Ташкентская область, 7% провинции. Прожиточный минимум 1 млн сомов (100 $/чел. в месяц)

📄 Для ВНЖ есть минимальная стоимость покупки жилья. В новостройках Ташкента и Ташкентской области — 300 000 $. В Самаркандской, Бухарской, Наманганской, Андижанской, Ферганской и Хорезмской областях — 200 000 $. В Республике Каракалпакстан и других областях Узбекистана — от 100 000 $.

Бонус-трэк! Гренада.

Паспорт позволяет посещать без визы более 180 стран мира, включая Шенгенскую зону, Великобританию, Китай, Сингапур и Гонконг.

💸 Для получения паспорта нужны возвратные инвестиции в отели в размере от 220 000 $.
📄 В заявку на паспорт можно включить родственников. Причём даже братьев/сестёр и родителей.

Документы можно подать дистанционно, посещать Гренаду и открывать счёт в банке не нужно. Гражданство вся семья инвестора получает уже спустя 6 месяцев после подачи заявки.

Сегодня в каналах пишут про «первый инвестиционный фонд для вложений в недвижимость» от Самолёта. Инвесторы могут не покупать целую квартиру у застройщика, а получить долю от всей его жилой и коммерческой недвижимости. В надежде на рост её общей стоимости, а также на выплаты от сдачи помещений в аренду после завершения строительства. Может ли эта история стать альтернативой инвестициям в саму недвигу? Разберёмся.

У паёв инвестиционных фондов недвижимости есть одна очень большая проблема: они неликвидны. То есть квартиру мы можем сбросить в срочном порядке почти моментально, ужавшись на 5-10% от стоимости. А вот найти покупателя на пай или несколько паёв будет достаточно сложно, если речь именно о быстрой продаже, пусть даже с демпингом. Поэтому рассматривать покупку пая стоит только в случае, если это реально долгосрочное вложение, а не спекуляция, как, к примеру, с теми же квартирами.

Следующий момент — доходность. В реальности она не больше 12% до вычета НДФЛ. Причём по месяцам она может серьёзно отличаться. То есть при покупке пая за 100 тысяч рублей с ожидаемой чистой прибылью в 10% в один месяц мы можем получить 100 рублей, в другой — 2000. Но в сумме всё это придёт к заявленным 10% годовых. Такие качели связаны с тем, что ЗПИФН наполняются в основном коммерческой недвижимостью. А там арендная плата может быть и в виде процента от оборота, и в виде процента от выручки, и в виде других согласованных с собственником опций. Плюс к этому какие-то площади из тех, что принадлежат ПИФу, могут какое-то время пустовать. По итогу доход действительно есть, и он неплохой, но он может быть волатильным.

Альтернатива ли паевые фонды инвестициям в новостройки? И да, и нет. Да — потому что доходность, причём после вычета налогов, вполне схожа с доходностью от жилья. Особенно в текущей рыночной ситуации. Нет, потому что порог входа в ЗПИФН начинается от 10 тысяч рублей, в зависимости от фонда. Причём с той же доходностью, как и при миллионе. И снова нет, потому что значительно хуже ликвидность...