Когда заключаются прямые договоры между жителями и ресурсоснабжающими организациями
🚰 В большинстве многоквартирных домов поставщиком коммунальных услуг является управляющая организация (или ТСЖ/ЖСК). Например, воду и отопление как коммунальные услуги поставляет УО.
🪣 Но есть вариант, когда поставщиком комуслуги становится ресурсоснабжающая организация. Тогда между собственниками и ресурсниками заключаются прямые договоры, и, например, поставщиком холодной воды становится Водоканал, минуя УО/ТСЖ/ЖСК.
📝 По ЖК РФ это возможно в двух случаях.
📌 Собственники на своем общем собрании принимают решение о переходе на прямые договоры (п.4.4 ч.2 ст.44).
📌 Управляющая организация задолжала ресурснику, и на основании подтвержденного долга ресурсник заключает прямые договоры с жителями (ст.157.2).
📍Ещё вариант, касающийся обычно электроэнергии – так исторически сложилось.
Когда и кому выгодны #прямыедоговоры и как на них перейти, расскажу в следующих постах.
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
🚰 В большинстве многоквартирных домов поставщиком коммунальных услуг является управляющая организация (или ТСЖ/ЖСК). Например, воду и отопление как коммунальные услуги поставляет УО.
🪣 Но есть вариант, когда поставщиком комуслуги становится ресурсоснабжающая организация. Тогда между собственниками и ресурсниками заключаются прямые договоры, и, например, поставщиком холодной воды становится Водоканал, минуя УО/ТСЖ/ЖСК.
📝 По ЖК РФ это возможно в двух случаях.
📌 Собственники на своем общем собрании принимают решение о переходе на прямые договоры (п.4.4 ч.2 ст.44).
📌 Управляющая организация задолжала ресурснику, и на основании подтвержденного долга ресурсник заключает прямые договоры с жителями (ст.157.2).
📍Ещё вариант, касающийся обычно электроэнергии – так исторически сложилось.
Когда и кому выгодны #прямыедоговоры и как на них перейти, расскажу в следующих постах.
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Условия для перехода многоквартирного дома на прямые договоры между жителями и ресурсниками
Недавно я писал о заключении прямых договоров с ресурсниками.
Теперь дополню, что нужно для их заключения.
1️⃣ Если собственники сами хотят, чтобы в их доме были заключены прямые договоры, например, по холодной воде или на вывоз твердых коммунальных отходов, но им нужно провести общее собрание собственников (п.4.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ).
И набрать на ОСС нужно более 50% голосов собственников от числа принявших участие в голосовании.
2️⃣ Но желание заключить прямые договоры может быть и у ресурсника.
Например, управляющая организация сильно задолжала Водоканалу или Регоператору по обращению с ТКО.
Если такой долг превысит двухмесячное начисление по договору ресурсоснабжения, то ресурсник вправе в одностороннем порядке расторгнуть действующий договор с нерадивой управляющей организацией или ТСЖ/ЖСК и заключить #прямыедоговоры с собственниками (ч.2 ст.157.2 ЖК РФ).
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Недавно я писал о заключении прямых договоров с ресурсниками.
Теперь дополню, что нужно для их заключения.
1️⃣ Если собственники сами хотят, чтобы в их доме были заключены прямые договоры, например, по холодной воде или на вывоз твердых коммунальных отходов, но им нужно провести общее собрание собственников (п.4.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ).
И набрать на ОСС нужно более 50% голосов собственников от числа принявших участие в голосовании.
2️⃣ Но желание заключить прямые договоры может быть и у ресурсника.
Например, управляющая организация сильно задолжала Водоканалу или Регоператору по обращению с ТКО.
Если такой долг превысит двухмесячное начисление по договору ресурсоснабжения, то ресурсник вправе в одностороннем порядке расторгнуть действующий договор с нерадивой управляющей организацией или ТСЖ/ЖСК и заключить #прямыедоговоры с собственниками (ч.2 ст.157.2 ЖК РФ).
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Выгодно ли жителям переходить на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями
Я уже писал о заключении прямых договоров с ресурсниками и что для этого нужно.
Популярный вопрос: выгоден ли жителям переход на прямые договоры?
Ответ на «я буду платить больше или меньше после перехода на прямые договоры?» такой: разницы в размере платежа жители не увидят. Платить будут столько же, по тем же тарифам.
«Зачем тогда жителям переход на прямые договоры?»
Для жителей он нужен в двух случаях.
📌 Нерадивая управляющая компания не перечисляет ресурсникам вовремя собранные за воду, тепло и мусор деньги с жителей. Суды, блокировки счетов УО ухудшат качество содержания вашего дома.
📌 В доме много неплательщиков. Тогда УО/ТСЖ/ЖСК вынуждены «затыкать дыры» долгов перед ресурсниками и по факту меньше тратить денег на содержание дома. Жителям это явно не выгодно.
Дальше расскажу зачем #прямыедоговоры для УО/ТСЖ/ЖСК и для ресурсников.
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Я уже писал о заключении прямых договоров с ресурсниками и что для этого нужно.
Популярный вопрос: выгоден ли жителям переход на прямые договоры?
Ответ на «я буду платить больше или меньше после перехода на прямые договоры?» такой: разницы в размере платежа жители не увидят. Платить будут столько же, по тем же тарифам.
«Зачем тогда жителям переход на прямые договоры?»
Для жителей он нужен в двух случаях.
📌 Нерадивая управляющая компания не перечисляет ресурсникам вовремя собранные за воду, тепло и мусор деньги с жителей. Суды, блокировки счетов УО ухудшат качество содержания вашего дома.
📌 В доме много неплательщиков. Тогда УО/ТСЖ/ЖСК вынуждены «затыкать дыры» долгов перед ресурсниками и по факту меньше тратить денег на содержание дома. Жителям это явно не выгодно.
Дальше расскажу зачем #прямыедоговоры для УО/ТСЖ/ЖСК и для ресурсников.
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Выгодны ли самим ресурсоснабжающим организациям прямые договоры с жителями
Я писал о заключении прямых договоров с ресурсниками, что для этого нужно и когда они выгодны жителям.
⁉️А нужны ли прямые договоры самим ресурсоснабжающим организациям?
Есть две прямо противоположных позиции.
✅ Да, очень нужны.
Это подход тех ресурсников, у которых проблемы с нерадивыми управляющими организациями, которые деньги с жителей за коммунальные услуги получают, а ресурсникам их вовремя не перечисляют. Такие ресурсники и пролоббировали прямые договоры.
❌ Нет, совершенно не нужны.
Такой подход ресурсников, которым УО/ТСЖ/ЖСК платят исправно. Ведь ресурснику намного удобнее иметь одного контрагента по дому – УО, а не 500 договоров с жителями по одному МКД (с каждым нужно работать и иметь огромный абонентский отдел).
Поэтому #прямыедоговоры могут быть как выгодными, так и абсолютно невыгодными ресурсникам.
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Я писал о заключении прямых договоров с ресурсниками, что для этого нужно и когда они выгодны жителям.
⁉️А нужны ли прямые договоры самим ресурсоснабжающим организациям?
Есть две прямо противоположных позиции.
✅ Да, очень нужны.
Это подход тех ресурсников, у которых проблемы с нерадивыми управляющими организациями, которые деньги с жителей за коммунальные услуги получают, а ресурсникам их вовремя не перечисляют. Такие ресурсники и пролоббировали прямые договоры.
❌ Нет, совершенно не нужны.
Такой подход ресурсников, которым УО/ТСЖ/ЖСК платят исправно. Ведь ресурснику намного удобнее иметь одного контрагента по дому – УО, а не 500 договоров с жителями по одному МКД (с каждым нужно работать и иметь огромный абонентский отдел).
Поэтому #прямыедоговоры могут быть как выгодными, так и абсолютно невыгодными ресурсникам.
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Чем отличаются «прямые расчеты» от «прямых договоров» с ресурсоснабжающими организациями
Эти два термина одно время часто путали, но оказывается иногда их путают между собой и до сих пор.
👉 Термин «прямые расчеты» фигурировал в свое время в части 7.1 статьи 155 ЖК РФ.
Подразумевалось, что собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение и платить за коммунальные услуги напрямую ресурснику, минуя расчетный счет управляющей организации.
При этом ресурсник не становился исполнителем коммунальной услуги – им оставалась управляющая организация/ТСЖ/ЖСК.
👉А вот «прямые договоры» были введены в ЖК РФ позже отдельной статьей 157.2.
По смыслу этого термина, если собственники приняли решение о заключении прямых договоров по коммунальной услуге (например, ХВС или обращение с ТКО), то исполнителем такой коммунальной услуги будет уже не УО/ТСЖ/ЖСК, а им становится сам ресурсник. И именно с ним будут все взаимоотношения включая качество услуги, а не только по вопросу расчетов.
⏱ Недавно суды ещё раз подтвердили, что если раньше собственники выбрали в своем доме вариант «прямые расчеты», то они автоматически не превратились при изменении законодательства в «прямые договоры» (определение Верховного Суда РФ от 17 июля 2023 г. №301-ЭС23-11522).
❗️И чтобы перейти на прямые договоры, нужно провести новое общее собрание собственников.
#прямыедоговоры
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Эти два термина одно время часто путали, но оказывается иногда их путают между собой и до сих пор.
👉 Термин «прямые расчеты» фигурировал в свое время в части 7.1 статьи 155 ЖК РФ.
Подразумевалось, что собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение и платить за коммунальные услуги напрямую ресурснику, минуя расчетный счет управляющей организации.
При этом ресурсник не становился исполнителем коммунальной услуги – им оставалась управляющая организация/ТСЖ/ЖСК.
👉А вот «прямые договоры» были введены в ЖК РФ позже отдельной статьей 157.2.
По смыслу этого термина, если собственники приняли решение о заключении прямых договоров по коммунальной услуге (например, ХВС или обращение с ТКО), то исполнителем такой коммунальной услуги будет уже не УО/ТСЖ/ЖСК, а им становится сам ресурсник. И именно с ним будут все взаимоотношения включая качество услуги, а не только по вопросу расчетов.
⏱ Недавно суды ещё раз подтвердили, что если раньше собственники выбрали в своем доме вариант «прямые расчеты», то они автоматически не превратились при изменении законодательства в «прямые договоры» (определение Верховного Суда РФ от 17 июля 2023 г. №301-ЭС23-11522).
❗️И чтобы перейти на прямые договоры, нужно провести новое общее собрание собственников.
#прямыедоговоры
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Есть ли в вашем доме прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями?
Жилищный кодекс РФ дает возможность собственникам заключать прямые договоры с ресурсниками на получение коммунальных услуг.
👉Если такие договоры заключаются, то поставщиком коммунальной услуги становится ресурсоснабжающая организация.
⚡️К примеру, в Москве самый наглядный образец – электроэнергия. В подавляющем большинстве многоквартирных домов столицы у жителей прямые договоры с Мосэнергосбытом, минуя управляющие организации/ТСЖ(Н)/ЖСК.
❗️При этом прямые договоры можно заключить по любым коммунальным услугами: от холодной воды до обращения с ТКО.
✍️По прямым договорам планируется подготовить серию постов, в том числе когда есть смысл на них переходить, что нужно для этого сделать и какие подводные камни здесь ждут собственников.
❓А пока небольшой опрос: есть в вашем доме прямые договоры по каким-либо коммунальным услугам?
Форма для ответов 👇ниже
#прямыедоговоры
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Жилищный кодекс РФ дает возможность собственникам заключать прямые договоры с ресурсниками на получение коммунальных услуг.
👉Если такие договоры заключаются, то поставщиком коммунальной услуги становится ресурсоснабжающая организация.
⚡️К примеру, в Москве самый наглядный образец – электроэнергия. В подавляющем большинстве многоквартирных домов столицы у жителей прямые договоры с Мосэнергосбытом, минуя управляющие организации/ТСЖ(Н)/ЖСК.
❗️При этом прямые договоры можно заключить по любым коммунальным услугами: от холодной воды до обращения с ТКО.
✍️По прямым договорам планируется подготовить серию постов, в том числе когда есть смысл на них переходить, что нужно для этого сделать и какие подводные камни здесь ждут собственников.
❓А пока небольшой опрос: есть в вашем доме прямые договоры по каким-либо коммунальным услугам?
Форма для ответов 👇ниже
#прямыедоговоры
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Госдума утвердила оригинальное количество голосов собственников, необходимое для расторжения прямых договоров с ресурсниками
Я уже писал, что для перехода на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями необходимо набрать на общем собрании более 50% голосов собственников от числа принявших участие в голосовании.
👉А вот обратная ситуация в Жилищном кодексе была не урегулирована: у собственников вообще не было такого полномочия, чтобы расторгнуть заключенные прямые договоры с ресурсниками.
🤷♂️Т.е. перейти на прямые договоры можно было легко, а вот с возвратом обратно были сложности и неопределенность.
🤯 Теперь этот вопрос урегулирован, но весьма оригинальным образом.
✍️Коллеги написали, что сегодня сразу во втором и третьем чтениях Госдума приняла изменения в ЖК РФ (ч.7.1 ст.157.2), согласно которым для изменения/расторжения заключенных договоров с ресурсниками или с регоператором по обращению с ТКО потребуется согласие всех до единого собственников.
‼️Т.е. для перехода на прямые договоры нужно 50% голосов от проголосовавших, а чтобы изменить или расторгнуть прямые договоры потребуется 100% голосов всех собственников в доме.
👏 А значит ни изменить, ни расторгнуть прямые договоры теперь будет практически невозможно.
#прямыедоговоры
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Я уже писал, что для перехода на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями необходимо набрать на общем собрании более 50% голосов собственников от числа принявших участие в голосовании.
👉А вот обратная ситуация в Жилищном кодексе была не урегулирована: у собственников вообще не было такого полномочия, чтобы расторгнуть заключенные прямые договоры с ресурсниками.
🤷♂️Т.е. перейти на прямые договоры можно было легко, а вот с возвратом обратно были сложности и неопределенность.
🤯 Теперь этот вопрос урегулирован, но весьма оригинальным образом.
✍️Коллеги написали, что сегодня сразу во втором и третьем чтениях Госдума приняла изменения в ЖК РФ (ч.7.1 ст.157.2), согласно которым для изменения/расторжения заключенных договоров с ресурсниками или с регоператором по обращению с ТКО потребуется согласие всех до единого собственников.
‼️Т.е. для перехода на прямые договоры нужно 50% голосов от проголосовавших, а чтобы изменить или расторгнуть прямые договоры потребуется 100% голосов всех собственников в доме.
👏 А значит ни изменить, ни расторгнуть прямые договоры теперь будет практически невозможно.
#прямыедоговоры
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Прямые договоры с ресурсниками и представление интересов собственников в суде председателем совета МКД: новые законы приняты и опубликованы
Об этих изменениях законодательства я уже писал.
Но тексты законов теперь уже приняты и официально опубликованы, поэтому сведу всё вместе.
✅ О председателе совета МКД (закон от 12.12.2023г. № 592-ФЗ)
Согласно этому изменению теперь председатель совета МКД может представлять в суде интересы собственников помещений не только на основании доверенностей, но и на основании решения общего собрания собственников.
👩⚖️Фактически это упорядочивает судебную практику, когда многие суды и без этой поправки принимали решения ОСС. Но теперь это станет единым подходом.
❗️Дополнительно на ОСС принимается решение о том, по каким именно спорам председатель может представлять интересы собственников и перечень процессуальных действий.
👍Логичное изменение.
✅ Прямые договоры с ресурсниками (закон от 12.12.2023г. № 593-ФЗ)
Здесь три основных изменения в законодательстве.
📌 Если собственники на ОСС не решили с какой даты заключаются прямые договоры с ресурсниками, то такие договоры считаются заключенными через 90 календарных дней со дня получения копий решений и протокола ОСС ресурсоснабжающей организацией или регоператором по обращению с ТКО.
📌 Для изменения и/или расторжения заключенных договоров с ресурсниками или с регоператором по обращению с ТКО потребуется согласие всех до единого собственников. С практической точки зрения это полный запрет изменения или прекращения действующих прямых договоров с ресурсниками.
📌 Правительство РФ продолжит и в 2024 году устанавливать разные особенности начисления и уплаты пеней (отменять их, уменьшать ставки и т.п.)
#прямыедоговоры #суд #СоветМКД
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Об этих изменениях законодательства я уже писал.
Но тексты законов теперь уже приняты и официально опубликованы, поэтому сведу всё вместе.
✅ О председателе совета МКД (закон от 12.12.2023г. № 592-ФЗ)
Согласно этому изменению теперь председатель совета МКД может представлять в суде интересы собственников помещений не только на основании доверенностей, но и на основании решения общего собрания собственников.
👩⚖️Фактически это упорядочивает судебную практику, когда многие суды и без этой поправки принимали решения ОСС. Но теперь это станет единым подходом.
❗️Дополнительно на ОСС принимается решение о том, по каким именно спорам председатель может представлять интересы собственников и перечень процессуальных действий.
👍Логичное изменение.
✅ Прямые договоры с ресурсниками (закон от 12.12.2023г. № 593-ФЗ)
Здесь три основных изменения в законодательстве.
📌 Если собственники на ОСС не решили с какой даты заключаются прямые договоры с ресурсниками, то такие договоры считаются заключенными через 90 календарных дней со дня получения копий решений и протокола ОСС ресурсоснабжающей организацией или регоператором по обращению с ТКО.
📌 Для изменения и/или расторжения заключенных договоров с ресурсниками или с регоператором по обращению с ТКО потребуется согласие всех до единого собственников. С практической точки зрения это полный запрет изменения или прекращения действующих прямых договоров с ресурсниками.
📌 Правительство РФ продолжит и в 2024 году устанавливать разные особенности начисления и уплаты пеней (отменять их, уменьшать ставки и т.п.)
#прямыедоговоры #суд #СоветМКД
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
В каких случаях на общем собрании нужно набрать 100% голосов всех собственников в доме
👉Раньше на этот вопрос можно ответить коротко: любое уменьшение общего имущества требует согласие 100% собственников.
Об этом шла речь в двух статьях Жилищного Кодекса РФ⬇️
1️⃣ Часть 3 статьи 36:
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
2️⃣ Часть 2 статьи 40:
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД.
❗️Но в прошлом году к этим двум пунктам прибавился ещё один.
3️⃣ Теперь 100% голосов собственников требуется и для изменения или расторжения прямых договоров с ресурсниками (часть 7.1 статьи 157.2 ЖК РФ):
Изменение и (или) расторжение договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенных с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, возможны при получении согласия всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.
#ОСС #общееимущество #прямыедоговоры
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
👉Раньше на этот вопрос можно ответить коротко: любое уменьшение общего имущества требует согласие 100% собственников.
Об этом шла речь в двух статьях Жилищного Кодекса РФ⬇️
1️⃣ Часть 3 статьи 36:
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
2️⃣ Часть 2 статьи 40:
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД.
❗️Но в прошлом году к этим двум пунктам прибавился ещё один.
3️⃣ Теперь 100% голосов собственников требуется и для изменения или расторжения прямых договоров с ресурсниками (часть 7.1 статьи 157.2 ЖК РФ):
Изменение и (или) расторжение договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенных с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, возможны при получении согласия всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.
#ОСС #общееимущество #прямыедоговоры
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡
Что нужно сделать, чтобы «уйти» от прямых договоров с ресурсниками
Я уже писал об условиях перехода на прямые договоры между собственниками квартир и ресурсниками, когда поставщиком коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация или региональный оператор по обращению с отходами.
Сейчас расскажу о том, как сделать наоборот – «уйти» от прямых договоров обратно на стандартную схему расчетов за коммунальные услуги.
👉Теперь для этого есть два способа
1️⃣ Проголосовать на общем собрании собственников. Для этого необходимо набрать запредельные 100% голосов всех собственников в многоквартирном доме (ч.7.1 ст.157.2 ЖК РФ).
🤷♂️Такой способ фактически нереализуем для подавляющего числа МКД.
2️⃣ При изменении способа управления многоквартирном домом или при смене управляющей организации собственники не принимают решение о сохранении прямых договоров (п.3 ч.1 ст.157.2 ЖК РФ). В этом случае прямые договоры должны быть расторгнуты.
#прямыедоговоры
Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого
Я уже писал об условиях перехода на прямые договоры между собственниками квартир и ресурсниками, когда поставщиком коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация или региональный оператор по обращению с отходами.
Сейчас расскажу о том, как сделать наоборот – «уйти» от прямых договоров обратно на стандартную схему расчетов за коммунальные услуги.
👉Теперь для этого есть два способа
1️⃣ Проголосовать на общем собрании собственников. Для этого необходимо набрать запредельные 100% голосов всех собственников в многоквартирном доме (ч.7.1 ст.157.2 ЖК РФ).
🤷♂️Такой способ фактически нереализуем для подавляющего числа МКД.
2️⃣ При изменении способа управления многоквартирном домом или при смене управляющей организации собственники не принимают решение о сохранении прямых договоров (п.3 ч.1 ст.157.2 ЖК РФ). В этом случае прямые договоры должны быть расторгнуты.
#прямыедоговоры
Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого