С весны 2020 по весну 2024 года доступность жилья для заемщиков, не подпадающих под программу субсидирования ипотеки, снизилась примерно на 48%.... На практике программа оказалась благом для застройщиков, привела к перерасходу средств для государства и в конечном итоге резко снизила доступность жилья для покупателей, не имеющих права на получение субсидированных кредитов. Отмена программы приведет к тому, что большинство потенциальных покупателей столкнутся с ипотечными ставками выше 18% (почти исторический максимум), а кредитование и активность в строительном секторе могут резко снизиться.
И почему я не удивлен?😄
ProFinance👈 @dmigolub #рынки #недвижимость
И почему я не удивлен?😄
ProFinance👈 @dmigolub #рынки #недвижимость
🇷🇺🏘🏡💰Надо признать, что сворачивание льготной ипотеки стабилизировано рынок недвижимости. При этом, очевидно, что рост ключевой ставки все еще не спровоцировал существенной коррекции рынка. Вероятно, ее и не будет - учитывая то, что наблюдается в последнее время на валютном рынке👈
Недвижимость, наряду с валютными ценностями, рассматривается как средство сбережения, и на трендах ослабления рубля в рублях не дешевеет.
IRN👈 @dmigolub #недвижимость #РФ
Недвижимость, наряду с валютными ценностями, рассматривается как средство сбережения, и на трендах ослабления рубля в рублях не дешевеет.
IRN👈 @dmigolub #недвижимость #РФ
🏘🏡🔥💵🔥Тут пишут👈 что "материнский капитал" за четыре года обесценился на 40%, если считать по ценам на квадратный метр в Москве. Если в 2020 году на "маткапитал" можно было купить 8,6 квадрата жилья не в Москве, то в первом полугодии этого года — лишь 4,9 квадрата. Маткапитал как бы индексируется по официальной инфляции. На самом деле, он индексируется на планируемую инфляцию, так как бюджет принимается до конца года. На следующий год запланирована его индексация на 7.5%. Но потом, как я понимаю, расхождение учитывается. Точно не знаю, но примем, что это так. Тогда 40% за четыре года - это добавка к официальной инфляции до инфляции московской недвижимости. Это 8.77% годовых.
Создается впечатление, что эта добавка актуальна и по широкой потребительской корзине. Если верить Росстату, годовая инфляция в сентябре у нас составляла 8.63% (в августе была выше 9%). Если сложить это с добавкой, получим 17.4%. Если принять, что это правда, отпадают вопросы, почему ключевая ставка в 18%, а теперь и в 19%, не работает. А вот 20-22% цены, наконец-то, уже почувствуют.
@dmigolub #инфляция #недвижимость
Создается впечатление, что эта добавка актуальна и по широкой потребительской корзине. Если верить Росстату, годовая инфляция в сентябре у нас составляла 8.63% (в августе была выше 9%). Если сложить это с добавкой, получим 17.4%. Если принять, что это правда, отпадают вопросы, почему ключевая ставка в 18%, а теперь и в 19%, не работает. А вот 20-22% цены, наконец-то, уже почувствуют.
@dmigolub #инфляция #недвижимость
🏡🏘🔥💵🔥Возвращаясь к теме недвижимости. Почему недвижимость ассоциируется с валютной ценностью ясно из графика цены московского квадратного метра в долларах⬆️ Период 2008 - 2013 - это период цен на нефть выше $100 за баррель. Далее начинается период относительно низких цен на нефть, который прервался подскоком 2022-го, когда нефть скакнула снова выше $100. Цена московского квадратного метра в долларах более менее отражает внешнюю конъюнктуру. При постоянной конъюнктуре она, в общем и целом, живет в некотором диапазоне, и благодаря этому отыгрывает перманентное ослабление рубля.
@dmigolub #недвижимость
@dmigolub #недвижимость
Дмитрий Голубовский
А что, если правительство думает, что это - один из способов борьбы с будущей инфляцией? 😉 Кроме шуток. Люди, которые сейчас залезают в ипотеку даже по льготным ставкам, все равно, во-первых, отдают деньги на первый взнос, - минус текущее потребление. Во-вторых - даже льготные проценты сейчас выше, чем в сравнительно недавнем прошлом коммерческие. Ещё.минус текущее потребление. Зарыли деньги в бетон, зато не принесли их в супермаркет. Определенная логика в этом есть: разгоним инфляцию сегодня, чтобы она была ниже в будущем, когда высокая долговая нагрузка будет давить на реальные располагаемые доходы.
Депозиты хорошо сейчас пылесосят деньги народа. Но у них есть минус: их надо будет отдавать😉 А деньги, которые народ зарыл в бетон, отдавать не надо. Причем это средство закрывания денег на годы вперёд.
@dmigolub #недвижимость #инфляция
Депозиты хорошо сейчас пылесосят деньги народа. Но у них есть минус: их надо будет отдавать😉 А деньги, которые народ зарыл в бетон, отдавать не надо. Причем это средство закрывания денег на годы вперёд.
@dmigolub #недвижимость #инфляция
Forwarded from Ленивый инвестор
🛟 Спасение утопающих - дело рук самих утопающих! Но есть нюансы
🇷🇺 Вице-премьер Марат Хуснуллин пообещал не допустить банкротства застройщиков. Самолёт на радостях взлетел на 5%, правда, полет длился недолго. Доплывут ли строители до спасательного круга - снижения ставки? Давайте взвесим расклад.
❓ Что вызывает беспокойство
⚠️ Застройщики зависят от кредитов и навыпускали много облигаций, в т.ч. флоатеров, привязанных к ключу. “Старые” нерыночные ставки будут всё больше вытесняться рыночными.
⚠️ Шансы на выплывание зависят от длительности жесткой ДКП. Если ЦБ будет еще год-полтора отдалять спасательный круг, наматывая веревку на кулак, долги под 25-30% могут кого-то и утопить. Если входите в бетон - выбирайте объекты с ближайшими сроками сдачи!
⚠️ Мечтать о возвращении масштабных льготных программ - можно, но не нужно. Ушла эпоха, оставив приятные воспоминания и похмелье в виде пузыря в недвижимости.
⚠️ Застройщики - не госбанки и не Газпром, у государства нет мотива спасать частный бизнес. Кстати, тот же Хуснуллин обратился за поддержкой к региональным властям, но у большинства регионов таких возможностей нет.
⚠️ В приоритете у государства всегда будут покупатели жилья. Синдром обманутых дольщиков надолго врезался в память чиновникам, новые социальные потрясения никому не нужны.
❓ Что дает надежду, и почему не стоит хаотично сливать упавшие бумаги
✅ За 4 года льготки накоплен жирок, он позволяет смягчить удар, придерживая лоты, предлагая рассрочку и не давая ценам обвалиться. Есть ликвидность на эскроу счетах, запасы стройматериалов, земельный банк.
✅ Размер имеет значение: многим из 2000+ компаний придётся вспомнить теорию Дарвина о естественном отборе. В секторе неизбежна консолидация в пользу крупных игроков, а именно они являются эмитентами на бирже.
✅ Власти понимают важность стройки для экономики и опасность цепной реакции. Поэтому дадут какие-то льготы, например, кредитующим банкам. Хотя те и так не теряются, вводя конские комиссии за семейную ипотеку.
✅ Чем хуже бизнесу, тем больше вероятность, что ЦБ ускорит смягчение ДКП, в т.ч. под давлением строительного лобби.
🔮 Мы не можем уверенно прогнозировать траекторию ставки. Поэтому увлекаться ловлей дна в акциях, и особенно в облигациях застройщиков - очень спорная идея! Да, там не всё безнадёжно, и есть шансы заработать, но я пас.
#застройщики #недвижимость #акции #облигации #ставка
🇷🇺 Вице-премьер Марат Хуснуллин пообещал не допустить банкротства застройщиков. Самолёт на радостях взлетел на 5%, правда, полет длился недолго. Доплывут ли строители до спасательного круга - снижения ставки? Давайте взвесим расклад.
❓ Что вызывает беспокойство
⚠️ Застройщики зависят от кредитов и навыпускали много облигаций, в т.ч. флоатеров, привязанных к ключу. “Старые” нерыночные ставки будут всё больше вытесняться рыночными.
⚠️ Шансы на выплывание зависят от длительности жесткой ДКП. Если ЦБ будет еще год-полтора отдалять спасательный круг, наматывая веревку на кулак, долги под 25-30% могут кого-то и утопить. Если входите в бетон - выбирайте объекты с ближайшими сроками сдачи!
⚠️ Мечтать о возвращении масштабных льготных программ - можно, но не нужно. Ушла эпоха, оставив приятные воспоминания и похмелье в виде пузыря в недвижимости.
⚠️ Застройщики - не госбанки и не Газпром, у государства нет мотива спасать частный бизнес. Кстати, тот же Хуснуллин обратился за поддержкой к региональным властям, но у большинства регионов таких возможностей нет.
⚠️ В приоритете у государства всегда будут покупатели жилья. Синдром обманутых дольщиков надолго врезался в память чиновникам, новые социальные потрясения никому не нужны.
❓ Что дает надежду, и почему не стоит хаотично сливать упавшие бумаги
✅ За 4 года льготки накоплен жирок, он позволяет смягчить удар, придерживая лоты, предлагая рассрочку и не давая ценам обвалиться. Есть ликвидность на эскроу счетах, запасы стройматериалов, земельный банк.
✅ Размер имеет значение: многим из 2000+ компаний придётся вспомнить теорию Дарвина о естественном отборе. В секторе неизбежна консолидация в пользу крупных игроков, а именно они являются эмитентами на бирже.
✅ Власти понимают важность стройки для экономики и опасность цепной реакции. Поэтому дадут какие-то льготы, например, кредитующим банкам. Хотя те и так не теряются, вводя конские комиссии за семейную ипотеку.
✅ Чем хуже бизнесу, тем больше вероятность, что ЦБ ускорит смягчение ДКП, в т.ч. под давлением строительного лобби.
🔮 Мы не можем уверенно прогнозировать траекторию ставки. Поэтому увлекаться ловлей дна в акциях, и особенно в облигациях застройщиков - очень спорная идея! Да, там не всё безнадёжно, и есть шансы заработать, но я пас.
#застройщики #недвижимость #акции #облигации #ставка
Начало👈
1 рубль ассигнациями (золото исчезло из оборота сразу же после начала 1-й мировой войны, серебро - чуть позже) в 1916-м стоил $0.15 [как менялся курс рубля к доллару США на протяжении всей истории можно посмотреть в этой познавательной таблице👈]. Золотое содержание доллара тогда же было $20.67 за тройскую унцию (установлено Актом о золотом стандарте в 1900-м, и продержалось до реформы Рузвельта). Сейчас унция золота стоит, грубо говоря, $2700. Доллар с 1916-го в золоте обесценился в 130.6 раза. Соответственно, рубль 1916-го это $19.59 сегодня в пересчете через золотой эквивалент, или около 2000 рублей по текущему курсу где-то между 100 и 105 рублей за доллар.
Стало быть, слесарь получал в 1916-м году зарплату около 90 тыс. нынешних рублей.
Открываем Яндекс, и вбиваем в строку поиска: "зарплата слесаря в Москве 2024".
Получаем ответ: "По данным портала «ГородРабот.ру», средняя зарплата слесаря в Москве за 2024 год составила 92244 рубля".
Если учесть, что Яндекс дал среднюю зарплату, а наш слесарь был неквалифицированный, можно предположить, что в среднем слесари до революции получали в столице побольше, чем сегодня.
Яйцо в те времена стоило 1 коп или 20 рублей на нынешние рубли (см. оригинальный пост👈). Сейчас яйцо первой категории стоит в московских супермаркетах от 10 рублей. Производительность птицеводства с тех пор выросла неплохо.
Черный хлеб в те времена стоил 2 коп за фунт или 40 рублей за 410 грамм на современные рубли. Стандартная буханка 700 грамм Дарницкого в супермаркетах Москвы стоит 64 рубля, фунт, соответственно, 36.6. И это - наиболее дешевый вариант. В общем, соответствует тому, что было в 1916-м.
400 грамм сала по 22 коп это 110 рублей за 100 грамм в пересчете на нынешние рубли. В зависимости от супермаркета и поставщика в Москве стоимость 100 грамм сала варьируется сейчас от 80 до 150 рублей. В среднем можно считать 115. Примерно столько же, сколько в 1916-м.
Ну и 6 рублей за сапоги в 1916-м это 12 тыс. на нынешние рубли. Если не гнаться за брэндом, можно найти неплохие сапоги немного подешевле 10 тыс.
Золотой стандарт в общем и целом работает. Как видите, за более чем 100 лет не так уж много и изменилось. Во всяком случае - для российского рынка труда в части сферы услуг, и потребительского рынка в части наиболее востребованных товаров.
А вот с арендой - совсем другое дело. Вряд ли слесарь с окладом в 90 тыс. рублей в месяц снял бы сегодня в Москве трешку, да так, чтобы ему еще осталось что-то на жизнь. На Юго-Западе Москвы в Теплом Стане рядом с МКАД (не самый плохой, но и не далеко фешенебельный район) трешки сейчас можно снять от 70 тыс./мес. И это, на мой взгляд, говорит о том, что столичной рынок недвижимости сильно переоценен. Это неудивительно, учитывая то, сколько бюджетных денег в последние годы ушло на надувание пузыря недвижимости всякими льготными программами кредитования. Сдуется ли он? Что-то мне подсказывает, что нет, а скорее золото еще достаточно заметно в рублях подорожает. Главное, чтобы слесари и другой рабочий люд при этом в покупательной способности потеряли не сильно.
@dmigolub #золото #инфляция #недвижимость
1 рубль ассигнациями (золото исчезло из оборота сразу же после начала 1-й мировой войны, серебро - чуть позже) в 1916-м стоил $0.15 [как менялся курс рубля к доллару США на протяжении всей истории можно посмотреть в этой познавательной таблице👈]. Золотое содержание доллара тогда же было $20.67 за тройскую унцию (установлено Актом о золотом стандарте в 1900-м, и продержалось до реформы Рузвельта). Сейчас унция золота стоит, грубо говоря, $2700. Доллар с 1916-го в золоте обесценился в 130.6 раза. Соответственно, рубль 1916-го это $19.59 сегодня в пересчете через золотой эквивалент, или около 2000 рублей по текущему курсу где-то между 100 и 105 рублей за доллар.
Стало быть, слесарь получал в 1916-м году зарплату около 90 тыс. нынешних рублей.
Открываем Яндекс, и вбиваем в строку поиска: "зарплата слесаря в Москве 2024".
Получаем ответ: "По данным портала «ГородРабот.ру», средняя зарплата слесаря в Москве за 2024 год составила 92244 рубля".
Если учесть, что Яндекс дал среднюю зарплату, а наш слесарь был неквалифицированный, можно предположить, что в среднем слесари до революции получали в столице побольше, чем сегодня.
Яйцо в те времена стоило 1 коп или 20 рублей на нынешние рубли (см. оригинальный пост👈). Сейчас яйцо первой категории стоит в московских супермаркетах от 10 рублей. Производительность птицеводства с тех пор выросла неплохо.
Черный хлеб в те времена стоил 2 коп за фунт или 40 рублей за 410 грамм на современные рубли. Стандартная буханка 700 грамм Дарницкого в супермаркетах Москвы стоит 64 рубля, фунт, соответственно, 36.6. И это - наиболее дешевый вариант. В общем, соответствует тому, что было в 1916-м.
400 грамм сала по 22 коп это 110 рублей за 100 грамм в пересчете на нынешние рубли. В зависимости от супермаркета и поставщика в Москве стоимость 100 грамм сала варьируется сейчас от 80 до 150 рублей. В среднем можно считать 115. Примерно столько же, сколько в 1916-м.
Ну и 6 рублей за сапоги в 1916-м это 12 тыс. на нынешние рубли. Если не гнаться за брэндом, можно найти неплохие сапоги немного подешевле 10 тыс.
Золотой стандарт в общем и целом работает. Как видите, за более чем 100 лет не так уж много и изменилось. Во всяком случае - для российского рынка труда в части сферы услуг, и потребительского рынка в части наиболее востребованных товаров.
А вот с арендой - совсем другое дело. Вряд ли слесарь с окладом в 90 тыс. рублей в месяц снял бы сегодня в Москве трешку, да так, чтобы ему еще осталось что-то на жизнь. На Юго-Западе Москвы в Теплом Стане рядом с МКАД (не самый плохой, но и не далеко фешенебельный район) трешки сейчас можно снять от 70 тыс./мес. И это, на мой взгляд, говорит о том, что столичной рынок недвижимости сильно переоценен. Это неудивительно, учитывая то, сколько бюджетных денег в последние годы ушло на надувание пузыря недвижимости всякими льготными программами кредитования. Сдуется ли он? Что-то мне подсказывает, что нет, а скорее золото еще достаточно заметно в рублях подорожает. Главное, чтобы слесари и другой рабочий люд при этом в покупательной способности потеряли не сильно.
@dmigolub #золото #инфляция #недвижимость