Судебная практика

ВС РФ о возможности выкупить арендованный у государства земельный участок с недостроем  

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2, 3 (2024 г.)

Речь идет о земельном участке в госсобственности, который был предоставлен гражданину в аренду на 3 года под строительство объекта. 

Решение ВС РФ

Земельный участок (ЗУ) с имеющимся на ней недостроем выкупить нельзя, т. к. цель договора аренды ЗУ не достигнута — объект не построен.

Исключительное право на приобретение ЗУ в собственность или в аренду имеют физические и юридические лица, которые являются собственниками зданий (сооружений), расположенных на таких ЗУ.

Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений, сооружений, не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления ЗУ в собственность,

Кроме того, нельзя выкупить публичный ЗУ, если на нем расположен исключительно:

🟦вспомогательный объект, так как не достигнута цель договора аренды в части возведения основного объекта — Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.08.2018 № 22-КГПР18-3.  

🟦разрушенное здание, так как объект не используется по назначению — Определение ВС РФ от 20.05.2019 № 307-ЭС19-5926 по делу № А56-72015/2016;  

🟦ЗУ несоразмерен по площади объекту недвижимости, расположенному в его границах — Постановление АС Московского округа от 17.01.2019 № Ф05-22571/2018 по делу № А40-92834/2017, Постановление Арбитражного суда поволжского округа от 29.03.2019 № Ф06-44713/2019 по делу № А55-13461/2018.

@developers_policy  

На заметку

Где получить информацию при сделках с недвижимостью

При покупке (продаже) недвижимости бывает необходимо получить недостающую информацию. Часть ее можно взять из открытых реестров и сервисов, работающих на базе Единой информационной системы нотариата. Или в Реестре наследственных дел. Но все эти данные не являются полными.

В ЕГРН с 2023 года тоже часть данных стала скрытой.

Поэтому недостающие сведения следует получать у нотариуса.  

Нотариус может: 

🟦получить из ЕГРН выписку, содержащую гораздо больше данных;  
🟦получить полную информацию из органов ЗАГС;  
🟦проверить подлинность паспорта участника сделки через запрос в МВД. Таким же образом можно найти сособственников, которых надо уведомить о продаже доли; 
🟦получить скан-образ любой доверенности. Это пресекает попытки мошенничества, когда злоумышленники берут подлинник и меняют там содержание так, как им это нужно. 

@developers_policy   

⚡️«Мы заметили, что спрос увеличивается на уже готовое жилье, а на проекты, которые находятся на старте, – снижается»,— учредитель девелопера «Новый Город» Максим Оводков в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

«Прошлый год, наверно, для всех был непростым. Тем не менее мы сделали классные продукты. Например, вышли в новый регион — Владимир — с проектом комплексного развития территории на 250 тысяч кв. м жилья. Мы эффективно провели маркетинговую компанию, и продажи пошли на хорошем уровне. И это нас здорово поддержало. Потому что в родном регионе продажи хоть и стабилизировались, но остались сбалансированными»,— добавил Оводков.

По его словам, в 2025-м компания планирует повысить качество своих проектов в родном регионе, доработать продукты и занять новые ниши, в том числе в ИЖС.

«Цель – сохранить текущие уровни строительства, повысив уровень эффективности операционной и управленческой систем. В новых регионах, куда мы уже зашли, учитывая, что там не нужно совершать каких-то марш-бросков, нам важно удержать и укрепить свои позиции»,— рассказал Оводков.

Он также считает, что сегодня в жилых проектах обязательно должны присутствовать базовые элементы умного дома, а дальнейшую комплектацию можно развивать исходя из возможностей и желаний.

«Мы готовим базу для установки этих технологий, а клиент уже решает, будет ли он доплачивать сразу или в процессе эксплуатации дома. Но во всех наших новых проектах элементы умного дома присутствуют».

Справочно:
По данным Всеостройке.рф, «Новый Город» занимает 1-е место в Тверской области по объему текущего строительства жилья. Надежность девелопера — 2,9.

В Госдуме обсуждают возможность запретить выдачу жилищных сертификатов для мигрантов

Об этом сообщил депутат Госдумы Михаил Матвеев.

В чем суть

Получать госпомощь на покупку жилья смогут только те мигранты, которые:

🟦имеют российское гражданство более 10 лет;
🟦или семьи, где хотя бы один из супругов родился в РФ.

Регионы имеют право самостоятельно устанавливать критерии для выдачи сертификатов. Поэтому необходимо ввести регулирование на федеральном уровне.

Напоминаем

Недавно в Хабаровске, Мытищах и Нижнекамске местные власти выдали сертификаты мигрантам, не так давно получившими российское гражданство.

По нашумевшим фактам были проведены проверки, и оказалось, что большинство приезжих являются бизнесменами, сотрудниками религиозных центров и даже фигурантами уголовных дел, взятых под контроль СК.

@developers_policy

⚡️«В конце прошлого года мы активно продавали в рассрочку. А сейчас платим по 3% комиссии агентам за расторжение договоров по ним. Мы на эти грабли наступили, и теперь у нас нет рассрочек»,— президент PROGRESS Виктор Тарасенко в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

«Сегодня законодательно застройщик не защищен от того, что клиент может внести 5-10% и безболезненно выйти из проекта. При этом нам судиться с такими инвесторами себе дороже».

По словам Тарасенко, в нынешних условиях компаниям невозможно продавать по цене, которая была бы плюсом к проекту. Все сделки сейчас идут в минус или в ноль для девелопера. Кроме того, президент PROGRESS не согласен с фразой о том, что девелоперы набили жирок во время льготной ипотеки.

«Большинство попало в ловушку. И самому высокому риску подвержены проекты, реализация которых начиналась в 2023 году. Например, два года назад маржинальность составляла 25%, а сегодня ушла в минус. Пока не все застройщики это поняли, но я уверен, что в ближайшее время вызов примут и другие участники рынка».

Тарасенко также признался, что сейчас компания продает не много квартир.

«Вроде фиксируется, что сделки есть, но без реального понимания, что на финише эти проекты провалятся с точки зрения себестоимости. И когда на конечном этапе будет не хватать 15-20%, в банке скажут, что экономики в проекте нет. Поэтому сейчас на застройщиков давит не только ставка сверху, но и себестоимость снизу».

«В этом году мы делаем акцент на портфельную маржинальность, на выбор самых ключевых площадок. С запуском тоже не спешим, какие-то очереди откладываем, чтобы держать наполнение. Кредитная нагрузка сейчас получается 34%. Здесь ошибки дорого стоят»,— сказал Тарасенко.

Справочно:
По данным портала Всеостройке.рф, PROGRESS занимает 2-е место в родном регионе — Астраханской области. Надежность девелопера — 3,91.

«ЭНКО» и «Северсталь» заключили соглашение о сотрудничестве

Это случилось на Российской строительной неделе.

О чем соглашение:

🟦«ЭНКО» будет использовать на своих стройках металлокаркасные конструкции от «Северстали».

🟦В фокусе совместной работы — жилые дома и многоуровневые парковки.

🟦По оценкам экспертов, новый подход позволит оптимизировать затраты на строительство до 10% по сравнению с традиционными методами.

«В условиях меняющегося рынка — аргумент весомый. И для нас, и для наших клиентов преимущества очевидны: оптимизация сроков + снижение затрат = ещё больше качественного жилья и инфраструктуры.

Двигаемся вперед, внедряя передовые технологии и повышая эффективность каждого проекта!», — подчеркнул Михаил Продан, заместитель генерального директора по стратегическому развитию «ЭНКО».


@developers_policy

Перевод сельхозземель в другую категорию нужно будет согласовывать с Минсельхозом 

Правительство намерено усложнить процедуру и условия перевода сельхозземель в другие категории. 

Порядок согласования будет следующим: 

1️⃣Исполнительный орган субъекта РФ в течение одного месяца после поступления ходатайства о переводе земель должен направить соответствующее предложение губернатору. 

2️⃣Если губернатор одобрит, то запрос рассмотрит парламент региона. При этом  должно быть в наличии заключение Минсельхоза. Его следует предоставить в течение 20 рабочих дней.  

Условия для перевода земель в иную категорию:  

🟦непригодность использования участка для с/х производства;  
🟦создание особо охраняемых природных территорий;  
🟦установление или изменение границ населенных пунктов; 
🟦строительство и реконструкция объектов государственного и местного значения. 

Перевод земель в иную категорию не допустим, если они включены в перечень особо ценных с/х угодий. 

Например: 

🟦территории опытно-производственных подразделений вузов; 
🟦земли, имеющие кадастровую стоимость значительно больше, чем  средняя стоимость по муниципальному району или округу.

@developers_policy