Если Вам по-прежнему кажется, что рост цен на недвижимость в России за прошедший год был пугающе быстрым, то обратите внимание на возглавляющую рейтинг Турцию😳, где стоимость недвижимости выросла практически на треть!
Кстати за прошедший год есть четыре страны (из анализируемых 56), где стоимость недвижимости даже снизилась:
🇲🇾 Малайзия -0,9%
🇲🇦 Марокко -1,2%
🇮🇳 Индия -1,6%
🇪🇸 Испания -1,8%

@MarketOverview

Возвращаясь к рынку жилья. Сегодня он создан благодаря появлению частной собственности. Но градостроительная политика так и проходит без влияния граждан, что сильно искажает, даже уродует рынок.
На последнем Московском Урбанфоруме в 2019-м я записал слова руководителя строительной компании «Брусника» Барта Голдхоорна. Он говорил о главном отличии европейских и российских городов:

«В России большинство городов появились в ХХ веке и стали приложением к заводам. Сегодня они состоят из «островов», городская ткань разорвана ими. Острова предприятий, торговли, жилья, административных и офисных зданий.
Второе: в Европе девелопер подстраивается под планы муниципалитетов, в России наоборот – город подстраивается по девелоперов.
В Европе город может не дать право на застройку, если там нет существующих планов (или уже в наличии) рабочих мест и транспортной инфраструктуры. В России всё наоборот – сначала появляются кварталы многоквартирных домов, а потом муниципалитет начинает думать, как там создать рабочие места и транспорт.
Лозунг девелопмента в России – быстро, просто и дёшево. В Европе – долго, сложно и дорого.
Пока в России муниципалитеты не подчинят застройщиков, мы так и будем получать некачественную жилую среду».

На практике каждый сам знает, как это выглядит. Девелоперы строят на окраине города или в субурбии (как в Подмосковье) человейник на 300-500 тыс. кв. м, собирает деньги – и до свидания. Социальной инфраструктуры там нет или её недостаточно (школ, больниц, детсадов, пожарных частей и т.п.). Достаточной транспортной инфраструктуры нет, стоянок для машин нет (300-500 тыс. кв. м – это 6-10 тыс. квартир, и столько же нужно машиномест – вместе с проездами это до 200 тыс. кв.м, или 20 га – девелопер, экономя, застраивает и эти 20 га). Рабочих мест нет. Часто не хватает мощностей у инженерных сетей.

В Первом мире эта проблема устраняется не только законами, но и муниципальным самоуправлением, наделённым большими правами. В России такого самоуправления нет – наоборот, остатки их прав ликвидируются.

Несоответствие запроса и предложения на рынке жилья выражается вот такой социологией: 67% россиян хотят жить в частном доме. В многоэтажном человейнике – лишь 10%. Но рынок повёрнут с ног на голову. Т.е. россияне выбирают канадско-американский тип расселения, а девелоперы вместе с властями им выдают восточно-азиатский, типа Шанхая, Сеула или Джакарты.
Это будет уже следующим этапом в буржуазно-демократической перестройке России: удовлетворение запроса на низовую демократию в виде местного самоуправления (а также перераспределение централизованного потока денег к нему).

​​#ставка #ипотека #экономика #Минфин #недвижимость #Россия #бюджет

Компромисс по ипотеке

На ПМЭФ-21 наконец были объявлены параметры пересмотры программы льготной ипотеки:
- программа продлена на год, сумма кредита снижена до 3 млн руб. для всех регионов, ставка повысится до 7%, правда не понятно с лимитом программы, из текущего лимита 1.85 трлн руб. выбрано уже 1.56 трлн руб.;
- семейная ипотека под 6% будет распространена на всех, у кого родился ребенок после 1 января 2018 года (~5 млн семей) с возможностью рефинансирования и лимитами 6 млн руб. по России и 12 млн руб. Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях;

Очевидно решение компромиссное, какого-то качественного сдвига оно не предполагает, но ограничивает аудиторию за счет крупных городов, для которых кредит в 3 млн все-таки маловат. Это скорее отражает желание относительно мягко выйти из программы. В привилегированном положении для крупных городов все, у кого родился ребёнок с 2018 года по 2022 год (дети до 2018 года видимо какие-то не те уже), но скорее всего часть уже воспользовались программой (когда она действовала в отношении второго ребенка), потому будут вне рынка. Скорее всего, застройщики будут запускать свои льготные программы (а не снижать цены) и придерживать предложение, потому давление на формальные цены пока может быть ограниченным, хотя, учитывая, что нельготные ставки по ипотеке с повышением ключевой будут двигаться в сторону 9%+, активность на рынке, конечно, припадет достаточно сильно и фактически цены тоже могут присесть. Хотя опять же за год инфляция немного «разгрузит» накопившийся рост цен, а частично ситуация будет разгружаться смещением спроса в сторону менее качественного жилья.

Пока же московский метр все еще ползет вверх – цена перешагнула отметку в 225 тыс. и составила 225.4 тыс. руб., что предполагает рост на 9.8% с начала года, а средняя за 4 недели была на 21.3% выше уровней прошлого года. Если смотреть чуть вперед, то средняя ставка по ипотеке (с учетом льготной) по идее должна подрасти уже в ближайшие месяцы до ~8%, что повысит размер ипотечного платежа в реальном выражении (с учетом инфляции) по 15-тилетней ипотеке до уровней максимумов 2019 года (пунктиром на графиках).

P.S.: учитывая то, что главными экономическими проблемами названы безработица и инфляция, ждем достаточно активного повышения ставок ЦБ …
@truecon

Качество рынка московских новостроек стремительно ухудшается.
В апреле произошло знаковое событие: количество студий в новостройках превысило количество 3-комнатных квартир. По данным «Метриум», сейчас на рынке предлагается 1,8 тыс. студий и 1,6 тыс. «трёшек».
По итогам апреля средняя площадь квартир от московских застройщиков в сегменте эконом- и комфорт-класса составила 52,5 кв. м — это 6 кв. м (-10%) меньше, чем год назад.

Предложение следует за спросом – за покупателем с ограниченным бюджетом. Студия в 20-30 кв. м также отражает спрос на относительно бюджетную аренду квартир – многие инвесторы в новостройки покупают их именно под сдачу.

В АКРА подсчитали, что недоступность жилья в России растёт. Так, в период с 2017 по 2019 год условный житель РФ со среднедушевым доходом мог бы накопить средства на условную квартиру за восемь лет. В 2020 году копить на такую квартиру пришлось бы почти на год дольше. По регионам разница большая, от 5 лет в ХМАО до 67 лет в Туве. В Москве этот срок – 10 лет, Петербурге – 11 лет, в Московской области – 8 лет.
Это большое исследование можно почитать самому.

Отмечу лишь несколько деталей. Квартира в этом исследовании принималась за 33 кв. м. Очевидно, что это очень маленькая площадь для расчёта. Вероятно, аналитики АКРА предполагали, что в такой квартире будет жить один работающий. Но в России треть семей – это один работающий с одним-двумя иждивенцами (обычно это мать-одиночка или дополнительно пенсионер/инвалид).
Правильнее всё же было бы взять стандартную семью в 3 человека из расчёта среднего метража по стране в 25 кв. м на человека. Т.е. квартиру 75 кв. м на троих. В этом случае недоступность жилья выросла ещё больше. На двоих работающих пришлось бы по 33 кв. м (66 кв. м) и ещё - 9 кв. м, на которые надо дополнительно работать 2 года.
Т.е. в среднем по России срок, за который при средней зарплате можно накопить на квартиру увеличился бы с 9 до 11 лет.

Но даже и 9 лет – это очень большой срок. В большинстве стран мира доступным считается жильё, на которое надо копить около 5 лет. Это говорит о том, что либо жильё у нас очень дорогое, либо о том, что зарплаты слишком маленькие. Скорее, это второе, т.к. в региональных столицах метр в среднем стоит 50-80 тыс. руб., и это меньше 1 тыс. евро.

Т.е. средняя зарплата в России должна быть в 2 раза больше, чтобы сохранился паритет для по-настоящему доступного жилья.

Кстати, а вот комментарии АФК «Система» относительно увеличения доли в “Эталоне” ⬇️:

☝️В АФК "Система" РИА Новости пояснили, что акции приобретены у миноритарных инвесторов, включая фонды Baring Vostok.

Управляющий партнёр АФК "Система" Сергей Егоров отметил, что увеличение доли корпорации в Etalon Group отражает поддержку амбициозной стратегии развития и понимание значительного потенциала роста стоимости компании.

«Благодаря недавнему SPO Etalon Group получил инвестиционный ресурс для увеличения земельного банка - уже в этом году компания планирует приобрести земельные участки под строительство до 1 миллиона квадратных метров жилья в Санкт-Петербурге и Москве. Наращивание земельного банка за счет перспективных проектов придаст новый импульс развитию Etalon Group, что, в сочетании с высоким уровнем дивидендных выплат, предусмотренных дивидендной политикой, обеспечит инвестиционную привлекательность компании”, - резюмировал Егоров. @ria_realty

В России планируется активно развивать автомобильные дороги для беспилотного транспорта, сообщил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

"На сегодняшний день мы не сможем перевозить миллионы тонн грузов по воздуху по себестоимости. Поэтому альтернатива — только "железка" и автомобильная дорога, причем не только скоростная, но и беспилотная. В этом мы продвинулись на шаг вперед, чем другие в мире. У нас КАД (Кольцевая автомобильная дорога - ред.) готова работать уже без пилотов. И трасса М-11 до Петербурга тоже готова к работе беспилотников", - сказал он в интервью телеканалу RTVI.

❗️Хуснуллин добавил, что строящуюся трассу "Европа – Западный Китай" также планируется сделать пригодной для использования беспилотников. @ria_realty

А еще в беседе с Тиной Канделаки вице-премьер РФ Марат Хуснуллин объяснил, почему Россия не может отказаться от трудовых мигрантов.

"К сожалению, пока у нас низкий уровень производительности труда, мы вынуждены пользоваться мигрантами. Мы не сможем за один-два года уйти в технологии, когда мы обойдемся без мигрантов", - объяснил он в эфире программы "Специальный гость" на RTVI.

Хуснуллин подчеркнул, что "нравится кому-то это или не нравится, надо откровенно сказать, мигрант работает 12 часов". "Наши люди не готовы работать 12 часов за 50 тысяч рублей. А мигранты готовы", - добавил он.

Вице-премьер объяснил, что за счет использования труда призежих из-за рубежа снижается себестоимость строительства, так как зарплаты составляют от 25 до 50% себестоимости, в среднем по стройке - 25%. @ria_realty

​Ozon открывает витрину с квартирами

Маркетплейс-гиганты не оставляют попыток продавать недвижимость онлайн и в один клик. Ozon сегодня объявил, что запустил новые витрины - с квартирами. По сути, портал будет продавать платное бронирование квартиры, которое в среднем составляет 2% от её стоимости и учитывается застройщиком как депозит. Эта сумма и будет заработком Ozon.

Как сейчас выглядит все заявленное?

Пока что с главной страницы маркетплейса найти какую-либо квартиру - тот еще квест. Если вы не ввели перед названием комплекса "ЖК", выдача будет переполнена разной ерундой, продаваемой на сервисе. Если вы ввели "квартира" - аналогично. Если вы ввели название застройщика не так, как оно значится в базе "Озон" - аналогично. То есть, чтобы найти недвигу здесь, нужно знать, какой застройщик работает с площадкой, какие у него есть проекты и как все это значится в базе. Но если оооочень постараться, найти карточку проекта все-таки можно, смотрите внизу поста, как она выглядит 👇🏻.

При этом, для застройщика создается отдельная страница, где покупатель может видеть все представленные на Ozon жилые комплексы и лоты. Страница эта крайне неудобная, с непродуманным вырвиглаз дизайном, и если "Озон" не собирается ее совершенствовать, конвертировать она не будет.

Полетит ли сервис?

Дмитрий Форман на моем месте наверняка бы был в восторге от новой опции Ozon и во всеуслышанье верил бы в ее успех. Я же по-прежнему считаю, что покупать недвижимость без визита в офис продаж и на площадку станут немногие. Бронировать через Ozon будут еще меньше.

▪️Во-первых, потому что недвижимость - это дорогая покупка, и ее стараются изучить тщательно до проведения оплаты.
▪️Во-вторых, потому что совсем не понятно, зачем покупателю и застройщику посредник. Ozon обещает, что экспонированные в витринах лоты будут дешевле, чем напрямую от застройщика, а 25% от цены брони площадка зачислит покупателю в виде баллов Ozon, которые можно потратить на маркетплейсе. И если во второе я охотно верю, то в первое - нет. Застройщик всегда старается продавать сам и не делиться прибылью, поэтому если где-то лот стоит дешевле, чем напрямую от девелопера, значит, с лотом что-то не так. То ли это неликвид, то ли дисконт на самом деле совсем не дисконт 😉.

При этом, лиды от "Озон" наверняка могут быть - по опции "забронировать дату и время", которая работает, как чат с застройщиком. Но как тут маркетплейс будет отслеживать продажи, не ясно.

▪️В-третьих, совсем не понятно, как "Озон" планирует продвигать лоты. На волне хайпа от запуска сервиса интерес будет органическим, а вот как дальше привлекать потенциальных покупателей (кроме внутренних рекомендаций) с существующей конкуренцией на рынке - вопрос хороший.

Все это наталкивает меня только на одну мысль - сервис провалится с треском так же, как провалилась реклама на "Медузе" одного известного ТГ-канала.

⌘ ⌘ ⌘

В общем и целом, витрины квартир от "Озон" выглядят еще сырыми и недоработанными. Зачем нужно было сегодня объявлять об их старте, не понятно 🤷‍♀️. А как вам идея сервиса?

@novostroyman

В Ленинградской области из-за роста цен копить на квартиру стало на 3,5 года дольше

Такие данные приводит АКРА.

По результатам 2020-го копить на квартиру в ЛО стало необходимо 12 лет, тогда как ранее этот показатель находился на отметке 8,6 лет.

В Санкт-Петербурге дела обстоят чуть лучше: копить на собственную недвижимость здесь придется 11 лет - это на 1,6 лет дольше, чем в 2019-м.

@VidNaNevu

“Дураков много. А мудаков еще больше”
⁃ Владимир Сорокин

Привет.

Главные новости банков за 04-06 июня https://clck.ru/VKwR8

Ты должен знать:

1. Миллиардер Олег Дерипаска сказал, что через 10 лет Россия станет страной «среднего достатка», а бедных россяин к этому времени не будет!
Вымрут?
...
Все хорошие новости из России почему-то в будущем времени.

2. «Эрдоган: Путин предлагал открыть полеты в Турцию для российских туристов, в обмен на запрет продажи Украине беспилотников.»
Царь и холопы.

3. Правительство РФ поддержало разработанный "Единой Россией" законопроект о праве ребёнка гостить у бабушки с дедушкой.
Это не шутка.
Как не шутка и то, что содержание принимающих законы правительства, парламента и президента обходится нам более, чем в 100 млрд. рублей ежегодно. @alyonapopova

4. «В Москве на Красной площади возле Мавзолея задержали мужчину, который призывал Ленина проснуться.»
Место просил освободить?

5. Изменение реальных доходов россиян
2014: -0.7%
2015: -3.2%
2016: -5.8%
2017: -1.2%
2018: -0.2%
2019: +0.8%
2020: -3.5%
Зато число долларовых миллиардеров в России увеличилось до рекордных 117 человек
@prof_preobr

6. Пересмотрел фильм «Тихое место». По сюжету, если коротко, вокруг разруха, все молчат и боятся, а если вдруг человек начинает говорить, внезапно появляются монстры и он исчезает. Дома, на улице, в магазине - не важно. Кажется, я знаю как это тихое место называется. @pasha_hsb
...
Сказка... жил был один, очень гордый и очень терпеливый народ..так вот..терпел он, терпел ..пока не обосрался..вот и сказке конец...

7. наколи мне кольщик
тщетность бытия
да не эту сука
эта не моя
© sensata

8. Все очень дрочат на фразы в стиле «делай, что любишь» или «занимайся тем, чем нравится». Но мало кто знает, что у этих фраз есть вторая часть: «и бери за это ответственность». @vlad_dfe

Ещё больше. Отличного дня!

Среди отдельных регионов за десять лет серьезный рост задолженности по ипотеке на одного работающего жителя, по данным ЦИАН, наблюдается в Москве, Магаданской области, Якутии, Петербурге, Подмосковье и нефтегазовых регионах.

питерцы, это правда санкт-петербург, петроградская сторона, наши дни? скажите, что мы всё наврали, а? пожалуйста

​Привычные районы, которые на самом деле - намывные территории: что появилось на месте залива ещё в XX веке? Знали ли Вы, что намывать территории стали ещё задолго до создания "Морского фасада" за Васильевским островом? Сейчас кажется удивительным, что давно привычные жилые районы на самом деле появились искусственным способом несколько десятков лет назад.

Многие переживали за жилые дома, которые строились на намыве за Морской набережной, однако уже долгие годы существуют целые районы, стоящие на намытой территории. При этом многие не догадываются об искусственной природе этих земель. Fons

Остров Декабристов

Первоначально остров Декабристов был значительно меньше и расширился за счёт того, что в начале XX века проток Малой Невы был засыпан и присоединения соседних островов: Вольного, Гоноропуло, Жадимирского и Кашеварова. По одной из версий на Гоноропуло были похоронены декабристы, но сейчас их могила утеряна и застроена. На территории бывших островов сейчас находится Уральская улица и проспект КИМа. Вольный остров присоединили позже, уже в 1960-е годы, параллельно намыв дополнительную территорию: набережную Макарова и часть улицы Кораблестроителей. На ней началась массовая застройка жилыми домами, которые находятся там до сих пор.

Парк 300-летия и Беговая с Крестовским островом

У Лахты были преимущественно заболоченные территории, поэтому ещё в 1950-е годы был разработан план по благоустройству и созданию новой прибрежной зоны. Часть земли у современного Лахта-центра и "Беговой" была намыта, застроена и благоустроена. Позже на новой территории разбили парк 300-летия, и сейчас уже сложно представить, что большая часть района на самом деле была создана искусственно. Не раз расширяли и Крестовский остров: сначала укрепляли береговую зону за стадионом имени Кирова (сейчас на его месте Газпром Арена), а несколько лет назад понадобилось место для новой станции метро "Зенит".

Юго-Западный морской фасад

Ныне плотно застроенные кварталы на юго-западе на самом деле тоже стоят на намывной территории. Масштабный план Юго-западного морского фасада создавался ещё в 1960-х годах. На территории планировалось построить жилые дома и разбить парк. Общая площадь намыва составила более 3000 гектаров. На тот момент из задуманного удалось реализовать лишь Южно-Приморский парк. Остальные территории современного Ленинского проспекта, проспекта Героев и Маршала Казакова пустовали вплоть до последних десятилетий.

Укрепление берегов Невы и буяны

К слову, намывные территории появлялись в Петербурге с самого основания, правда по большей части не на месте Финского залива, а в Неве. Из-за наводнений пришлось укреплять береговую зону, поэтому земля была насыпана у Летнего домика Петра, Летнего сада, а также у Гутуевского острова. После переноса Адмиралтейской верфи, была полностью насыпана Адмиралтейская набережная. Создавались буяны, например, Тучков буян.

Очень советуем посмотреть сравнение снимка со спутника 1966 года с современной картой, чтобы наглядно увидеть, где именно возникли новые земли.

Целесообразно ли намывать новые земли в Петербурге? Чем отличаются новые намывные территории от тех, что появились в XX веке? Ведь новые территории за Морской набережной же появились уже при сформировавшемся облике района, лишили панорамного вида гостиницу "Прибалтийская" и стоящие рядом дома, уничтожили место, любимое многими петербуржцами. Единственным неудачным на тот момент проектом прошлого стал Юго-западный морской фасад на долгие годы превратившийся в пустырь. Но сейчас он наконец стал относительно благоустроенной территорией. Уверены, то же произойдёт и с Морским фасадом В.О. Только потребуется время.

Подпишитесь на @dwellercity

Средства на эскроу-счетах, перечисленные в рамках льготной ипотеки, банки смогут учитывать под проекты новых жилых комплексов. Такую возможность допустили в Минстрое.

Благодаря продлению льготных ипотечных программ сохранятся высокие темпы продаж новостроек, заявил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Это позволит девелоперам быстрее наполнить эскроу-счета и получить средства для возведения новых жилых комплексов.

По словам Стасишина, ведомство обсуждает с банками эффективное использование средств, размещенных на эскроу-счетах, и возможность их учета при реализации новых проектов. Речь не идет о поэтапном раскрытии эскроу-счетов. Обсуждается, как учитывать в новом проекте собственные средства застройщика, чтобы не ждать раскрытия эскроу-счетов.

📰 Новость полностью
📣 Чат для участников ипотечного рынка

Еще до коронавируса, в разгар перехода долевого строительства на эскроу, было понятно, что строительная отрасль будет терять мелких игроков в регионах и монополизироваться. Пандемия катализировала и значительно усугубила эти процессы. В прошлом году выкосило каждого пятого девелопера.

Число компаний-застройщиков жилья уменьшилось на 20%, с 2,7 тыс до 2,15 тыс компаний, следует из данных Единого ресурса застройщиков и Единой
информационной системы жилищного строительства. Масштабы строительства снизились на 12%.

Полегли в основном региональные компании. Число девелоперов с небольшими строительными проектами до 10 тыс. кв. м за год упало с 900 до 788. Еще на 10% стало меньше компаний, строящих жилье площадью 50-500 тыс. кв. м, и на 28% тех, кто возводит от 500 тыс. до 1 млн кв. м. Последних, впрочем, было всего несколько.

За год число застройщиков населенных пунктах до 50 тыс. человек снизилось на 9%, а объемы строительства — на 4%. В городах с населением 50-250 тыс. человек оба показателя упали на 14%. Даешь теперь пиковские человейники в каждый уездный городок!

Минстрой лоббирует для Единого заказчика «мягкие» правила освоения бюджетных денег
Созданный недавно Единый заказчик в сфере строительстве, курирующие госстройки, включая объекты Минздрава, Минкульта, Минспорта и Минобразнауки, требует некоторых поблажек до 2022 года по исполнению бюджетных обязательств. Эту идею лоббирует Минстрой, который уже подготовил соответствующий проект постановления. Например, министерство предлагает заморозить на время для Единого заказчика требование производить расчеты по госконтрактам до 1 октября, как это должны делать все распорядители бюджетных средств. Минстрой объясняет необходимость этих поблажек тем, что эта структура создана недавно и для налаживания процессов ей нужен переходный период.

РЕАЛЬНАЯ СТАВКА ОСТАЁТСЯ ОТРИЦАТЕЛЬНОЙ, ПРОДОЛЖАЯ СТИМУЛИРОВАТЬ КРЕДИТНЫЙ БУМ

Реальная ставка, рассчитанная к текущей инфляции, на конец мая составляла -1.02%. Этот показатель уже 7 мес находится в отрицательной области и 11 мес ниже диапазона, который ЦБ оценивает как нейтральный (1-2%). Если инфляция будет держаться в районе 6% (а наша модель прогнозирует даже более высокие значения), то ЦБ надо будет поднять ставку, как минимум, на 200 бп (!), чтобы вернуть денежно-кредитную политику в область нейтральной. Хотя, чтобы вернуть инфляцию к цели, возможно, требуется уже жесткая ДКП.

Пока ДКП выглядит, как мягкая. Отсюда и усиливающийся кредитный бум и ускоряющаяся инфляции. Отметим, что искажение в ДКП вносят ещё и различные льготные программы кредитования (в т.ч. ипотечные). Это снижает уровень средней ставки в «льготной» части экономики и требует более высокой ставки в «не льготной» экономике. Таким образом уровень нейтральности сдвигается вверх.