Forwarded from Бла-бла-номика
Одна из новостей сегодня — массовое снижение ставок по ипотеке разными банками. Снижение примерно на +/- 0,3-0,6 п.п. Выглядит очень даже неплохо. Конечно, если оставить без внимания тот факт, что еще в начале года ставки в среднем по стране были ниже на целый 1 п.п. (то есть на целый процент). Так что если и радоваться, то не очень сильно.🤷♂️
А давайте посмотрим, что значит снижение ставки на 0,3 п.п. для кошелька рядового ипотечника?
Возьмем усредненный ипотечный кредит по данным нашего ЦБ. Это 2,2 млн рублей на 17,9 лет. При ставке 10,5% годовых (это средневзвешенная ставка по кредитам, взятым в мае этого года) размер платежа получится равным 22 781 рублей. Если же ставку снизим на 0,3 п.п., до 10,2%, то размер платежа будет 22 353 руб. То есть экономия составит 428 рублей, или 0,9% от среднемесячной зарплаты по России в том же мае этого года. Так что это приятно, хотя и вряд ли кардинально влияет на доступность кредитования.
Интересна еще одна тенденция, происходящая параллельно, но не привлекающая к себе такого внимания. За последнее время очень резко вырос средний срок кредитования. В 2012-2015 годах он составлял около 15 лет, а вот по итогам 2018 — достиг уже 16,7 лет. При этом с начала этого года на фоне быстрого роста ипотечных ставок средний срок кредита подскочил еще на 14 месяцев! При указанных выше условиях кредитования увеличение срока с 200 до 214 месяцев дает экономию на ежемесячном платеже в размере около 730 рублей.
Конечно, с удлинением срока кредита граждане могут обеспечить себе еще меньший платеж по кредиту. Правда, проблема в том, что платить придется намного дольше и в сумме — гораздо больше. А значит, выводов тут может быть несколько:
👉либо граждане не очень финансового грамотны,
👉либо с оптимизмом рассчитывают, что рост доходов в будущем позволит расплатиться быстрее,
👉либо (что наиболее вероятно) в условиях падения доходов снижают текущие ежемесячные платежи настолько, насколько могут, а там будь что будет.
Есть, впрочем, еще один вариант, (но уже апокалиптический) — что есть и такие ожидания, согласно которым через несколько лет все развалится, инфляция взлетит до 500%, и сумма этого кредита перестанет создавать проблемы. Как-то так.
А давайте посмотрим, что значит снижение ставки на 0,3 п.п. для кошелька рядового ипотечника?
Возьмем усредненный ипотечный кредит по данным нашего ЦБ. Это 2,2 млн рублей на 17,9 лет. При ставке 10,5% годовых (это средневзвешенная ставка по кредитам, взятым в мае этого года) размер платежа получится равным 22 781 рублей. Если же ставку снизим на 0,3 п.п., до 10,2%, то размер платежа будет 22 353 руб. То есть экономия составит 428 рублей, или 0,9% от среднемесячной зарплаты по России в том же мае этого года. Так что это приятно, хотя и вряд ли кардинально влияет на доступность кредитования.
Интересна еще одна тенденция, происходящая параллельно, но не привлекающая к себе такого внимания. За последнее время очень резко вырос средний срок кредитования. В 2012-2015 годах он составлял около 15 лет, а вот по итогам 2018 — достиг уже 16,7 лет. При этом с начала этого года на фоне быстрого роста ипотечных ставок средний срок кредита подскочил еще на 14 месяцев! При указанных выше условиях кредитования увеличение срока с 200 до 214 месяцев дает экономию на ежемесячном платеже в размере около 730 рублей.
Конечно, с удлинением срока кредита граждане могут обеспечить себе еще меньший платеж по кредиту. Правда, проблема в том, что платить придется намного дольше и в сумме — гораздо больше. А значит, выводов тут может быть несколько:
👉либо граждане не очень финансового грамотны,
👉либо с оптимизмом рассчитывают, что рост доходов в будущем позволит расплатиться быстрее,
👉либо (что наиболее вероятно) в условиях падения доходов снижают текущие ежемесячные платежи настолько, насколько могут, а там будь что будет.
Есть, впрочем, еще один вариант, (но уже апокалиптический) — что есть и такие ожидания, согласно которым через несколько лет все развалится, инфляция взлетит до 500%, и сумма этого кредита перестанет создавать проблемы. Как-то так.
А вот и официальная статистика по Москве появилась.
«Нам бы по ипотеке такой рост» - сказали банкиры😬
С начала года в Москве зарегистрировано на 32% больше договоров долевого участия на покупку квартир (59 266), чем за первое полугодие прошлого года, сообщило столичное управление Росреестра.
За июнь 2019 года число сделок на первичном рынке - 11,7 тысяч договоров, что в 2 раза больше, чем в июне прошлого года.
И это абсолютный рекорд за все время существования 214-ФЗ.
Предыдущий рекорд был в ноябре 2018 года - 8,8 тысяч договоров.
И причина этого роста не люди, которые готовятся к росту цен из-за смены механизма строительства и бегут покупать квартиры.
Просто девелоперы переводят квартиры на свои аффилированные юрлица: по сравнению с июнем 2018 года объём сделок между юрлицами вырос в 2,5 раза.
Теперь эти квартиры будут реализовывать по договорам уступки, чтобы не связываться со счётами эскроу.
https://t.iss.one/cotlovan_contrust/3158
«Нам бы по ипотеке такой рост» - сказали банкиры😬
С начала года в Москве зарегистрировано на 32% больше договоров долевого участия на покупку квартир (59 266), чем за первое полугодие прошлого года, сообщило столичное управление Росреестра.
За июнь 2019 года число сделок на первичном рынке - 11,7 тысяч договоров, что в 2 раза больше, чем в июне прошлого года.
И это абсолютный рекорд за все время существования 214-ФЗ.
Предыдущий рекорд был в ноябре 2018 года - 8,8 тысяч договоров.
И причина этого роста не люди, которые готовятся к росту цен из-за смены механизма строительства и бегут покупать квартиры.
Просто девелоперы переводят квартиры на свои аффилированные юрлица: по сравнению с июнем 2018 года объём сделок между юрлицами вырос в 2,5 раза.
Теперь эти квартиры будут реализовывать по договорам уступки, чтобы не связываться со счётами эскроу.
https://t.iss.one/cotlovan_contrust/3158
Telegram
КОТЛОВАНЪ
Читаю торжественные отчеты некоторых «аналитиков» о том, что на рынке бьют рекорды по количеству сделок на рынке недвижимости и ржу в голос.
Рано радуетесь.
Вы там забыли, что застройщики сами у себя купили квартиры (на подрядчиков своих завели), чтобы…
Рано радуетесь.
Вы там забыли, что застройщики сами у себя купили квартиры (на подрядчиков своих завели), чтобы…
Forwarded from Proeconomics
В первом полугодии 2019 года введено 30,1 млн. кв. м жилья. Это на 3,7%, или на 1,1 млн. кв. м больше, чем за аналогичный период 2018 года.
Застройщики спешили сдавать проекты в преддверии введения эскроу-счетов вместо договоров долевого участия. В июне 2019 года ввод жилья вообще ускорился на 11,4%
Застройщики спешили сдавать проекты в преддверии введения эскроу-счетов вместо договоров долевого участия. В июне 2019 года ввод жилья вообще ускорился на 11,4%
Forwarded from Недвижа
#нампишут #новыесхемы Про скупку у самих себя - эскроу здесь даже не главное, это ещё и способ ухода от налогов.
По такому принципу живёт целый Екатеринбургский застройщик Принцип. Схема такая: Вводится новый объект, в нем вплоть до 100% "выкупается" группой инвесторов - ИПиздов. В договоре купли-продажи срок оплаты устанавливается строго по сроку сдачи, а цена квадратного метра - 60 тыс руб. Квартиры размещаются на сайте застройщика по цене от 100 тыс руб за метр, в офисе застройщика без присутствия даже этого ИП происходит подписание договора о переуступке, в соответствии с которым покупатель обязуется внести сумму в разбивке: 60к за метр застройщику, остальное ИПизду.
Прикидываете экономию на налогах? Очевидно, московские коллеги тоже решили играть по-крупному
По такому принципу живёт целый Екатеринбургский застройщик Принцип. Схема такая: Вводится новый объект, в нем вплоть до 100% "выкупается" группой инвесторов - ИПиздов. В договоре купли-продажи срок оплаты устанавливается строго по сроку сдачи, а цена квадратного метра - 60 тыс руб. Квартиры размещаются на сайте застройщика по цене от 100 тыс руб за метр, в офисе застройщика без присутствия даже этого ИП происходит подписание договора о переуступке, в соответствии с которым покупатель обязуется внести сумму в разбивке: 60к за метр застройщику, остальное ИПизду.
Прикидываете экономию на налогах? Очевидно, московские коллеги тоже решили играть по-крупному
Forwarded from Ипотека и недвижимость
✔️ То, что в последние дни все СМИ анализирует. Вот первоисточник. Не благодарите 😁
✔️ Аналитическая записка Центрального банка России "Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства" здесь
✔️ Аналитическая записка Центрального банка России "Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства" здесь
Forwarded from Мысли-НеМысли
Накануне АКРА выпустило исследование о рынке ипотеки, в котором прямо указало на то, что в России сформировалась модель, которая уже привела к ипотечному кризису США в 2007-2009 гг. Самое интересное наблюдение заключается в том, что Дом.РФ стал аналогом Fannie Mae и Freddie Mac, при этом бездумно одобрив переход на на выпуск однотраншевых ипотечных облигаций в рамках Фабрики ИЦБ ДОМ.РФ, а это копия модели Single Security, которая и стала причиной кризиса.
А вот сегодня уже к критике АКРА подключились все, кто можно. Свое веское слово сказал замминистра финансов Моисеев, он подчеркнул, что выводы агентства якобы не имеют под собой оснований. Вот только Моисееву вообще сложно доверять, он в последние пару лет вещает исключительно о том, что все стабильно и спокойно. Некоторые СМИ подключились к «травле» АКРА, причем в особо спорных моментах цитируют анонимных экспертов. Уж не ребята Плутника решили таким образом защищать свою репутацию? Моисеев, кстати, состоит в наблюдательном совете Дом.РФ, и от этого его позиция выглядит еще слабее.
По расчетам АКРА, новый ипотечный кризис обойдется бюджету в 1,5 трлн рублей. Не так уж много, если вспомнить желание «Роснефти» получить льготы на 2,6 трлн рублей или расходу на санацию трех банков в 2,2 трлн рублей. А если говорить про нацпроекты, то вообще не так страшно, если перефразировать известный фильм: «Триллионом больше, триллионом меньше». А вот такая яростная попытка отрицания возможного ипотечного кризиса в России вызывает подозрения. «Никогда не следует недооценивать предсказуемость тупизны», деятели из команды Плутника вполне могли тупо перенести неудачный опыт США с минимальными изменениями или вообще без них, не учитывая возможных рисков и т.п., и вполне может повторить ошибку американских агентств. С другой стороны, мы в полноценный ипотечный кризис не верим, потому что Дом.РФ просто зальют деньгами в случае проблем, у Плутника и так нет проблем с государственным финансированием, а уж спасать кого-нибудь за счет бюджета – это у нас любят.
А вот сегодня уже к критике АКРА подключились все, кто можно. Свое веское слово сказал замминистра финансов Моисеев, он подчеркнул, что выводы агентства якобы не имеют под собой оснований. Вот только Моисееву вообще сложно доверять, он в последние пару лет вещает исключительно о том, что все стабильно и спокойно. Некоторые СМИ подключились к «травле» АКРА, причем в особо спорных моментах цитируют анонимных экспертов. Уж не ребята Плутника решили таким образом защищать свою репутацию? Моисеев, кстати, состоит в наблюдательном совете Дом.РФ, и от этого его позиция выглядит еще слабее.
По расчетам АКРА, новый ипотечный кризис обойдется бюджету в 1,5 трлн рублей. Не так уж много, если вспомнить желание «Роснефти» получить льготы на 2,6 трлн рублей или расходу на санацию трех банков в 2,2 трлн рублей. А если говорить про нацпроекты, то вообще не так страшно, если перефразировать известный фильм: «Триллионом больше, триллионом меньше». А вот такая яростная попытка отрицания возможного ипотечного кризиса в России вызывает подозрения. «Никогда не следует недооценивать предсказуемость тупизны», деятели из команды Плутника вполне могли тупо перенести неудачный опыт США с минимальными изменениями или вообще без них, не учитывая возможных рисков и т.п., и вполне может повторить ошибку американских агентств. С другой стороны, мы в полноценный ипотечный кризис не верим, потому что Дом.РФ просто зальют деньгами в случае проблем, у Плутника и так нет проблем с государственным финансированием, а уж спасать кого-нибудь за счет бюджета – это у нас любят.
Forwarded from Ипотека и недвижимость
Электронная подпись в сделках с недвижимостью
✔️ По некоторым данным, число случаев мошенничества с электронной подписью граждан только в Москве уже превысило 10 тыс.
✔️ Люди теряют свою недвижимость, доказать же потом в суде, что сделка была совершена без согласия собственника, практически невозможно.
✔️ Сегодня во втором чтении ГД приняла законопроект, призванный предотвратить такие случаи мошенничества в дальнейшем.
✔️ Теперь без письменного согласия собственника невозможно будет совершать сделки с его недвижимостью с помощью одной лишь электронной подписи.
✔️ Кроме этого: Росреестр, в свою очередь, также должен будет сразу информировать граждан о том, что от их имени была подана заявка на проведение сделок с недвижимостью.
@Петр Толстой (депутат ГД)
✔️ По некоторым данным, число случаев мошенничества с электронной подписью граждан только в Москве уже превысило 10 тыс.
✔️ Люди теряют свою недвижимость, доказать же потом в суде, что сделка была совершена без согласия собственника, практически невозможно.
✔️ Сегодня во втором чтении ГД приняла законопроект, призванный предотвратить такие случаи мошенничества в дальнейшем.
✔️ Теперь без письменного согласия собственника невозможно будет совершать сделки с его недвижимостью с помощью одной лишь электронной подписи.
✔️ Кроме этого: Росреестр, в свою очередь, также должен будет сразу информировать граждан о том, что от их имени была подана заявка на проведение сделок с недвижимостью.
@Петр Толстой (депутат ГД)
Forwarded from bitkogan
Ипотека – то, что касается каждого из нас. Ипотечный займ требует большой ответственности, умения грамотно вести семейный бюджет, взвешенного подхода и, конечно, хорошей кредитной истории. В связи с намерениями ЦБ понижать ключевую ставку, возникает вопрос – на сколько понизятся ставки по ипотеке?
В настоящее время принято считать, что в среднем ставка по ипотеке составляет в РФ около 10%. На деле оказывается далеко не так. Бывает и 11% и 12%. Кроме того, когда человек берет ипотечный кредит, он должен будет платить не только проценты.
К дополнительным расходам относятся, например, страховки, различные банковские комиссии (за рассмотрение заявки, за выдачу кредита и т.д.). Многие не обращают на это внимание; между тем, данные составляющие очень важны, поскольку напрямую влияют на стоимость вашего кредита.
Предлагаю посчитать, во что будет обходиться ипотека типичному представителю среднего класса. Рассмотрим реалии столицы нашей Родины.
Итак, по моим оценкам, нормальная квартира для нормальной семьи в нормальном доме в Москве стоит порядка 15 млн руб. (около $240 тыс.). Берем следующие граничные условия: первый взнос – 30% (около 5 млн руб.), срок кредита – 20 лет. Рассмотрим, сколько придется платить в месяц по трем ставкам – 10%, 7% и 5%.
Что получаем в итоге?
Воспользуемся обыкновенным ипотечным калькулятором.
@bitkogan
В настоящее время принято считать, что в среднем ставка по ипотеке составляет в РФ около 10%. На деле оказывается далеко не так. Бывает и 11% и 12%. Кроме того, когда человек берет ипотечный кредит, он должен будет платить не только проценты.
К дополнительным расходам относятся, например, страховки, различные банковские комиссии (за рассмотрение заявки, за выдачу кредита и т.д.). Многие не обращают на это внимание; между тем, данные составляющие очень важны, поскольку напрямую влияют на стоимость вашего кредита.
Предлагаю посчитать, во что будет обходиться ипотека типичному представителю среднего класса. Рассмотрим реалии столицы нашей Родины.
Итак, по моим оценкам, нормальная квартира для нормальной семьи в нормальном доме в Москве стоит порядка 15 млн руб. (около $240 тыс.). Берем следующие граничные условия: первый взнос – 30% (около 5 млн руб.), срок кредита – 20 лет. Рассмотрим, сколько придется платить в месяц по трем ставкам – 10%, 7% и 5%.
Что получаем в итоге?
Воспользуемся обыкновенным ипотечным калькулятором.
@bitkogan
Forwarded from bitkogan
В итоге оказывается, что среднестатистический москвич вряд ли может позволить себе ипотеку по текущим условиям. Это значит, что за 20 лет он вдвое переплатит за свою квартиру, а платить каждый месяц должен около 100 тыс. руб.
Какой уровень дохода должен быть, чтобы, выплачивая ипотеку, жить нормально, растить детей, хотя бы иногда ездить отдыхать? Раза в 1,5-2 больше.
Для справки, по данным Мосгорстата, за 2018 г. средняя зарплата москвичей составила около 80 тыс. руб. С учетом налога, эта цифра уменьшается до примерно 70 тыс. руб. Вот и считайте, сможет ли среднестатистический москвич обслуживать 20-летнюю ипотеку по ставке 10%? По-моему, ответ очевиден.
Ипотечный рынок, а вместе с ним и строительство, и в целом экономика, могут оживиться только тогда, когда ставки по ипотеке в РФ будут составлять 5-6%. Не больше. Потому что даже 7% - много.
Во всем мире комфортной ипотечной ставкой считается уровень 2-4%. Понятно, что валюта другая, но тем не менее. Когда мы к этому придем? Хотелось бы верить, что в обозримом будущем.
Когда вам говорят, что ипотека под 9-10% годовых - это хорошо, посмотрите данную табличку и сделайте вывод сами. На мой взгляд, рублевую ипотеку сейчас можно брать только, если у вас доходы в долларах, и вы рассчитываете на ослабление рубля на долгосрочном горизонте. В остальных случаях – unreal.
@bitkogan
Какой уровень дохода должен быть, чтобы, выплачивая ипотеку, жить нормально, растить детей, хотя бы иногда ездить отдыхать? Раза в 1,5-2 больше.
Для справки, по данным Мосгорстата, за 2018 г. средняя зарплата москвичей составила около 80 тыс. руб. С учетом налога, эта цифра уменьшается до примерно 70 тыс. руб. Вот и считайте, сможет ли среднестатистический москвич обслуживать 20-летнюю ипотеку по ставке 10%? По-моему, ответ очевиден.
Ипотечный рынок, а вместе с ним и строительство, и в целом экономика, могут оживиться только тогда, когда ставки по ипотеке в РФ будут составлять 5-6%. Не больше. Потому что даже 7% - много.
Во всем мире комфортной ипотечной ставкой считается уровень 2-4%. Понятно, что валюта другая, но тем не менее. Когда мы к этому придем? Хотелось бы верить, что в обозримом будущем.
Когда вам говорят, что ипотека под 9-10% годовых - это хорошо, посмотрите данную табличку и сделайте вывод сами. На мой взгляд, рублевую ипотеку сейчас можно брать только, если у вас доходы в долларах, и вы рассчитываете на ослабление рубля на долгосрочном горизонте. В остальных случаях – unreal.
@bitkogan
Forwarded from Proeconomics
Покупки недвижимости в США всеми иностранными покупателями в период с апреля 2018 года по март 2019 года упали на 36% по сравнению с тем же периодом год назад и на 49% по сравнению с тем же периодом два года назад, со $153 млрд. до $78 млрд, что ниже уровня 2012 года. Самое большое падение пришлось на китайских покупателей – на 58% (тем не менее они среди иностранцев остались основными покупателями недвижимости в США – на $13,4 млрд. за год)
Forwarded from Т—Ж
Как заключить договор купли-продажи квартиры без риелтора и сделать все как надо:
https://j.tinkoff.ru/tg/flat-sale-contract/
https://j.tinkoff.ru/tg/flat-sale-contract/
Forwarded from Карты, деньги
Кроме первоначального взноса в размере от 20% от стоимости жилья, заёмщику ещё стоит накопить на дополнительные расходы примерно 100 тысяч рублей, а может быть ещё и больше. Учитывайте это перед обращением в банк: https://clck.ru/HDL53
www.sravni.ru
Какие расходы учитывать при ипотеке кроме первоначального взноса?