Forwarded from Недвижа
Друзья, помните: с 1 июля 2019 года все российские застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет, и девелоперы не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты. Но 🙈 застройщики по состоянию на 11 февраля направили лишь 275 заявок в банки на проектное финансирование, которое станет для них необходимым при переходе на обязательные расчеты через эскроу-счета с 1 июля 2019 года, процесс идет медленно, заявил глава департамента обеспечения банковского надзора ЦБ РФ Александр Полонский. Ой, что будет летом!!! Берем ситуацию на карандаш✏️
Forwarded from Никита Кричевский
Путин распорядился снизить срок владения продаваемым жильем, когда берётся НДФЛ, с 5 до 3 лет.
Шаг здравый, но неизвестно, кто с самого начала продавил столь дискриминационные рамки. Если жив-здоров и продаёшь, то освобождение от налога только через 5 лет, а если в наследство или в дар, то через 3 года.
Интересно другое. Путин вообще в курсе, что подписал поправки в Налоговый кодекс, по которым состоятельные сограждане, сбежавшие за границу и ставшие там налоговыми резидентами, с этого года при продаже российской недвиги платят НДФЛ не 30%, как раньше, а столько же, сколько мы, аборигены? То есть, как правило, 0%?
Или снижение ценза до 3 лет направлено на дополнительное облегчение участи жулья, сбежавшего за границу, но так и не сдавшего российский паспорт?
И не пора ли при определении налоговой базы по налогу на имущество физлиц учитывать все имущество, а не только то, что расположено в России? Другие страны давно так делают, но они, видимо, несоциальные государства.
Шаг здравый, но неизвестно, кто с самого начала продавил столь дискриминационные рамки. Если жив-здоров и продаёшь, то освобождение от налога только через 5 лет, а если в наследство или в дар, то через 3 года.
Интересно другое. Путин вообще в курсе, что подписал поправки в Налоговый кодекс, по которым состоятельные сограждане, сбежавшие за границу и ставшие там налоговыми резидентами, с этого года при продаже российской недвиги платят НДФЛ не 30%, как раньше, а столько же, сколько мы, аборигены? То есть, как правило, 0%?
Или снижение ценза до 3 лет направлено на дополнительное облегчение участи жулья, сбежавшего за границу, но так и не сдавшего российский паспорт?
И не пора ли при определении налоговой базы по налогу на имущество физлиц учитывать все имущество, а не только то, что расположено в России? Другие страны давно так делают, но они, видимо, несоциальные государства.
Forwarded from Раньше всех. Ну почти.
❗️Медведев поддержал проект о запрете хостелов в многоквартирных домах, сообщил Неверов
Forwarded from РБК. Новости. Главное
ВЭБ передаст свою недвижимость под управление «Дом.РФ с возможностью ее последующей продажи
ВЭБ не раскрывает стоимости всей недвижимости, находящейся в его распоряжении. Инвестиционная недвижимость оценивается госкорпорацией в отчетности по МСФО в 32,4 млрд руб. Источник, близкий к ВЭБу, оценивая портфель недвижимости, называет сумму «более 150 млрд руб.».
Передачу полномочий по управлению активами ВЭБа в сфере недвижимости подтвердили в «Дом.РФ». В их числе жилые и административно-деловые объекты — как существующие бизнес-единицы, так и объекты на стадии девелопмента, добавили там.
По каждому объекту «Дом.РФ» разработает отдельную стратегию действий исходя из рыночной конъюнктуры, которая будет согласована с ВЭБ.РФ. При наличии спроса в том числе возможна реализация недвижимости рыночным инвесторам, добавили в институте развития. https://goo.gl/oxRdbH
ВЭБ не раскрывает стоимости всей недвижимости, находящейся в его распоряжении. Инвестиционная недвижимость оценивается госкорпорацией в отчетности по МСФО в 32,4 млрд руб. Источник, близкий к ВЭБу, оценивая портфель недвижимости, называет сумму «более 150 млрд руб.».
Передачу полномочий по управлению активами ВЭБа в сфере недвижимости подтвердили в «Дом.РФ». В их числе жилые и административно-деловые объекты — как существующие бизнес-единицы, так и объекты на стадии девелопмента, добавили там.
По каждому объекту «Дом.РФ» разработает отдельную стратегию действий исходя из рыночной конъюнктуры, которая будет согласована с ВЭБ.РФ. При наличии спроса в том числе возможна реализация недвижимости рыночным инвесторам, добавили в институте развития. https://goo.gl/oxRdbH
Forwarded from Proeconomics
Рынок элитной недвижимости – хороший косвенный показатель экономического самочувствия групп с высокими доходами. Весь 2018 год цены на такую недвижимость не росли. Более того, они даже падали (особенно если еще и смотреть реальные цены – с учетом инфляции). Видимо, стагнация экономики отразилась на доходах и этих людей
Forwarded from Кот Эльвиры
Новое жилье в России дорожает. По итогам февраля этого года в городах-миллионниках "первичка" подорожала на 6% по сравнению с прошлым годом.
Интересно, что наибольший рост был зафиксирован не у испорченных квартирным вопросом москвичей, а в Казани. Средняя стоимость новостроек там поднялась аж на 19%. В Москве же рост составил скромные 7%. В Санкт-Петербурге первичное жилье подорожало на 8%.
Причина роста в переходе отрасли на эскроу-счета, который с 1 июля этого года лишит возможности застройщиков привлекать средства дольщиков.
@KotElviry
Интересно, что наибольший рост был зафиксирован не у испорченных квартирным вопросом москвичей, а в Казани. Средняя стоимость новостроек там поднялась аж на 19%. В Москве же рост составил скромные 7%. В Санкт-Петербурге первичное жилье подорожало на 8%.
Причина роста в переходе отрасли на эскроу-счета, который с 1 июля этого года лишит возможности застройщиков привлекать средства дольщиков.
@KotElviry
Forwarded from MMI
Ужесточение финансовых условий предсказуемым образом сказалось на динамике цен на жилую недвижимость в США. В 2018 году рост цен оказался минимальным за последние 7 лет: в среднем по 10 крупным городам цены выросли на 3.7%, по 20 городам – на 4.2%. При этом в прошедшем году цены впервые превысили докризисные максимумы
Forwarded from Novostroyman. Москва. Недвижимость
ТОП-10 застройщиков Москвы (включая "новую") по вводу жилья в эксплуатацию в 2018-м
Умиляет 6 место - на нём застройщик долгостроя "Ново-Никольское". Предлагаю ещё медаль за достройку вручить. Или орден. Или что там.
@novostroyman
Умиляет 6 место - на нём застройщик долгостроя "Ново-Никольское". Предлагаю ещё медаль за достройку вручить. Или орден. Или что там.
@novostroyman
Forwarded from Железобетонный замес
Факты предоставления недостоверной отчетности по расселению аварийного жилья в Подмосковье будут проверены прокуратурой, заявил в среду председатель наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин.
"Есть одна серьезная проблема — достоверность отчетных данных о программе расселения, которые представляют субъекты РФ. Мы много раз перепроверили, было очень много фактов дезинформации. К сожалению, Московская область отличилась здесь больше всех. Нас просто обманули", — сказал С.Степашин в ходе выступления на Всероссийском семинаре "Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилфонда".
"Есть одна серьезная проблема — достоверность отчетных данных о программе расселения, которые представляют субъекты РФ. Мы много раз перепроверили, было очень много фактов дезинформации. К сожалению, Московская область отличилась здесь больше всех. Нас просто обманули", — сказал С.Степашин в ходе выступления на Всероссийском семинаре "Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилфонда".
Forwarded from Кот Эльвиры
Владимир Путин поручил кабмину принять меры по снижению ипотечной ставки до уровня 8% годовых и ниже
Также президент распорядился к 1 июля внести законопроект об ипотечных каникулах.
Речь о снижении ипотечных ставок зашла на прошлой неделе в послании Федеральному собранию. Владимир Путин тогда напомнил правительству и ЦБ о необходимости последовательно снижать ставки по ипотеке до 8% и ниже.
Почему назрела сейчас такая необходимость? В этом году ожидается охлаждение рынка ипотеки по двум причинам. Первая - рост ипотечных ставок вслед за ростом ключевой ставки ЦБ энтузиазма ввящываттся в долгоиграющую истррию не добавляет. Крупные банки вслед за ВТБ и Сбербанком уже начали поднимать ипотечную ставку. Вторая причина - это рост просрочки. В стране пятый год падают реальные доходы население, что нашло отражение и в росте просроченной задолженности по ипотечным кредитам.
По оценкам аналитиков Сбербанка, рост ипотечной ставки снизит спрос на кредиты на 20%. Это конечно вовсе не значит, что люди их перестанут брать на те же 20%. Однако, очевидно, что темпы роста в любом случае замедлятся. Так что сейчас самое время поддержать рынок ипотеки, который является "мотором" для многих смежных отраслей.
@KotElviry
Также президент распорядился к 1 июля внести законопроект об ипотечных каникулах.
Речь о снижении ипотечных ставок зашла на прошлой неделе в послании Федеральному собранию. Владимир Путин тогда напомнил правительству и ЦБ о необходимости последовательно снижать ставки по ипотеке до 8% и ниже.
Почему назрела сейчас такая необходимость? В этом году ожидается охлаждение рынка ипотеки по двум причинам. Первая - рост ипотечных ставок вслед за ростом ключевой ставки ЦБ энтузиазма ввящываттся в долгоиграющую истррию не добавляет. Крупные банки вслед за ВТБ и Сбербанком уже начали поднимать ипотечную ставку. Вторая причина - это рост просрочки. В стране пятый год падают реальные доходы население, что нашло отражение и в росте просроченной задолженности по ипотечным кредитам.
По оценкам аналитиков Сбербанка, рост ипотечной ставки снизит спрос на кредиты на 20%. Это конечно вовсе не значит, что люди их перестанут брать на те же 20%. Однако, очевидно, что темпы роста в любом случае замедлятся. Так что сейчас самое время поддержать рынок ипотеки, который является "мотором" для многих смежных отраслей.
@KotElviry
Forwarded from Тот самый 115-ФЗ
2018 Итоги - РосФинМониторинг.
Актуальные схемы сомнительных операций.
Описание типологий «обналичивания» средств «материнского капитала» (МК).
"Оказание помощи"
1⃣Организация, участвующая в реализации преступного замысла, осуществляет поиск клиентов-владельцев сертификатов на получение «МК», которые хотят получить наличные средства.
2⃣Заключается фиктивный договор на приобретение жилья с доверенным лицом организации и проводятся процедуры гос регистрации данного договора.
3⃣После представления документов в Пенсионный фонд и принятия решения о выплате средств «продавцу», последний снимает их наличными и передает заранее оговоренную сумму владельцу сертификата.
4⃣В течение короткого промежутка времени права на приобретенное жилье возвращаются «продавцу» на основании договора дарения. При этом фактически улучшения жилищных условий для владельца сертификата не происходит.
В отдельных случаях в роли «продавцов» могут выступать родственники владельцев сертификатов на получение «МК».
Актуальные схемы сомнительных операций.
Описание типологий «обналичивания» средств «материнского капитала» (МК).
"Оказание помощи"
1⃣Организация, участвующая в реализации преступного замысла, осуществляет поиск клиентов-владельцев сертификатов на получение «МК», которые хотят получить наличные средства.
2⃣Заключается фиктивный договор на приобретение жилья с доверенным лицом организации и проводятся процедуры гос регистрации данного договора.
3⃣После представления документов в Пенсионный фонд и принятия решения о выплате средств «продавцу», последний снимает их наличными и передает заранее оговоренную сумму владельцу сертификата.
4⃣В течение короткого промежутка времени права на приобретенное жилье возвращаются «продавцу» на основании договора дарения. При этом фактически улучшения жилищных условий для владельца сертификата не происходит.
В отдельных случаях в роли «продавцов» могут выступать родственники владельцев сертификатов на получение «МК».
Искусственный интеллект Сбербанка, потерявший миллиарды рублей, приобрёл шикарный особняк в Лондоне
Forwarded from Налоговый реаниматор
И снова всего 3 года при продаже квартиры
По поручению Президента РФ Владимира Путина будет сокращен с 5-ти до 3-х лет минимальный срок владения недвижимостью для продажи её без уплаты НДФЛ.
Вот только вернут трехлетний срок для лиц, которые продают "единственное жилое помещение, находящееся в собственности налогоплательщика".
Поручение Президента должно быть исполнено до 31.05.2019 г. Ответственным назначен Дмитрий Медведев.
В настоящее время недвижимость, приобретенная после 01.01.2016 г., должна быть в собственности 5 лет, и только после этого доход от её продажи не будет облагаться НДФЛ.
Источник клерк
По поручению Президента РФ Владимира Путина будет сокращен с 5-ти до 3-х лет минимальный срок владения недвижимостью для продажи её без уплаты НДФЛ.
Вот только вернут трехлетний срок для лиц, которые продают "единственное жилое помещение, находящееся в собственности налогоплательщика".
Поручение Президента должно быть исполнено до 31.05.2019 г. Ответственным назначен Дмитрий Медведев.
В настоящее время недвижимость, приобретенная после 01.01.2016 г., должна быть в собственности 5 лет, и только после этого доход от её продажи не будет облагаться НДФЛ.
Источник клерк
Клерк
И снова нужно будет владеть недвижимостью всего 3 года для того, чтобы при её продаже не уплачивать НДФЛ
По поручению Президента РФ Владимира Путина будет сокращен с 5-ти до 3-х лет минимальный срок владения недвижимостью для продажи её без уплаты НДФЛ.
Forwarded from Стройка
Минстрой РФ определило критерии проектов, достраиваемых без эскроу-счетов
Базовое положение: степень готовности дома не менее 30% и не менее 10% реализованных по ДДУ площадей, жилых и нежилых. Для проектов реновации застроенных кварталов, в рамках договоренностей с местными властями, минимальная степень готовности объекта – 15%.
Льгота предоставляется по причине характера строительных работа – не только жилья, но также объектов социальной и инженерной инфраструктуры, которая затем передается в муниципальную собственность. Застройщики, признанные «системообразующими» (видимо, в Петербурге это – стратегические инвесторы), готовность определена в 6% - с понижающим коэффициентом 0,2.
Независимо от готовности объекта от открытия эскроу-счетов освобождаются компании, которые участвует в столичной программе реновации, а также компании, которые взялись за завершение чужих проблемных долгостроев – если дольщики этих проектов включены в официальный реестр.
Регионы получат право уменьшить степень готовности объектов. Однако для этого они должны письменно пообещать федеральному правительству и Минстрою РФ взять на себя достройку объектов, если они перейдут в разряд проблемных.
Готовность объектов застройщик будет считать самостоятельно, данные по количеству сделок предоставит Росреестр. Минстрой предложило формулу для расчета степени готовности, которая учитывает фактические затраты и готовность конструктивных элементов Контролирующий орган (Госстройнадзор) в течение двух недель проверит расчеты, при необходимости – с выездом на объект. В случае разногласий в подсчетах собирается специальная согласительная комиссия.
Общественное обсуждение документа продлится до 13 марта.
Базовое положение: степень готовности дома не менее 30% и не менее 10% реализованных по ДДУ площадей, жилых и нежилых. Для проектов реновации застроенных кварталов, в рамках договоренностей с местными властями, минимальная степень готовности объекта – 15%.
Льгота предоставляется по причине характера строительных работа – не только жилья, но также объектов социальной и инженерной инфраструктуры, которая затем передается в муниципальную собственность. Застройщики, признанные «системообразующими» (видимо, в Петербурге это – стратегические инвесторы), готовность определена в 6% - с понижающим коэффициентом 0,2.
Независимо от готовности объекта от открытия эскроу-счетов освобождаются компании, которые участвует в столичной программе реновации, а также компании, которые взялись за завершение чужих проблемных долгостроев – если дольщики этих проектов включены в официальный реестр.
Регионы получат право уменьшить степень готовности объектов. Однако для этого они должны письменно пообещать федеральному правительству и Минстрою РФ взять на себя достройку объектов, если они перейдут в разряд проблемных.
Готовность объектов застройщик будет считать самостоятельно, данные по количеству сделок предоставит Росреестр. Минстрой предложило формулу для расчета степени готовности, которая учитывает фактические затраты и готовность конструктивных элементов Контролирующий орган (Госстройнадзор) в течение двух недель проверит расчеты, при необходимости – с выездом на объект. В случае разногласий в подсчетах собирается специальная согласительная комиссия.
Общественное обсуждение документа продлится до 13 марта.
Forwarded from Ясно Понятно
В Госдуму внесен проект закона об «ипотечных каникулах». Как это будет устроено?
Какие займы попадут под новацию❓
Закон будет распространяться только на новые договора ипотеки, заключенные после вступления документа в силу. Под «ипотечные каникулы» могут подпасть договора, отвечающие трем условиям:
❗️ранее положения ипотечного договора не изменялись по требованию заемщика,
❗️предметом ипотеки является единственное жилое помещение заемщика,
❗️заемщик находится в трудной жизненной ситуации.
Как получить льготу?
Согласно поправкам, заемщик, попавший в трудную жизненную ситуацию, вправе в любой момент в течение времени действия ипотечного договора обратиться в банк с требованием о предоставлении льготного периода на срок не более шести месяцев. В течение этого периода заемщик может либо уменьшить размер выплат, либо приостановить их.
Кто считает попавшим в «трудную ситуацию»❓
В законопроекте определены пять таких критериев.
На предоставление "ипотечных каникул" могут претендовать граждане:
❗️зарегистрировавшиеся в качестве безработных,
❗️инвалиды I или II группы,
❗️граждане, признанные временно нетрудоспособными на срок более двух месяцев,
❗️граждане, потерявшие трудоспособного близкого родственника, который имел на иждивении нетрудоспособных членов семьи.
❗️граждане и индивидуальные предприниматели в случае снижения их заработной платы или дохода более, чем на 30% за месяц, по сравнению со среднемесячным доходом за предыдущий год.
Что будет после «каникул»❓
Банк обязан будет принять решение о предоставлении каникул по ипотеке в течение пяти рабочих дней. Заемщик в любой момент времени в течение льготного периода вправе прекратить его действие. После льготного периода платежи должны осуществляться согласно первоначальным условиям кредитного договора, и затем следует уплачивать платежи из «льготного периода».
Какие займы попадут под новацию❓
Закон будет распространяться только на новые договора ипотеки, заключенные после вступления документа в силу. Под «ипотечные каникулы» могут подпасть договора, отвечающие трем условиям:
❗️ранее положения ипотечного договора не изменялись по требованию заемщика,
❗️предметом ипотеки является единственное жилое помещение заемщика,
❗️заемщик находится в трудной жизненной ситуации.
Как получить льготу?
Согласно поправкам, заемщик, попавший в трудную жизненную ситуацию, вправе в любой момент в течение времени действия ипотечного договора обратиться в банк с требованием о предоставлении льготного периода на срок не более шести месяцев. В течение этого периода заемщик может либо уменьшить размер выплат, либо приостановить их.
Кто считает попавшим в «трудную ситуацию»❓
В законопроекте определены пять таких критериев.
На предоставление "ипотечных каникул" могут претендовать граждане:
❗️зарегистрировавшиеся в качестве безработных,
❗️инвалиды I или II группы,
❗️граждане, признанные временно нетрудоспособными на срок более двух месяцев,
❗️граждане, потерявшие трудоспособного близкого родственника, который имел на иждивении нетрудоспособных членов семьи.
❗️граждане и индивидуальные предприниматели в случае снижения их заработной платы или дохода более, чем на 30% за месяц, по сравнению со среднемесячным доходом за предыдущий год.
Что будет после «каникул»❓
Банк обязан будет принять решение о предоставлении каникул по ипотеке в течение пяти рабочих дней. Заемщик в любой момент времени в течение льготного периода вправе прекратить его действие. После льготного периода платежи должны осуществляться согласно первоначальным условиям кредитного договора, и затем следует уплачивать платежи из «льготного периода».
Forwarded from Proeconomics
Рынок жилой недвижимости начинает проседать на фоне ухудшений условий ипотеки и продолжающегося падения реальных доходов населения. Пример Московской области.
Управлением Росреестра по Московской области в январе 2019 года внесено в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) 15.515 записей об ипотеке. Это на 21,5% меньше, чем в январе 2018 года, когда было внесено 19.764 записи.
Количество договоров участия в долевом строительстве, зарегистрированных в Московской области в январе 2019 года, составило 5588. Это на 22,6% меньше, чем в январе 2018 года, когда было зарегистрировано 7220 договоров.
В обоих случаях снижение сделок составило чуть более 20% год к году - это уже почти на грани обвала рынка.
Управлением Росреестра по Московской области в январе 2019 года внесено в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) 15.515 записей об ипотеке. Это на 21,5% меньше, чем в январе 2018 года, когда было внесено 19.764 записи.
Количество договоров участия в долевом строительстве, зарегистрированных в Московской области в январе 2019 года, составило 5588. Это на 22,6% меньше, чем в январе 2018 года, когда было зарегистрировано 7220 договоров.
В обоих случаях снижение сделок составило чуть более 20% год к году - это уже почти на грани обвала рынка.
Forwarded from Петербург строительный
В Московском районе построят новую улицу. Дирекция транспортного строительства объявила электронный аукцион на выполнение работ по объекту «Строительство улицы на участке от Дунайского пр. до Южного полукольца Октябрьской железной дороги (Среднерогатская ул.)».
Forwarded from Невастройки
В Госдуме увидели новый смысл в идее приравнять апартаменты к жилью
Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев призвал вернуться к рассмотрению вопроса о наделении апартаментов статусом жилых помещений.
«В конце концов, нужно решить вопрос с апартаментами. Это одна из первоочередных задач, решение которой важно для рынка государства. По сути, апартаменты - это жильё, в котором проживают граждане. Но на сегодняшний день оно не может быть учтено для достижения тех самых целевых показателей в 120 млн кв. м, о которых говорится в указе президента», - цитирует депутата «Интерфакс».
Напомним, первый законопроект на ту тему был разработан Минстроем. Этим документом предлагалось разрешить регистрацию россиян по месту пребывания в помещениях, имеющих статус «предназначенные для временного проживания граждан». Согласно идее чиновников, условием для получения регистрации должно было стать включение зданий с апартаментами в специальные реестры, формированием которых займутся субъекты РФ. Критерии для таких объектов должен был разрабатывать сам Минстрой.
Еще один законопроект, предлагавший приравнять апартаменты к жилью, внес в нижнюю палату парламента в июне 2018 года первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин. Он предлагал установить правовой статус апартаментов, вводя термин «многофункциональный дом», в котором все или часть помещений могут являться жилыми или нежилыми апартаментами и использоваться для проживания граждан. Законопроект был отозван в октябре прошлого года после того, как Александр Сидякин ушел из Госдумы.
Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев призвал вернуться к рассмотрению вопроса о наделении апартаментов статусом жилых помещений.
«В конце концов, нужно решить вопрос с апартаментами. Это одна из первоочередных задач, решение которой важно для рынка государства. По сути, апартаменты - это жильё, в котором проживают граждане. Но на сегодняшний день оно не может быть учтено для достижения тех самых целевых показателей в 120 млн кв. м, о которых говорится в указе президента», - цитирует депутата «Интерфакс».
Напомним, первый законопроект на ту тему был разработан Минстроем. Этим документом предлагалось разрешить регистрацию россиян по месту пребывания в помещениях, имеющих статус «предназначенные для временного проживания граждан». Согласно идее чиновников, условием для получения регистрации должно было стать включение зданий с апартаментами в специальные реестры, формированием которых займутся субъекты РФ. Критерии для таких объектов должен был разрабатывать сам Минстрой.
Еще один законопроект, предлагавший приравнять апартаменты к жилью, внес в нижнюю палату парламента в июне 2018 года первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин. Он предлагал установить правовой статус апартаментов, вводя термин «многофункциональный дом», в котором все или часть помещений могут являться жилыми или нежилыми апартаментами и использоваться для проживания граждан. Законопроект был отозван в октябре прошлого года после того, как Александр Сидякин ушел из Госдумы.
Forwarded from angry bonds (Дмитрий Адамидов)
#стройка, #исследование
Очевидное становится документированным. Рынок проседает, затем затоваривается и застройщики неизбежно начнут дохнуть пачками. Причем неизвестно ещё кто первый: крупные или мелкие. При этом, занимать ни строящим и продающим жилую, ни покупающим и эксплуатирующим коммерческую недвижимость компаниям по большому счету кроме открытого рынка практически негде. Первым денег уже почти не дают, а вторым ещё дают, но все труднее. В этой связи резонно встаёт вопрос: как быть интеллигентному человеку, купившему облигации компаний данного сектора? Поскольку на вопрос в лоб: вернёте деньги или нет всё равно ответ будет предсказуем, решили пойти на хитрость. Попросили эмитентов ответить на вопрос: как вы планируете пережить ближайшие три года. То есть раскрыть свою стратегию а переходный период 2019-2021 гг. Как минимум двое уже точно согласились, поэтому я смело анонсирую выход нового исследования по стройке. В отличии от лизинга тут ежеквартально наверное не получится, поэтому более предпочтительно выглядит ежегодный формат. Поскольку эмитенты в данном случае всё делают сами, да и конфиденциальность никто не отменял, для нас также как и для вас пока что остаётся загадкой что из этого получится. Но надеюсь в марте мы успеем все подготовить прочитать и дать свои ехидные комментарии.
Очевидное становится документированным. Рынок проседает, затем затоваривается и застройщики неизбежно начнут дохнуть пачками. Причем неизвестно ещё кто первый: крупные или мелкие. При этом, занимать ни строящим и продающим жилую, ни покупающим и эксплуатирующим коммерческую недвижимость компаниям по большому счету кроме открытого рынка практически негде. Первым денег уже почти не дают, а вторым ещё дают, но все труднее. В этой связи резонно встаёт вопрос: как быть интеллигентному человеку, купившему облигации компаний данного сектора? Поскольку на вопрос в лоб: вернёте деньги или нет всё равно ответ будет предсказуем, решили пойти на хитрость. Попросили эмитентов ответить на вопрос: как вы планируете пережить ближайшие три года. То есть раскрыть свою стратегию а переходный период 2019-2021 гг. Как минимум двое уже точно согласились, поэтому я смело анонсирую выход нового исследования по стройке. В отличии от лизинга тут ежеквартально наверное не получится, поэтому более предпочтительно выглядит ежегодный формат. Поскольку эмитенты в данном случае всё делают сами, да и конфиденциальность никто не отменял, для нас также как и для вас пока что остаётся загадкой что из этого получится. Но надеюсь в марте мы успеем все подготовить прочитать и дать свои ехидные комментарии.
Telegram
Proeconomics
Рынок жилой недвижимости начинает проседать на фоне ухудшений условий ипотеки и продолжающегося падения реальных доходов населения. Пример Московской области.
Управлением Росреестра по Московской области в январе 2019 года внесено в Единый государственный…
Управлением Росреестра по Московской области в январе 2019 года внесено в Единый государственный…
Forwarded from angry bonds (Дмитрий Адамидов)
#стройка
В продолжение предыдущего поста. Немного цифр для понимания масштаба проблемы. В данном случае по Москве, как крупнейшему рынку.
На конец 2018 года в Москве было не продано 2,5-3 млн. кв.м. уже построенного жилья. Причем на эконом-сегмент (в народе "говнострой") приходилось примерно 85-90%. Это в принципе много, но в 2017 году было еще больше - около 7 млн. кв.м.
При этом застройщики в ажиотаже первой половины 2018 года взяли разрешений на строительство аж на 17,7 млн. кв.м. против обычных 3-4-х. То есть за этот и три следующих года мы имеем шанс получить объем предложения серьёзно превышающий то, что рынок плохо-бедно переваривал последние годы: вместо 2-3 млн. кв.м., на которые есть платежеспособный спрос, в 2019-2022 годах на рынок ежегодно будет выходить примерно 4-5 млн. Что произойдет дальше, догадаться нетрудно. Непроданные остатки вырастут аккурат до 7-8 млн. кв.м. к 2021 году. А дальше еще интереснее. Развернется реновация. Цифры по ней дали коллеги - с 2023-2024 года будет вводиться по 5 млн. кв.м. Судя по всему того же самого "говностроя", по которому уже пошли суды с мэрией.
В задаче спрашивается:
1) Где при этом будут цены на недвижимость к 2021-2022 году, если в аналогичной ситуации в 2017 году они были на 15-20% ниже, чем теперь (я беру в рублях, чтобы не путаться).
2) Где при этом будут крупные застройщики, налепившие весь этот неликвид?
Да у нас есть палочка-выручалочка: фонд реновации, купивший например у ПИКа 200 тыс кв.м. в 2018 году. В принципе, если Собянин договорится, ему возможно дадут денег выкупить и 10 млн. кв.м. Пусть стоит себе мёртвый город ждет ополоумевших покупателей. Которым кстати надо еще снизить ставку по ипотеке, а то иначе и 2-3 млн. кв.м. имеющегося спроса испарятся словно с белых яблонь дым.
А ещё у этой истории есть мощные социальные последствия, которые тоже нельзя сбрасывать со счетов. Но даже если от этого абстрагироваться и предположить, что социальный протест купировали и урегулировали, все равно: данная авантюра с экономической точки зрения шансов на успех, на мой взгляд, практически не имеет. Соотвественно, в стройке возникает парадоксальная ситуация - бояться надо не мелких застройщиков, или компаний строящих небольшие объемы "элитки", а именно что монстров, завязанных на реновацию и прочие госпрограммы. Ибо тут вполне вероятна реализация сценария: "чем больше шкаф, тем громче падает".
В продолжение предыдущего поста. Немного цифр для понимания масштаба проблемы. В данном случае по Москве, как крупнейшему рынку.
На конец 2018 года в Москве было не продано 2,5-3 млн. кв.м. уже построенного жилья. Причем на эконом-сегмент (в народе "говнострой") приходилось примерно 85-90%. Это в принципе много, но в 2017 году было еще больше - около 7 млн. кв.м.
При этом застройщики в ажиотаже первой половины 2018 года взяли разрешений на строительство аж на 17,7 млн. кв.м. против обычных 3-4-х. То есть за этот и три следующих года мы имеем шанс получить объем предложения серьёзно превышающий то, что рынок плохо-бедно переваривал последние годы: вместо 2-3 млн. кв.м., на которые есть платежеспособный спрос, в 2019-2022 годах на рынок ежегодно будет выходить примерно 4-5 млн. Что произойдет дальше, догадаться нетрудно. Непроданные остатки вырастут аккурат до 7-8 млн. кв.м. к 2021 году. А дальше еще интереснее. Развернется реновация. Цифры по ней дали коллеги - с 2023-2024 года будет вводиться по 5 млн. кв.м. Судя по всему того же самого "говностроя", по которому уже пошли суды с мэрией.
В задаче спрашивается:
1) Где при этом будут цены на недвижимость к 2021-2022 году, если в аналогичной ситуации в 2017 году они были на 15-20% ниже, чем теперь (я беру в рублях, чтобы не путаться).
2) Где при этом будут крупные застройщики, налепившие весь этот неликвид?
Да у нас есть палочка-выручалочка: фонд реновации, купивший например у ПИКа 200 тыс кв.м. в 2018 году. В принципе, если Собянин договорится, ему возможно дадут денег выкупить и 10 млн. кв.м. Пусть стоит себе мёртвый город ждет ополоумевших покупателей. Которым кстати надо еще снизить ставку по ипотеке, а то иначе и 2-3 млн. кв.м. имеющегося спроса испарятся словно с белых яблонь дым.
А ещё у этой истории есть мощные социальные последствия, которые тоже нельзя сбрасывать со счетов. Но даже если от этого абстрагироваться и предположить, что социальный протест купировали и урегулировали, все равно: данная авантюра с экономической точки зрения шансов на успех, на мой взгляд, практически не имеет. Соотвественно, в стройке возникает парадоксальная ситуация - бояться надо не мелких застройщиков, или компаний строящих небольшие объемы "элитки", а именно что монстров, завязанных на реновацию и прочие госпрограммы. Ибо тут вполне вероятна реализация сценария: "чем больше шкаф, тем громче падает".