Правила продажи квартир в новостройках ужесточат еще сильнее. Что изменится и к чему это приведет?

Что происходит❓

Депутаты Госдумы 18 декабря приняли во втором чтении новые поправки в закон о долевом участии в строительстве жилья. В частности, они предполагают изменение принципов расчетов между продавцом и покупателем

Что меняется❓

Изменения, принятые летом 2018 года, обязали застройщиков с 1 июля 2019 г. продавать квартиры через эскроу-счета исключительно в проектах, разрешения на строительство которых получены позже 1 июля 2018 г. Доступ к таким счетам застройщик получает только после завершения проекта. Нынешние поправки предполагают, что эта норма распространится на все новостройки.

В чем проблемы❓

Новации Госдумы стали неприятной неожиданностью для застройщиков, пишут vedomosti.ru. Компания готовились работать по такой схеме лишь с новыми объектами, а теперь будут вынуждены в сжатые сроки перестраиваться

Не ясен и сам механизм перевода на эскроу-счета тех проектов, разрешения на строительство которых уже получены и продажи в которых стартовали. Специалисты не понимают, смогут ли банки в такой короткий срок аккредитовать такое большое количество проектов в стадии реализации

К чему это приведет❓

Новые правила тяжело отразятся прежде всего на региональных застройщиках – у них нет «маржинальной» подушки безопасности, полагаают эксперты. Велика вероятность, что небольшие застройщики просто не смогут остаться на плаву из-за низкой рентабельности.
При этом новые правила приведут к росту цен на квартиры, считают девелоперы. Цена квадратного метра может вырасти на 10-20%, полагают они.

Хатико ждал, и ты подожди

Процедуру банкротства физических лиц упрощают. Это было ожидаемо, учитывая, что приставы просто не в состоянии справиться с потоком исполнительных листов, а банкам нужно списывать токсичную задолженность. В итоге, было принято решение отдельной строкой прописать в законе фразу о том, что одной из целей процедуры банкротства является освобождение от долгов граждан. Напомним, что только по итогам 2017 года приставам пришлось списать 2,2 трлн рублей, поскольку не было никакой возможности их истребовать и они висели мертвым грузом. На данный момент у приставов находится более 31 млн исполнительных производств, а общий долг физлиц и ИП на 1 октября составлял 3,8 трлн рублей. Учитывая, что банки сейчас нарастили объемы кредитования до рекордных за 5 лет объемов (+ сместили акцент на пенсионеров), а доходы населения продолжают сокращаться, можно быть уверенным — у приставов работы только прибавится

Кстати, коллекторский бизнес под угрозой, так как популярность процедуры банкротства может в разы увеличиться. Проблема только в том, что коллекторы в регионах часто продолжают выбивать долги из тех, кто уже прошел процедуру банкротства, а полиция не принимает заявления, так как вынуждены прикрывать бывших коллег.

Застройщики в панике из-за более раннего введения в действие эскроу-счетов. Теперь нерадивые девелоперы не смогут дотянуться до денег дольщиков, а ведь так был велик соблазн спиздить бабки до 1 июля. Особенно переживает бывший владелец Мортона Ручьев, он предрекает монополию Плутника и его Дома.РФ. Понятно, что последний - искусственная настройка, которая жрет деньги налогоплательщиков, но! Сам Ручьев в свое время продал Мортон Гордеева из-за гигантских долгов, условия сделки неизвестны, но топовый девелопер Подмосковья как-то очень быстро сдулся. Теперь Ручьев в компании Основа строит илитку и не отсвечивает в СМИ. Но нужда заставила его пойти против политики президента. А ведь когда-то Ручьевая называли кремлевским строителем, почти как Пугачева - банкиром. Он набрал долгов на 25 ярдов, и теперь банки не спешат давать бабки Основе. Теперь не будет и средств дольщиков.

Вообще интересно почитать, как вопят доморощенные девелоперы, которые вкладывают десятки миллиардов в привлечении средств дольщиков, и при этом совсем разучились работать цивилизованно. Один только Леня Казинец умеет работать с банками - он отдал бизнес Сберу и отошёл в сторону. Хороший пример для остальных

Исследование Яндекс по запросам

За год на Яндекс: рост запросов на недвижимость, рост среднего чека по запросам, тренд на поиск вторички

Яндекс: ТОП-5 по запросам

В жилищный кодекс внесли поправки, часть из них уже работает:
https://j.tinkoff.ru/tg/izmeneniya-zhk-remont-i-lgota/

#ВажныхНовостейПост
Продажи в новостройках остановились из-за исключения "Рекспекта" из списка компаний, имеющих право страховать застройщиков

Порядка 70% строящихся ЖК по всей России приостановили продажи.

⚖️ "Респект" страховала ≈ 90% всего рынка, и теперь по мановению волшебной палочки Центробанка застройщики лишились страховой поддержки, а значит, не могут проводить продажи и регистрировать ДДУ.🙈🙈🙈

@novostroyman

Глава ФКП Росреестра по Ленобласти Олег Михеев и его зам Сергей Храмов получили взятку землей и квартирами в Петербурге — за постановку на кадастровый учет. ФСБ нашла в банковских ячейках взяточников 32 млн, $220 тыс, €24 тыс

🅰️АБСОЛЮТное ипотечное агентство

Абсолют-Банк решил заняться привлечением ипотечных кредитов на рынке с последующей их перепродажей. Новый предправления банка Татьяна Ушкова заявляет, что около 40% новых ипотек будет продаваться в рынок, ежемесячно банк выдает ипотечных кредитов на 4 млрд руб. С начала года был продан ипотечный портфель на 10 млрд руб, в стадии продажи еще на 10 млрд руб, в течение года был реализован портфель автокредитов на 5 млрд руб. Обычно такие портфели продаются за 3% комиссии. Сейчас банк продает 20-30% портфеля залоговых кредитов.

Звучит круто, но настораживают сопутствующие моменты.
- в начале года банк сменил предправления и планировал увеличить кредитный портфель на 70%, сейчас стратегия развернулась в другую сторону;
- у банка проблемы с капиталом при переходе на МСФО 9 - на 1 ноября Н1.2 = 7,52% при нормативе с учетом надбавок на уровне 7,875%, главный источник проблем с капиталом - дорезервирование из-за "плохих" кредитов санируемого Балтинвестбанка;
- 27 декабря ожидается решение на внеочередном собрании о докапитализации банка акционером НПФ Благосостояние на 6 млрд руб - организационная подготовка к собранию идёт полным ходом;
- в течение 2018 г. постоянно то нарастают, то угасают о покупке долей в банке - покупатели РЖД и Газпромбанк, покупка ожидается после акционирования главного акционера НПФ Благосостояние, потенциальные покупатели в любой критической ситуации могут отказаться от намерений;
- АО Трансфингрупп (ТФГ) Д.У. пенсионными резервами НПФ Благосостояние 18 декабря уменьшил долю в банке 16,0734% до 6,1734%, кто стал обладателем 9,9% банка неизвестно - размер проданного пакета очень символичен, кандидатура покупателя не требует согласования ЦБ.

Привлечение большего кредитного портфеля и дальнейшая частичная продажа - рискованный бизнес, зависит от спроса населения на ипотеки, ограничительных мер ЦБ, а самое главное спроса на кредитные портфели со стороны банков. В сегодняшних условиях растущих, хоть и медленно, ставок интерес банков-покупателей на приобретение ипотек под низкий процент на долгий срок менее привлекательно, чем самостоятельная выдача. В проданных кредитных портфелях, не смотря на залоги, банки-покупатели рискуют получить "солянку" из хороших и плохих кредитов, просто напомню, что среди покупателей портфеля у Абсолют-банка значатся Альфа-Банк, Ак Барс Банк, банк Союз.

@MarketOverview

Строительный сектор продолжает уверенно восстанавливаться: в ноябре рост составил 4.3% гг vs 2.9% гг в октябре; по итогам 11 месяцев отрасль вышла в плюс – рост составил 0.5% гг. Пока что объёмы строительства находятся существенно ниже уровней 2011г (примерно на 6.5%) и почти что на 9.5% ниже пиковых значений 2013 года.
В жилищном строительстве негативная динамика сохраняется, хотя масштабы падения немного уменьшились: -4.5% гг vs -14.7% гг в октябре; спад по итогам 11 мес: -3.7% гг

​​Вторичка в Петербурге с начала года подорожала на 9,3%

По данным Domofond.ru, с января по ноябрь 2018 года вторичное жилье в Санкт-Петербурге подорожало на 9,3%.

Если в начале года квадратный метр стоил в среднем 113 736 рублей, то в ноябре — уже 124 304 рубля.

Максимальное повышение отмечено в Московском районе: здесь цена «квадрата» выросла сразу на 11,3%, со 121 684 до 135 475 рублей. Минимальное повышение зафиксировано в Центральном районе. За 11 месяцев средние цены на вторичное жилье поднялись здесь на 1,3%, до 154 925 рублей за квадратный метр.

Средние цены на вторичные квартиры снизились только в Петроградском районе – на 1,5%. Однако он остался самым дорогим районом для покупки. Даже после снижения до 196 346 рублей за квадратный метр он опережает и Центральный, и Василеостровский районы, входящие в топ-3 по уровню цен на жилую недвижимость.

Повышение стоимости вторички не изменило и состав тройки самых дешевых районов. несмотря на рост цена на 3,9% за 11 месяцев, Красносельский район остается самым дешевым: кв. метр здесь стоит в среднем 94 229 рублей по итогам ноября.

Характеристики российского рынка ипотечного кредитования

​​Минстрой зафиксировал рост количества обманутых дольщиков

Ведомство в очередной раз посчитало количество проблемных объектов и вложившихся в их строительство граждан в стране. С предыдущего подсчёта дольщиков стало на 16 тыс. человек больше.

Как говорится в отчёте Минстроя, по и тогам 3 квартала 2018 года в дорожные карты по достройке проблемных объектов включено 1352 дома. Отметим, что в июле глава министерства Владимир Якушев называл более скромную цифру – 842 долгостроя.

Подросло и количество дольщиков проблемных объектов. Теперь их, по данным Минстроя, 96 845. В июле их было 80 325. При этом названные в ведомстве цифры рискуют увеличиться. Как сообщили в ДОМ.РФ, дополнительно выявлено 654 «потенциально проблемных» дома. Это значит, что в сумме с уже имеющимися по дорожным картам долгостроями число проблемных объектов рискует увеличиться до 2006 домов. Причиной такого резкого скачка в Минстрое назвали реформы.

«Изменения в закон о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 июля 2018 года и которые вступят в силу с 1 июля 2019 года, изменили подходы к жилищному строительству. Созданы механизмы, которые позволят приобретать жилье по договорам участия в долевом строительстве безопасно, и гарантированно получать гражданами свои квартиры», – сообщили в ведомстве.

Напомним, вчера на пресс-конференции Владимир Путин заявил, что официальные данные по числу обманутых дольщиков не соответствуют действительности. По его словам, сейчас в стране насчитывается свыше 2 тыс. проблемных объектов и порядка 200 тыс. обманутых участников долевого строительства.

ЦБ выпустил записку о состоянии ипотеки, эпиграфом к ней взял фразу из книги Майкла Льюса The Big Shot о кризисе субпрайм в Америке.

Проектное финансирование строительства жилой недвижимости в АО «Банк ДОМ.РФ»