Исключение «Респекта» из списка компаний, имеющих право страховать ответственность застройщиков вряд ли может вызывать удивление после масштабной и агрессивной кампании в защиту страховщика. К этому все шло, поскольку просто так никто не будет заряжать десятки миллионов на телеграмм-каналы и крупные СМИ.

Пиарщики «Респекта» несколько дней буквально бомбили общественность новостями о том, что компании удалось «предотвратить появление 200 тысяч обманутых дольщиков и спасти более 400 миллиардов рублей граждан». Она «всего за 1 процент страховой премии не допустила к деньгам дольщиков более 12 процентов застройщиков (около 1000 строительных проектов), являющихся недобросовестными». Святые люди. И ведь не смущал их беспардонно-низкий уровень «заказухи», потому что «беда стучалась в двери». Проблемы были очевидны и по рискованной игре ва-банк против «Проминстраха», за которую ФАС вынес предупреждение «Респекту».

«Респект» пострадал за дело, но не просто так всё это произошло. Где-то сейчас хихикает лукавый плут Плутник, претендующий на портфели страховщиков уже на уровне Госдумы, глава комитета по природным ресурсам которой, заявил, что в связи с произошедшим «подготовлена поправка, которая даст возможность застройщикам, не останавливая продажи, просто страховать свои риски не в страховой компании, а в ППК „Фонд защиты прав дольщиков“».

Покупать ли квартиру сейчас? Или ждать следующего года?

Вы регулярно спрашиваете меня об этом. А теперь этот вопрос стал актуален и для меня самой.

Мою ситуацию вы знаете. У нас две квартиры, которые нужно продать, чтобы купить одну, но больше площадью. Спешить нам некуда. Двушки, в которой живем сейчас, нам хватает. Однушку в Мытищах можно было бы сдавать...

Так что делать: покупать сейчас или подождать? Вот какие могут быть аргументы.

За "сейчас":
1. Ставки по ипотеке уже растут, и этот рост продолжится

2. Цены на жилье растут на ажиотаже по поводу введения экроу-счетов. Я ожидаю, что рост продолжится в течение всего 2019 года, и его еще подстегнет уход с рынка (а может и банкротство) части застройщиков.

3. Если планируется покупка одного жилья и продажа другого, для себя, для собственного проживания, то какой смысл ждать? Все равно эту сделку рано или поздно придется осуществить. Выгадать не получится. Если ждать, когда подорожает ваша квартира, то и квартира, которую будете покупать взамен, тоже подорожает. Так?

За "потом":
1. Если квартира продается для того, чтобы выручить свободные деньги, имеет смысл подождать более выгодных цен. Думаю, максимум будет следующей осенью, если до этого времени в стране ничего не случится.

2. Не известно, кто из застройщиков останется на рынке. На мой взгляд, входить сейчас в новостройку - огромный риск. Далеко не все застройщики смогут работать в новых условиях, через эскроу-счета. Кто именно вынужден будет свернуться, мы пока не знаем. Есть смысл подождать с покупкой, пока не прояснится ситуация. Да, возможно, квартира станет стоить дороже, зато ее точно достроят.

3. Если квартира покупается в инвестиционных целях, имеет смысл подождать еще более выгодных (с точки зрения покупателя) цен. Дело в том, что текущий рост не будет вечным. После удорожания первички и роста ипотечных ставок рынок столкнется с тем, что покупать будет некому.

Цены неизбежно скорректируются, а инвесторы с живыми деньгами получат преимущество и смогут торговаться с продавцами, которые будут давать большие скидки, лишь бы избавиться от объекта.

История с изменениями в 214-ФЗ может заиграть совсем новыми красками. Все может быть настолько эпично, что даже и поверить в это сложно. Пока одни девелоперы в панике обещают повысить цены на 20%, Сергей Гордеев рассуждает на совещаниях о том, что строительство уже совсем не то, что раньше, и надо уходить в обслуживание.

Очевидно, что поправки, которые накануне приняла Госдума в решающем чтении, не будут касаться ПИКа. Его то уж точно Минстрой отнесет к «надежным», поэтому он может спокойно работать по старым проектам без эскроу-счетов. Помимо огромного числа проектов, которые девелопер успеет запустить в работу в ближайшие полгода, у Гордеева еще большая история с реновацией, где удастся неплохо заработать напоследок. Ну а потом можно и на «покой». Пока все в рамках интереса, но вряд ли нам придется долго ждать активных действий. С большой вероятностью Гордеев теперь будет максимально продавливать ПИК-Комфорт в качестве УК по домам, возводимым в рамках реновации. По проектам, реализуемым ПИКом – вообще без альтернатив, там ПИК-Комфорт прописывается на долгие годы, а качество управления примерно аналогично качеству строительства, то есть отвратительное. Неплохой должен получиться бизнес: постоянная индексация тарифов, тихо, спокойно и предсказуемо – именно то, что надо на «пенсии» заслуженному олигарху.

Весь вопрос в том, что Гордеев будет делать со всей этой неповоротливой строительной махиной после завершения запланированных проектов и реновации. Продать ее не то что сложно – после покупки Мортона сравнимых конкурентов, способных переварить подобное, на рынке просто нет. Остается один вариант – новый государственный гигант, но уже в строительстве. И тут настоящее раздолье! Нет, мы не про ВТБ, хотя интерес к строительству у Костина, который сам любит приезжать на сделки и переговоры, связанные с недвижимостью, известен давно, но это уже как-то слишком. А вот ДОМ.РФ Плутника в сочетании с шуваловским ВЭБ.РФ – это совсем другая история. Профильно, масштабно, статусно, монопольно и административный ресурс здесь будет «тащить» - все как любят эти товарищи, которые уже начали переделывать сектор под себя. И деньги в этом случае перестают быть проблемой, так как на подобные «хотелки» правильных и красивых они всегда найдутся. Главное – это правильно все преподнести, и времени более чем достаточно для подготовки благодатной почвы. После такой грандиозной аферы Плутник получит в свои руки всё: стройку, финансирование стройки, страхование стройки, продажу и т.п. Весьма неплохие перспективы для 36-летнего чиновника, который успел побыть в замах у Меня и Шувалова, а затем получил в свои руки госкорпорацию, которая расширяется быстрее, чем наша Вселенная.

P.S. И если кто-то думает, что ПИК придержит цены для повышения своей конкурентоспособности, раз уж проблемы обходят его стороной, серьезно ошибаются. Топ-менеджмент считает, что квартиры в муравейниках, построенных по дендро-фекальному принципу – из говна и палок – стоят слишком дешево, поэтому цены будут повышены уже в начале 2019 г. Недвижка подорожает в любом случае, пока говорят о 10-15% в среднем по рынку, по факту же, учитывая инфляцию и эффект от роста НДС, действительно можно говорить о повышении цен процентов на 20 в следующем году. Весь вопрос в том, кто все это будет покупать, так как денег у населения больше не становится, да и ставки по ипотеке пока только растут в ответ на повышение ключевой ставки ЦБ. И достаточно быстро все это выльется в падение объемов ввода жилья, которые уже сейчас ниже планового значения. Но за это пусть теперь болит голова у Якушева, которому еще неоднократно придется корректировать планы и разгребать то, что останется от сектора.

Правила продажи квартир в новостройках ужесточат еще сильнее. Что изменится и к чему это приведет?

Что происходит❓

Депутаты Госдумы 18 декабря приняли во втором чтении новые поправки в закон о долевом участии в строительстве жилья. В частности, они предполагают изменение принципов расчетов между продавцом и покупателем

Что меняется❓

Изменения, принятые летом 2018 года, обязали застройщиков с 1 июля 2019 г. продавать квартиры через эскроу-счета исключительно в проектах, разрешения на строительство которых получены позже 1 июля 2018 г. Доступ к таким счетам застройщик получает только после завершения проекта. Нынешние поправки предполагают, что эта норма распространится на все новостройки.

В чем проблемы❓

Новации Госдумы стали неприятной неожиданностью для застройщиков, пишут vedomosti.ru. Компания готовились работать по такой схеме лишь с новыми объектами, а теперь будут вынуждены в сжатые сроки перестраиваться

Не ясен и сам механизм перевода на эскроу-счета тех проектов, разрешения на строительство которых уже получены и продажи в которых стартовали. Специалисты не понимают, смогут ли банки в такой короткий срок аккредитовать такое большое количество проектов в стадии реализации

К чему это приведет❓

Новые правила тяжело отразятся прежде всего на региональных застройщиках – у них нет «маржинальной» подушки безопасности, полагаают эксперты. Велика вероятность, что небольшие застройщики просто не смогут остаться на плаву из-за низкой рентабельности.
При этом новые правила приведут к росту цен на квартиры, считают девелоперы. Цена квадратного метра может вырасти на 10-20%, полагают они.

Хатико ждал, и ты подожди

Процедуру банкротства физических лиц упрощают. Это было ожидаемо, учитывая, что приставы просто не в состоянии справиться с потоком исполнительных листов, а банкам нужно списывать токсичную задолженность. В итоге, было принято решение отдельной строкой прописать в законе фразу о том, что одной из целей процедуры банкротства является освобождение от долгов граждан. Напомним, что только по итогам 2017 года приставам пришлось списать 2,2 трлн рублей, поскольку не было никакой возможности их истребовать и они висели мертвым грузом. На данный момент у приставов находится более 31 млн исполнительных производств, а общий долг физлиц и ИП на 1 октября составлял 3,8 трлн рублей. Учитывая, что банки сейчас нарастили объемы кредитования до рекордных за 5 лет объемов (+ сместили акцент на пенсионеров), а доходы населения продолжают сокращаться, можно быть уверенным — у приставов работы только прибавится

Кстати, коллекторский бизнес под угрозой, так как популярность процедуры банкротства может в разы увеличиться. Проблема только в том, что коллекторы в регионах часто продолжают выбивать долги из тех, кто уже прошел процедуру банкротства, а полиция не принимает заявления, так как вынуждены прикрывать бывших коллег.

Застройщики в панике из-за более раннего введения в действие эскроу-счетов. Теперь нерадивые девелоперы не смогут дотянуться до денег дольщиков, а ведь так был велик соблазн спиздить бабки до 1 июля. Особенно переживает бывший владелец Мортона Ручьев, он предрекает монополию Плутника и его Дома.РФ. Понятно, что последний - искусственная настройка, которая жрет деньги налогоплательщиков, но! Сам Ручьев в свое время продал Мортон Гордеева из-за гигантских долгов, условия сделки неизвестны, но топовый девелопер Подмосковья как-то очень быстро сдулся. Теперь Ручьев в компании Основа строит илитку и не отсвечивает в СМИ. Но нужда заставила его пойти против политики президента. А ведь когда-то Ручьевая называли кремлевским строителем, почти как Пугачева - банкиром. Он набрал долгов на 25 ярдов, и теперь банки не спешат давать бабки Основе. Теперь не будет и средств дольщиков.

Вообще интересно почитать, как вопят доморощенные девелоперы, которые вкладывают десятки миллиардов в привлечении средств дольщиков, и при этом совсем разучились работать цивилизованно. Один только Леня Казинец умеет работать с банками - он отдал бизнес Сберу и отошёл в сторону. Хороший пример для остальных

Исследование Яндекс по запросам

За год на Яндекс: рост запросов на недвижимость, рост среднего чека по запросам, тренд на поиск вторички

Яндекс: ТОП-5 по запросам

В жилищный кодекс внесли поправки, часть из них уже работает:
https://j.tinkoff.ru/tg/izmeneniya-zhk-remont-i-lgota/

#ВажныхНовостейПост
Продажи в новостройках остановились из-за исключения "Рекспекта" из списка компаний, имеющих право страховать застройщиков

Порядка 70% строящихся ЖК по всей России приостановили продажи.

⚖️ "Респект" страховала ≈ 90% всего рынка, и теперь по мановению волшебной палочки Центробанка застройщики лишились страховой поддержки, а значит, не могут проводить продажи и регистрировать ДДУ.🙈🙈🙈

@novostroyman

Глава ФКП Росреестра по Ленобласти Олег Михеев и его зам Сергей Храмов получили взятку землей и квартирами в Петербурге — за постановку на кадастровый учет. ФСБ нашла в банковских ячейках взяточников 32 млн, $220 тыс, €24 тыс

🅰️АБСОЛЮТное ипотечное агентство

Абсолют-Банк решил заняться привлечением ипотечных кредитов на рынке с последующей их перепродажей. Новый предправления банка Татьяна Ушкова заявляет, что около 40% новых ипотек будет продаваться в рынок, ежемесячно банк выдает ипотечных кредитов на 4 млрд руб. С начала года был продан ипотечный портфель на 10 млрд руб, в стадии продажи еще на 10 млрд руб, в течение года был реализован портфель автокредитов на 5 млрд руб. Обычно такие портфели продаются за 3% комиссии. Сейчас банк продает 20-30% портфеля залоговых кредитов.

Звучит круто, но настораживают сопутствующие моменты.
- в начале года банк сменил предправления и планировал увеличить кредитный портфель на 70%, сейчас стратегия развернулась в другую сторону;
- у банка проблемы с капиталом при переходе на МСФО 9 - на 1 ноября Н1.2 = 7,52% при нормативе с учетом надбавок на уровне 7,875%, главный источник проблем с капиталом - дорезервирование из-за "плохих" кредитов санируемого Балтинвестбанка;
- 27 декабря ожидается решение на внеочередном собрании о докапитализации банка акционером НПФ Благосостояние на 6 млрд руб - организационная подготовка к собранию идёт полным ходом;
- в течение 2018 г. постоянно то нарастают, то угасают о покупке долей в банке - покупатели РЖД и Газпромбанк, покупка ожидается после акционирования главного акционера НПФ Благосостояние, потенциальные покупатели в любой критической ситуации могут отказаться от намерений;
- АО Трансфингрупп (ТФГ) Д.У. пенсионными резервами НПФ Благосостояние 18 декабря уменьшил долю в банке 16,0734% до 6,1734%, кто стал обладателем 9,9% банка неизвестно - размер проданного пакета очень символичен, кандидатура покупателя не требует согласования ЦБ.

Привлечение большего кредитного портфеля и дальнейшая частичная продажа - рискованный бизнес, зависит от спроса населения на ипотеки, ограничительных мер ЦБ, а самое главное спроса на кредитные портфели со стороны банков. В сегодняшних условиях растущих, хоть и медленно, ставок интерес банков-покупателей на приобретение ипотек под низкий процент на долгий срок менее привлекательно, чем самостоятельная выдача. В проданных кредитных портфелях, не смотря на залоги, банки-покупатели рискуют получить "солянку" из хороших и плохих кредитов, просто напомню, что среди покупателей портфеля у Абсолют-банка значатся Альфа-Банк, Ак Барс Банк, банк Союз.

@MarketOverview

Строительный сектор продолжает уверенно восстанавливаться: в ноябре рост составил 4.3% гг vs 2.9% гг в октябре; по итогам 11 месяцев отрасль вышла в плюс – рост составил 0.5% гг. Пока что объёмы строительства находятся существенно ниже уровней 2011г (примерно на 6.5%) и почти что на 9.5% ниже пиковых значений 2013 года.
В жилищном строительстве негативная динамика сохраняется, хотя масштабы падения немного уменьшились: -4.5% гг vs -14.7% гг в октябре; спад по итогам 11 мес: -3.7% гг

​​Вторичка в Петербурге с начала года подорожала на 9,3%

По данным Domofond.ru, с января по ноябрь 2018 года вторичное жилье в Санкт-Петербурге подорожало на 9,3%.

Если в начале года квадратный метр стоил в среднем 113 736 рублей, то в ноябре — уже 124 304 рубля.

Максимальное повышение отмечено в Московском районе: здесь цена «квадрата» выросла сразу на 11,3%, со 121 684 до 135 475 рублей. Минимальное повышение зафиксировано в Центральном районе. За 11 месяцев средние цены на вторичное жилье поднялись здесь на 1,3%, до 154 925 рублей за квадратный метр.

Средние цены на вторичные квартиры снизились только в Петроградском районе – на 1,5%. Однако он остался самым дорогим районом для покупки. Даже после снижения до 196 346 рублей за квадратный метр он опережает и Центральный, и Василеостровский районы, входящие в топ-3 по уровню цен на жилую недвижимость.

Повышение стоимости вторички не изменило и состав тройки самых дешевых районов. несмотря на рост цена на 3,9% за 11 месяцев, Красносельский район остается самым дешевым: кв. метр здесь стоит в среднем 94 229 рублей по итогам ноября.

Характеристики российского рынка ипотечного кредитования

​​Минстрой зафиксировал рост количества обманутых дольщиков

Ведомство в очередной раз посчитало количество проблемных объектов и вложившихся в их строительство граждан в стране. С предыдущего подсчёта дольщиков стало на 16 тыс. человек больше.

Как говорится в отчёте Минстроя, по и тогам 3 квартала 2018 года в дорожные карты по достройке проблемных объектов включено 1352 дома. Отметим, что в июле глава министерства Владимир Якушев называл более скромную цифру – 842 долгостроя.

Подросло и количество дольщиков проблемных объектов. Теперь их, по данным Минстроя, 96 845. В июле их было 80 325. При этом названные в ведомстве цифры рискуют увеличиться. Как сообщили в ДОМ.РФ, дополнительно выявлено 654 «потенциально проблемных» дома. Это значит, что в сумме с уже имеющимися по дорожным картам долгостроями число проблемных объектов рискует увеличиться до 2006 домов. Причиной такого резкого скачка в Минстрое назвали реформы.

«Изменения в закон о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 июля 2018 года и которые вступят в силу с 1 июля 2019 года, изменили подходы к жилищному строительству. Созданы механизмы, которые позволят приобретать жилье по договорам участия в долевом строительстве безопасно, и гарантированно получать гражданами свои квартиры», – сообщили в ведомстве.

Напомним, вчера на пресс-конференции Владимир Путин заявил, что официальные данные по числу обманутых дольщиков не соответствуют действительности. По его словам, сейчас в стране насчитывается свыше 2 тыс. проблемных объектов и порядка 200 тыс. обманутых участников долевого строительства.