Банк России опубликовал обзор рынка ипотеки за октябрь.

Традиционно запишем важное и поделимся прогнозами на будущее. Сокращение выдач к рекордам сентября ожидалось, но есть нюансы в деталях:

▪️Выдано 200 тыс. кредитов (-16% к сен.), из них 105 тыс. (-16%) по льготным программам. По ДДУ на первичном рынке выдано 73 тыс. (-22%). На чисто вторичном рынке по рыночным ставкам снижение умеренное до 95 тыс. (-10%), но там не было такого ажиотажа.

▪️Сумма кредита снизилась с 4 до 3,84 млн руб. (-4%) из-за изменения структуры рынка. Сумма на вторичке упала сильнее с 3,4 до 3,2 млн (-5%). В результате, даже при росте ставок средний платеж по ипотеке не изменился (31 тыс.)

▪️Рост ставок затронул даже первичный рынок — 6,14% +0,3 пп. В октябре доля первички снизилась из-за новых требований к ПВ (от 20%) —> в результате, средняя ставка по выдачам повысилась до 8,35% (+0,4 пп).

▪️Доля ипотеки, выданной в столичных регионах (М+МО, СПб+ЛО), находится в последнее время на минимумах — 26% по всей ипотеке и ~40% на первичном рынке. В 2020-2022 доля столиц была ~30% по всей ипотеке, до 50% в льготке и до 60% по ДДУ.

▪️Отметим существенное расхождение между рыночными ставками по ипотеке и доходностью ОФЗ. После повышения ключевой ставки до 15% (+2 пп) ипотека выросла до 16,2%, а доходности средних ОФЗ опустились до 11,6% (-1 пп). Исторически разница между ипотекой и ОФЗ на 5 лет составляла ~2%, а сейчас 4,5%.

Вряд ли в ипотеке выросла премия за риск. Просрочки копают дно 0,35%. Причина в неэффективности рынка и регулировании. Требования к СЗКО по нормативу краткосрочной ликвидности создают спрос на ОФЗ, а высокая скорость погашения ипотеки (5 лет) и льготные кредиты превращают ипотеку для банка в кредиты по плавающим ставкам.

💡Что дальше? В ноябре выдачи ипотеки ещё снизятся за счет вторичного рынка, где падение ускорится из-за запретительных ставок. На первичке выдачи останутся на высоком уровне в ~1,6 раза выше среднего уровня до августа. Всего ожидаем выдач до 700 млрд руб. (-10%)

@DomusVerus