Будет ли повторение обвала рынка ипотеки, как в 2015 году? Почему бы этому не случиться в 2019 году. Наблюдаем 🍿

Вы знаете, что происходит с теми госчиновинками, которые саботируют или не выполняют указы Путина? Вот, взять АИЖК, ныне - ДОМ.РФ. Они сорвали доступную ипотеку по майским указам шестилетней давности (забыли уже? Ну которая инфляция плюс 2.2 пп), они соврали доступную ипотеку в 6% годовых. А во время кризиса валютной ипотеки 2014 года они с удовольствием срали на головы тем, кто остался без квартир, благодаря выкрутасам тети Эли с валютным курсом..

И что с ними случилось? Какие кары постигли этих великих государственных менеджеров? На днях они переехали в новый, роскошный офис в Москва-Сити, а каждый бездельник из ДОМ.РФ теперь обходится российским налогоплательщикам по 516 тысяч рублей в месяц. Боже, царя храни, так и читается в их глазах.

Владельцу банка "Россия" Ковальчуку терять нечего он и так под санкциями США и ЕС. Поэтому, если верить главе Минстроя РФ, банк "Россия" готов работать в Крыму по программе эскроу-счетов, которые станут обязательны для застройщиков жилья с 1 июля 2019 года.

Петя продал Васе квартиру за 3 млн рублей. Потом пришли менты и сказали, что «реальная» цена квартиры - 1 млн рублей. Соответственно, Петя похитил у Васи 2 млн рублей. Это суть многих реальных уголовных дел в РФ
@5_513

По данным IRN.RU средние цены на московскую жилую недвижимость выросли в 1-м квартале на 1.1%, поднявшись до 174.2 тыс рублей за квадратный метр. Рост цен за последние 12 месяцев составил 5.4%, что в точности соответствует значению инфляции за этот период.
В долларах цены выросли в 1-м квартале на 3.4% до $2680 за квадратный метр. Снижение долларовых цен за последние 12 месяцев составило 8.1%.
Эксперты IRN.RU отмечают, что «в I квартале 2019-го, как и в 2018 г., спрос на вторичном рынке недвижимости Москвы был в основном сосредоточен в недорогих сегментах и локациях… Если самое дешевое жилье – квартиры в панельных хрущобах - подорожали в I квартале на 2.5%, то в самом дорогом сегменте – монолитно-кирпичные дома – цены остались на месте».
В рублях цены находятся сейчас там же, где были в конце 2015г при примерно таком же курсе рубля. На рынке ипотеки последние пару лет мощнейший бум. Интересно, а что будет с ценами, когда этот бум ослабнет?

✅ Что такое ипотечный андеррайтинг читаем здесь ➡️ https://ipotekahouse.ru/chto-takoe-ipotechnyj-anderrajting/

Итак, на фоне падения доходов населения, актуальность аренды жилья продолжает возрастать, но рост цен на аренду по тем же причинам рынок не может продолжать дальше. В итоге мы видим серьезный рост по отношению к прошлому году и крайне незначительный к февралю 2019. @Ъ

@MarketOverview

#стройка
Переход на эскроу:
1. Сбер видит, что строители не торопятся это делать
2. Больше всех не торопится Москва, да так что даже сам ВитальЛеонтьич недоумевает.

О чём это говорит? Строители не то, что не хотят на эскроу - просто не могут. Чтобы перейти на эскроу надо как-никак раскрыться и привести в порядок корпоративные связи. Чтобы не было так как, например, у ПИКа - застройщик зарегистрирован в оффшоре и вообще-то к самому ПИКу на всякий случай никакого отношения не имеет (вдруг чего, мало ли). Я думаю у остального крупняка дела обстоят примерно также.
Одним словом, нужно лоббировать продление переходного периода и вообще разные поблажки для "системно значимых игроков". Что мы скорее всего в скором времени и увидим. По аналогии с банковской сферой - есть обычные банки, а есть те, которым можно больше, чем остальным.

Между тем, группа ПИК Сергея Гордеева продолжает выторговывать себе наиболее безболезненные условия перехода на эскроу-счета. Вице-премьер Виталий Мутко заявил, что специальные условия при переходе на новые условия финансирования строительства жилья могут получить системообразующие предприятия, которые работают в более чем пяти регионов и чей годовой объем строительства превышает 1 млн кв. м. Пока под эти требования попадают две компании - ПИК и группа ЛСР бывшего сенатора Андрея Молчанова. По сути, нынешние власти своими действиями создает монополию на рынке жилищного строительства.

Переход на эскроу-счета изначально был настолько внезапным и импульсивным решением, что проблемы из-за этого должны быть в любом случае. Поэтому Минстрой вынужден был разрабатывать критерии перехода на новый механизм, и теперь 80% строящегося жилья будут достраивать по старым правилам.

ПИК и ЛСР вообще получат серьезные послабление, для применения старых правил необходимо будет добиться уровня готовности более 10%. Москва с большой вероятностью получит возможность сама регулировать список «льготных компания» в рамках переходного периода, потому что иначе вытянуть реновацию будет сложно. То, что команда Собянина успешно пролоббирует интересы правильных бенефициаров можно не сомневаться.

И вроде бы все неплохо: переходный период стал действительно переходным, негативные последствия сгладили. Но переходный период закончится, дома достроят, и как быть всем остальным застройщикам в России? По-прежнему есть большие опасения относительно того, что банки не справятся с резко возросшей нагрузкой. Кроме того, перспективы роста цен никто не отменял. Тот факт, что ПИК попал в специальный список системообразующих компаний ничего не меняет, у этих строителей во главе с Гордеевым есть вполне устоявшееся мнение, что они свои панельные поделки продают слишком дешево. Так что повышать буду все, а те, кто получил самые сладкие условия, будут делать это в первую очередь.

Тот факт, что крупнейшие банки не фиксируют ажиотажа, не говорит о стабильной ситуации, а свидетельствует о проблемах. Застройщики не спешат переходить на эскроу-счета, потому что до сих пор точно не ясен весь механизм, он меняется постоянно. Ну а в регионах строители вообще не могут договориться с банками, которые выставляют нереальные требования. Так что если не 20%, то уж 10-15% к стоимости можно будет прибавлять спокойно. Это в дополнение к уходу огромного числа небольших компаний и укрупнению рынка.

А вот то, что Мутко защищает долевое строительство, называя его эффективным, наводит на грустные мысли. Может это первые ласточки какого-нибудь очередного списка, в который включат компании, разрешив им продавать как раньше? И войдут в него, конечно, все знакомые компании. Логика весьма простая: механизм эскроу призван исключить возможность появления обманутых дольщиков, но если девелопер не вызывает подозрений и вообще выглядит непотопляемым, то и рисков никаких, верно? Формально в России не будет долевого строительства уже с 1 июля, по факту же переходный период для того же ПИКа и ЛСР могут продлевать бесконечно. И можно не сомневаться, что в этой ситуации ФАС не будет торопиться говорить о нарушении конкуренции в секторе. Потому что тенденция сейчас такова: нет больше конкуренции и рынка там, куда приходит государство.

Владельцы элитных квартир в Москве заплатили в прошлом году около 12% от общей суммы налога на имущество физических лиц, начисленного по всей столице за 2017 г., рассказали в департаменте экономической политики и развития города. Общие поступления по этому налогу по итогам 2018 г. составили 15,7 млрд руб (+24% относительно 2017 года).

Максимальный налог у владельца квартиры площадью около 1500 кв. м в районе Хамовники – 6,3 млн руб. Владелец квартиры примерно в 1000 кв. м в районе "Золотой мили" (участок между Остоженкой и Пречистенской набережной) заплатил 6 млн руб. На третьем месте – квартира площадью 2000 кв. м с налогом в 5,5 млн руб. также в районе Хамовники.

В целом средний налог на квартиру в 2018 г. (за 2016 г.) составил около 6000 руб. в год.
Налог на имущество физлиц - это менее 1% от всех доходов Москвы. Тем не менее, они сопоставимы с целыми бюджетами регионов. Например, в 2018 г. доходы Калмыкии составили 12,6 млрд руб., Алтая – 18,5 млрд руб.

Почти 33 миллиона россиян всё ещё живут без централизованной канализации и пользуются выгребными ямами.
Отличный повод их обложить налогом. Надо только придумать красивое название, ну что нибудь про экологию там...

По данным Банка России, ставка по ипотечным кредитам для долевого строительства выросла за месяц, в феврале 2019 года на 0,28 п.п. - с 9,64 до 9,92%. По всем остальным видам ипотечных кредитов ставка превысила 10%. Средняя же ставка выданных в феврале 2019 года ипотечных кредитов составила 10,15%. По сравнению с таким же показателем февраля 2018 года произошел рост ставки на 0,4 п.п. (с 9,75 до 10,15%).
(график – Единый реестр застройщиков)

‼️ Займы под залог недвижимости смогут выдавать только банки ➡️https://ipotekahouse.ru/zajmy-pod-zalog-nedvizhimosti-2/

Молчанов продал 9,71% акций Группы "ЛСР" - UPD

💰Цена сделки - 5,8 млрд руб. Останется за владельцем теперь 50,33% пакета.

@novostroyman

В России все же вступит в силу закон о запрете хостелов, сообщает «Интерфакс». Когда и что это значит?

Что происходит❓

Закон о запрете хостелов в жилых домах начнет работать с 1 октября этого года. О такой дате договорились депутаты Госдум и сенаторы Совет Федерации 3 апреля на заседании согласительной комиссии.

О чем речь❓

Законом вносится поправка в Жилищный кодекс, в соответствии с которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг».
Таким образом, для размещения хостелов или мини-гостиниц нужно будет перевести жилое помещение в нежилое.
Проблема вокруг хостелов возникла из-за того, что эти мини-гостиницы размещаются в квартирах многоквартирных домов на любых этажах. Депутаты неоднократно говорили, что к ним поступает огромное количество жалоб от жильцов домов на постояльцев таких гостиниц.

Что это значит❓

Новые согласованные требование фактически влечет запрет на размещение хостелов в многоквартирных домах. Ведь в настоящее время согласно Жилищному кодексу в многоквартирном доме нежилым помещением может быть признана только квартира на первом этаже, либо на втором этаже, но только если под этой квартирой тоже нежилое помещение. Также в такой квартире должна быть возможность оборудовать вход с улицы.

В чем проблемы❓

После принятия закона в Москве под угрозой закрытия окажется 30-35% хостелов, в Санкт-Петербурге — до 70%. В первую очередь это малый бизнес, а значит - налоги и рабочие места, говорят представители отрасли. При этом эксперты не исключают, что после вступления закона в силу часть хостелов уйдет в тень.

Минстрой отправил на согласование в правительство документ, где описываются критерии системообразующих компаний строительной отрасли: это девелоперы, у которых в стройке ежегодно находится до 4 млн кв. м жилья в не менее чем в четырех регионах страны. Такие компании, как пообещал вице-премьер Виталий Мутко, могут расчитывать на поблажки при работе с эскроу-счетами: переход на эту систему обязателен для всех застройщиков с 1 июля 2019 года.

Хостелы в жилых помещениях запретят с 1 октября 2019 года
Уже не в первый раз пишу про хостелы, поскольку тема интересна не только для владельцев, но и для путешествующих.
С 1 октября текущего года хостелы можно будет размещать только в том случае, если это помещение переведено в разряд нежилого. Это означает, что у него обязательно должен быть отдельный вход, даже если оно находится не на первом этаже. Но если хостел находится выше первого этажа, то под ним также не должно быть жилых помещений.
Фактически это означает, что большинство хостелов будут закрыты, поскольку большинство из них расположены в жилых домах и на этажах выше, чем первый. А квартиры на первых этажах давно переведены в нежилой фонд и сдаются собственниками далеко не под хостел.
Одно слово – лобби.
#хостел #лобби #гостиницы #Дума

Семьям с детьми будет предложена льготная ипотека по субсидируемой ставке 6% годовых на весь срок кредита, сейчас возможность льготной ставки распространяется только на три с половиной и восемь лет, для жителей Дальневосточного федерального округа при условии приобретения жилья на указанной территории ипотека будет выдаваться под 5%годовых (в ДФО программа распространяется и на вторичку). По новым правилам заемщики, которые уже имеют рефинансированные кредиты, смогут рефинансировать их еще раз.
Программа субсидирования ипотечной ставки для семей с детьми, рассчитана на срок до 2022 года. По данным Минфина, с момента начала реализации программы по февраль 2019 года было выдано 7,1 тыс. ипотечных кредитов на 17,3 млрд рублей, в ДОМ.РФ считают, что цифры могли бы быть выше, но информированность о программе была недостаточной.

Интересно, как, начиная с 2023-14 годов динамика роста рублевых цен на московскую недвижимость оторвалась от такой динамики в долларах и евро. С 2014-го двукратное падение цен в долларах и евро, а затем – четырехлетняя их стагнация