Три социальных сдвига важных для рынка недвижимости

В последнее время мы много рассказывали об экономических трендах на рынке недвижимости: рассуждали о продажах, ценах, ипотеке и других важных вещах.

Но мы не устанем повторять, что долгосрочное равновесие рынка зависит, прежде всего, не от экономических, а от социальных факторов: демографических изменений, внутренней миграции, желания и возможностей людей улучшать жилищные условия.

Начиная с 2022 года социальная структура общества в России сильно меняется, а грядущие трансформации на рынке жилья (переход льготных программ в большую адресность и высокие рыночные ставки) могут усилить эти изменения.

В этих условиях мы запускаем серию постов, в которых поговорим о трех важных социальных сдвигах, которые влияют (и будут влиять) на российский рынок жилья.

Сдвиг #1. Поддержка смещается от среднего класса к семьям и военным

В макро-телеграме осенью завязалась отличная дискуссия о том, кто больше всего выиграл от льготной ипотеки. Если коротко, то бенефициаром массовой льготки стал средний класс, у которого были какие-то сбережения.

Наименее обеспеченные позволить покупку жилья не могли ни до льготной ипотеки, ни во время, и, тем более, не смогут позволить ее по рыночным ставкам после отмены льготки.

Так, по нашим оценкам, в 2019 году позволить себе покупку жилья в новостройке могли ~30% населения, т.е. такое число семей могло тратить менее трети своего дохода на обслуживание ипотеки.

В 2023 г. благодаря росту зарплат показатель вырос до 40%, хотя важно, что рост среднего ипотечного платежа (31 тыс. руб. в месяц при средней ставке 6%) сдерживало увеличение срока ипотеки и сокращение средней площади квартиры, что формально поддержало доступность ипотеки.

Если вместо текущих ставок на первичке (вблизи 6%) в формулу аннуитета подставить 10-12% (предполагаем, что примерно таким будет рыночный уровень ставок в следующем году), то ипотечный платеж вырастет на 40-60% до 45-50 тыс. руб.

Такой ипотечный платеж сможет позволить себе лишь ~20% семей из верхней части распределения по доходам (средний доход на человека от 70 тыс. руб.). То есть скорее верхний средний класс, который, кстати, в последние 2 года пополнили бойцы специальной военной операции.

С другой стороны, президент сообщил о продлении семейной ипотеки до 2030 года. То есть у семей с детьми возможность купить ипотеку по льготной ставке останется – им переживать не за что.

🗝 Таким образом, покупать жилье в условиях текущих высоких ставок смогут а) семьи с детьми, б) военнослужащие, в) верхний средний класс с относительно высокими доходами. Остальные будут ждать лучших времен.

Это подводит нас к мысли о смене элит в России, о чем, кстати, и глава государства не раз говорил. В середине 2000-х после диких девяностых с малиновыми пиджаками в стране начал формироваться верхний средний класс, который можно собирательным образом назвать «айтишниками».

👨‍💻 Это люди, занятые в IT/финансах/консалтинге/и т.д., у которых есть возможность неплохо зарабатывать, путешествовать, сберегать и покупать жилье повышенного класса (наличие своей квартиры – один из статусных знаков отличия).

Проблема в том, что среди этих «айтишников» много а) одиночек и б) людей с глобалистским типом мышления (либерализм, поездки в Париж и фотки в инстаграм). В то же время на передний план (и не только в РФ) выходят вызовы а) демографии и б) деглобализации.

В этих условиях статусные призы от государства вместо парня, работающего с ноутбуком из Старбакса, будут получать а) улыбающийся семьянин с тремя карапузами и б) патриот, посвятивший жизнь служению государству.

Первый – это класс семейных, второй – военных, предпринимателей и чиновников в новых регионах. Знаки отличия в виде классных квартир площадью побольше теперь будут доставаться им.

🏙 Первый социальный сдвиг зафиксировали. Не отключайтесь – завтра поговорим о том, как СВО стимулирует региональную урбанизацию.

@DomusVerus

Оптимизм растет, инфляционные ожидания снижаются

Итак, прошло почти два месяца после нашего поста о росте оптимизма потребителей. Что произошло за это время?

1) Индекс потребительской уверенности обновил максимумы за всю историю наблюдений с 2013 года.

Инфляционные ожидания населения при этом снижались.

2) Индикатор бизнес-климата (читай индекс уверенности бизнеса) обновил максимум с 2012 года.

Инфляционные ожидания бизнеса при этом снижались.

3) Инфляция продолжила снижаться.

🤯 Комбинация эта, мягко говоря, неоднозначная и требует вдумчивого размышления. Что думается мне:

• Инфляция хоть и снижается, но как-то очень неоднородно. Темпы роста в услугах остаются высокими.

• Это может говорить о том, что на ожидания и на общую инфляцию влияет стабилизация курса после продолжительного ослабления в прошлом году. Стабильный курс = меньше инфляция в товарах и снижение инфляционных ожиданий (они у нас от курса зависят сильно).

• Но при этом экономика остается в отличной форме, что и отражается в динамике спроса на услуги и росте цен в этом секторе. То есть рост зарплат = поддерживает оптимизм людей = поддерживает спрос = поддерживает оптимизм бизнеса.

Если так, то главным фактором, который определит начало и скорость смягчения ДКП, будет динамика валютного курса. А оптимизма здесь, честно говоря, пока не видится.

P.S. Ну либо все вообще не так, и мы скорее видим расширение потенциала экономики. Поэтому деловая активность растет, а инфляция замедляется.

Короче, как обычно, все неоднозначно.

@helicoptermacro

Рубль может показать повышенную волатильность на торгах 21 марта, прогнозируют аналитики. Причина — большое количество сделок, совершаемых в период расчета фиксинга для исполнения квартального фьючерса на пару доллар/рубль и привязанных к нему опционов. Фиксинг — процесс, в результате которого устанавливается общепризнанная единая цена финансового актива, в данном случае курса рубля к доллару. Для этих целей берется курс не за весь торговый день, а за короткий период — с 12:15 до 12:30.

«Столь небольшой промежуток времени для расчета фиксинга и низкая ликвидность валютного рынка допускают сильную реакцию курса на сделки (даже не самые крупные), проводимые в эти 15 минут», — указывает директор по инвестициям «Астра Управление активами» Дмитрий Полевой.

Причинами концентрации сделок может быть как желание участников торгов закрыть собственные риски, так и попытки манипуляции курсом с целью извлечения прибыли по фьючерсам и опционам.
Колебания курса могут составить до 1-2 руб. за доллар, прогнозируют эксперты. Но они будут кратковременными. Подробнее о том, как рубль отреагирует на фиксинг, который запланирован уже сегодня, — в материале РБК.

Russian trade overall seems to have suffered little from sanctions; meanwhile, medicine and food trade continues with sanctioning countries

Read

🇳🇱 Bruegel

@c0ldness

Двойной удар: как российские НПЗ переживают санкции и атаки беспилотников

Санкции усложнили проведение ремонтов на НПЗ, а участившиеся с начала этого года атаки беспилотников вывели из строя почти десятую часть суточной переработки, причем на заводах, работающих в основном на внутренний рынок. Как отрасль справляется с этим и другими вызовами? Читайте в колонке Сергея Кондратьев для русской версии журнала Forbes:
https://www.forbes.ru/mneniya/508367-dvojnoj-udar-kak-rossijskie-npz-perezivaut-sankcii-i-ataki-bespilotnikov

#Нефть #НПЗ #АтакиДронов

Правительство поручило обеспечить «повышенный приоритет» вывоза нефтепродуктов по железной дороге по отношению к другим грузам. Такое поручение, по словам источников «Ъ», премьер Михаил Мишустин дал ОАО РЖД, Минэнерго и Минтрансу по итогам совещания с вице-премьерами 18 марта.

Мера может стать ответом на сложности с обеспечением нефтепродуктами на фоне аварий на НПЗ и замедления движения на сети ОАО РЖД. В Минэнерго обещают увеличить объемы вывоза топлива за счет улучшения планирования, но не в ущерб другим грузам.

#Ъузнал

❔ Как рублевые ставки соотносятся со ставками в регионе Восточной Европы, Центральной Азии и Кавказа?

Они самые высокие:

🇷🇺: 16.00%
🇰🇿: 14.75%
🇺🇦: 14.50%

Самая низкая ключевая ставка в 🇦🇿: 7.75%

На всякий случай: Из уровня ставок невозможно сделать вывод о жесткости денежной политики

Следует учитывать режим валютного курса, текущий и ожидаемый темп роста цен, механизм воздействия ставок центрального банка на ставки в экономике

@c0ldness

в пользу работает ещё и мягкий сигнал на лето от ФРС, и выборы Байдена туда же