Выходим с затянувшегося перерыва с некоторыми итогами второго квартала на рынке строительства жилья

Основные выводы:
1️⃣влияние роста цен 2020-2021 года на экономику застройщиков исчерпано
2️⃣спрос предпочитает готовое или почти готовое жилье (отсюда все разговоры про смещение спроса на вторичку, это скорее рост продаж в свежепостроенных домах)
3️⃣земля, соцнагрузка, субсидируемая до нуля ипотека — главные факторы падения покрытия эскроу, но замедление строительства его стабилизировало

Небольшое отступление. Начиная со второго квартала 2023 года у нас не только практически все строительство ведется с использованием счетов эскроу, но и среди введенных объектов таких подавляющее большинство, поэтому статистика проектного финансирования теперь представляет не определенный срез, который нужно экстраполировать на весь рынок (высокий риск субъективных ошибок), а весь рынок.

Смотрим первый график. Разница между средним открытым и раскрытым счетами эскроу практически нулевая. На это влияют два фактора:
👉 стабилизация цен. Раньше раскрытые счета догоняли новые только через 6-7 месяцев (за исключением 2022 года*).
👉 смещение предпочтений в пользу почти готового жилья, то есть если я куплю квартиру за Х млн руб. 01.05.2023, а ключи получу 31.05.2023, то мой счет раскроется на сумму Х в этот же период -> показатели будут сходиться.

Это еще раз нам подтверждает гипотезу о стабилизации рынка, но ставит под вопрос возможности его дальнейшего роста (о целесообразности этого роста говорить сложнее).

*Примечание: всплески и длительный разрыв в 2022 году связаны с тем, что Москва и МО, где цены на квартиры значительно выше, чем в среднем по стране, быстрее переходили на проектное финансирование (а Санкт-Петербург, например, сильно отставал).

(1/2)
#жилье
@unexpectedvalue

Банки, кредитующие строительство жилья, рискуют столкнуться с первыми серьезными проблемами уже к концу года. По итогам 23Q1 застройщики заканчивали строительство с покрытием 140%, то в 23Q2 этот показатель снизился до 111%, что вряд ли входило в планы банков по ликвидности.

Мы уже говорили, что уровень распроданности находится на равновесном уровне. Но средний уровень покрытия долга застройщиков счетами эскроу упал со 129% в середине 2022 до 83% сейчас.

Почему это проблема?

🔴Чем ниже покрытие, тем выше ставка по кредиту у действующих проектов (но это не так существенно).
🔴Покрытие меньше 100% означает, что строительная отрасль не финансирует сама себя -> нужна ликвидность -> выше ставки -> проектное финансирование становится менее доступным -> сокращается предложение -> опять дефицит и рост цен.

Почему так происходит?

👉помимо дома застройщик обязан построить всю инфраструктуру: школы, детсады, больницы и т.п. Это затраты, финансируемые долгом. Если посмотреть на покрытие только жилых объектов, то тут все лучше: покрытие составляет 95%

👉субсидирование ипотечных ставок до 0.01%. Чем лучше ваша маржинальность, тем сильнее субсидирование ипотеки ухудшает покрытие. При 15% рентабельности и 20% платы за снижение ставки сразу теряем 2.5% покрытия. При 50% и 60% субсидии прощаемся с 18.75%. В среднем по рынку потеряли 6-8%.

👉По данным ЦБ (за первый квартал 23) и ЕИСЖС количество квадратных метров, по которым заключен кредитный договор, но нет разрешения на строительство (кредитование предпроектных расходов, включающих, например, приобретение земельного участка) выросло с 1.8 млн квадратных метров до 16.5 млн кв.м.

Почему показатель стабилизировался?

Темпы строительства замедлились: из запланированных к вводу во втором квартале 1400 объектов, 100 объектов отнесены к введенным в первом квартале, а ввелись всего 694, то есть 694/(1400-100)=53%. Застройщики медленнее выбирают кредиты, рост задолженности тормозит, позволяя выровняться с ростом эскроу

(2/2)
#жилье
@unexpectedvalue

Возвращаемся. Начнем с короткого комментария, как ключевая ставка теряет власть над ипотечным рынком.

1. Для инфляции важно не только, с какой скоростью банки выдают кредиты, (создание новых денег), но и с какой скоростью эти кредиты погашаются (уничтожение денег). Обычно ипотеки на новостройки граждане погашают быстро, а источником погашения выступают средства от продажи вторички.
2. Но скорость погашения кредитов на вторичном рынке замедлялась еще в 2021 году: вернулась инфляции после снятия жестких ковидных ограничений.
3. Замедление погашений на вторичке происходило одновременно с сокращением выдач (график среднемесячных выдач), т.е. портфель рос. Причина - удорожание в терминах ипотечного платежа на вторичном рынке сильнее, чем на первичном (смотрим график индекса платежа: желтая линия заметно ниже).
4. Это удорожание происходило, даже когда КС снижалась с 20 до 7.5. Банки не делали кредиты дороже. Они делали их доступнее, снижая минимальный первоначальный взнос. Ниже ПВ -> больше сумма кредита -> выше платеж. То есть рост платежа - это следствие роста доступности в более сложных макроусловиях. Не выглядит здоровой практикой, но на качество портфеля не влияло - просрочка только снижалась. Но понимаем, откуда все попытки ЦБ охладить этот рынок.
5. Рост ставки до 12% снова ударит по вторичке сильнее, т.к. здесь нет таких льготных программ. Это еще снизит оборачиваемость портфеля вторички: замедлит погашения и снизит выдачи. Но в отличие от 2022, когда был запас прочности, это вызовет и замедление погашений на первичном рынке (но вряд ли повлияет на выдачи), т.к. средства от продажи имеющегося жилья получить сложнее. В итоге скорость создания новых денег в экономике снизится, но и скорость уничтожения денег тоже снизится.
6. Это роднит экономику России с США и Европой: рост ставок не охлаждает экономики из-за массовых бюджетных вливаний. Центральные банки, которые виделись «слишком могущественными» становятся все более беспомощными.

#ипотека #жилье
@unexpectedvalue

Поскольку льготная ипотека стала яблоком раздора буквально между всеми, давайте попробуем расставить все точки в этом вопросе, ну или хотя бы обозначить ключевые тезисы, как это работает и к чему приводит.

Сразу извиняемся за длинную стену текста. TLDR:

🔹льготная ипотека стимулирует покупать сегодня тех, кто собирался покупать через год или два. Она не создает значимый новый спрос, но перераспределяет его во времени (инвестиционный спрос в лучшем случае дает около 10% дополнительных сделок).

🔹массовая льготная ипотека перераспределяет богатство от граждан без сбережений и собственности в пользу тех, у кого есть сбережения и/или квартира в собственности (особенно тех, кто получил жилья в рамках приватизации), а также усиливает неравенство регионов.

🔹льготная ипотека действительно привела к увеличению объемов многоквартирного строительства, но ее отмена приведет к откату портфеля обратно к значениям 90-95 млн кв. м с текущих 100+, то есть никаких 120 млн квадратов по нацпроекту).

🔹цены не упадут, потому что у продавцов нет стимула их снижать: они уже понесли затраты, а ликвидность предоставят банки.

🔹какие меры нужны:
1)переход к адресным региональным программам субсидирования
2)социальная и развитая коммерческая аренда
3)развитие ИЖС и соответствующие инвестиции в инфраструктуру
4)стабильные макроусловия для застройщиков (простите за трюизм)

Небольшое отступление:

Является ли ситуация с рынком жилья в России такой же проблемой, как в Китае?

Абсолютно нет

Недвижимость для Китая — 30% ВВП и 70% сбережений. В России немного больше 15%, а недвижимость для сбережений и для жизни — очень близкие множества: аренда совсем небольшой рынок, а инвестиционных решений для инвестиций в жилую недвижимость для массового инвестора особо нет. У нас нет городов-призраков, где жилье построено, куплено, но никто не заселился. Новостройки продаются очень хорошо.

Но нельзя не отметить, что аналогично Китаю государство взяло на вооружение инструмент стерилизации спроса на импорт со стороны домохозяйств через стимулирование сбережений в недвижимости (с этой же целью, наверняка, были в свое время введены «антисанкции»). Однако проблемы в Китайской экономике тоже добавляют аргументов сторонникам сворачивания праздника льготной ипотеки.

Дальше давайте посмотрим подробнее. Все выводы основаны на прошлых наших расчетах, но будем рады уточняющим вопросам.

(1/4)
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue

Во-первых, жилье - гетерогенный товар, то есть объекты недвижимости, даже если это две квартиры одинаковой площади в одном многоквартирном доме на одном этаже, могут достаточно кардинально отличаться друг от друга. Когда товар гетерогенный, мы должны каждый объект оценивать отдельно, но мы так не можем: по данным Росстата на конец 2022 года в России более 70 млн квартир. Альтернативные источники говорят о 44 млн квартир, но это все равно много, поэтому мы обычно рассуждаем о жилье в следующих разрезах:

1) новостройки и вторичный рынок
2) регион
3) класс (комфорт, эконом, бизнес, элитное)
4) комнатность
5) Сейчас еще можно добавить многоквартирное строительство и ИЖС
6) более узкие сегменты: квартиры в ЦАО Москвы и тп.

Уже в этом пространстве можно насчитать тысячу субрынков (первичный и вторичный рынок в каждом регионе России по классам жилья с разделением на региональный центр и область, например). Но даже на эту тысячу у нас нет достаточного количества аналитиков, усилия которых бы вознаграждались рынком. Появление проектного финансирования и вовлечение в строительство банков - это в принципе первый реальный рыночный стимул анализировать рынок жилой недвижимости, так как банкам необходимо как-то управлять портфелем этих кредитов. Но даже этого стимула было недостаточно, так как штраф за ошибку не так уж высок: спрос высокий, ликвидности много, да еще и господдержка как из рога изобилия.

Важный момент, который отсюда нужно вынести — изменение среднего уровня цен в пределах 2% за месяц, которое мы постоянно видим в заголовках СМИ, это с большой вероятностью изменение структуры продаж: за месяц больше эконома продали в сибирском федеральном округе и меньше бизнес-класса в Москве — статистика докладывает падение цен, но рынок при этом не изменился. Но не в случае льготной ипотеки, конечно.

Что это значит для льготной ипотеки? Единая федеральная программа неизбежно будет игнорировать особенности микрорынков каждого региона, штрафуя регионы с отрицательной миграцией и низкими объемами строительства в пользу крупных центров. Но так как решения принимаются из центра, мы сразу создаем дисбаланс на региональном уровне.

(2/4)
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue

Во-вторых, спрос тоже разнородный. Подробно говорили об этом здесь (paywall). Основная мысль: спрос можно разделить на чувствительный и нечувствительный к внешней конъюнктуре, но сам вопрос о приобретении жилья стоит не в формате «покупать или не покупать?», а в формате «покупать сегодня или завтра?».

То есть когда мы говорим про чувствительность спроса к бизнес-циклу, мы говорим про возможность приобрести жилье по действующим рыночным условиям СЕГОДНЯ (ну или в течение года). Если условия в моменте ухудшились, у нас стало меньше тех, кто хочет и МОЖЕТ приобрести жилье. Но когда уходит возможность, желание и тем более потребность никуда не пропадают. Аналогично при улучшении условий: те, кто хотели, но не могли, внезапно для себя становятся хотящими и могущими. Но эти люди бы все равно приобрели жилье, просто через год или два. То есть ухудшение или улучшение макроусловий не двигает кривую спроса как таковую.

Изменение макроусловий перераспределяет спрос во времени.

Что это значит в контексте льготной ипотеки? Мы уже показывали ранее: льготная ипотека совпала с периодом дефицита предложения жилья в высокой стадии строительной готовности в 2020-2021 году. То есть семьи, которые собирались купить квартиру через год или два получили возможность заключить сделку сегодня. Но рынок не мог в тот момент поглотить этот спрос, что вылилось в сильнейший рост цен. В условных США в пандемию случилось тоже самое, только раздача денег была безусловной, а в России направилась в жилье.

Когда льготы получают те, кто и так бы купил сегодня, мы наказываем тех, кто хотел купить позже. Это своеобразный прямой налог на тех, у кого меньше сбережений в пользу тех, у кого их больше. И косвенный налог на тех, кто вообще не собирался покупать жилье на достаточно длинном горизонте, но так как программа федеральная, то в финансировании участвуют все, а получает только конкретная группа лиц.

И еще важный момент. В России 90% квартир находятся в собственности домохозяйств. И еще 50% этих квартир получены в рамках приватизации. Рост цен в результате льготной программы увеличил богатство домовладельцев. Это важно, потому что основной источник погашения ипотеки - доходы от продажи имеющегося жилья (а еще сбережения родителей/родственников). Но те домохозяйства, у которых нет недвижимости в собственности платят «двойной налог». Основная нагрузка таким образом приходится на наиболее молодое поколение, которое уже начало трудовую деятельность, но не имеет накоплений и собственности.

(3/4)
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue

Так что же делать? Вообще ничего не субсидировать?

Вопрос объективно очень сложный.

Нельзя не признать очевидный факт: в результате действия программ льготной и семейной ипотеки, увеличился портфель строительства жилой недвижимости. Обратите внимание, что рекордные ипотечные выдачи сейчас не приводят к росту цен как в 2020 или 2021. Тут много факторов, но главный из них — предложение подтянулось к спросу и рынок стабилизировался.

Другой факт: жилье почти невозможно приобрести без использования ипотеки, и совсем невозможно приобрести новостройку — даже если у вас есть квартира в собственности, средств от ее продажи не хватит для покупки первички.

В чем тут главный риск? Отключение программ однозначно приведет к провалу спроса сразу после очередного ажиотажа. Этот провал будет означать лишь смещение спроса в будущее, но застройщики понимают, что все равно продадут строящееся (спрос не исчез!), а на текущие расходы деньги дадут банки. То есть стимула массово снижать цены не будет. Но застройщики просто станут меньше строить, чтобы темпы продаж соответствовали средней распроданности 25-30%, а распроданность на вводе была в районе 70%. Рынок достаточно быстро придет в новое равновесие, потому что потребуется снизить портфель стройки на 5-10%. Но вот вся экономика, выстроенная вокруг строительства придет в себя сильно медленнее, так как мультипликатор падения выше мультипликатора роста.

Что могло бы помочь?

Переход к адресным региональным программам. Субсидировать приобретение жилья в Москве, Мособласти или Сочи - совершенно безумная идея, тут спрос еще долго будет превышать предложение. Равно как нет смысла помогать тем, для кого ипотечный платеж занимает 20% доходов семьи.

Развитый рынок аренды, чтобы покупка не воспринималась как единственно верная стратегия. Особое внимание тут нужно уделить соцаренде, так как это предоставление жилья на льготных условиях отдельным категориям граждан на время выхода из трудного положения. Главная проблема - создать этот рынок дорого. Если квадратный метр в Москве можно продать сразу за 250-300 тысяч рублей, то сдавать в аренду этот метр вы будете примерно за 20 тысяч рублей в год (что эквивалентно аренде однокомнатной квартиры за 80 тысяч рублей в месяц). Показатели выравниваются за 30 лет, выбор строителя очевиден.

Ну и всякие банальности типа стабильных условий кредитования, прекращения войн, нерушимости права частной собственности и так далее.

(4/4)
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue

Насколько мертв вторичный рынок при КС 15%?

Хоронить вторичный рынок из-за роста ставок стало общим местом. Некоторые эксперты текущий уровень ставок на готовое жилье 14-18% годовых называют запретительным и все такое.

При этом первичному рынку в случае сохранения параметров льготной ипотеки обещают небывалый расцвет.

Мы с этим согласны, но в следующей формулировке: В 4м квартале 2023 года выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке составят 80-90% от показателей 3-го квартала 2023, при значительном снижении количества ипотек на готовое жилье.

Дальше сложнее:

Первое. Похороны вторичного рынка упираются в классическую проблему фрейминга, когда разная формулировка одного и того же вопроса приведет к разным ответам. Чаще всего вопрос можно свести к:

Какой будет спрос при изменении ипотечных ставок на Х?

Такая формулировка подразумевает, что покупатели жилья оптимизируют свою ипотечную ставку, и если она будет слишком высокая, то они откажутся от покупки.

Но чаще покупатели жилья максимизируют жилищные условия, минимизируя ипотечный платеж и первоначальный взнос при определенных временных ограничениях.

В такой формулировке мы пытаемся ответить на 3 вопроса:
🔹какой минимальный платеж может себе позволить домохозяйство в тысячах рублей в месяц (некоторое эмпирическое правило, что это 30%-50%).
🔹на сколько дольше среднее домохозяйство будет вынуждено копить на первоначальный взнос, чтобы компенсировать рост платежа из-за роста ставок? (чтобы платеж не изменился при рости ипотечной ставки ПВ должен вырасти примерно на 20%)
🔹является ли полученный срок накопления приемлемым для д/х, либо оно снизит порог улучшения жилищных условий?*

*Самый простой пример тут: при низких ставках мы могли бы переехать из двушки в трешку (обе на вторичном рынке), а в трешке планировали делать хороший ремонт. Но ставки выросли с 10% до 15%. Расширение семьи уже близко, копить нет времени, мы решаем сразу продать свою двушку и въехать в трешку, отказавшись от ремонта до лучших времен. Первоначальный взнос составит (допустим) 70%, ипотечный платеж будет даже ниже, чем при ставках 10%.

(1/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Второе. Основной источник первоначального взноса — сбережения. Основной источник погашения кредита — средства от продажи имеющегося жилья.

На рынке в любом случае останутся покупатели со сбережениями и жильем в собственности, так как они могут оптимизировать свою стратегию. Под рефинансирование например. Или перераспределить сбережения, снизив первоначальный взнос, но выплачивая за их счет больший платеж, пока делается ремонт, а жилье в собственности ожидает продажи (небольшое напоминание, что жилье чаще покупают более обеспеченные граждане).

Затем вернутся граждане, у которых не было сбережений, но было жилье в собственности. Под «не было сбережений» мы подразумеваем недостаточно для покупки сегодня по сегодняшним условиям, а не 0 на счету. То есть делим на страты и получаем постепенное возвращение с корректировкой на рост доходов и количество сочувствующих родственников.

Граждане без сбережений и жилья в собственности с большой вероятностью уйдут в «вечную аренду». Вечную = до улучшения ценовых условий, так они свою стратегию подстроить не смогут.

Но это только со стороны спроса, ведь третье:

Без оборачиваемости вторичного рынка невозможен значительный рост сделок на первичном, а значит предложение тоже подстроится. Самое простое, что могут сделать застройщики: предложить покупателям трейдин. Особо талантливые строители, разумеется, будут делать это за счет средств проектного финансирования как в случае с субсидированием ставок. Банки тоже будут в этом участвовать, вы же не разгоните половину розничного блока, а казначейства будут субсидировать скидки по ставкам за счет сверхдоходов от размещения бесплатных остатков на расчетных счетах по высоким ставкам, чтобы розница не теряла долю рынка.

Итого

🔹Вторичный и первичный рынок лишь частично конкурируют за покупателя, они уравновешивают друг друга.
🔹Если вы прогнозируете рост продаж на первичном рынке, то с определенным лагом вы подразумеваете бурный рост на вторичном. В прошлый раз процесс нормализации занял чуть больше года с учетом накопленного эффекта с 2020-2021
🔹Тут как с convexity облигаций: чем сильнее растет ставка, тем ниже ее влияние на цену актива.

(2/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Распроданность введенных в эксплуатацию объектов: не 87%, но все еще очень хорошо.

Итого в 2023 году к моменту ввода в эксплуатацию застройщики распродавали:

Q1 - 78%
Q2 - 77%
Q3 - 76%
Q4 - 77%

Напомним, это не означает, что продажи за отчетный квартал составили Х% от введенного, а что за весь период стройки от старта продаж до получения разрешения на ввод, было распродано Х% площадей.

Здесь не учитывается эффект ужесточения льготной ипотеки и введения комиссии банками (еще не проявилось), но стабильный результат выше 70% много. Особенно учитывая, что вводы в этом году явно выше, чем в прошлом (какой именно рост вводов был посчитаем позже, почему нельзя брать цифру Росстата рассматривали здесь).

А еще есть период продаж после ввода (и здесь тоже действует льготная ипотека).

Наконец, распроданность объектов с вводом в 2024 году сейчас составляет 57%, что тоже весьма много.

Из всего этого следует, что возможный обвал спроса в ближайший год не приведет к обвалу рынка - со стороны предложения сформированы хорошие запасы.

Здесь выделяется Краснодарский край, единственный из крупнейших рынков, где распроданность на вводе в 4м квартале 2023 опустилась до 66%. Это еще не катастрофа, но точно тревожный сигнал, за которым стоит следить.

P.S. уважаемый ДОМ.РФ, можете прокомментировать, зачем в ЕИСЖС столько капчи? Ради чего нужно делать рынок менее прозрачным, усложняя доступ паре десятков человек, которые могут конструктивно использовать эти данные? Давайте поощрять экспертное сообщество анализировать рынок на данных, а не возвращаться к аналитике ощущений!

#жилье
@unexpectedvalue

Вводы многоквартирных домов в 2023 году составили 51.8 млн кв. м по данным Росстата 39.5 млн кв. м по данным ЕИСЖС

В предыдущих сериях мы рассказывали, как методология Росстата завышает объемы введенного в эксплуатацию многоквартирного жилья: вместе с жилыми домами в эту статистику входят общежития, дома престарелых, прочие специализированные жилые помещения, в том числе для размещения граждан, использующих спецодежду.

Напомним, это не означает, что у нас нарисованные цифры в ВВП - все эти квадратные метры реально построены (либо капитально отремонтированы). Но называть эти метры вводом многоквартирных домов (МКД) весьма своеобразное решение. Например, из-за этого многие думают, что ввод жилья в 2022 году вырос, хотя было небольшое снижение.

Что мы получаем на данных ЕИСЖС?

Ввод МКД вырос ~7%, что в 2 раза ниже, чем по данным Росстата. Но «прочее» строительство растет уверенными темпами +44%. Проверить наши расчеты достаточно просто: посмотрите на плановые вводы 2024 года согласно ЕИСЖС на январь 2023 . Вероятность запустить 10 млн квадратов и ввести их в тот же период не выше, чем резиста иммолэйт импрувед (крайне мала). Статистику ИЖС не смотрим, потому что это черный ящик.

Это еще раз подводит нас к якобы проблема «ценового пузыря». Проблема роста цен на жилье более фундаментальная, чем льготная ипотека. Цены растут, потому что желающих переехать в новое жилье сильно больше, чем новых квартир. Льготная ипотека может временно вмешиваться в динамику, но не в тренд.
В России примерно 3.8 млрд кв. м жилой площади (в т.ч. МКД - 2.25 млрд кв. м). Выбывает ежегодно около 1-2%. А прирост идет на 2-3% (с учетом индивидуального строительства). То есть в лучшем случае увеличение на 1%. Это близко к приросту населения с учетом миграции, но не массовому улучшению жилищных условий.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Распроданность на вводе по итогам третьего квартала снизилась на 2пп по сравнению с предыдущим периодом (при кратном падении продаж)

Сюрприз (на самом деле нет) в Ленинградской области, где был введен проблемный объект, который достраивался силами Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Ленобласти, а также возросла доля площадей промышленного ИЖС.

В остальном статистика подтверждает, что в объектах, которые вводятся в этом году, застройщики распродали все, что хотели. Снизившиеся продажи разумно направлять в проекты с вводом в 2025 году, тем более там объемы ввода планируются сильно выше. Так что падение продаж после отмены льготной ипотеки - это проблема следующего года.

Но тут тонкий момент: в условиях рекордно низкой безработицы застройщикам все труднее находить подрядчиков/рабочих на завершение строительства текущих объектов. Тут интересный график у твердых цифр: потребность в продавцах недвижимости снизилась, а вот рабочих рук в строительстве сильно не хватает.

И при этом отрасль достигает, вероятно, рекордных показателей по объемам строительства.

В следующий раз, когда захотите обвинить Банк России в том, что он сдерживает «инвестиции и рост предложения», вспомните, что экономика уже едва справляется со своим текущим размером.

Второй квартал здесь

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue