🏠 Цены на жилье так и будут дальше расти?

Давайте посмотрим на динамику последних месяцев. В октябре и ноябре цены росли быстрыми темпами — взгляните сами на график.

Почему жилье дорожает несмотря на повышение ставки (которое, по идее, должно замедлить спрос и ограничить возможность повышать цены)?

◽️Причина 1: инфляция ускоряется. Чем она выше, тем выше номинальный рост доходов и больше желание людей сохранить свое имущество в чем-то реальном.

◽️Причина 2: рост спроса из-за ожиданий, что условия по кредитам станут хуже.

На первичном рынке было анонсировано ужесточение условий по льготным программам: повышение первоначального взноса до 30% и установление лимита в 6 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей (что практически равносильно отмене в этих регионах). На вторичном рынке росли проценты по ипотеке вместе с ключевой ставкой.

❓Будут ли работать эти факторы роста и в 2024 году? Скорее, нет. И вот почему:

1️⃣Инфляция будет замедляться из-за жесткой денежно-кредитной политики. Первые признаки замедления уже наблюдались в декабре и в январе.

2️⃣Ажиотаж закончился, поезд ушел — условия стали хуже. Теперь спрос существенно снизится из-за роста процентных ставок и менее привлекательных условий по льготной ипотеке на новостройки.

➡️ С июля ее и вовсе отменят, что ожидаемо ударит по первичному рынку. При этом ждать сильного обвала цен не стоит, так как остальные льготные программы сохранятся, в том числе, популярная семейная ипотека.

➡️ Снижение ключевой ставки не станет серьезным стимулом для цен на жилье (кредиты станут дешевле, что увеличит спрос и позволит жилью дорожать). Эффект от разворота политики Центробанка будет постепенным и во многом нейтрализован замедлением экономического роста и роста доходов граждан.

Среди прочих факторов также особо стоит отметить комиссии банков для застройщиков. Свои мысли, почему это окажет скромное влияние на рост цен, я писал недавно.

Вывод?

Спрос на недвижимость снизится, т. е. ее стоимость не сможет расти, как раньше. Но и резко падать она также не будет — причин для этого я не вижу. Наиболее вероятно, что мы будем наблюдать стагнацию цен на жилье в 2024 году.

#недвижимость #ипотека

@bitkogan

🏠 Льготная ипотека — а кто получает льготы?

Недавно прозвучал очередной призыв ЦБ сделать льготную ипотеку адресной. Интересный вопрос: кому сейчас адресованы деньги.

Для того чтобы взять льготную ипотеку, у Вас должен быть первоначальный взнос 30%. При средней по стране цене 148 тыс. рублей за метр в новостройке даже для маленькой однушки необходимо иметь 1,5 млн рублей. А после платить ежемесячный платеж, и не забыть, сделать ремонт.

А теперь вспоминаем, что 45% граждан не хватает зарплаты для удовлетворения основных потребностей. Вряд ли у них завалялся лишний миллион.

При этом богатство не растет на деревьях. Каждая льгота оплачена налогоплательщиками. Так как прогрессивной шкалы налогообложения практически нет, то налоговая нагрузка распределяется между всеми: и богатыми, и бедными.

🔎Складываем картинку вместе. Налоги платят и бедные, и богатые. Но ипотеку позволить могут себе в основном люди с доходами выше среднего.

Вот и получается, что бедные оплачивают ипотеку богатым. А хотелось бы наоборот. Это и есть проблема адресности, и здесь остаётся только поддержать призыв ЦБ.

#ипотека #недвижимость

@bitkogan

Как меняется рынок ипотеки

Три недели назад я рассказывал о новых комиссиях крупных банков по льготной ипотеке. Комиссия крупная (около 10%), платят её застройщики, ввели комиссии месяц назад.

Что произошло с тех пор?

Рост цен на первичку замедлился и составил +1% за январь. Полного переноса комиссий в цены (+7–8%) не произошло.

🔎ЦБ откровенно высмеял расчеты банков маржинальности ипотеки с господдержкой. По словам регулятора, этот вид кредитов все еще остается прибыльным, и при этом банки хотят от государства получить деньги за свои рискованные кредиты. С учетом такой позиции регулятора давление на банки растет.

🟨Доля рынка трех банков, которые ввели комиссии, снизилась до 77% в московском регионе. Еще месяц назад она составляла 81%. По другим регионам данных пока нет.

И самое интересное — а кто заработал на этой истории?

🟨Доля банка «Дом.РФ» всего за один месяц увеличилась в два раза — с 5% до 10% в московском регионе. Это эквивалентно доле, которую потеряли банки с комиссиями.

Что дальше с ценами на жилье?

Мой взгляд на этот год не изменился: рост будет и дальше замедляться из-за снижения спроса, но падения цен я не жду.

#ипотека

@bitkogan

Во сколько реально обходится ипотека?

Очевидно, что при покупке квартиры в ипотеку ваше жилье в итоге обойдется гораздо дороже, чем получит продавец. Но на сколько?

По некоторым подсчетам, россияне, взявшие ипотеку по нынешним ставкам 16-19%, за 20 лет переплатят 400% по кредиту, кроме возврата тела кредита.

🚩Я получил чуть более скромные цифры, используя формулу для расчета аннуитетного платежа по ипотеке: K = (M * (1 + M) ^ S) / ((1 + M) ^ S - 1), где:
М — месячная процентная ставка по кредиту,
S — срок кредита в месяцах.

➕ Допустим, мы взяли в долг 10 млн ₽ на 20 лет по ставке 17% годовых, получается, что ежемесячный платеж составит 146 680,05 рублей, а за весь период кредитования вы заплатите 35 203 212 руб.

Итого, за вычетом тела кредита, переплата составит 252% с хвостиком. Кстати, для тех, кто не хочет возиться с калькулятором, в интернете много сайтов, где расчет можно сделать за две секунды. Вот пример.

Получается, что лучше не брать ипотеку и снимать квартиру?

Универсального ответа здесь нет, каждый выбирает в зависимости от своего финансового положения, планов на будущее и условий ипотеки.

Однако добавлю, что, если вы хотите отбить покупку квартиры за счет сдачи ее в аренду, как мы подсчитали на канале ПРОСТО, схема не оправдает себя даже в Москве.

Как законно уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке?

Если у вас нет материнского капитала, вы не хотите сдавать жилье в аренду и у вас нет денег на больший первоначальный взнос, один из вариантов — рефинансировать кредит.

✔️Для этого нужно дождаться снижения ставки ЦБ или найти другой банк, предлагающий более комфортный ежемесячный платеж и более низкую процентную ставку.

Но вы должны понимать, что процедура эта не быстрая. Нужно собрать много документов, иметь хорошую кредитную историю и стабильный доход.

#ипотека

@bitkogan

🏘 Цены на недвижимость вот-вот упадут?

Ужесточение требований ЦБ к высокорисковым заемщикам принесло свои плоды:

▪️На вторичном рынке доля одобренных ипотек упала с 60,4% в декабре 2023 года до 52,8% в апреле этого года.
▪️Доля одобренных ипотек на первичку за этот же период снизилась с 65,7% до 61,9%.
▪️В целом количество заявок на выдачу ипотеки с октября упало на 30%.

Ждать ли падения цен хотя бы на вторичном рынке?

➡️ Пока признаков обвала не наблюдается. 40% лотов сейчас продаются по сниженным ценам, но средняя цена по стране за последний месяц выросла на 0,4%.

➡️ И в будущем я не вижу причин, по которым недвижимость должна рухнуть сразу на 10-15 %. В целом рынок не ожидает снижения более чем на 1% в месяц.

Поддержать цены на вторичную недвижимость может и решение правительства о том, чтобы семьи с детьми могли купить квартиру "с рук" в ипотеку по льготным программам.

Не жду кратного падения цен и на «первичку». Во-первых, продолжает действовать популярная семейная ипотека, а во-вторых, субсидированная ипотека от застройщиков.

Вывод?

Ипотечный рынок охлаждается, но это вряд ли приведет к обвальному снижению стоимости недвижимости. Кроме того, не за горами снижение ставки Банком России...

#недвижимость #ипотека

@bitkogan

🏘 Семейная ипотека не для богатых

В Минфине обсуждают исключение высокооплачиваемых граждан из программ льготной семейной ипотеки. Гипотетический порог зарплаты в 500 тыс. рублей назвал замминистра финансов Иван Чебесков.

Намерения, как всегда, благие — сделать жилье доступнее тем, кто в этом нуждается больше. Может быть, заодно приостановить рост цен на недвижимость.

Ну и инфляцию победить, конечно. ЦБ ростом ставки не смог, а Минфин через урезание льготной ипотеки сможет. Ведь именно льготная ипотека разгоняет инфляцию, не так ли?

Но к чему это приведет на практике?

Например, для 20-летнего кредита в 15 млн рублей по «семейной» ставке 6% ежемесячный платеж составит примерно 107 тыс. рублей, а по «рыночной» 17% придется выкладывать 220 тыс. рублей — в два с лишним раза больше. Да и в абсолютных цифрах разница серьезная.

➡️ Таким образом, у граждан пропадает стимул зарабатывать больше. А если их доходы уже выше порога, то возникает весомый стимул их «снизить».

Как бы в итоге не вышло, что пользоваться льготными ставками будут те же люди, что и без ограничений. Только часть их доходов уйдет в тень, и налогов государство не получит?

📎 Ну а если выстроить систему барьеров так, что пройти их смогут только действительно малоимущие, то тут уже будут недовольны банки. Особенно если обязать их выдавать такие кредиты, где велик риск неплатежей. Впрочем, это будет проблемой ЦБ, а не Минфина.

#ипотека

@bitkogan

Что ждет рынок после льготной ипотеки?

С 1 июля взять ипотеку под 8% больше нельзя. Как всегда, накануне часа Х был ажиотаж — по ряду оценок, количество сделок подскочило в июне на 10-15% к маю. А что дальше?

◽️Разумеется, некоторого снижения активности покупателей квадратных метров не избежать. Но каких-то драматичных и длительных провалов я бы не ждал.

Часть программ господдержки ипотеки сохраняется. Cемейная ипотека, адресные льготы. Конкретные условия должны быть известны со дня на день. Параметры программ становятся менее «массовыми», но их влияние будет заметно.

▫️Сами девелоперы готовились к отмене льгот давно. Отсюда масштабная экспансия крупных компаний в регионы, развитие собственных схем финансирования от застройщиков.

▫️Понятно, что совсем без спада не обойтись. Однако, тех, у кого доля ипотечных продаж была ниже, а география развития бизнеса шире, он затронет меньше, чем остальных.

Поскольку сворачивание ипотеки с госучастием фактически наблюдалось уже с начала 2024 года, эффект зависимости от нее крупных девелоперов можно оценить по результатам 1 квартала:

➡️ ЛСР: доля ипотеки — 73%; продажи -19% (г/г) и -55% (кв/кв)

➡️ «Самолет»: доля ипотеки — 70%, продажи +75% (г/г) и -32% (кв/кв)

➡️ «Эталон»: доля ипотеки — 25%; продажи +205% (г/г) и -1% (кв/кв).

Более низкая доля ипотеки в общем объеме продаж, очевидно, является преимуществом в новых условиях. В этом плане «Эталону» адаптироваться к ним будет проще, чем другим.

Но говорить о том, что это преимущество единственное, я бы не стал. Отмена льготной ипотеки не отменяет моего позитивного взгляда на сектор.

#ипотека

@bitkogan

Льготная ипотека ≠ доступное жилье

Решила ли льготная ипотека проблему доступности жилья?

Результат весьма творческий, смотрите сами. На графике простой индикатор, сколько можно купить квадратных метров, если целый год откладывать половину среднестатистического дохода.

▫️И как мы видим, доступность жилья снижалась все 4 года действия льготной программы. Причем снижение доступности происходило именно на первичном рынке, где и действовала господдержка.

А как могло получиться иначе? Программа была временная, зачем застройщикам расширять штат сотрудников, покупать оборудование, увеличивать масштабы компании, если через несколько лет этот спрос свернулся? Горизонт таких инвестиций явно не 4 года.

➡️ Поэтому стимулирование спроса загрузило те мощности, что были. А дальше весь эффект ушел в рост цен, который сильно опередил динамику доходов населения.

Сейчас же граждане остались и с дорогим жильем, и с высокими рыночными ставками. Придется потерпеть, пока ставка процента не вернется к норме, а доходы не догонят цены на жилье. Но процесс может растянуться на годик-другой.

#ипотека

@bitkogan

В силу вступают новые правила, которые помогут тем, кто серьезно задолжал по ипотеке

Суть закона (действует с 11.09.2024):

Теперь, по новому закону, если человек объявил себя банкротом, он сможет вывести своё единственное ипотечное жильё из-под ареста и предотвратить последующую продажу. То есть должники получили право сами продавать жильё, которое находится под ипотекой.

Но есть несколько важных моментов:

1️⃣Ипотеку должны взять на себя третьи лица. Должник находит третье лицо, которое готово помочь с ипотечными долгами. Все оформляется официально. Это могут быть знакомые, родственники, друзья — без разницы. Важное новшество, раньше такого не было.

2️⃣Банк должен дать на это согласие. Если банк-кредитор против, должник может подать в суд. А суд может разрешить реструктуризацию долга без согласия банка.

Последствия для банков незначительные

Для банков главное — чтобы всё шло по плану. Идеальный сценарий — чтобы человек платил каждый месяц взнос по ипотеке. Банки ведь не настроены на продажу арестованного имущества. Это не их дело. Им, по сути, всё равно, кто будет выполнять обязательства по договору: сам должник или кто-то другой. Ситуация станет проще для второй стороны сделки — людей с долгами.

А кто пострадает от нового закона?

Те, кто наживается на бедах должников. Раньше имущество, которое продавалось на торгах, часто оценивалось неправильно, и должники оставались в минусе. Вот, например, у меня есть знакомый, который оказался в непростой ситуации (я об этом узнал уже позже). Он попал в долги, и его квартиру продали на торгах примерно за 2/3 от её реальной стоимости. В итоге он ещё и остался должен.

После принятия нового закона, если уж дело дойдёт до продажи квартиры, то она будет продаваться спокойно и по рыночной цене.

➡️Я не знаю авторов этого закона, но честно, я бы им пожал руку. Этот закон, по-моему, точно не навредит.

Что касается самого банкротства — для многих это болезненная процедура. Хотя она вполне законная и цивилизованная, мы, видимо, пока не привыкли. Конечно, неприятно объявлять себя банкротом, ограничивать себя в правах. Но! Это шанс выбраться из кризиса. Если другого выхода нет, почему бы им не воспользоваться?

#ипотека #банкротство

💰bitkogan

Доступные жилищные комиссии

Банки ввели новые комиссии при покупке жилья в ипотеку. СМИ уже сообщают о возможном росте цен на недвижимость до 10%.

Что происходит? За что опять поборы?

➡️ Банки ввели комиссии, так как не могут поднять процентные ставки. ЦБ ограничивает их повышение не более чем на треть в полгода. Так, если во 2 квартале 2024 года средняя стоимость ипотечного кредита для новостройки составляла 16,4%, то в 4 квартале она не должна превышать 22,4%. Вот только ситуация за это время кардинально изменилась.

Во 2 квартале банки ожидали цикла снижения ключевой ставки, что отражалось и в более низких долгосрочных ставках, к которым относятся ипотечные.

▪️Но получили мы череду повышений ключевой ставки, конца которым не видно. Стоимость денег для банков увеличилась по сравнению со 2 кварталом. Проценты по депозитам выросли почти на четверть только к концу сентября и продолжают бурно расти из-за ожиданий дальнейшего ужесточения политики ЦБ.

Вот только ипотечные ставки, в отличие от депозитных, достигли установленного регулятором потолка. Поэтому банки вынуждены искать обходные пути для сохранения прибыли, вводя дополнительные комиссии.

Что это значит для граждан?

❕Застройщики будут перекладывать дополнительные расходы на покупателей. Но комиссии относятся только к приобретению жилья в ипотеку. Их размер в среднем достигает 6,5%. Это фактически увеличение первоначального взноса вместо повышения ставок, что делает жилье ещё менее доступным.

Вывод

🚩Исходя из всего вышесказанного, очевидно, от покупок жилья по рыночным ставкам стоит воздержаться в ближайший год, так как условия сейчас чрезвычайно плохие: за квартиру вы переплатите в разы. Но итогом всего будет не снижение стоимости недвижимости, а скорее появление дефицита.

Хотели как лучше, а получим, судя по всему, как обычно.

#ипотека

💰bitkogan

🏠 Новое жилье перестало дорожать. Пора покупать недвижимость?

Выдачи ипотеки падают на глазах из-за отмены льготных программ. Если год назад за один август выдали ипотечных кредитов на 849 млрд руб., то в этом — на 375 млрд руб.

От еще более сильного падения удерживает льготная семейная программа. На нее сейчас приходится более половины выдачи.

Как отреагировали цены на недвижимость?

◽️Из-за снижения выдачи ипотек упал спрос на новостройки. В результате цены на первичку перестали расти. В сентябре средняя цена 1 кв. метра на первичном рынке жилья снизилась на 0,8%. Это первое месячное снижение цен за последние 16 месяцев.

◽️А вот на вторичном рынке цены наоборот продолжили расти: 0,3% за месяц. Более длинная история цен — на графике.

Что будет дальше с ценами на жилье?

В ближайший год, думаю, первичка будет медленно снижаться, вторичка — расти, как это происходит сейчас. Будут двигаться навстречу друг другу. Романтика.

Льготная ипотека выдавалась только для покупки жилья в новостройках. В результате, покупки нового жилья были выгоднее, чем на вторичке благодаря субсидиям по ипотеке. Люди готовы были покупать гораздо более дорогое жилье в новостройках, зато по льготным процентам.

➡️ А теперь же массовые льготы отменили. Жилье на вторичке при одинаковых рыночных ставках стало гораздо привлекательнее.

Можно ли сейчас брать недвижку?

▪️Вторичка сейчас выглядит намного выгоднее первички. Средняя цена квадратного метра в новостройке на 54% выше, чем на вторичном рынке. Разница колоссальная.

А если ЦБ в следующем году будет снижать ставку (что является базовым сценарием для нас и для них), люди все чаще будут брать ипотеки именно на вторичку. Это приведет к росту цен.

▪️Цены на новостройки сейчас очень высокие. Они будут стагнировать или медленно снижаться. От резкого падения их будет удерживать высокая инфляция, сокращение предложения и льготная семейная ипотека.

#ипотека #недвижимость

💰bitkogan