🏠 Что будет с ценами на жилье?

Массовую льготную ипотеку отменили, стало быть, цены теперь рухнут? Как бы не так. Пришли первые данные: цены продолжили расти, хоть и медленнее.

По данным ДОМ.РФ (государственный фин. институт, отвечающий за развитие жилищной сферы), цены на первичном рынке в июле, то есть уже после отмены массовой программы, выросли на 0,4%. Да, рост замедлился по сравнению с июнем, когда цены взлетели на 1,4%. Но рост все-таки есть, и это при том, что выдача ипотек в июле сократилась вдвое.

Продолжение роста цен для меня не стало сюрпризом. Я подробно разбирал заранее, почему они не рухнут.

Кратко напомню причины:
◽️Девелоперы сократили объемы закладок новых объектов.
◽️Люди будут видеть в недвижимости спасение от инфляции, особенно когда ставки по депозитам начнут падать. При этом на депозитах уже накоплено немало денег.
◽️Сама инфляция приводит к сильному росту цен на все, в том числе и на жилье.
◽️Объем ветхого жилья в стране огромный, так что до избытка жилплощади нам очень далеко.
◽️Недвижимость — это актив, который может приносить доход от аренды. А она сейчас бурно растет.

Безусловно, отмена льготной программы — важный фактор для цен на жилье. Поэтому в дальнейшем цены могут не расти или немного снизиться, но никак не рухнуть.

🔗А что с этим делать, я уже разбирал. Пока все мои слова подтвердились на деле, поэтому повторяться с рекомендациями не буду — они все актуальны.

#недвижимость

💰bitkogan

🏡 Рынок недвижимости рушится?

По данным «Дом.РФ», после отмены льготной ипотеки рост цен на новостройки в целом по России замедлился — в июле те выросли на 0,4% после +1% в мае и +1,4% в июне.

Но еще раз… не упали, а выросли. Удивительно. Но это если верить приведенным данным «Индекса цен на первичном рынке жилья» института жилищного развития «Дом.РФ»

🟡Стали появляться эксперты с прогнозами, что стоимость жилья на фоне высоких ипотечных ставок может снизиться на 10-15% в среднесрочной перспективе. Кое-кто и про минус 30-40% уже говорит.

Впрочем, вспоминаем мою дискуссию на Youtube почти год назад. Тогда мой оппонент предсказывал обвал цен на рынке недвижимости. Так что таких прогнозов и тогда было более чем достаточно.

Верим?

Действительно, в половине крупных российских городов наблюдается снижение средней цены квадратного метра. Правда, речь идет не о двузначных цифрах, а о максимум -2,2%.

А вот данные от того же института жилищного развития «Дом.РФ»:

Сильнее всего цены на квартиры от застройщика в июле снизились в Карелии (-1,47%), Республике Хакасия (-0,85%) и Тамбовской области (-0,54%). Самое заметное месячное подорожание отмечено в Архангельской области (+3,06) %, Тверской области (+2,91%) и Севастополе (+2,66%).

Где-то минус, где-то — плюс. Но нигде нет обвального падения.

Хотя при этом мы наблюдаем сильное снижение объемов сделок.

Продажи строящегося жилья по всем мегаполисам в целом в июле упали на 46,6%. Сильнее всего среди городов-миллионников спрос упал в Челябинске, Ростове-на-Дону и Самаре — на 70%.

Но, может быть, стоит подождать полгода-год? И тогда прогнозы сторонников «все пропало» сбудутся?

🚩Не уверен, и вот почему. Застройщики стали реже получать разрешения на строительство. С начала года было выдано 3 тысячи разрешений, что на 4,4% меньше, чем в прошлом году.

Думаю, это только начало. Скорее всего, статистика покажет дальнейшее падение количества разрешений. Другими словами, снижение спроса компенсируется и, скорее всего, это будет происходить за счет уменьшения предложения.

🚩Последнее подтверждается и тем, что после пяти месяцев роста спрос на цемент в России в июне-июле сократился на 2,7 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Вот еще несколько причин, почему резкого падения цен, скорее всего, не будет.

✅ Во-первых, хотя ЦБ отменил льготную ипотеку, застройщики сами начали предлагать покупателям низкие ставки, которые уменьшают ежемесячный платеж на 2-4 года.

Правда, в итоге стоимость жилья может быть выше.

✅ Во-вторых, появилась информация, что могут ввести не менее четырех новых льготных ипотечных программ для молодых специалистов и работников промышленности, строительства и науки.

Ну а иные причины я уже не раз приводил. Напомню, их штук 5-6.

Что ожидаю в ближайшие полгода?

🔎Пока ЦБ не снизит ставку, спрос на новостройки и одобрение ипотеки будет падать, что в итоге неизбежно скажется на ценах. Есть шанс их снижения на первичку на 5-10%. Более — вряд ли. Рост издержек никто не отменял. Зато деньги могут перейти на вторичный рынок, и разница между рынками уменьшится.

В целом это неплохо. Давно пора.

Так что не исключу, что вторичка за то же время может подорожать и на 5, и на 10 и более процентов. Цены-то на аренду прут вверх за последнее время конскими темпами.

#недвижимость

💰bitkogan

🏠 Прогнозы обвала цен на недвижимость так и не сбываются… Что делать?

После отмены льготных программ на рынке жилья начали происходить удивительные вещи.

Многие уважаемые экономисты, с которыми я открыто спорил, уверенно заявляли, что вот-вот случится обвал цен на жилье. Более того, не так давно в Госдуме допустили обвал цен эдак на 40%.

А что же происходит в реальности?

Цены на недвижимость растут:

◾️Первичка дорожает, хоть и более медленными темпами: в августе цены выросли на 0,12% после +0,4% в июле и +1,4% в июне.
◾️Цены на вторичку тоже продолжают расти: на начало сентября месячный рост оценивают в 0,2-04%.

Аренда тоже дорожает, а с ней — и выгода от покупки жилья:

▪️Например, аренда однушки в Москве поднялась на 28% за 3 месяца. По другим городам ситуация примерно та же.
▪️С учетом такого роста аренды доходность от сдачи квартир прилично выросла. В Москве она уже может достигать 6% (а то и больше, если расположение удачное). На первый взгляд немного, но раньше она была около 4-4,5% в квартирах с аналогичными параметрами.

Да, цифры эти несравнимы с доходностью депозитов и облигаций. Но напомню, что аренда предполагает владение недвижимостью, а это серьезный плюс. Тем более, что жилье — это прекрасный антиинфляционный инструмент.

Из-за резкого снижения ввода новых объектов на рынке вполне к середине — концу 2025 года может начать ощущаться дефицит жилья. Тогда можно ждать и роста цен.

А пока народ начинает вовсю переориентироваться на покупку объектов на вторичном рынке и их сдачу.

Подводим итоги

1️⃣Отмена льготных программ привела к замедлению роста цен на жилье, где-то даже снижению на 2-3%, но не к их обвалу. Где-то медленный рост продолжается.

2️⃣На депозитах физлиц копится более 33 трлн руб., а всего на счетах в российских банках 50,4 трлн. По данным ЦБ, с начала года средства населения выросли еще на 4,1 трлн руб. В какой-то момент эти деньги снова пойдут на рынок недвижимости. Что в таком случае будет с ценами?

Теперь вопрос: что делать дальше?

По моему мнению, льготные программы имело бы смысл предоставлять девелоперам, чтобы они строили доходные дома в партнерстве с государством. Эти дома можно было бы сдавать по доступным ценам. Такой подход поможет частично решить сразу две важные задачи: снизить стоимость аренды и сохранить занятость в строительной отрасли.

Если говорить про ценовые тренды. Не исключу, что в течение года спред между первичкой и вторичкой сильно сократится. Вторичка может еще подрасти на 10-15%. Первичка вполне может на 5-10% просесть. Аренда, скорее всего, продолжит свой рост.

Ну а что будет с девелоперами?

Крупные за этот период времени, вероятнее всего, неплохо проглотят всякую мелочь, у кого меньше запас прочности. И спокойно (или не очень спокойно) пережив непростой год, пойдут развиваться далее.

Тем более, что накапливающийся дефицит вводимой недвижимости создаст им года через полтора неплохой плацдарм для будущих прибылей.

Конечно, мы живем в очень волатильное время. И прогнозы приходится корректировать, исходя из неожиданно возникших новых обстоятельств. Но пока мне ситуация видится так. А что будет в реальности? Посмотрим.

#недвижимость

💰bitkogan

🏠 А хочет ли государство снижения цен?

Недавно Счетная палата РФ подсчитала, что при снижении стоимости 1 кв. м жилья на 20% банкам потребуется досоздать резервов на 4,5 трлн руб.

Сумма весьма серьезная, и в таком сценарии банкам потребуется помощь от ЦБ.
А там может пойти речь и о поддержке застройщиков. Все это деньги из бюджета, в котором и так сокращают расходы по большинству статей.

◽️Не очень приятная картина. Поэтому у правительства будут стимулы избежать такого сценария, то есть сильного падения цен на жилье. Если это случится, снова пойдут активные обсуждения новых льготных ипотек или расширения условий по текущим программам. Их расходы для бюджета размазываются на годы вперед, поэтому для бюджета это не столь страшно, как спасение банков и застройщиков.

➡️ И еще один важный момент. В целом государство не любит снижение цен, так как оно может вызвать опасную спираль: люди видят снижение цен и решают отложить покупки и подождать, что снижает спрос и снова цены. Такое постоянное снижение спроса может вызвать экономический кризис.

ЦБ по всему миру очень боятся дефляционных спиралей на уровне общей инфляции, поэтому и цели по ней ставят выше нуля. Но рынок недвижимости достаточно большой, чтобы у него могла сформироваться своя дефляционная спираль.

Итог. Государство едва ли заинтересовано в сильном снижении жилищных цен на 20% и более, а если оно и случится, могут последовать снова стимулы для спроса. Вдобавок есть большое количество причин, почему я не жду такого развития событий.

#инфляция #недвижимость

💰bitkogan

Отчет Эталона. Что там в секторе недвижимости?

Судя по всему, дела в отрасли обстоят не так плохо, как заявляли многие. Об этом говорит и свежий отчет Эталона за 9 мес. 2024 г. Давайте обратимся к ключевым метрикам.

✔️Продажи увеличились на 59% до 541,9 тыс. кв. м.
✔️Денежные поступления выросли на 37% до 72,2 млрд руб.
✔️Стоимость заключенных контрактов выросла на 77% до 115,5 млрд руб.

В квартальном эквиваленте тоже все в порядке. Так, продажи в 3 кв. достигли рекордных 157,3 тыс. кв. м. В денежном выражении продажи составили 36,9 млрд руб. — это на 2% ниже, чем кварталом ранее и на 18% выше, чем годом ранее.

🔎Напомним, что квартал учитывает отмены льготных программ по ипотеке. К слову, у Эталона доля ипотечных договоров в структуре продаж квартир снизилась до 47% против 63% в прошлом квартале. Всего без ипотеки оплачивается 71% продаж.

Вывод. Сектор действительно приспосабливается к новым условиям, но отчеты крупнейших девелоперов указывают на то, что трудности преодолеваются без существенной потери маржинальности.

#российский_рынок #недвижимость

💰bitkogan

🏠 Новое жилье перестало дорожать. Пора покупать недвижимость?

Выдачи ипотеки падают на глазах из-за отмены льготных программ. Если год назад за один август выдали ипотечных кредитов на 849 млрд руб., то в этом — на 375 млрд руб.

От еще более сильного падения удерживает льготная семейная программа. На нее сейчас приходится более половины выдачи.

Как отреагировали цены на недвижимость?

◽️Из-за снижения выдачи ипотек упал спрос на новостройки. В результате цены на первичку перестали расти. В сентябре средняя цена 1 кв. метра на первичном рынке жилья снизилась на 0,8%. Это первое месячное снижение цен за последние 16 месяцев.

◽️А вот на вторичном рынке цены наоборот продолжили расти: 0,3% за месяц. Более длинная история цен — на графике.

Что будет дальше с ценами на жилье?

В ближайший год, думаю, первичка будет медленно снижаться, вторичка — расти, как это происходит сейчас. Будут двигаться навстречу друг другу. Романтика.

Льготная ипотека выдавалась только для покупки жилья в новостройках. В результате, покупки нового жилья были выгоднее, чем на вторичке благодаря субсидиям по ипотеке. Люди готовы были покупать гораздо более дорогое жилье в новостройках, зато по льготным процентам.

➡️ А теперь же массовые льготы отменили. Жилье на вторичке при одинаковых рыночных ставках стало гораздо привлекательнее.

Можно ли сейчас брать недвижку?

▪️Вторичка сейчас выглядит намного выгоднее первички. Средняя цена квадратного метра в новостройке на 54% выше, чем на вторичном рынке. Разница колоссальная.

А если ЦБ в следующем году будет снижать ставку (что является базовым сценарием для нас и для них), люди все чаще будут брать ипотеки именно на вторичку. Это приведет к росту цен.

▪️Цены на новостройки сейчас очень высокие. Они будут стагнировать или медленно снижаться. От резкого падения их будет удерживать высокая инфляция, сокращение предложения и льготная семейная ипотека.

#ипотека #недвижимость

💰bitkogan

Что с ценами на вторичку?

В новостях появилась информация, что сроки продажи квартир на вторичном рынке увеличились. Но страшные цифры роста на 35% — это сравнение текущего года с прошлым, когда рыночные ставки по ипотеки были существенно ниже.

Да, без доступной рыночной ипотеки спрос на вторичку стал слабее. Но тем не менее цены в октябре выросли на 0,6% м/м (данные СберИндекса по фактическим сделкам).

Все дело в том, что цены на первичке на 53,4% выше, чем на вторичке. А значит вторичка гораздо привлекательнее при покупке жилья не в кредит.

➡️ Диспропорция в 53% возникла при двух льготных программах: семейной и массовой безадресной. Льготные условия ипотеки распространяются на покупку нового жилья от застройщиков. Это привлекло значительную часть покупателей именно на первичный рынок, так как они могли взять ипотеку по сниженной ставке и, как следствие, позволить себе более дорогое жилье.

➡️ В условиях выросшего спроса застройщики стали увеличивать цены на новостройки, так как льготные ставки позволяли покупателям соглашаться на более высокие цены. Это привело к тому, что жилье на первичном рынке подорожало больше, чем на вторичном.

Так, до всех программ соотношение цен было в районе 15–16%, что отражает более высокое качество нового жилья.
После появления семейной ипотеки первичка стала дороже вторички уже на 27% к концу 2019 года. А после безадресной программы имеем все 53%.

📎Теперь из двух льготных программ осталась только одна — семейная. А значит и соотношение цен должно снизиться обратно.

Сейчас цены на вторичное жилье растут медленно из-за высоких рыночных ставки по ипотеке (свыше 25%). Но по мере смягчения политики ЦБ на горизонте ближайших 2-3 лет цены будут расти быстрее на вторичном рынке жилья, чем на первичном.

#ипотека #недвижимость

💰bitkogan

Наиболее оперативные (и наименее точные) данные по стоимости жилья — это цены объявлений. В них мы видим, что цены в ноябре на вторичном рынке продолжили расти.

Что ждать дальше?

➡️С одной стороны, вторичное жилье остается на 35% дешевле новостроек: 110 тыс. руб. против 169 тыс. руб. за м2. В исторических данных видно, что это аномально высокая разница, которая объясняется действием льготных ипотек. Одну из двух массовых программ закрыли, поэтому часть спроса переходит с первичного рынка на вторичный.

➡️С другой стороны, высокая ключевая ставка делает рыночную ипотеку кабальной. Более того, доходы граждан в следующем году будут расти скромно, так как нас ждет существенное замедление экономического роста. А значит всплеска спроса со стороны граждан ждать не приходится.

Итог. Цены на вторичном рынке будут постепенно расти в ближайшие годы, подтягиваясь к ценам нового жилья.

#недвижимость

💰bitkogan

🏡 Насколько обоснован рост застройщиков?

Горячая тема на российском рынке — безумный рост застройщиков. Посмотрите сами. Акции Самолета за неделю в моменте прибавляли более 35%, ПИК — почти 39%, Эталон — около 32%, ЛСР — намного скромнее, вблизи 16%.

Из последних новостей — Путин попросил быстрее доложить о возможных мерах по поддержке ипотеки.

➡️ Но стоит отметить еще несколько технических моментов. В акциях девелоперов было огромное количество коротких позиций. Судя по всему, также был серьезный шортсквиз, исторически рекордные объемы подтверждают это предположение. Также некоторые брокеры запрещали открывать новые «шорты». Получили мощнейший эффект.

Так ли все позитивно, как показывают котировки?

Полагаю, что не все так просто. Возможные меры поддержки, вероятнее всего, окажут недостаточное влияние на девелоперов. Глобальные проблемы остаются прежними — сокращение программ льготных ипотек, высокие ставки в экономике, что в свою очередь сильно бьет по финансам застройщиков.

▪️По мультипликаторам все еще недорого: текущий средний P/E сектора на уровне 4,3, EV/EBITDA — 2,6. Однако текущие мультипликаторы не отражают сегодняшнего положения дел в отрасли, поскольку учитывают результаты последних 12 месяцев, когда действовала программа льготных ипотек. Лучше смотреть на форвардные показатели, которые, по нашим расчетам, по-прежнему не представляют явной привлекательности.

Вывод. Текущий рост стоит воспринимать крайне осторожно. Он практически не связан с фундаментальными улучшениями. Ожидаем коррекцию в акциях застройщиков.

#российский_рынок #недвижимость

💰bitkogan

Льготную ипотеку отменили. Как там с продажами у застройщиков?

После того как ипотечные кредиты по субсидированным ставкам отменили в июле прошлого года, многие начали волноваться: а что же будет с рынком новостроек? Высокие ставки — это всегда испытание и для покупателей, и для застройщиков. А здесь двойной удар: и ключевую ставку подняли, и льготные программы сократили.

Но если посмотреть на цифры, то все не так плохо. К декабрю застройщики распродали 31% готового жилья. Много это или мало?

➡️ Тут важно учитывать такой показатель, как строительная готовность. Если дом только начали строить, то естественно, что квартиры в нем еще не разлетелись. Но если стройка подходит к концу, а жилье так и не нашло покупателей — вот тогда начинаются проблемы.

▪️Ключевой индикатор — это соотношение распроданности к готовности строительства. В декабре оно составило 76%. Для рынка нормой считается 70–80%. Так что можно сказать, что пока все в пределах разумного. Даже спустя полгода после отмены льготной ипотеки никакого огромного запаса непроданных квартир не появилось.

Ситуация по отдельным застройщикам, конечно, различается. Показатели публичных компаний приведены в таблице. У большинства из них, как мы видим, все в порядке.
ПОКА.

#недвижимость

💰bitkogan