​ЭСКРОУ-СЧЕТА: российский и западный механизмы


Механизм эскроу-счетов в России самый жесткий в мире.
С 1 июля 2019 года застройщики вправе привлекать средства граждан для долевого строительства только через эскроу-счета (условное депонирование).

Российские правила значительно отличаются от того, как работает система эскроу-счетов в Европе, пишут на
https://pro.rbc.ru/.

Наша схема

1. Покупатель квартиры и застройщик заключают договор долевого участия;

2. Дольщик, застройщик и банк заключают трехсторонний договор о счете эскроу;

3. Дольщик вносит на эскроу-счет в банк денежные средства;

4. Застройщик получает средства с эскроу-счета только после завершения строительства и передачи квартиры дольщику.

То есть девелопер строит недвижимость за счет своих денег и привлеченного банковского проектного финансирования. Схема несет дополнительные затраты для дольщика. В стоимость квартиры включают банковские проценты по кредиту проектного финансирования.

Выходит, что действующая система финансирования долевого строительства, с одной стороны, создает дополнительные гарантии для дольщиков (их средства защищены), а с другой — увеличивает стоимость строительства для застройщика, не позволяя последним пользоваться привлеченными деньгами на эскроу-счетах.

Как у них

Европейский опыт строительства жилой недвижимости более разнообразен. В частности, допускается поэтапное раскрытие эскроу-счетов при завершении конкретного этапа строительства. Например, так делают в Германии и Чехии. Правда, там и сама система проектного финансирования развита куда лучше, чем в России. Поэтому и ставки по таким кредитам существенно ниже тех, которые предлагают наши банки.

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов — система, при которой застройщик получает деньги от вкладчиков постепенно, после завершения определенных этапов строительства.

1. Дольщик, застройщик и банк подписывают трехсторонний договор и открывают эскроу-счет.

2. Дольщик-инвестор перечисляет на него полную стоимость квартиры.

3. После окончания конкретного этапа строительства банк переводит застройщику часть денег с эскроу-счетов. Например, 10% после окончания работ нулевого цикла, 30% — после возведения каркаса здания и т.д.

Преимущества поэтапного раскрытия эскроу-счетов:

После завершения отдельного этапа строительства застройщик получает часть внесенных дольщиками средств. Он может использовать их для финансирования стройки или для расчетов с банком. Это может уменьшить финальную стоимость недвижимости, потому что у застройщиков будет больше собственных средств, а значит, они будут брать меньше кредитов и снизят затраты на их обслуживание.

Недостатки поэтапного раскрытия эскроу-счетов:

Если у застройщиков не будет хватать денег на строительство, начнут появляться «обманутые дольщики».

В настоящее время у российских банков нет ресурсов для подтверждения готовности объектов, а значит, они не смогут оценить риски выдачи средств с эскроу-счетов.

Расширение штата подразделений строительного контроля повысит себестоимость кредитования строек для банков и как следствие — проценты по кредитам.

Для банков деньги на эскроу-счетах — дополнительная гарантия того, что застройщик вернет кредит. Без нее банки не смогут одобрить поэтапное раскрытие средств.

Прогнозы на будущее

Действующее российское законодательство не предусматривает возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщика.

Главная фобия, которая останавливает законодателя от послаблений в этой сфере, — возвращение проблемы обманутых дольщиков. Если застройщик получит даже часть средств, а затем объявит дефолт, банк уже не сможет просто раздать деньги с эскроу-счетов тем, кто их туда вносил.

Проектное финансирование даже при нынешнем жестком варианте эскроу-схемы будет доступно не всем застройщикам, а только тем, которым поверят банки. И лишь когда сформируется устойчивый пул заслуживающих доверия девелоперов, законодатель, видимо, и начнет вводить для них послабления.


#эскроусчета #недвижимость #право

Главный специалист-эксперт территориального отдела №1 подмосковного Росреестра Вячеслав Холошин арестован за взятку в 500 тыс. руб. от риелтора за своевременную регистрацию права собственности
#чиновники #недвижимость #Подмосковье

⚠️🇺🇸#недвижимость #сша #warning
BBG: США - недвижимости продажи продолжают падать (% г\Г). В декабре - сильнейшее снижение с начала пандемии
———————-
ранее: цены на жилую недвижимость в США растут со скоростью света, а ипотека не была такой недоступной аж с 2008г. Недвижимость стала слишком дорогой для потребителя, чтобы покупать

Как проверить, благонадежен ли застройщик?

Несколько экспертов по рынку недвижимости дали потенциальным покупателям жилья рекомендации, которые, как они надеются, помогут людям, мечтающим о собственных квартирах, не стать жертвами недобросовестных строительных компаний.

Подобные советы, отмечает ИА FederalCity, сейчас крайне актуальны: в крупных городах, включая Москву, с каждым годом строится все больше жилых домов, и те, кто приобретает в них квартиры, все чаще сталкиваются с теми или иными проблемами.

Для начала стоит проверить, не числится ли строительная фирма в Едином реестре проблемных объектов на сайте Единой информационной системы жилищного строительства. Кроме того, имеет смысл заглянуть на сайт Единого федерального реестра о банкротстве. Если строительная компания уже проходила процедуру банкротства, с ней тоже лучше не иметь дела.

Необходимости проверять, на каком именно участке земли планируется строить новое здание. Участок должен относиться к той категории земель, на которых разрешено строительство многоэтажных домов, а выяснить это можно на сайте Росреестра. И конечно же, не помешает поискать отзывы других клиентов строительной компании о ее работе.

#Москва #недвижимость
@FederalCity
Читать статью на Яндекс.Дзен
Читать статью на сайте ИА FederalCity

Особая «вентиляция» в дорогом ЖК

В телеграм-канале «Белая каска» уже несколько раз появлялась информация о серьезных недостатках в домах строящегося в Москве жилого комплекса «Цветочные поляны», которые возводит группа компаний «МИЦ». На одном из видео заснята стена, разделяющая комнаты двух квартир, с такими широкими щелями между кирпичами, что сквозь них можно заглянуть в соседнее помещение или просунуть туда какой-нибудь маленький предмет.

Между тем, на сайте компании «МИЦ» указано, что квартиры в этом ЖК стоят от 4,5 до 21 с небольшим миллиона рублей. Можно ли поверить в то, что многомиллионное жилье комфорт-класса, расположенное, как сказано на официальном сайте застройщика, в получасе езды от центра столицы, могут строить с такими изъянами, явно не особо стараясь и не соблюдая даже самые основные строительные нормы?

#Москва #недвижимость
@FederalCity
Читать статью на Яндекс.Дзен
Читать статью на сайте ИА FederalCity

Ввод жилья и недвижимости в Москве идет с опережением графика

Уже выполнено более половины годового плана: за первые месяцы 2022 года построено и введено более 4,75 млн кв. метров недвижимости, в том числе свыше 2,6 млн «квадратов» жилья, сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарёв.

Также особое внимание уделяется возведению учреждений социальной инфраструктуры: с начала года построено 30 таких объектов.

@stroi_mos_ru #недвижимость