#стройка
Ровно то о чем мы говорил не далее как позавчера - работы по Сити-2 приостановили. Думаю это не единичный случай, будет продолжение. Основные причины изложены тут.

#стройка
Чем дальше смотрю я на развитие событий, тем больше прихожу к выводу что в СССР было сразу все оптимизировано - социальное жилье строило государство, какое построили в таком и живи - все лучше чем в бараке. А если шибко умный и надо кухню не 6 метров, лифт и лоджию, то пожалуйте в кооперативный дом за собственные средства. Китай в целом придет к тому же самому, да и мы с США тоже - ценник на недвигу скоро будет такой, что купить смогут только именно что шибко умные, а в нераспроданное будут норовить заселиться сквоттеры. которых придётся куда-то заселить, чтобы не хулиганили и не портили внешний вид.
Ну и зачем эта суета с процентами, графиками, эскроу счетами и прочим?))
Минстрой СССР, несмотря на то, что давно умер, по прежнему рекомендует!

#стройка
#угар_киберпанка
Это что же получается: микро ипотечный заём до зарплаты?
Да и ещё это "теневой банкинг", но под контролем ЦБ.

Не ищите логики, дорогие друзья.
Перед нами, во-первых, перестройка финансовой системы: в новых условиях всяк ищет свою нишу. А, во-вторых, яркое проявление кризиса системы управления, которое по сути отражение общей стадии "кризиса" социально-экономической системы. Нынче всяк сходит с ума по своему. Хорошо что у нас это (пока) происходит не на системном уровне как в 1985-1991 годах и преимущественно в виде бюрократических казусов.

#стройка
В продолжение тем предыдущего поста. Похоже строительное лобби пошло в контрнаступ: снова заговорили о расширении льготной ипотеки, в Москве в офисах осталось мало мест, надо срочно строить новые (данная информация подтверждение находит) - в общем капитулировать никто не намерен.

Но лобби это лобби, тут важно, что спрос никуда не делся. Так что в любой понятной, а тем более не понятной ситуации самозакапываться в бетон - наша национальная традиция, поэтому мы, конечно же, продолжим.

#стройка
На таких ожиданиях, я думаю, народ будет копить бабки к 2026 году и затем тарить бетон. Плюя (слюной) на фондовый рынок и прочее чуждые явления.
Имеющиеся 46,4 трлн. депозитов при ставке в 18% дают нам 8,3 трлн. руб. в год. Ну хорошо, не у всех такие вкусные ставки, пусть 5 или 6 трлн. Если даже 20% от этой суммы пойдет в рынок недвижимости, это будет гарантированный перехай, несмотря на объективные сложности с ипотекой. Но даже если ипотечное плечо зарядить не удастся, всегда можно сколотить ПИФ/ЗПИФ и накупить инвестиционной недвиги в складчину, хоть жилой, хоть коммерческой.
Тем более что операция "повышение налогов" видимо не завершена (завтра Эксперт РА обещал рассказать что думает на эту тему, отчет опубликуем) и соответственно с дивидендами у многих компаний будут проблемы. Да и инфляцию ЦБ все таки разгонит я думаю, зря что-ли Набиуллина говорила про опасность стагфляции в пятницу. Кому опасность, а кому и KPI как известно.
Так что недвига будет как та демократия у Черчилля: безусловно, худший вариант вложений, если не брать в расчет все остальные.

#стройка
АртемСергеич негодует на тему того, что народ не распробовал ПИФ недвижимости и вообще неправильно понимает ситуацию. Я в целом согласен, но тут надо иметь в виду следующие обстоятельства:
🖌 У нас с конца 1990-х основной вариант инвестиций в недвижимость - это разнообразные спекуляции. Конечно есть узкий слой интеллигенции который у себя на кухне занимается самогоноварением созданием собственного REIT и сложных залоговых продуктов, но в 99% случаев - это "купи на котловане продай на заселении", или флипперство на вторичке. Обширного класса инвесторов, которые бы уверенно различали рентный и девелоперский доход просто еще не сложилось.
🖊. Как следствие из сказанного, а также в связи с тем, что спекуляции на дефицитном рынке очень долгое время давали хороший доход (да и сейчас дают неплохой - тот же Mr Flip выходил с ЦФА по 21% нормально расплатился, теперь так понимаю хочет ещё) долгосрочное владение активом пока остается не очень популярным. Поэтому народ искренне не понимает зачем ему ПИФ недвижимости, тем более коммерческой, даже если там написано что он с обеспечением.

На зрелом рынке (а мы с вами дорогие друзья, именно на пороге такого рынка и находимся) действуют три основных правила:
1. Недвижки много, дефицит если и возникает, то временный и структурный (в одном сегменте густо, в другом пусто) и перекосы быстро устраняются, потому что банки под залог её деньги дают, арбитраж возможен.
2. Недвижка дорогая, но 80% объектов в коммерческой недвижимости владельцы не будут продавать в рынок ни при каком падении цен. Потому что они как правило богатые люди, смогут пересидеть любую рецессию а купить на высвобожденные средства все равно нечего - инфляция так и так сожрёт, а в бетоне она хоть как-то отбивается. Продажи могут идти от банков (залоги), мелких держателей, государства (потому что дан приказ) ну либо выморочное наследство и пр.
3. Рентный доход по недвижке будет почти всегда меньше ОФЗ, но девелоперский - почти всегда больше самого доходного инвестгрейда и на уровне репектабельных ВДО (исходя из п.2).

Из этого следует, что ПИФ надо брать именно что на ранней стадии (АртемСергеич тут прав абсолютно), сидеть долго и не жужжать. Если угадал с управляющим, то будет как в ПНК Рентал - вполне достойно и со вкусом.

Либо же, если на месте не сидится, то ловить истории связанные с тем, что у девелопера припекает. Он либо нашел земельный участок который надо срочно брать, либо наоборот из-за подорожания материалов или иных приключений не хватает денег на достройку объекта и он готов давать премию к рынку ("последняя миля", то есть "последняя стяжка"). Но и в том и в другом случае хорошо бы понимать предметную область, чтобы лапши на уши вешали поменьше.

Собственно на долговом рынке я сейчас вижу две очевидные истории с премиями: "Легенда" на ранней стадии, "Гарант-Инвест" - на поздней. Обе кстати "зеленые", если это еще кого-то волнует))

#стройка
Обсуждение предыдущего поста 👆 а также непрерывные думы о судьбах Отечества, натолкнуло меня на мысль о необходимости создать отдельный портфель инвестиций в недвижимость.

И это не потому что в последнее время перебрал Гаранта, Легенды (на самом деле нет - там пока скромно), Самолет-Плюса и ЦФА-флипперов (они кстати погасились, но обещали ещё) и алчно засматриваюсь на ПИФы.

Есть и более рациональные основания. Коллега прав, что 90% инвесторов в бетон - это убежденные депозитчики, которым все эти новомодные веяния не интересны - помнят кризис 1998 года и еще отцы и деды рассказывали про заморозку сталинских облигаций. Но 10% это вполне рыночные товарищи, которые осознано диверсифицируются в недвижку. Но как мы уже обсуждали, там другие критерии и метрики - вот например свежее мнение аналитиков по Гаранту - долг к EBITDA 7,7 не смущает, даже видят позитив (был вообще 8,4), хотя для торговли и производства те же аналитики сказали бы, что долг к EBITDA 3 уже может выступать как стоп фактор.
Это ни хорошо ни плохо, просто другой подход.

В связи с этим я решил постепенно выделить недвижку в отдельный портфель, куда складывать любые инструменты - облигации ПИФы/ЗПИФы акции ЦФА и пр.

Вопрос только в том, делать ли его публичным? Просьба высказаться ниже👇

#стройка #анонс #ЦФА

Конец лета ознаменовался повышенной активностью у девелоперов.
Во-первых, вчера на Токеоне вышли ЦФА проекта "Редриковы горы" Тоннэкс-групп сроком на 1 год и купоном 25%.
Завтра в 17-00 с пристрастием допросим отцов-основателей, выясним что это за горы такие, куда девался Редрик ну и вообще все подробности. Тем более что я по основной работе только-только закончил считать аналогичный проект, у меня куча вопросов.
Ссылка на трансляцию - https://t.iss.one/angrybonds?livestream=476041b8b719e372c4 или жмякайте в закрепе.

Во-вторых, в пятницу в 12-00 у нас будет Легенда, тоже с ЦФА, но "зелеными". Помимо Александры Болилая там возможно будет еще спикер из высших сфер (пока это не точно, потому инкогнито) и мы обсудим вопросы, которые обычно не выносятся. Ссылку поставим чуть позже.

Ну и наконец сегодня в полночь мы запишем стрим с коллегами из @moi_misli_vslukh и @MarketHeart про судьбы российский и мировой недвижимости. И это будет как обычно масштабно и кроме того настолько инкогнито, насколько возможно. Поэтому запись выложим уже после окончания стрима.

Но вообще всем надо обязательно быть на "Редркиковой горе" завтра в 17-00!

#стройка #анонс #ЦФА

Итак, поскольку Редриковы горы ушли (но обещали вернуться с ярким контентом), настало время поговорить о высоком.

Легенда разместила свои "зеленые" ЦФА ещё в июне, но не все меряется на деньги, дорогие друзья.

Завтра в 12-00 подключайтесь, мы вместе с Александрой Болилая (директор по инвестициям LEGENDA intelligent Development) и Мариной Слуцкой (директор подразделения «Устойчивое развитие и международное сотрудничество» АО «ДОМ.РФ») обсудим широчайший (насколько позволит тайминг) круг вопросов, начиная от общего состояния рынка и есть ли жизнь без льготной ипотеки, и заканчивая тем, почему не все девелоперы до сих пор выпускают "зеленые" инструменты. в чем причина отставания от утвержденных планов и какие санкции будут применяться к тем, кто заваливает комсомольские ESG-стройки.

Завтра в 12-00, ссылка-приглашение прилагается, либо жмите плашку в закрепе.

—————————
Обещанный ранее стрим с коллегами из @moi_misli_vslukh и @MarketHeart по ряду уважительных причин (админ был пьян и сломал ноутбук) переносится на более позднее время.