#стройка
Обсуждение предыдущего поста 👆 а также непрерывные думы о судьбах Отечества, натолкнуло меня на мысль о необходимости создать отдельный портфель инвестиций в недвижимость.
И это не потому что в последнее время перебрал Гаранта, Легенды (на самом деле нет - там пока скромно), Самолет-Плюса и ЦФА-флипперов (они кстати погасились, но обещали ещё) и алчно засматриваюсь на ПИФы.
Есть и более рациональные основания. Коллега прав, что 90% инвесторов в бетон - это убежденные депозитчики, которым все эти новомодные веяния не интересны - помнят кризис 1998 года и еще отцы и деды рассказывали про заморозку сталинских облигаций. Но 10% это вполне рыночные товарищи, которые осознано диверсифицируются в недвижку. Но как мы уже обсуждали, там другие критерии и метрики - вот например свежее мнение аналитиков по Гаранту - долг к EBITDA 7,7 не смущает, даже видят позитив (был вообще 8,4), хотя для торговли и производства те же аналитики сказали бы, что долг к EBITDA 3 уже может выступать как стоп фактор.
Это ни хорошо ни плохо, просто другой подход.
В связи с этим я решил постепенно выделить недвижку в отдельный портфель, куда складывать любые инструменты - облигации ПИФы/ЗПИФы акции ЦФА и пр.
Вопрос только в том, делать ли его публичным? Просьба высказаться ниже👇
Обсуждение предыдущего поста 👆
И это не потому что в последнее время перебрал Гаранта, Легенды (на самом деле нет - там пока скромно), Самолет-Плюса и ЦФА-флипперов (они кстати погасились, но обещали ещё) и алчно засматриваюсь на ПИФы.
Есть и более рациональные основания. Коллега прав, что 90% инвесторов в бетон - это убежденные депозитчики, которым все эти новомодные веяния не интересны - помнят кризис 1998 года и еще отцы и деды рассказывали про заморозку сталинских облигаций. Но 10% это вполне рыночные товарищи, которые осознано диверсифицируются в недвижку. Но как мы уже обсуждали, там другие критерии и метрики - вот например свежее мнение аналитиков по Гаранту - долг к EBITDA 7,7 не смущает, даже видят позитив (был вообще 8,4), хотя для торговли и производства те же аналитики сказали бы, что долг к EBITDA 3 уже может выступать как стоп фактор.
Это ни хорошо ни плохо, просто другой подход.
В связи с этим я решил постепенно выделить недвижку в отдельный портфель, куда складывать любые инструменты - облигации ПИФы/ЗПИФы акции ЦФА и пр.
Вопрос только в том, делать ли его публичным? Просьба высказаться ниже👇
#стройка #анонс #ЦФА
Конец лета ознаменовался повышенной активностью у девелоперов.
Во-первых, вчера на Токеоне вышли ЦФА проекта "Редриковы горы" Тоннэкс-групп сроком на 1 год и купоном 25%.
Завтра в 17-00 с пристрастием допросим отцов-основателей, выясним что это за горы такие, куда девался Редрик ну и вообще все подробности. Тем более что я по основной работе только-только закончил считать аналогичный проект, у меня куча вопросов.
Ссылка на трансляцию - https://t.iss.one/angrybonds?livestream=476041b8b719e372c4 или жмякайте в закрепе.
Во-вторых, в пятницу в 12-00 у нас будет Легенда, тоже с ЦФА, но "зелеными". Помимо Александры Болилая там возможно будет еще спикер из высших сфер (пока это не точно, потому инкогнито) и мы обсудим вопросы, которые обычно не выносятся. Ссылку поставим чуть позже.
Ну и наконец сегодня в полночь мы запишем стрим с коллегами из @moi_misli_vslukh и @MarketHeart про судьбы российский и мировой недвижимости. И это будет как обычно масштабно и кроме того настолько инкогнито, насколько возможно. Поэтому запись выложим уже после окончания стрима.
Но вообще всем надо обязательно быть на "Редркиковой горе" завтра в 17-00!
Конец лета ознаменовался повышенной активностью у девелоперов.
Во-первых, вчера на Токеоне вышли ЦФА проекта "Редриковы горы" Тоннэкс-групп сроком на 1 год и купоном 25%.
Завтра в 17-00 с пристрастием допросим отцов-основателей, выясним что это за горы такие, куда девался Редрик ну и вообще все подробности. Тем более что я по основной работе только-только закончил считать аналогичный проект, у меня куча вопросов.
Ссылка на трансляцию - https://t.iss.one/angrybonds?livestream=476041b8b719e372c4 или жмякайте в закрепе.
Во-вторых, в пятницу в 12-00 у нас будет Легенда, тоже с ЦФА, но "зелеными". Помимо Александры Болилая там возможно будет еще спикер из высших сфер (пока это не точно, потому инкогнито) и мы обсудим вопросы, которые обычно не выносятся. Ссылку поставим чуть позже.
Ну и наконец сегодня в полночь мы запишем стрим с коллегами из @moi_misli_vslukh и @MarketHeart про судьбы российский и мировой недвижимости. И это будет как обычно масштабно и кроме того настолько инкогнито, насколько возможно. Поэтому запись выложим уже после окончания стрима.
Но вообще всем надо обязательно быть на "Редркиковой горе" завтра в 17-00!
#стройка #анонс #ЦФА
Итак, поскольку Редриковы горы ушли (но обещали вернуться с ярким контентом), настало время поговорить о высоком.
Легенда разместила свои "зеленые" ЦФА ещё в июне, но не все меряется на деньги, дорогие друзья.
Завтра в 12-00 подключайтесь, мы вместе с Александрой Болилая (директор по инвестициям LEGENDA intelligent Development) и Мариной Слуцкой (директор подразделения «Устойчивое развитие и международное сотрудничество» АО «ДОМ.РФ») обсудим широчайший (насколько позволит тайминг) круг вопросов, начиная от общего состояния рынка и есть ли жизнь без льготной ипотеки, и заканчивая тем, почему не все девелоперы до сих пор выпускают "зеленые" инструменты. в чем причина отставания от утвержденных планов и какие санкции будут применяться к тем, кто заваливает комсомольские ESG-стройки.
Завтра в 12-00, ссылка-приглашение прилагается, либо жмите плашку в закрепе.
—————————
Обещанный ранее стрим с коллегами из @moi_misli_vslukh и @MarketHeart по ряду уважительных причин(админ был пьян и сломал ноутбук) переносится на более позднее время.
Итак, поскольку Редриковы горы ушли (но обещали вернуться с ярким контентом), настало время поговорить о высоком.
Легенда разместила свои "зеленые" ЦФА ещё в июне, но не все меряется на деньги, дорогие друзья.
Завтра в 12-00 подключайтесь, мы вместе с Александрой Болилая (директор по инвестициям LEGENDA intelligent Development) и Мариной Слуцкой (директор подразделения «Устойчивое развитие и международное сотрудничество» АО «ДОМ.РФ») обсудим широчайший (насколько позволит тайминг) круг вопросов, начиная от общего состояния рынка и есть ли жизнь без льготной ипотеки, и заканчивая тем, почему не все девелоперы до сих пор выпускают "зеленые" инструменты. в чем причина отставания от утвержденных планов и какие санкции будут применяться к тем, кто заваливает комсомольские ESG-стройки.
Завтра в 12-00, ссылка-приглашение прилагается, либо жмите плашку в закрепе.
—————————
Обещанный ранее стрим с коллегами из @moi_misli_vslukh и @MarketHeart по ряду уважительных причин
#стройка
#бетон_портфель
Надо сказать что сентябрь прошёл не только под знаком Росгеологии.
Залив был и в Гарант-Инвесте, в одном выпуске (7-ом) хотя конечно не на два миллиона процентов.
раздавали по 82-83%, сейчас он в районе 90% в общем за 2 недели почти 10% - вполне себе неплохо.
Я на самом деле увлекся спекуляциями и набрал сверх всяких лимитов 7-ой выпуск, а потом уже продал его весь.
В этой связи в #бетон_портфель включать уже нечего - там останется флоатер Гаранта на стандартный размер риска.
Если бы я сейчас добавил деньги, полученные от спекуляций в Гаранте это было бы не очень красиво - мол где-то под столом чего-то наделал и хвастается. Поэтому спекуляции в публичный портфель добавлять не буду, но за 7-м выпуском Гаранта продолжу следить.
Там суть в том, что в марте назначена оферта по 103% поэтому к оферте доходность показывает 51,8% если считать в экселе руками (программа на бирже при расчете доходности при покупке не учитывает НКД) получается в районе 40%.
При том, что прочие выпуски показывают YTM 24-27%, то есть довольно стандартное значение для рынка в целом (подробнее об этом в понедельник, когда буду писать ежемесячный обзор). Так что идея прокатиться тут только на ожидании оферты: цена должна еще подрасти, если не прибежит очередной продаван.
Чтобы подавать на оферту надо иметь хотя бы 300-400 бумаг, иначе комиссии сожрут приличную часть прибыли, поэтому на оферту я пока не планирую, а прокатиться и по 94-95% продать - можно вполне.
#бетон_портфель
Надо сказать что сентябрь прошёл не только под знаком Росгеологии.
Залив был и в Гарант-Инвесте, в одном выпуске (7-ом) хотя конечно не на два миллиона процентов.
раздавали по 82-83%, сейчас он в районе 90% в общем за 2 недели почти 10% - вполне себе неплохо.
Я на самом деле увлекся спекуляциями и набрал сверх всяких лимитов 7-ой выпуск, а потом уже продал его весь.
В этой связи в #бетон_портфель включать уже нечего - там останется флоатер Гаранта на стандартный размер риска.
Если бы я сейчас добавил деньги, полученные от спекуляций в Гаранте это было бы не очень красиво - мол где-то под столом чего-то наделал и хвастается. Поэтому спекуляции в публичный портфель добавлять не буду, но за 7-м выпуском Гаранта продолжу следить.
Там суть в том, что в марте назначена оферта по 103% поэтому к оферте доходность показывает 51,8% если считать в экселе руками (программа на бирже при расчете доходности при покупке не учитывает НКД) получается в районе 40%.
При том, что прочие выпуски показывают YTM 24-27%, то есть довольно стандартное значение для рынка в целом (подробнее об этом в понедельник, когда буду писать ежемесячный обзор). Так что идея прокатиться тут только на ожидании оферты: цена должна еще подрасти, если не прибежит очередной продаван.
Чтобы подавать на оферту надо иметь хотя бы 300-400 бумаг, иначе комиссии сожрут приличную часть прибыли, поэтому на оферту я пока не планирую, а прокатиться и по 94-95% продать - можно вполне.
#гнетущее_ДКП
#партизанская_макроаналитика
#стройка
Часть третья. Драматическая, с далеко идущими выводами.
Одна из самых яркий коллизий в последние 15 лет - это конечно история с экономическим обоснованием строительства платных скоростных автодорог, особенно М11.
Обоснование по ней делалось в 2008-2009 годах и потом еще пару раз пересматривалось. Это были времена, когда у ЦБ не было никакого таргета (да-да, дети я не вру, такое действительно было), но политическое решение о финансировании проекта уже приняли, назад пути нет.
В итоге, (1) инфляцию в ТЭО заложили низкую, (2) нельзя было показывать высокую стоимость проезда, (3) плюс со-фиансирующим проект банкам надо было сохранить лицо, потому что при той смете которую выставил концессионер и той стоимости проезда которую хотело видеть правительство экономика не сходилась категорически.
Поэтому в ТЭО нарисовали завышенный трафик, который был достигнут только пост-ковидному времени. То есть 12 лет из 31 года по дороге ехало явно меньше транспорта чем планировалось, но цены поднимали раза четыре, если я ничего не путаю.
Мораль из этого длинного текста простая: нереалистичный таргет мало что бесполезен, но и местами и вреден. Он скорее дестимулирует долгосрочные инвестиции, потому что занижает показатели эффективности проекта и у банков есть все основания сказать - да ну вас с вашим реальным сектором, мы лучше валютой поспекулируем.
Поэтому, мое сугубо частное и ни на что не претендующее мнение состоит в том, что:
🖊 цели по инфляции лучше ставить на основе средних значений за 10 лет,
🖊 ключевую ставку можно держать чуть повыше инфляции, но не более 1,2.
То есть в нынешних условиях: инфляция по Росстату - 9-10%, КС от ЦБ - 10-12%. И в этом коридоре манипулировать ставкой сколько душе угодно, если руки занять нечем.🙊
#партизанская_макроаналитика
#стройка
Часть третья. Драматическая, с далеко идущими выводами.
Одна из самых яркий коллизий в последние 15 лет - это конечно история с экономическим обоснованием строительства платных скоростных автодорог, особенно М11.
Обоснование по ней делалось в 2008-2009 годах и потом еще пару раз пересматривалось. Это были времена, когда у ЦБ не было никакого таргета (да-да, дети я не вру, такое действительно было), но политическое решение о финансировании проекта уже приняли, назад пути нет.
В итоге, (1) инфляцию в ТЭО заложили низкую, (2) нельзя было показывать высокую стоимость проезда, (3) плюс со-фиансирующим проект банкам надо было сохранить лицо, потому что при той смете которую выставил концессионер и той стоимости проезда которую хотело видеть правительство экономика не сходилась категорически.
Поэтому в ТЭО нарисовали завышенный трафик, который был достигнут только пост-ковидному времени. То есть 12 лет из 31 года по дороге ехало явно меньше транспорта чем планировалось, но цены поднимали раза четыре, если я ничего не путаю.
Мораль из этого длинного текста простая: нереалистичный таргет мало что бесполезен, но и местами и вреден. Он скорее дестимулирует долгосрочные инвестиции, потому что занижает показатели эффективности проекта и у банков есть все основания сказать - да ну вас с вашим реальным сектором, мы лучше валютой поспекулируем.
Поэтому, мое сугубо частное и ни на что не претендующее мнение состоит в том, что:
🖊 цели по инфляции лучше ставить на основе средних значений за 10 лет,
🖊 ключевую ставку можно держать чуть повыше инфляции, но не более 1,2.
То есть в нынешних условиях: инфляция по Росстату - 9-10%, КС от ЦБ - 10-12%. И в этом коридоре манипулировать ставкой сколько душе угодно, если руки занять нечем.🙊
#поменяйте_керенки
#стройка
Продолжая тему инфляции и её влияния на рынки. Тот же самый жизненный опыт говорит о том, что с ростом инфляции население от дорогих покупок будет переходить к более дешевым. Собственно с ипотекой уже попрощались, на очереди автокредиты, по которым начались просрочки. Потихоньку складывается ситуация, когда достаточно многим людям уже нет смысла копить на первый взнос чего бы то ни было, и они эти деньги либо проедят, либо пропьют.
Соответственно, в приоритетах потребителя чашка кофе поневоле побеждает мебельный гарнитур и новый айфон, а на уровне коммерческой недвижки мини-кофейня и "пятачок" в торговом центре под ресейл побеждают демонстрационный зал в мегамолле. Причём, парадоксальным образом цены на маленькие помещения могут расти, а на большие площади падать, особенно если их дорого перепрофилировать.
Тут поневоле начинаешь соглашаться с Гарант-Инвестом - удачная кофейня и фудкорт в ТЦ лучше магазина с одеждой, а много маленьких арендаторов лучше одного Юникло.
Хотя скажи еще лет 10 назад это кому-то - на смех бы подняли.
Кстати сказать, по ТЦ снова началось шебуршение на тему того, что скоро их все захватят банки.
А банкам это надо, стесняюсь спросить?)
#стройка
Продолжая тему инфляции и её влияния на рынки. Тот же самый жизненный опыт говорит о том, что с ростом инфляции население от дорогих покупок будет переходить к более дешевым. Собственно с ипотекой уже попрощались, на очереди автокредиты, по которым начались просрочки. Потихоньку складывается ситуация, когда достаточно многим людям уже нет смысла копить на первый взнос чего бы то ни было, и они эти деньги либо проедят, либо пропьют.
Соответственно, в приоритетах потребителя чашка кофе поневоле побеждает мебельный гарнитур и новый айфон, а на уровне коммерческой недвижки мини-кофейня и "пятачок" в торговом центре под ресейл побеждают демонстрационный зал в мегамолле. Причём, парадоксальным образом цены на маленькие помещения могут расти, а на большие площади падать, особенно если их дорого перепрофилировать.
Тут поневоле начинаешь соглашаться с Гарант-Инвестом - удачная кофейня и фудкорт в ТЦ лучше магазина с одеждой, а много маленьких арендаторов лучше одного Юникло.
Хотя скажи еще лет 10 назад это кому-то - на смех бы подняли.
Кстати сказать, по ТЦ снова началось шебуршение на тему того, что скоро их все захватят банки.
А банкам это надо, стесняюсь спросить?)
Коммерсантъ
Автокредиты катятся к просрочке
Все больше граждан не справляются с обслуживанием задолженности
#стройка
Рискну предположить, что в целом это неплохая новость для миноритариев и облигационеров. Потому что в противном случае нас может ждать калька истории СУ-155.
Если к тому же собственник сам осознал, что надо продаваться, а его не "настойчиво подоткнули" к этому, то новость хорошая вдвойне. Потому что в России обычно бенефициар до последнего верит, что выкарабкается и благополучно пропускает все спасательные круги, которые нет-нет мимо него да проплывают.
Мне кажется, что в итоге вся история должна закончится в ДОМ.РФ, потому что конкуренты сейчас не в том состоянии чтобы кого то покупать, а крупные банки не имеют желания.
Главное чтобы вслед за "Самолетом" подобным образом не "приземлился" ещё кто-нибудь соразмерный, вроде ПИКа, или хотя бы чтобы это случилось не сразу, а к примеру через годик-полтора.
Также интересно как там дела у "Самолет плюс". У них же недавно pre-IPO было))
Насчёт акций и облигаций самого "Самолета" ... я думаю пусть себе падают, потом на позитивных фактах можно будет и подобрать)
Рискну предположить, что в целом это неплохая новость для миноритариев и облигационеров. Потому что в противном случае нас может ждать калька истории СУ-155.
Если к тому же собственник сам осознал, что надо продаваться, а его не "настойчиво подоткнули" к этому, то новость хорошая вдвойне. Потому что в России обычно бенефициар до последнего верит, что выкарабкается и благополучно пропускает все спасательные круги, которые нет-нет мимо него да проплывают.
Мне кажется, что в итоге вся история должна закончится в ДОМ.РФ, потому что конкуренты сейчас не в том состоянии чтобы кого то покупать, а крупные банки не имеют желания.
Главное чтобы вслед за "Самолетом" подобным образом не "приземлился" ещё кто-нибудь соразмерный,
Также интересно как там дела у "Самолет плюс". У них же недавно pre-IPO было))
Насчёт акций и облигаций самого "Самолета" ... я думаю пусть себе падают, потом на позитивных фактах можно будет и подобрать)
Forbes.ru
Крупнейший совладелец застройщика ГК «Самолет» продает свой пакет акций
В крупнейшем застройщике России по объемам строительства ГК «Самолет» может измениться состав акционеров. Михаил Кенин, владеющий 31,6% компании, ищет покупателя на свой пакет акций, рассказали Forbes несколько источников на рынке недвижимости
#стройка
#бетон_портфель
В продолжение вчерашней темы "живой и мёртвой воды": инфляции и отчетов эмитентов за 9 месяцев, которые я всё ещё продолжаю читать.
Гарант-Инвест намолотил за три квартала этого года валовой прибыли от сдачи в аренду (без учёта переоценки недвижимости и финансовых операций) на 11,5% больше по сравнению с прошлым годом.
При том, что инфляция выросла по данным Росстата на 3,5 процентных пункта: с ~5% за 9 мес. 2023 года до ~ 8% за 9 мес. 2024-го.
Реальная инфляция, конечно, была выше и там и там, но смысл данного упражнения в том, чтобы проиллюстрировать: выручка от ритейла (и соответственно аренды) в подобной ситуации растет быстрее затрат и благотворно сказывается на финансах.
У Гарант-Инвеста весь прирост маржи пожрал рост ставки по кредитам, но если вспомнить, что ключевая конце сентября прошлого года была 13%, а сейчас уже 21%, то в целом можно признать, что инфляционная "живая вода" и вправду для некоторых живая. Конечно при условии что часть кредитного портфеля у вас по низким, фиксированным ставкам))
#бетон_портфель
В продолжение вчерашней темы "живой и мёртвой воды": инфляции и отчетов эмитентов за 9 месяцев, которые я всё ещё продолжаю читать.
Гарант-Инвест намолотил за три квартала этого года валовой прибыли от сдачи в аренду (без учёта переоценки недвижимости и финансовых операций) на 11,5% больше по сравнению с прошлым годом.
При том, что инфляция выросла по данным Росстата на 3,5 процентных пункта: с ~5% за 9 мес. 2023 года до ~ 8% за 9 мес. 2024-го.
Реальная инфляция, конечно, была выше и там и там, но смысл данного упражнения в том, чтобы проиллюстрировать: выручка от ритейла (и соответственно аренды) в подобной ситуации растет быстрее затрат и благотворно сказывается на финансах.
У Гарант-Инвеста весь прирост маржи пожрал рост ставки по кредитам, но если вспомнить, что ключевая конце сентября прошлого года была 13%, а сейчас уже 21%, то в целом можно признать, что инфляционная "живая вода" и вправду для некоторых живая. Конечно при условии что часть кредитного портфеля у вас по низким, фиксированным ставкам))