#стройка
#угар_киберпанка
Это что же получается: микро ипотечный заём до зарплаты?
Да и ещё это "теневой банкинг", но под контролем ЦБ.

Не ищите логики, дорогие друзья.
Перед нами, во-первых, перестройка финансовой системы: в новых условиях всяк ищет свою нишу. А, во-вторых, яркое проявление кризиса системы управления, которое по сути отражение общей стадии "кризиса" социально-экономической системы. Нынче всяк сходит с ума по своему. Хорошо что у нас это (пока) происходит не на системном уровне как в 1985-1991 годах и преимущественно в виде бюрократических казусов.

#стройка
В продолжение тем предыдущего поста. Похоже строительное лобби пошло в контрнаступ: снова заговорили о расширении льготной ипотеки, в Москве в офисах осталось мало мест, надо срочно строить новые (данная информация подтверждение находит) - в общем капитулировать никто не намерен.

Но лобби это лобби, тут важно, что спрос никуда не делся. Так что в любой понятной, а тем более не понятной ситуации самозакапываться в бетон - наша национальная традиция, поэтому мы, конечно же, продолжим.

#стройка
На таких ожиданиях, я думаю, народ будет копить бабки к 2026 году и затем тарить бетон. Плюя (слюной) на фондовый рынок и прочее чуждые явления.
Имеющиеся 46,4 трлн. депозитов при ставке в 18% дают нам 8,3 трлн. руб. в год. Ну хорошо, не у всех такие вкусные ставки, пусть 5 или 6 трлн. Если даже 20% от этой суммы пойдет в рынок недвижимости, это будет гарантированный перехай, несмотря на объективные сложности с ипотекой. Но даже если ипотечное плечо зарядить не удастся, всегда можно сколотить ПИФ/ЗПИФ и накупить инвестиционной недвиги в складчину, хоть жилой, хоть коммерческой.
Тем более что операция "повышение налогов" видимо не завершена (завтра Эксперт РА обещал рассказать что думает на эту тему, отчет опубликуем) и соответственно с дивидендами у многих компаний будут проблемы. Да и инфляцию ЦБ все таки разгонит я думаю, зря что-ли Набиуллина говорила про опасность стагфляции в пятницу. Кому опасность, а кому и KPI как известно.
Так что недвига будет как та демократия у Черчилля: безусловно, худший вариант вложений, если не брать в расчет все остальные.

#стройка
АртемСергеич негодует на тему того, что народ не распробовал ПИФ недвижимости и вообще неправильно понимает ситуацию. Я в целом согласен, но тут надо иметь в виду следующие обстоятельства:
🖌 У нас с конца 1990-х основной вариант инвестиций в недвижимость - это разнообразные спекуляции. Конечно есть узкий слой интеллигенции который у себя на кухне занимается самогоноварением созданием собственного REIT и сложных залоговых продуктов, но в 99% случаев - это "купи на котловане продай на заселении", или флипперство на вторичке. Обширного класса инвесторов, которые бы уверенно различали рентный и девелоперский доход просто еще не сложилось.
🖊. Как следствие из сказанного, а также в связи с тем, что спекуляции на дефицитном рынке очень долгое время давали хороший доход (да и сейчас дают неплохой - тот же Mr Flip выходил с ЦФА по 21% нормально расплатился, теперь так понимаю хочет ещё) долгосрочное владение активом пока остается не очень популярным. Поэтому народ искренне не понимает зачем ему ПИФ недвижимости, тем более коммерческой, даже если там написано что он с обеспечением.

На зрелом рынке (а мы с вами дорогие друзья, именно на пороге такого рынка и находимся) действуют три основных правила:
1. Недвижки много, дефицит если и возникает, то временный и структурный (в одном сегменте густо, в другом пусто) и перекосы быстро устраняются, потому что банки под залог её деньги дают, арбитраж возможен.
2. Недвижка дорогая, но 80% объектов в коммерческой недвижимости владельцы не будут продавать в рынок ни при каком падении цен. Потому что они как правило богатые люди, смогут пересидеть любую рецессию а купить на высвобожденные средства все равно нечего - инфляция так и так сожрёт, а в бетоне она хоть как-то отбивается. Продажи могут идти от банков (залоги), мелких держателей, государства (потому что дан приказ) ну либо выморочное наследство и пр.
3. Рентный доход по недвижке будет почти всегда меньше ОФЗ, но девелоперский - почти всегда больше самого доходного инвестгрейда и на уровне репектабельных ВДО (исходя из п.2).

Из этого следует, что ПИФ надо брать именно что на ранней стадии (АртемСергеич тут прав абсолютно), сидеть долго и не жужжать. Если угадал с управляющим, то будет как в ПНК Рентал - вполне достойно и со вкусом.

Либо же, если на месте не сидится, то ловить истории связанные с тем, что у девелопера припекает. Он либо нашел земельный участок который надо срочно брать, либо наоборот из-за подорожания материалов или иных приключений не хватает денег на достройку объекта и он готов давать премию к рынку ("последняя миля", то есть "последняя стяжка"). Но и в том и в другом случае хорошо бы понимать предметную область, чтобы лапши на уши вешали поменьше.

Собственно на долговом рынке я сейчас вижу две очевидные истории с премиями: "Легенда" на ранней стадии, "Гарант-Инвест" - на поздней. Обе кстати "зеленые", если это еще кого-то волнует))

#стройка
Обсуждение предыдущего поста 👆 а также непрерывные думы о судьбах Отечества, натолкнуло меня на мысль о необходимости создать отдельный портфель инвестиций в недвижимость.

И это не потому что в последнее время перебрал Гаранта, Легенды (на самом деле нет - там пока скромно), Самолет-Плюса и ЦФА-флипперов (они кстати погасились, но обещали ещё) и алчно засматриваюсь на ПИФы.

Есть и более рациональные основания. Коллега прав, что 90% инвесторов в бетон - это убежденные депозитчики, которым все эти новомодные веяния не интересны - помнят кризис 1998 года и еще отцы и деды рассказывали про заморозку сталинских облигаций. Но 10% это вполне рыночные товарищи, которые осознано диверсифицируются в недвижку. Но как мы уже обсуждали, там другие критерии и метрики - вот например свежее мнение аналитиков по Гаранту - долг к EBITDA 7,7 не смущает, даже видят позитив (был вообще 8,4), хотя для торговли и производства те же аналитики сказали бы, что долг к EBITDA 3 уже может выступать как стоп фактор.
Это ни хорошо ни плохо, просто другой подход.

В связи с этим я решил постепенно выделить недвижку в отдельный портфель, куда складывать любые инструменты - облигации ПИФы/ЗПИФы акции ЦФА и пр.

Вопрос только в том, делать ли его публичным? Просьба высказаться ниже👇

#стройка #анонс #ЦФА

Конец лета ознаменовался повышенной активностью у девелоперов.
Во-первых, вчера на Токеоне вышли ЦФА проекта "Редриковы горы" Тоннэкс-групп сроком на 1 год и купоном 25%.
Завтра в 17-00 с пристрастием допросим отцов-основателей, выясним что это за горы такие, куда девался Редрик ну и вообще все подробности. Тем более что я по основной работе только-только закончил считать аналогичный проект, у меня куча вопросов.
Ссылка на трансляцию - https://t.iss.one/angrybonds?livestream=476041b8b719e372c4 или жмякайте в закрепе.

Во-вторых, в пятницу в 12-00 у нас будет Легенда, тоже с ЦФА, но "зелеными". Помимо Александры Болилая там возможно будет еще спикер из высших сфер (пока это не точно, потому инкогнито) и мы обсудим вопросы, которые обычно не выносятся. Ссылку поставим чуть позже.

Ну и наконец сегодня в полночь мы запишем стрим с коллегами из @moi_misli_vslukh и @MarketHeart про судьбы российский и мировой недвижимости. И это будет как обычно масштабно и кроме того настолько инкогнито, насколько возможно. Поэтому запись выложим уже после окончания стрима.

Но вообще всем надо обязательно быть на "Редркиковой горе" завтра в 17-00!

#стройка #анонс #ЦФА

Итак, поскольку Редриковы горы ушли (но обещали вернуться с ярким контентом), настало время поговорить о высоком.

Легенда разместила свои "зеленые" ЦФА ещё в июне, но не все меряется на деньги, дорогие друзья.

Завтра в 12-00 подключайтесь, мы вместе с Александрой Болилая (директор по инвестициям LEGENDA intelligent Development) и Мариной Слуцкой (директор подразделения «Устойчивое развитие и международное сотрудничество» АО «ДОМ.РФ») обсудим широчайший (насколько позволит тайминг) круг вопросов, начиная от общего состояния рынка и есть ли жизнь без льготной ипотеки, и заканчивая тем, почему не все девелоперы до сих пор выпускают "зеленые" инструменты. в чем причина отставания от утвержденных планов и какие санкции будут применяться к тем, кто заваливает комсомольские ESG-стройки.

Завтра в 12-00, ссылка-приглашение прилагается, либо жмите плашку в закрепе.

—————————
Обещанный ранее стрим с коллегами из @moi_misli_vslukh и @MarketHeart по ряду уважительных причин (админ был пьян и сломал ноутбук) переносится на более позднее время.

#стройка
#бетон_портфель
Надо сказать что сентябрь прошёл не только под знаком Росгеологии.
Залив был и в Гарант-Инвесте, в одном выпуске (7-ом) хотя конечно не на два миллиона процентов.
раздавали по 82-83%, сейчас он в районе 90% в общем за 2 недели почти 10% - вполне себе неплохо.

Я на самом деле увлекся спекуляциями и набрал сверх всяких лимитов 7-ой выпуск, а потом уже продал его весь.
В этой связи в #бетон_порфтель включать уже нечего - там останется флоатер Гаранта на стандартный размер риска.

Если бы я сейчас добавил деньги, полученные от спекуляций в Гаранте это было бы не очень красиво - мол где-то под столом чего-то наделал и хвастается. Поэтому спекуляции в публичный портфель добавлять не буду, но за 7-м выпуском Гаранта продолжу следить.

Там суть в том, что в марте назначена оферта по 103% поэтому к оферте доходность показывает 51,8% если считать в экселе руками (программа на бирже при расчете доходности при покупке не учитывает НКД) получается в районе 40%.
При том, что прочие выпуски показывают YTM 24-27%, то есть довольно стандартное значение для рынка в целом (подробнее об этом в понедельник, когда буду писать ежемесячный обзор). Так что идея прокатиться тут только на ожидании оферты: цена должна еще подрасти, если не прибежит очередной продаван.

Чтобы подавать на оферту надо иметь хотя бы 300-400 бумаг, иначе комиссии сожрут приличную часть прибыли, поэтому на оферту я пока не планирую, а прокатиться и по 94-95% продать - можно вполне.

#гнетущее_ДКП
#партизанская_макроаналитика
#стройка

Часть третья. Драматическая, с далеко идущими выводами.

Одна из самых яркий коллизий в последние 15 лет - это конечно история с экономическим обоснованием строительства платных скоростных автодорог, особенно М11.
Обоснование по ней делалось в 2008-2009 годах и потом еще пару раз пересматривалось. Это были времена, когда у ЦБ не было никакого таргета (да-да, дети я не вру, такое действительно было), но политическое решение о финансировании проекта уже приняли, назад пути нет.

В итоге, (1) инфляцию в ТЭО заложили низкую, (2) нельзя было показывать высокую стоимость проезда, (3) плюс со-фиансирующим проект банкам надо было сохранить лицо, потому что при той смете которую выставил концессионер и той стоимости проезда которую хотело видеть правительство экономика не сходилась категорически.

Поэтому в ТЭО нарисовали завышенный трафик, который был достигнут только пост-ковидному времени. То есть 12 лет из 31 года по дороге ехало явно меньше транспорта чем планировалось, но цены поднимали раза четыре, если я ничего не путаю.

Мораль из этого длинного текста простая: нереалистичный таргет мало что бесполезен, но и местами и вреден. Он скорее дестимулирует долгосрочные инвестиции, потому что занижает показатели эффективности проекта и у банков есть все основания сказать - да ну вас с вашим реальным сектором, мы лучше валютой поспекулируем.

Поэтому, мое сугубо частное и ни на что не претендующее мнение состоит в том, что:
🖊 цели по инфляции лучше ставить на основе средних значений за 10 лет,
🖊 ключевую ставку можно держать чуть повыше инфляции, но не более 1,2.

То есть в нынешних условиях: инфляция по Росстату - 9-10%, КС от ЦБ - 10-12%. И в этом коридоре манипулировать ставкой сколько душе угодно, если руки занять нечем.🙊

#стройка
В лихорадочных поисках тихой гавани народ мечется между юанем, золотом и хайтековыми стоками, а умные люди без шума и пыли вкладываются в арендный бизнес. Пруф: в III квартале средний бюджет сделок по площадям под стрит-ритейл вырос на 10% по сравнению с прошлым годом. При этом 70% забирают инвесторы для сдачи внаймы. Пока в топе остаются салоны красоты и рестораны в центре. Но в сентябре на Тверской затеяли глобальную реконструкцию, а тусовка стала перетекать с Патриков в новые престижные локации. Так что пора столбить места, приносящие доход не из-за задранного ценника, а за счёт стабильного трафика.

К примеру, грамотную инфраструктуру формирует Донстрой на первых этажах «Символа» в Лефортове. Кроме резидентов сюда приходят жители соседних районов в парк «Зелёная река» — погулять, пошоппиться и поесть. Поэтому под коммерсов в «Символе» отведено 7% застройки с высокими витринами и оригинальными входными группами, площади — от 40 до 3,5 тыс. м2. 136 из 233 запланированных уже открылись, так что у желающих подгорает. Тем более, что у девелопера есть услуга брокериджа — в арендаторах недостатка точно не будет.

#поменяйте_керенки
#стройка
Продолжая тему инфляции и её влияния на рынки. Тот же самый жизненный опыт говорит о том, что с ростом инфляции население от дорогих покупок будет переходить к более дешевым. Собственно с ипотекой уже попрощались, на очереди автокредиты, по которым начались просрочки. Потихоньку складывается ситуация, когда достаточно многим людям уже нет смысла копить на первый взнос чего бы то ни было, и они эти деньги либо проедят, либо пропьют.
Соответственно, в приоритетах потребителя чашка кофе поневоле побеждает мебельный гарнитур и новый айфон, а на уровне коммерческой недвижки мини-кофейня и "пятачок" в торговом центре под ресейл побеждают демонстрационный зал в мегамолле. Причём, парадоксальным образом цены на маленькие помещения могут расти, а на большие площади падать, особенно если их дорого перепрофилировать.
Тут поневоле начинаешь соглашаться с Гарант-Инвестом - удачная кофейня и фудкорт в ТЦ лучше магазина с одеждой, а много маленьких арендаторов лучше одного Юникло.
Хотя скажи еще лет 10 назад это кому-то - на смех бы подняли.

Кстати сказать, по ТЦ снова началось шебуршение на тему того, что скоро их все захватят банки.
А банкам это надо, стесняюсь спросить?)