В понедельник писал про цены на недвигу. Они действительно находятся на высоком уровне, но и затраты выросли кратно.

Меня часто спрашивают о заработке и прибылях нашего бизнеса, особенно с учетом цен. Решил коротко записать пару мыслей.

В видео упоминаю про кредиты. С ностальгией смотрю на финмодели проектов ЖИКа, которые мы реализовали в период низких ставок. Тогда затраты на обслуживание кредита могли быть на уровне 2-3 процентов и практически не влияли на финансовый результат.
Сейчас обслуживание долга может быть дороже, чем например, стоимость самой земли.

Поэтому говоря о рентабельности девелопера, отмечу лишь, что в этой классической борьбе между ценой и себестоимостью соперники друг друга не отпускают😉

По следам «Движения»

Позади остались четыре дня форума «Движения». Это моя пятая поездка, и каждый год я старался как-то коротко отрефлексировать основные итоги. Пересмотрел историю своих публикаций - в прошлые разы писал в основном о впечатлившем меня контенте или людях, с которыми нетворкил.

В этом году форум через лица, истории, встречи и информацию позволил мне ощутить всю многогранность бизнеса, который я веду и в котором развиваюсь.

Заметки «с полей» в течение последних дней:

Встречаюсь с молодыми банкирами федерального уровня и обсуждаю с ними возможность запуска программы, где мы могли бы стать пилотным застройщиком, или например, покупку нами крупного земельного массива. В этой коммуникации очень много взаимной веры друг в друга, человеческой простоты и поддержки. От потенциала у меня захватывает дух.

Окрыленный иду на следующую встречу. Это закрытое мероприятие на крыше отеля, для собственников и топов. Тихо подхожу к столику, где общаются первые (и очень узнаваемые) лица застройщиков из топ-20, и мы вместе материмся на трудности отрасли, которые возникли в последние годы. Это кстати, разительно отличается от вайба презентаций на самом форуме, где каждый рассказывает, насколько он хорош и круче остальных. Сходу спрашиваю у одной из «рок-звезд» нашего рынка пару советов по управлению и тут же получаю ответ. Все очень трушно и открыто.

Прихожу на лекцию Брусники, которая вместе с учеными разработала матмодель, помогающую выбрать регион для экспансии девелопера. Внутри меня просыпается любознательный студент, который когда-то очень гордился поступлением на экономический факультет и топил за науку. Меня радует, что научная мысль помогает кому-то в бизнесе. Фоткаю каждый слайд.

Сижу на выступлении Юлии Хлудневой из Недвекс. У нее в 2023 году через деприватизацию пытались забрать объект ценой 14 млрд.рублей, он генерил 85% ее выручки. Плюс она забеременела в это время. У нее дрожит голос, и мы вместе с ней на одном дыхании проживаем эту историю. На слайдах - скрины из мессенджеров и много личного. Воистину жизнь - это игра шансов. Сейчас у нее все хорошо.

И все это - девелопмент.

Ну а в конце сижу в зале на панельной дискуссии с участием Николая Василенко:

«Остановитесь. Попейте воды. И улыбнитесь.»

И я улыбаюсь😎

Дети когда-то вовлекли меня в шахматы. Теперь я решил вовлекать в это других. Мне очень нравится детский спорт, хочу делать его массовым.

Недавно с администрацией Авиастроительного и Ново-Савиновского районов и Ассоциацией профессиональных тренеров провели большой турнир для детей на кубок главы района. Пришло около 100 детей. Получилось очень вайбово.

Одним из главных наблюдений для меня стал фактор места. Пространство решает. Нам предоставили помещение отремонтированного советского ДК. Высоченные потолки, огромные окна, свет и воздух - просто за счет этого восприятие уровня турнира уходит в стратосферу.

Теперь меня не покидают мысли о создании подобного места😎

Изучая разные проекты и их позиционирование, я пытаюсь понять, где баланс между трушным желанием застройщика сделать классный проект и расчехлением «рекламомёта» им же, когда он накрашивает губы неочевидному решению.

Внутри команды «Авторов» ребята постоянно спорят, отвечает то или иное решение интересам будущего жителя или нет. Или например, нарушаем ли мы обещание, оптимизируя какой-либо элемент проекта в рабочей документации. Мы с моим партнером Владимиром тоже романтизируем девелопмент как бизнес и хотим двинуть вперед не только себя, но и рынок в целом. Поднять уровень архитектуры, продукта, качества.

Вообще, мы стараемся работать в классе «бизнес» и выше. Но когда появилась возможность сделать проект комфорт-класса в Соцгороде, мы охотно взялись за дело. На старте сразу сформировалась цель - «Сделать лучший дом в районе».

Надеюсь, получится😎

Иду в политику.

«Если чего-то не хватает, надо сделать» - эта фраза привлекла мое внимание, и я задумался.

Наверное, это про вызовы. За последние десять лет их было множество: создание семьи и рождение детей (Диана🖤), антикризисное управление в ЖИК и балансирование на грани, успешный перезапуск проектов компании, развитие больших территорий и большие сделки с федеральными девелоперами, создание дорогих сердцу «Авторов». Я очень вырос благодаря этим вызовам и тем близким людям, что были и остаются рядом.

Время для нового вызова. Буду участвовать на выборах в Казанскую городскую Думу. Хочу активно участвовать в жизни любимого города и быть полезен. Хочу взглянуть на мир политики глазами предпринимателя. Хочу быть причастным к движухе и развитию и создавать новое.

Фразу, с которой начал, я услышал из видео с основателем партии «Новые люди» Алексеем Нечаевым. Стало интересно.

Партия создана сравнительно недавно, это интересный политический стартап. В составе много профессионалов и предпринимателей, короче людей дела. В экономической программе вижу понятные мне либеральные мотивы. Коннект у нас получился понятный и легкий. И вот я уже кандидат😉

Погнали.

Горького, 26: начали работы

Проект на Горького, 26 далеко не самый крупный объект в портфеле девелопера ЖИК. Но с точки зрения имиджа и локации его можно назвать флагманским.

Сложность в том, что работаем мы с объектом культурного наследия, который был построен более 100 лет назад и сейчас находится в запустении. По сути, речь идет о приспособлении бывшего доходного дома под современные реалии. На мой взгляд, работы по восстановлению (как процесс) сложнее нового строительства. И похоже, себестоимость это только подтвердит🫣.

Первый шаг мы сделали, об этом и рассказываю в видео.

Каждый девелоперский проект запоминается мне какими-то интересными деталями и техническими сложностями.

Например, мансардные окна всегда ассоциировались у меня с маленькими люками-окошками в кровле. Но придя на стройку Авторов на Петербургской, я увидел огромные проемы с видом на шикарный Покровский собор. Сделать это в таком виде было вызовом для команды. Поболтали об этом с Максимом.

Классный проект получается.

Интересный вызов

Недавно вспоминал об антикризисном управлении, с которого начинал в девелопменте. Как-нибудь напишу здесь об этом. Из интересного - тогда провели анализ всех бизнесов внутри девелоперского холдинга («заводы-пароходы-производства»), и убыточными оказались все бизнесы, кроме самого девелопмента (застройки) и … частной школы.

Школа «Прогресс» начала свою работу в 2013 году и располагается в симпатичном особнячке на улице Лобачевского. Я любил посещать это здание, там всегда ощущалась какая-то легкость. Наверное, это связано с самим процессом - обучением детей.

В этом году мне передали управление этим проектом. С проведением детского турнира по шахматам я окончательно понял, что мне очень нравится быть причастным к образованию детей и вовлечению их во что-то интересное.

Буду писать, что делаем и как получается.

Если вы хотите устроить своих детей в хорошую школу, пишите - здесь работает сильная команда профессионалов, а мы, учредители, будем активно развивать проект.

Когда-то я думал, что все решения буду принимать только на основании четких и прозрачных финансовых моделей. Как говорится, цифры не дадут соврать.

Но реальность оказалась сложнее, и картинка из чата, где мы обсуждаем покупку земель, это подтверждает.

Причина больших расхождений в том, что все определяется корректностью выбранных тобой исходных данных. Даже самая лютая аналитика по ценам продаж в локации не страхует, потому что эти цены могут быть высокими, но с плохими продажами. Или низкими, потому что застройщик не делает акцента на продукте и маркетинге. Или ты знаешь, что потребуется водопонижение при строительстве, и можешь заложить предварительно как 10 млн.рублей, так и 50 млн.рублей. Как-то так получается, что на самом старте проекта оценка затрат всегда носит оттенок расчета «на коленке», никуда от этого не денешься.

Так что от минус миллиарда до плюс миллиарда один клик в эксель😎

Каждая сделка по покупке земли - это какая-то необычная история.

Помню, что землю под ЖК «Эволюция», который реализовали несколько лет назад в ЖИК, мы в свое время покупали у двух собственников. Один - высококультурный профессор из Москвы; другой - простой мужичок, который почему-то не пользовался мобильным телефоном. А директором в их совместном ООО была бабушка лет 150, которая всегда очень недоверчиво поглядывала на нас. На подписании сделки смотрел на них и размышлял: «И вот как они оказались в одной лодке?». Забавная загадка.

Писал этот пост и решил, что надо вести заметку о сделках по земле, чтобы не забылось😎

Вышли очередные данные по статистике. В этот раз мы с командой разобрали рыночную ситуацию в разрезе районов города.

Смотрите, какой мощный перекос!

Основное количество строящихся квартир сосредоточено в Советском и Приволжском районе г. Казань. На них приходится более 45 тыс.квартир (!!!), при этом реализовано всего 24 тыс.квартир(52%).
Такие диаграммы отчетливо показывают, куда растет наш город и заставляют задуматься, почему такая диспропорция между районами.

Например, на Квартале (Ново-Савиновский) объективно практически нет земли под застройку, это известный факт (хотя мы там развиваем один массивчик😎)

Мне лично перспективным видится Соцгород; когда-то мы с ЖИК построили здесь ЖК «Острова» и ЖК «Яркий», который зашли на рынке очень хорошо. Сейчас переоткрываем для себя район с «Авторами» на Годовикова. Скоро покажу, как там строим😉

Заехал посмотреть стройку Авторов на Астрономической.

Помню, как покупали эту землю - это был тот случай, когда серфинг в запрещенной сети принес реальную пользу😎

Тогда мы с Владимиром пытались сделать свое агентство недвижимости (и такое было), и я подписался на топовых агентов и риэлторов Казани. У Евгении Рипко из Альтеры увидел облет этого участка с квадрокоптера (помните, когда-то можно было так делать🤪). Списались, ну и закрутилось.

Здесь будет камерный дом на 25 квартир и несколько коммерческих помещений на траффиковом перекрестке в центре города.

Если у Вас есть запрос на покупку, пишите - подберем интересные лоты.

Провели командную сессию с ЖИК и Гульназ Шарифулиной.

На старте для разморозки у участников спрашивали, с какой машиной они ассоциируют компанию и с какой деталью - себя. Среди ответов:
- самосвал (потенциал для загрузки проектов)
- Ретроавтомобиль (история)
- Дом на колесах (комфорт)
- Ламборгини (молодость)
- Тягач (мощь)
- Пара из Хаммера и спорткара (ассоциация с разными руководителями)
- Классический дорогой седан (надежность)
- Ланд Крузер 200 (еще надежность)
- Трансформер-автобот (!) как символ гибкости и способности превратиться во что угодно.

В общем, двух похожих ответов практически не было. Интересно.

Связываю это для себя с тем, что портфель проектов компании такой же разнообразный, как автопарк выше: от фидевелопмента гостиницы в центре города до промышленных земель под индустриальный парк.

Представив себя деталями такой машины, мы поняли, что тормозов у нас нет😉 так что только вперед😎