Изучая разные проекты и их позиционирование, я пытаюсь понять, где баланс между трушным желанием застройщика сделать классный проект и расчехлением «рекламомёта» им же, когда он накрашивает губы неочевидному решению.

Внутри команды «Авторов» ребята постоянно спорят, отвечает то или иное решение интересам будущего жителя или нет. Или например, нарушаем ли мы обещание, оптимизируя какой-либо элемент проекта в рабочей документации. Мы с моим партнером Владимиром тоже романтизируем девелопмент как бизнес и хотим двинуть вперед не только себя, но и рынок в целом. Поднять уровень архитектуры, продукта, качества.

Вообще, мы стараемся работать в классе «бизнес» и выше. Но когда появилась возможность сделать проект комфорт-класса в Соцгороде, мы охотно взялись за дело. На старте сразу сформировалась цель - «Сделать лучший дом в районе».

Надеюсь, получится😎

Иду в политику.

«Если чего-то не хватает, надо сделать» - эта фраза привлекла мое внимание, и я задумался.

Наверное, это про вызовы. За последние десять лет их было множество: создание семьи и рождение детей (Диана🖤), антикризисное управление в ЖИК и балансирование на грани, успешный перезапуск проектов компании, развитие больших территорий и большие сделки с федеральными девелоперами, создание дорогих сердцу «Авторов». Я очень вырос благодаря этим вызовам и тем близким людям, что были и остаются рядом.

Время для нового вызова. Буду участвовать на выборах в Казанскую городскую Думу. Хочу активно участвовать в жизни любимого города и быть полезен. Хочу взглянуть на мир политики глазами предпринимателя. Хочу быть причастным к движухе и развитию и создавать новое.

Фразу, с которой начал, я услышал из видео с основателем партии «Новые люди» Алексеем Нечаевым. Стало интересно.

Партия создана сравнительно недавно, это интересный политический стартап. В составе много профессионалов и предпринимателей, короче людей дела. В экономической программе вижу понятные мне либеральные мотивы. Коннект у нас получился понятный и легкий. И вот я уже кандидат😉

Погнали.

Горького, 26: начали работы

Проект на Горького, 26 далеко не самый крупный объект в портфеле девелопера ЖИК. Но с точки зрения имиджа и локации его можно назвать флагманским.

Сложность в том, что работаем мы с объектом культурного наследия, который был построен более 100 лет назад и сейчас находится в запустении. По сути, речь идет о приспособлении бывшего доходного дома под современные реалии. На мой взгляд, работы по восстановлению (как процесс) сложнее нового строительства. И похоже, себестоимость это только подтвердит🫣.

Первый шаг мы сделали, об этом и рассказываю в видео.

Каждый девелоперский проект запоминается мне какими-то интересными деталями и техническими сложностями.

Например, мансардные окна всегда ассоциировались у меня с маленькими люками-окошками в кровле. Но придя на стройку Авторов на Петербургской, я увидел огромные проемы с видом на шикарный Покровский собор. Сделать это в таком виде было вызовом для команды. Поболтали об этом с Максимом.

Классный проект получается.

Интересный вызов

Недавно вспоминал об антикризисном управлении, с которого начинал в девелопменте. Как-нибудь напишу здесь об этом. Из интересного - тогда провели анализ всех бизнесов внутри девелоперского холдинга («заводы-пароходы-производства»), и убыточными оказались все бизнесы, кроме самого девелопмента (застройки) и … частной школы.

Школа «Прогресс» начала свою работу в 2013 году и располагается в симпатичном особнячке на улице Лобачевского. Я любил посещать это здание, там всегда ощущалась какая-то легкость. Наверное, это связано с самим процессом - обучением детей.

В этом году мне передали управление этим проектом. С проведением детского турнира по шахматам я окончательно понял, что мне очень нравится быть причастным к образованию детей и вовлечению их во что-то интересное.

Буду писать, что делаем и как получается.

Если вы хотите устроить своих детей в хорошую школу, пишите - здесь работает сильная команда профессионалов, а мы, учредители, будем активно развивать проект.

Когда-то я думал, что все решения буду принимать только на основании четких и прозрачных финансовых моделей. Как говорится, цифры не дадут соврать.

Но реальность оказалась сложнее, и картинка из чата, где мы обсуждаем покупку земель, это подтверждает.

Причина больших расхождений в том, что все определяется корректностью выбранных тобой исходных данных. Даже самая лютая аналитика по ценам продаж в локации не страхует, потому что эти цены могут быть высокими, но с плохими продажами. Или низкими, потому что застройщик не делает акцента на продукте и маркетинге. Или ты знаешь, что потребуется водопонижение при строительстве, и можешь заложить предварительно как 10 млн.рублей, так и 50 млн.рублей. Как-то так получается, что на самом старте проекта оценка затрат всегда носит оттенок расчета «на коленке», никуда от этого не денешься.

Так что от минус миллиарда до плюс миллиарда один клик в эксель😎

Каждая сделка по покупке земли - это какая-то необычная история.

Помню, что землю под ЖК «Эволюция», который реализовали несколько лет назад в ЖИК, мы в свое время покупали у двух собственников. Один - высококультурный профессор из Москвы; другой - простой мужичок, который почему-то не пользовался мобильным телефоном. А директором в их совместном ООО была бабушка лет 150, которая всегда очень недоверчиво поглядывала на нас. На подписании сделки смотрел на них и размышлял: «И вот как они оказались в одной лодке?». Забавная загадка.

Писал этот пост и решил, что надо вести заметку о сделках по земле, чтобы не забылось😎

Вышли очередные данные по статистике. В этот раз мы с командой разобрали рыночную ситуацию в разрезе районов города.

Смотрите, какой мощный перекос!

Основное количество строящихся квартир сосредоточено в Советском и Приволжском районе г. Казань. На них приходится более 45 тыс.квартир (!!!), при этом реализовано всего 24 тыс.квартир(52%).
Такие диаграммы отчетливо показывают, куда растет наш город и заставляют задуматься, почему такая диспропорция между районами.

Например, на Квартале (Ново-Савиновский) объективно практически нет земли под застройку, это известный факт (хотя мы там развиваем один массивчик😎)

Мне лично перспективным видится Соцгород; когда-то мы с ЖИК построили здесь ЖК «Острова» и ЖК «Яркий», который зашли на рынке очень хорошо. Сейчас переоткрываем для себя район с «Авторами» на Годовикова. Скоро покажу, как там строим😉

Заехал посмотреть стройку Авторов на Астрономической.

Помню, как покупали эту землю - это был тот случай, когда серфинг в запрещенной сети принес реальную пользу😎

Тогда мы с Владимиром пытались сделать свое агентство недвижимости (и такое было), и я подписался на топовых агентов и риэлторов Казани. У Евгении Рипко из Альтеры увидел облет этого участка с квадрокоптера (помните, когда-то можно было так делать🤪). Списались, ну и закрутилось.

Здесь будет камерный дом на 25 квартир и несколько коммерческих помещений на траффиковом перекрестке в центре города.

Если у Вас есть запрос на покупку, пишите - подберем интересные лоты.

Провели командную сессию с ЖИК и Гульназ Шарифулиной.

На старте для разморозки у участников спрашивали, с какой машиной они ассоциируют компанию и с какой деталью - себя. Среди ответов:
- самосвал (потенциал для загрузки проектов)
- Ретроавтомобиль (история)
- Дом на колесах (комфорт)
- Ламборгини (молодость)
- Тягач (мощь)
- Пара из Хаммера и спорткара (ассоциация с разными руководителями)
- Классический дорогой седан (надежность)
- Ланд Крузер 200 (еще надежность)
- Трансформер-автобот (!) как символ гибкости и способности превратиться во что угодно.

В общем, двух похожих ответов практически не было. Интересно.

Связываю это для себя с тем, что портфель проектов компании такой же разнообразный, как автопарк выше: от фидевелопмента гостиницы в центре города до промышленных земель под индустриальный парк.

Представив себя деталями такой машины, мы поняли, что тормозов у нас нет😉 так что только вперед😎

Писал недавно о статистике. Вот еще несколько мыслей и интересных графиков/цифр:

1. Ново-Савиновский район в части его новой застройки стал полноценным вторым центром Казани. Стоимость квадратного метра первички на Квартале даже чуть выше, чем в Вахитовском. Заметно, что знаковые рестораны и кофейни открываются в основном в двух этих районах.

2. По показателю затоваривания (сколько лет потребуется на реализацию строящегося сейчас жилья) в лидерах Приволжский район - 4,5 года (!). С девелоперской точки зрения самая хорошая ситуация в Соцгороде - чуть больше года. Нравится мне этот район.

3. Еще раз подчеркну разницу между районами. В Советском продается квартир в 10 раз больше, чем в Ново-Савиновском!

Записал блиц по студиям - получилось живо и конкретно. Но хочу добавить пару мыслей, которые в видео не поместились.

Когда говорю про стоимость студий, всегда помню простую вещь: это не просто квадратные метры, это чей-то первый шаг к самостоятельности или осознанная инвестиция для сохранения и роста личного капитала.

Поэтому цифры и деньги - это только верхушка айсберга. Под ними всегда локация, планировка, застройщик, перспективы района. За каждой сделкой всегда должен стоять анализ.

А вообще рынок студий сейчас интересный. С одной стороны, спрос есть - молодежь хочет отделяться от родителей. С другой - не все застройщики понимают, что студия не равно "запихнуть максимум квадратов в минимум пространства".

Студия должна быть функциональной. Чтобы человек там жил, а не выживал.
В общем, покупайте с умом, изучайте проекты детально. И если есть вопросы по конкретным объектам - пишите, разберем.

P.s. в конце запилил не тот «Шаляпин», но оба «Шаляпиных» хороши😉