#ГолосРынка Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина:

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в марте 2020 года – до запуска программы льготной ипотеки – в России строилось 2 млн квартир (100,2 млн кв. м жилой площади). По состоянию на март 2024 года, в стране строится уже 2,2 млн квартир жилой площадью 108 млн кв. м. Таким образом, за четыре года объем строительства в стране вырос примерно на 10%. Безусловно, свой вклад в этот результат внесла и льготная ипотека. Однако это не было главной декларируемой целью программы. В первую очередь, она должна была поддержать россиян, которые хотели улучшить жилищные условия, а также стимулировать строительную отрасль на фоне спада спроса на жилье из-за пандемии.

Можно ожидать, что после отмены льготной ипотеки спад объема строительства составит те же 10-15%. При этом снижение не будет одномоментным. Процесс растянется на срок от трех до пяти лет за счет длительности строительного цикла и будет зависеть от объема платежеспособного спроса.

#ГолосРынка Коммерческий директор Plus Development Елена Тарасова:

Думаю, что сокращения предложения в среднесрочной и долгосрочной перспективе не будет. Льготная ипотека в последние несколько лет была драйвером роста рынка недвижимости, обеспечивала устойчивый растущий спрос. В разных проектах от 70 до 90% сделок совершается именно благодаря льготным программам, к тому же ставки ипотеки по льготным программам еще субсидируются застройщиками, получая околонулевые ставки, тем самым делая предложение еще более привлекательным. Поэтому завершение льготной ипотеки в краткосрочной перспективе приведет к снижению объема продаж и необходимости переформатирования предложений – как со стороны банковского сектора, так и со стороны застройщиков. Но этот процесс не должен быть долгим, стройки запущены, квартиры нужно продавать и для этого требуются эффективные инструменты для покупки. К концу 2024 года рынок адаптируется к новым условиям, накопится отложенный спрос.

Следует сказать и то, что рынок уже не раз переживал изменение каких-либо существенных условий. И каждый раз, после небольшой паузы, происходила адаптация. Например, ответом на ограничения околонулевой ипотеки в прошлом году стала траншевая ипотека. И, скорее всего, при завершении льготной ипотеки, 80-90% ипотечных сделок на покупку жилья в ближайшее время будет происходить с участием именно траншевой ипотеки или рассрочки. При этом возможно, что более доступной станет и базовая ипотека. По крайней мере, определенные ожидания имеются в части снижения Банком России в середине текущего года ключевой ставки.

#ГолосРынка Генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев:

На петербургском загородном рынке после увеличения ставки ЦБ мы наблюдаем сокращение спроса на ипотеку при покупке только земельных участков – таких сделок стало в два раза меньше по сравнению с прошлым годом, привлечь ипотечный кредит по ним можно по ставке 17,5% годовых. Те из покупателей, кто ранее был готов приобрести только землю, в большинстве своем переключились на покупку участков со строительством небольших домов своими силами или с привлечением подрядчиков. В этом случае они имеют право на льготную ипотеку с максимальной суммой до 6 млн рублей. Стимулирует продажи по этой программе и фактор «последнего вагона», так как ипотека с господдержкой завершится в конце нынешнего полугодия. В связи с этим фактором, плюс отсутствием планов ЦБ по серьезному снижению ключевой ставки и правилом «1 льготная ипотека в 1 руки» по итогам года мы можем увидеть снижение объемов ипотечного кредитования на загородном рынке как минимум на 30%.

#ГолосРынка Сворачивание льготных ипотечных программ не станет шоком для акций застройщиков. Важно помнить, что строительные компании учитывают в финансовых результатах выручку со значительным временным лагом, например, у «Самолета» — до двух лет, у ПИК — до девяти лет, подчеркивает эксперт. Даже после исчезновения льгот девелоперы будут обеспечены поступлением денег по мере завершения строительства ранее начатых проектов, поэтому нет оснований ждать существенного упадка в отрасли.

#ГолосРынка В России за год доля льготных программ ипотеки для приобретения загородной недвижимости выросла в 1,8 раза.

В мае 2024 года доля ипотечных кредитов для покупки загородной недвижимости превысила 68%, в 2023 году этот показатель был на уровне 38,6%. Наиболее популярными стали сельская и семейная ипотека (28% и 27% покупателей соответственно), на ипотеку с господдержкой пришлось 10% спроса, на IT-ипотеку — 2,2%, дальневосточную ипотеку — 0,9%. Оставшиеся 31,9% покупателей выбирали другие программы кредитования.
По прогнозам, спрос на льготную ипотеку может вырасти на 20–25% в начале июня.

#ГолосРынка у компании ЛСР, которая делала ставку на сегмент состоятельных покупателей, могут возникнуть проблемы: застройщик предлагает самый дорогой квадратный метр среди публичных девелоперов. 92% проектов ЛСР представлены только в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Аналитики «БКС Мир инвестиций» понизили рекомендацию по ЛСР с целевой ценой — 670 рублей за акцию, что почти на 30% ниже текущей стоимости акций. «Фокус на элитном сегменте делает компанию более уязвимой к ухудшению макроэкономических условий — продажи в 2022 году были на минимуме более чем за 10 лет», — отмечает БКС.

#ГолосРынка Более половины покупателей загородной недвижимости (58%) покупают ее с целью получить прибыль. Такая тенденция заметна с 2021 года.

Мы наблюдаем, что участки под ИЖС приобретаются чаще других видов недвижимости с целью сохранения финансов и последующей перепродажи. Это связано с более доступной стоимостью наделов. Такие варианты интересуют покупателей, которые не осилят приобретение квартиры, но имеют накопления на покупку земли и будущее строительство на ней дома.

Кроме того, приобретение объектов на первичном рынке жилья также связано с планами на будущее. На таких рынках сначала возводят дома, а затем начинают развивать инфраструктуру. Таким образом, покупка земли и первичных объектов становится стратегическим шагом для граждан, стремящихся улучшить свои жилищные условия.

#ГолосРынка К сожалению, девелоперы не могут запастись стройматериалами впрок. Теоретически, это, конечно, возможно, но только в случае предоплаты поставок. А этого уже не позволит рынок, тем более в условиях сокращения спроса на жилье. Так что в течение реализации девелоперского проекта мы будем еще более ощутимо зависеть от конъюнктуры цен. В таких условиях банкам, особенно крупнейшим, было бы логично предложить строительному рынку механизмы хеджирования стоимости стройматериалов вкупе с эскроу-кредитами. Причем это критически важно для возведения социальных объектов, которые девелоперы строят в рамках кредитных линий на жилые дома, а потом передают на муниципальный баланс.

#ГолосРынка Чтобы обеспечить хотя бы половину заявленного на 2026 год объёма строительства ИЖС с эскроу нужно примерно 8 тыс. подрядчиков по всей стране. Это 8 тыс. организаций, обладающих признаками кредитоспособности и способных работать со всем этим документооборотом, и 8 тыс. возобновляемых кредитных линий. При этом 93% объектов сегодня строит микро- и нанобизнес. Они не в состоянии собрать пакет документов на возобновляемую кредитную линию, но даже если мы получим 8 тыс. подрядчиков, их нужно будет провести через кредитные комитеты, выдать им кредит, следить за целевым использованием кредитных средств. Мне кажется, это в принципе невозможно и нереально без цифровизации этого процесса и автоматизации выделения таких кредитных линий. Подрядчикам нужен инструмент, а не запретительная норма.

#ГолосРынка Кроме того, почти в 2 раза выросла стоимость газоблоков, в 2,5 раза подорожала теплоизоляция, на 50% — арматура и гидроизоляция, на 44% — бетон. А стоимость доставки в ряде случаев удвоилась только за первое полугодие.
Всего же с начала года общий рост себестоимости строительства в Петербурге и Ленинградской области составил примерно 9–10% и 3–5% соответственно.
При этом застройщики не могут запастись стройматериалами впрок. Это возможно только в случае предоплаты будущих поставок, но лимитов по проектному финансированию не хватает на то, чтобы зарезервировать необходимый пул материалов на весь период строительства — не важно, одного жилого дома или целого микрорайона.

​#ГолосРынка #КАД2 Девелоперы уже смотрят с оптимизмом в будущее. Подобные КАД-2 проекты не могут не стать мощным стимулом для развития территорий, в том числе для строительства жилья, а также инновационных, промышленных и логистических кластеров.

"Они станут связующим звеном для растущих центров притяжения в петербургской агломерации (Всеволожск и Гатчина), для уже проектируемых и строящихся точек роста (кампусы ИТМО и СПбГУ), сформируют новые перспективные направления, а также разгрузят <первую> КАД и другие ключевые транспортные артерии, усилив агломерационные процессы", — говорит участник рынка.

Однако для новых ЖК понадобится устойчивая транспортная связь с Петербургом, поэтому нужна не столько дорога вокруг города, а магистрали, ведущие непосредственно в него.
Возрастающая нагрузка потребует расширения действующих трасс и строительства новых. Пока реализуется только один такой проект — ШМСД, которая свяжет Западный скоростной диаметр с восточными пригородами Петербурга. Другим возможным вариантом связи с центром агломерации могут стать тактовые электрички, однако потенциал для их развития есть далеко не везде. Подпишитесь на @dwellercity

​#ГолосРынка #КАД2 На территориях вдоль КАД-2 может использоваться формат комплексного развития территории (КРТ).

Ленобласть ещё в 2021 году запустила реновацию хрущёвок. Под снос подпадают очаги советской застройки во Всеволожске, Гатчине, Сертолово и других населённых пунктах, приближенных к Петербургу. Осенью девелоперы "Самолет" и GloraX уже договорились с областными властями о программе КРТ в посёлке Романовка, что на окраине Всеволожска. Там планируется 387 тыс. м2 жилья за 15 лет.

Уже строятся планы по освоению и других локаций. GloraX планирует расширить своё присутствие в Ломоносовском и Тосненском районах. На территории последнего предполагается застроить 74 га в Тельмановском сельском поселении, в непосредственной близости от КАД-2, где появится 405 тыс. "квадратов" жилплощадей. Подпишитесь на @dwellercity

​#ГолосРынка #Фактура2024 Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI:

— Нынешний экономический кризис — первый настоящий кризис за всю новейшую историю. Это базовый экономический кризис, хоть отчасти и рукотворный. Но впервые все мы испугались всерьез, а не на всякий случай, как было до этого. Тем не менее я не считаю, что в долгосрочной перспективе нас ждет «ужас-ужас», поскольку нет реального превышения предложения жилья над спросом. Ситуация подкручена искусственно.

При ипотечной ставке на уровне 11–12% годовых, как раньше, спрос на жилье будет большой. Это была сбалансированная ставка, с которой рынок нормально работал. При этом зарплаты сегодня растут быстрее инфляции, а в Петербурге по отдельным специальностям они увеличились на 40–50% за год.

Люди, у которых растет благосостояние, хотят улучшать свои жилищные условия. Есть, конечно, для вложения денег альтернатива в виде депозитов. Но в 2025 году ключевая ставка ЦБ, по прогнозу, будет снижаться до 14–17%. При разумном балансе ипотеки и вкладов спрос на недвижимость восстановится. Кроме того, девелоперы пытаются со своей стороны регулировать рыночную ситуацию: в 2024 году вывод нового жилья на рынок Петербурга оказался на треть ниже, чем годом ранее.

Источник – Новый проспект - Подпишитесь на @dwellercity

​#ГолосРынка #Фактура2024 Ксения Садкова, директор по продажам Legenda:

— 2024 год стал переходом рынка к новой реальности — с отменой льготной ипотеки, ростом ключевой ставки, новой емкостью спроса. Для нас 2024 год запомнится стартами наших проектов — «Северный порт» в Москве и «Legenda Васильевского» в Петербурге. А завершаем год мы сделкой по покупке большого участка на намыве.

По итогам 2024 года объем продаж на рынке первичной недвижимости Петербурга снизится примерно на 20%. У нас, напротив, благодаря запуску новых проектов в Москве и Петербурге спрос увеличился в полтора раза. При этом в Петербурге в отдельности количество сделок было примерно на уровне прошлого года. Семейная ипотека остается основным поддерживающим плечом для покупателей. Однако мы видим и стабильный интерес инвесторов к недвижимости.

Средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке жилья в Петербурге за 2024 год выросла на 8%. В масс-маркете цена увеличилась за год на 6%, в премиальном сегменте — на 12%. В 2025 году нас ждет старт проекта на намыве Васильевского острова, где Legenda предложит новый продукт в сегменте инвестиционного жилья. Мы ожидаем в следующем году сохранить или улучшить наши текущие позиции среди топ-девелоперов Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Источник – Новый проспект - Подпишитесь на @dwellercity

​#ГолосРынка #КАД2 Всегда были и остаются вопросы с территориями, которые примыкают или подпадают под зону строительства транспортных объектов. Как правило, идут процессы выкупа, и конечно это коснётся таких земель, как например, при строительстве КАД-2 и ряда других проектов. Но конечно есть и плюсы. Ведь когда возрастает транспортная доступность определённых локаций, спрос на них может увеличиваться — есть потенциал для роста стоимости земли. Наиболее актуально это становится уже ближе к фактической готовности, либо к началу реальных процессов строительства транспортной инфраструктуры.

Многие говорят о конце золотой эпохи для петербургских застройщиков. Высокая себестоимость строительства и снижение продаж квартир вызвали разговоры о возможном банкротстве некоторых представителей отрасли. Всё это подтверждает, что рынок переживает один из самых сложных периодов за последнее десятилетие. На этом фоне Ленобласть повышает привлекательность для строительных компаний. Местные власти придумали новый стимул в отсутствие дешёвой ипотеки — девелоперам дадут больше денег за построенную социальную инфраструктуру в новых жилых кварталах. Этот инструмент предполагается применять и в рамках КРТ. Таким образом, проект КАД-2 может стать дополнительным подспорьем для привлечения застройщиков в регион. Подпишитесь на @dwellercity

​#ГолосРынка #Фактура2024 Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group):

— Объем продаж жилья в агломерации Санкт-Петербурга и Ленобласти по итогам 2024 года составит 3,2 млн м2, что на 11% ниже показателей предыдущего года (3,6 млн м2). При этом, несмотря на отмену госпрограммы ипотеки и значительный рост ключевой ставки, ожидаемое в текущем году падение продаж окажется ниже, чем в 2022 году. Тогда было реализовано 2,8 млн м2 жилья.

Цены в классе масс-маркет существенно не изменились. Так, в декабре 2024 года средняя стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге составила 247 тыс. рублей, в Ленобласти — 152 тыс. рублей. Это на 6% и на 3% выше, чем годом ранее.

Больше всего подорожала недвижимость в элитном сегменте (+17%, до 615 тыс. рублей за 1 м2). Цена за квадратный метр жилья бизнес-класса за год возросла на 13%, до 395 тыс. рублей за 1 м2, а сегменты комфорт плюс и комфорт прибавили в цене по 7%, до 302 тыс. рублей и 237 тыс. рублей за 1 м2 соответственно. Новостройки сегмента эконом подешевели на 1%, до 176 тыс. рублей за 1 м2.

Отмена госпрограммы ипотеки и высокая ключевая ставка привели к существенному изменению в структуре инструментов покупки жилья. Так, если в конце первого полугодия доля ипотечных сделок в общей структуре продаж достигла пиковых значений в 88%, то в октябре на них пришлось уже 53%. Еще 44% составили покупки в рассрочку и 3% — по 100%-ной оплате.
Второй год в Петербурге на рынке жилой недвижимости сокращается объем предложения. Если в 2022 году он был на уровне 4,2 млн м2, в 2023 году — 2,7 млн м2, то в 2024 году снизился до 1,9 млн м2. При этом спрос просел не так сильно: 2,8 млн м2, 2,7 млн м2 и 2,2 млн м2 соответственно.

В Ленобласти объем предложения, напротив, растет: в 2022 году он был 1,2 млн м2, в 2023 году — 1,4 млн м2, в 2024 году — 1,5 млн м2. Также увеличивается объем спроса: 0,8 млн м2, 1 млн м2 и 1 млн м2 соответственно. Учитывая то, что год начнется при высокой ключевой ставке, ставки по ипотеке на первичном и на вторичном рынках тоже останутся высокими. Как минимум в первом полугодии 2025 года рынок будет развиваться в достигнутых цифрах второго полугодия 2024 года с поправкой на сезонность.

Источник – Новый проспект - Подпишитесь на @dwellercity

​#ГолосРынка #Фактура2024 Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:

— Для нас 2024 год был хорошим. Мы нарастили выручку более чем в 1,5 раза по сравнению с 2023 годом. Финансовый план на текущий год выполнили уже в ноябре. Всё это стало возможным за счет запуска новых проектов и вывода в продажу очередей в ранее стартовавших. Просадки спроса в отдельных проектах в некоторые месяцы компенсировались параллельным ростом в проектах других сегментов. Также в этом году мы приобрели два участка — на Малом проспекте Васильевского острова и на Выборгской набережной — под строительство недвижимости бизнес-класса и премиальной соответственно.

Что касается цен, то они выросли на 10–12%, если усреднять по всем сегментам. В комфорт-классе динамика отстает от дорогой недвижимости — бизнес-класса и премиальной. Отсутствие доступной всем ипотеки по вменяемым условиям, разумеется, нас всех — и девелоперов, и покупателей — тормозит. В связи с этим стали предлагать около 30 программ рассрочек. Есть специальные программы, позволяющие снизить ставку, а, следовательно, и ежемесячный платеж без удорожания недвижимости.

В 2025 году будем работать плюс-минус в той же парадигме, что и сейчас. Ипотечный стандарт задаст некоторые дополнительные ограничения, но основная проблема — это, конечно, высокая ключевая ставка. Проектное финансирование, кредиты для девелоперов не менее дорогие, чем ипотека для покупателей без льготной составляющей. Поэтому пока тенденция на сокращение объемов строительства сохраняется. Хорошая новость в том, что девелоперы покупают землю под строительство, и в полную стагнацию петербургский рынок уходить не собирается.

Источник – Новый проспект - Подпишитесь на @dwellercity

​#ГолосРынка #Фактура2024 Елена Аккуратова, директор по маркетингу ГК «Охта групп»:

— 2024 год для «Охта групп» оказался успешным. Мы запустили новые очереди в ЖК «Экография. Квартал у Петергофа», получили разрешение на строительство детского сада на 120 мест и торгового центра. В рамках проекта «Скороход» начали продажи в новом бизнес-центре, завершаем проектирование выставочно-концертного центра, а также получили разрешение на строительство — приспособление здания под апарт-отель «Скороход лофт». Продолжаем проекты в Петрозаводске, где, помимо жилых корпусов, уже строится детский сад. В проекте «Приморский квартал», реализуемом совместном с компанией «Мегалит», завершили ввод в эксплуатацию всех жилых корпусов и ведем строительство школы на 1,5 тыс. учащихся.

Несмотря на турбулентность как рынка недвижимости, так и экономики в целом, мы выполняем план продаж. Вводим новые продукты, которые позволяют нашим клиентам покупать квартиры: субсидируем ставку, организуем трейд-ин, а также предоставляем широкую линейку рассрочек.
В 2025 году хотелось бы большей экономической стабильности, но в целом наш опыт показывает, что даже в таких условиях грамотный подход к делу и качественные проекты востребованы.

Источник – Новый проспект - Подпишитесь на @dwellercity

#ГолосРынка В случае смены губернатора Московской области (особенно, по детскому сценарию) предполагаемое банкротство ГК Самолет может стать неминуемым. Вполне возможно, ожиданием именно этого развития событий обусловлено агрессивное заимствование. Место «Самолета» на рынке предположительно займет ГК ФСК. Подпишитесь на @dwellercity

​#Статистика #ГолосРынка Вторичный рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области приспособился к новым реалиям и практически достиг докризисных объемов сделок. Однако структура покупок изменилась: если в период доступной ипотеки доля кредитных сделок превышала 70%, то сегодня она составляет менее 30%. Те, кто ранее мог позволить себе покупку в кредит, теперь чаще выбирают аренду. Основными формами расчетов стали наличные деньги и встречные продажи.

На вторичном рынке примерно 75% сделок связаны с улучшением жилищных условий через обмен жилья. Такие операции проводятся, как правило, по необходимости. Инвестиционные сделки практически исчезли. Снижение популярности ипотеки на «вторичке» началось осенью прошлого года после роста ключевой ставки. Сейчас, по оценкам экспертов, доля ипотечных сделок составляет около 20–25%. При этом покупатели предпочитают брать меньшие суммы кредита на короткий срок, часто до момента продажи другой недвижимости.

Отдельного внимания заслуживает продажа жилья с целью покупки квартиры в новостройке. Здесь значительную роль играет разница в стоимости квадратного метра между первичным и вторичным рынками. Год назад она составляла около 40 тысяч рублей (200 тысяч рублей за «квадрат» на вторичном рынке против 240 тысяч – в новостройках), а сегодня разрыв увеличился до 50 тысяч. Однако цены на новостройки можно назвать условными: фактическая стоимость сделок варьируется из-за скидок, акций и рассрочек.

Реальная цена недвижимости определяется не столько суммой покупки, сколько тем, за сколько ее можно продать в текущих условиях. Тем не менее семейная ипотека остается привлекательным вариантом: на фоне рыночных ставок в 22–26% ставка в 6% выглядит выгодной. Чтобы воспользоваться этой льготой, многие стремятся продать имеющееся жилье для накопления на первый взнос, что косвенно поддерживает активность на вторичном рынке. Подпишитесь на @dwellercity