​#Мнение: «Вице-премьер Хуснуллин в интервью «Деловому Петербургу»: «Мы обязательно будем развивать рельсовый каркас агломераций. И тут прежде всего я бы говорил о развитии городских электричек на инфраструктуре ОАО «РЖД». Этот транспорт решит проблему дорожных заторов и повысит мобильность городов. Более 20 регионов проявляют интерес к таким проектам и считают городские электрички перспективным видом транспорта. В том числе и в Петербурге мы планируем его внедрение»

Вот с этого места хотелось бы поподробнее. Откуда и куда можно сейчас приехать на городской электричке в Петербурге? Вот с какой платформы до какой? Ветки жд идут по городу от вокзалов через промзоны и дальше, и платформы эти -довольно редкие. Рядом с жилыми кварталами - вот так, чтобы дойти пешком - я навскидку помню одну платформу - «Удельная». Нет, есть ещё «Купчино» и «Девяткино». Но там и метро есть. На электричке из «Купчино» можно доехать до Витебского вокзала (спасибо ув.читателям за уточнение!) От «Удельной» - до Финляндского вокзала, через «Ланскую». Ах, да есть ещё «Пискарёвка». Тоже можно доехать до Финляндского, и до нескольких жилых домов до этой станции можно дойти. Из области на электричках можно доехать до тех же вокзалов. Люди так и ездят. А потом - метро, наземный транспорт.

Что там ещё за «решение заторов», о котором говорит вице-премьер? Метро в Петербурге уже по настоящему не будет - станции откроют, но там, где они были бы нужны - там уже все застроено, а там, где ещё можно сделать выходы - до них будет нужно ехать. Плюс - питерское метро глубокое, эскалаторы медленные, станций в центре мало, это вам не Москва. Спуск, подъем, лестницы, опять спуск - потом до транспорта - да пропади оно все пропадом, лучше такси. Или уж не спускаться в метро, а как нибудь на маршрутках. По настоящему городу были бы нужны скоростные трамваи - с выделенными линиями, с платформами, с низкими полами, и так чтобы не «к метро» - а через весь город. (И снег на улицах чтобы не ждал оттепели). Но вице-премьер предлагает вместо трамваев электрички».

Источник. Тема дискуссионная, мы сами ещё не определились - согласны с автором или нет. Вы пользуетесь или будет пользоваться городскими электричками? Как они повлияют на доступность или стоимость жилья в Петербурге в конкретных районах? Поделитесь мнением, самые интересные вариантывнесём в пост. Подпишитесь на @dwellercity

​#Мнение Вячеслав Трактовенко, бизнесмен: Меня всегда <> удивляло, как в наших городах во всех общественных и политических процессах практически без исключения берут вверх застройщики. <> как же можно быть одновременно столь безответственными за будущее своих городов, архитектурного стиля, панорамы, туристических видов, и общей эстетики в угоду получения сверхприбылей? Одновременно с тем, насколько безвольными можно быть горожанам, общественникам, архитекторам и чиновникам из градостроительного блока, позволяющим так уродовать небесную линию.

Вот уж, действительно, бабло побеждает не только зло… И каково же было моё удивление, когда на береговой линии Дубая, и не где-нибудь, а в Пальма Джумейра - самом большом в мире искусственном острове, по форме напоминающем лепестки пальмы, по бокам выросли столь вызывающе высотные объекты? <>.

Вместе с тем, в прошлом году в Дубае был анонсирован грандиозный Генеральный план развития эмирата на ближайшие 20 лет Urban Master Plan 2040. Согласно плану, Дубай превратится в лучший город мира для жизни уже в 2040 году.

В частности, площадь общественных пляжей вырастет на 40%, а 60% всего эмирата станут «зелеными». На 134% увеличится площадь земельных участков под отели и туристические объекты. Для торговли и коммерции выделят еще 168 кв. км. Зеленые и рекреационные зоны увеличатся вдвое: в частности, будет создано несколько «зеленых» коридоров – они соединят зоны оказания услуг, деловые и жилые районы. Будет облегчено передвижение пешеходов, велосипедистов и экологически чистых видов транспорта по городу. На 25% расширится площадь земельных участков, выделенных под объекты образования и здравоохранения. Шейх Мухаммед отметил, что Дубай продолжит следовать по эволюционному пути, проложенному покойным шейхом Рашидом бен Саидом Аль Мактумом в 1960-х годах, и будет руководствоваться в своем развитии лучшими мировыми практиками.

«Наша цель – создать действительно инклюзивную среду, которая не только отвечает потребностям многонационального населения Дубая, но и вдохновляет жителей использовать свои творческие и новаторские способности на реализацию своего потенциала», - сказал шейх Мухаммед. Он добавил, что благодаря тщательному стратегическому планированию Дубай стал одним из мировых лидеров в различных сферах и секторах. Новый генеральный план развития – седьмой в истории Дубая. С 1960 года население эмирата увеличилось в 80 раз – с 40 тысяч до 3,3 млн человек. Площадь городской застройки выросла в 170 раз.

Остаётся лишь только верить красивым заявлениям, и внимать архитектурным, инвестиционным и девелоперским планам местных фондов, инвесторов и застройщиков. Я склонен полагать, что средства инвесторов, особенно если они институциональные, должны быть умнее и длиннее сиюминутной прибыли, и потенциально негативного эффекта, который может получить вся последующая недвижимость и ее покупатели в данной локации. В противном случае, мы можем получить в рамках нового Генплана футуристический Геленджик, Сочи или Крым. С самыми высокотехнологичными, видовыми, бьющими все рекорды, фешенебельными зданиями, разрушающими некогда пропорционально и эстетичный мегаполис с его пляжами и береговыми линиями.

Хотелось бы услышать мнение инвесторов, ценителей недвижимости, архитекторов, урбанистов и просто туристов в Дубае, что вы думаете по этому поводу? Только ли у меня возникают подобные мысли? И не становится ли вам боязно за Петербург в данном контексте, когда в нашем Генплане, который должны принять в этом году, заявлено чуть ли не по одному новому небоскребу в каждом спальном районе города, а с учетом возможности исполнительных властей самим определять высотный регламент в проектах КУРТ, это уже и не выглядит такой уж паранойей? Оригинал записи.

Подпишитесь на @dwellercity

#Мнение #ЗападныйОпыт Если в старых городах влияние сообществ не слишком велико из-за разномастного состава населения, то в современных молодых городах их роль приобретает все большее значение.

Более того, сами жители (а в такие города они собираются «по интересам», устав от разобщенности и мизантропии мегаполисов), заинтересованы в том, чтобы не просто стать частью сообщества, но и активно участвовать в его формировании и развитии. При этом развитие городских сообществ может быть интересно и властям городов.

Что дает наличие сообществ в городе?! Во-первых, повышается удовлетворенность населения. Большое количество исследований по психологии и социологии подтверждает потребность людей чувствовать себя частью определенной социальной группы.

Кроме того, снижается уровень преступности. В населенном пункте, где между жителями существуют тесные связи, происходит постоянное взаимодействие, меньше вероятность появления чужих людей, на которых никто не обратит внимания.

​Новелла уходящего года: частные дома будут строить с эскроу. Что это значит? Распространение схемы эскроу на строительство частных домов повысит защиту средств граждан, увеличит долю ипотеки в сегменте и сделает рынок малоэтажного домостроения более белым. Но стоимость загородного строительства может вырасти, считают эксперты. Процитирую их мнения по тегам #ИЖС #Эскроу #Мнение

В конце ноября Госдума приняла в первом чтении поправки, по которым механизм эскроу-счетов распространяется на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по договорам подряда. Как будет работать механизм и что он даст загородному рынку жилья? В чем суть готовящихся изменений?

Сегодня эскроу-счета широко применяются на рынке новостроек. В марте прошлого года этот механизм был распространен на коттеджные поселки (малоэтажные жилые комплексы), которые состоят из индивидуальных жилых домов и возводятся девелоперской компанией. Этот механизм отлично себя зарекомендовал. С одной стороны, он дает финансовые гарантии гражданину — участнику строительства, с другой — открывает возможности проектного финансирования застройщику. По данным института жилищного развития, сейчас в стране ведется строительство шести таких малоэтажных жилых комплексов с использованием эскроу-счетов. Но существует большой запрос со стороны населения на точечную застройку, не только в рамках организованного поселка.

​#ИЖС #Эскроу #Мнение Уже сейчас действует пилотный проект, который позволяет строить загородный дом по договору подряда с использованием эскроу-счетов. Такой пилот реализует @domrf_bank. По нему подрядчики могут открыть в банке возобновляемые кредитные линии в размере до 500 млн руб., а физлица — получить дополнительно скидку в 1% к ставке по ипотеке как по льготным, так и по рыночным программам. Такой механизм дает преимущества всем участникам ИЖС: обеспечивает качественным жильем, гарантируя финансовую безопасность и проверку финансовой устойчивости подрядчика. Более того, он повышает доступность ипотечного кредитования граждан и способствует масштабированию бизнеса подрядных организаций, а также производителей домокомплектов за счет стимулирования спроса на их продукцию.

​Основная цель распространения эскроу-счетов на ИЖС с подрядом — защита средств граждан, которые выбирают строительство загородных домов, а также создание цивилизованного загородного рынка и развитие ипотеки в сегменте. #ИЖС #Эскроу #Мнение

Другие банки поддерживают идею распространения эскроу-счетов на загородный рынок. Широкое распространение этого механизма на сегмент ИЖС позволит снизить риски ипотечного кредитования, низкого качества и задержки ввода эксплуатацию объектов и в сегменте частного строительства. Сегодня в продуктовой линейке ВТБ не представлены программы кредитования покупки индивидуальных домов с использованием счетов эскроу, но они их прорабатывают. В Сбербанке тоже поддерживают нововведение. Новый вариант расчетов сделает невозможными ситуации, когда дольщик, оплатив девелоперу полную стоимость дома, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без недвижимости.

Кроме того, стоит помнить, что население опережает застройщиков по строительству жилья. Сегодня людьми самостоятельно строится более половины жилья в стране. По данным Росстата, всего с января по октябрь 2023 года в России построено 86,1 млн кв. м, из них населением — 50,1 млн кв. м жилья, или 58% от общего объема. Однако доля ипотечного кредитования в сегменте ИЖС, несмотря на свой бурный рост за последнее время, пока остается невысокой — около 14–16%.

​Строительство загородных домов может подорожать #ИЖС #Эскроу #Мнение

Эксперты видят риски реализации механизма эскроу на рынке ИЖС. Среди них они называют трудности объективной оценки качества проекта при его передаче покупателю и недостаточное количество профессиональных застройщиков на рынке. По мнению части маркетологов, внедрение механизма приведет к укрупнению сегмента загородного строительства жилья и, конечно, росту доли ипотеки.

Внедрение эскроу-счетов может привести к подорожанию строительства индивидуальных домов, которое наблюдалось на рынке новостроек. Отчасти на удорожание повлияет и введение эскроу-счетов, добавятся издержки на процентные ставки, пусть и субсидированные на первом этапе, но не для всех участников рынка. Есть мнение, что распространение механизма приведет к росту цен, поскольку подрядчик не сможет напрямую использовать деньги покупателя. При этом механизм имеет преимущество — есть возможность сдавать дома маленькими пулами, быстрее раскрывая эскроу.

​#ИЖС #Эскроу #Мнение В «ДомРФ» считают, что распространение эскроу-счетов на ИЖС с подрядом не приведет к существенному удорожанию конечной стоимости строительства для граждан. За счет использования типовых проектов и домокомплектов создаются естественные предпосылки для дополнительного снижения ипотечных ставок. Во-вторых, по мере наполнения эскроу-счетов у подрядчика появляется возможность привлекать корпоративное кредитование по приемлемым ставкам. В-третьих, оптимизация налогообложения в виде освобождения услуг подрядчика от уплаты НДС вносит весомый вклад в снижение себестоимости стройки.

​#ИЖС #Эскроу #Мнение Банки не видят риска заметного подорожания загородного жилья с внедрением эскроу-счетов. «Мы не предполагаем роста цен на дома, поскольку ставка для подрядчиков по таким кредитам около 1%, выдаются траншами — это снижает стоимость обслуживания кредита», — пояснил «ДомРФ». «Существенного влияния на стоимость загородных объектов это не окажет», — заявили в ВТБ.

Аналитики «Домклик» Сбербанка также считают, что такого роста цен, какой был в многоквартирном строительстве после перехода на эскроу, не должно произойти. «Однако необходимо отметить, что внедрение счетов эскроу подразумевает проектное финансирование, расходы на которое подрядчики будут закладывать в стоимость строительства», — отметили эксперты. Рынку потребуется время, чтобы привыкнуть к механизму, добавили они.

#Мнение У покупателей ИЖС уже давно есть запрос на качественный продукт с развитой социальной инфраструктурой, который мало кто реализует (представлены только единичные проекты).

В Ленобласти постоянно появляются новые объекты инфраструктуры: строятся или расширяются магистрали, открываются спортивные, коммерческие и крупные социальные объекты, увеличивается радиус доставки маркетплейсов. В отсутствие этих факторов у жителей Петербурга раньше не было желания переезжать за город.

Надо учитывать, что темп продаж в реализуемых проектах может колебаться, что также влияет на сроки окончания строительства. Девелопер вправе привлекать других застройщиков для более быстрой разработки территории и ее освоения, но здесь есть риски того, что качество строительства может разниться.

#Мнение Человек, принявший решение жить в загородном доме, неизбежно сталкивается с вопросом: «Как получить качественный продукт и не потерять деньги, время и нервы?» Для бизнеса вопрос надежности партнеров или производителей не менее важен. Для ответа на него нужны глубокая экспертиза в строительной сфере и опыт. Как вариант, такую экспертизу можно получить на крупных выставках недвижимости.

Госдума в третьем окончательном чтении приняла законопроект о применении эскроу-счетов при строительстве частных домов. #ИЖС #Эскроу #Мнение

@minstroyrf в конце 2023 года по поручению президента разработал законопроект, по которому механизм эскроу-счетов распространяется на строительство ИЖС подрядными организациями. Считается, что закон позволит повысить безопасность и качество домов, а также нацелен защитить денежные средства граждан.

Согласно инициативам гражданин сможет выбрать домокомплект, который будет стандартизирован и состоять из конструкций, произведенных заводским способом. После покупки такой домокомплект устанавливает подрядчик, который также проходит регистрацию в информационной системе жилищного строительства. В базе данных будут полные данные о таких компаниях, о домокомплектах, стоимости и сроках работ, а также уполномоченном банке, в котором должен быть открыт счёт эскроу.

"Все процессы - прозрачны и публичны. По итогам заключения договора подрядчик размещает в системе информацию о договоре и финальных результатах его исполнения. Таким образом формируется деловая репутация компаний на рынке строительства индивидуальных домов, чего ранее не было. Основанием раскрытия счета эскроу будет являться, по аналогии с квартирами, регистрация права собственности гражданином на построенный жилой дом. До этого момента вложенные деньги граждан будут находиться под защитой. Отдельно хочу уточнить, что средства материнского капитала также будет возможно использовать для указанных целей", - сообщил глава комитета по ЖКХ Сергей Пахомов.

Ожидается, что закон вступит в силу с 1 марта 2025 года.