🔥⚠️🇷🇺#россия #пузыри #кризис #банки #ипотека #макро #warning
ЦБ решил резко смягчить нормативы для ипотечных облигаций - ценных бумаг, которые получили печальную известность в 2007-08 гг, спровоцировав банкротство четвертого по активами американского банка Bear Stearns, обвал мировых рынков и глобальный финансовый кризис.

Новый коэффициент при расчете рыночного риска по ипотечным бумагам, в которые банки «пакуют» платежи физлиц по жилищным кредитам и перепродают инвесторам, теперь составляет 8% вместо 100%, что снижает их нагрузку на капитал банка-инвестора примерно в 10 раз и ставит на один уровень с надежными корпоративными бондами.

- courtesy finanz

Халявная ставка по ипотеке ведет нас по сценарию США, который закончился коллапсом 2008 года

Многие уже задавались вопросом и задавали вопросы экспертам, к чему же приведет льготная ипотека и закредитованность населения на нашем рынке. Я тоже решила узнать мнение эксперта - старшего партнера Vysotsky Estate Сергея Смирнова. И вот, что он мне рассказал: #Лонгрид

©️"Уже всем понятно, что чем ниже ипотечная ставка, тем выше цены на недвижимость 📈. Особенно это сказывается в районах и городах, где количество строящегося жилья минимальное, поэтому в цене растет весь "советский хлам".

Снижение ипотечных ставок "подталкивает" россиян к беспечному отношению к займам. На фоне того, что банки снижают требования к первоначальному взносу, россияне все больше больше берут в долг.

Средмесячный платеж за счет роста цен вырос, а переплата за счет "растягивания срока выплаты" останется, в итоге, на прежнем уровне. При этом, на фоне значительного роста цены потребительской корзины и высокого уровня безработицы мы можем через пару лет получить проблемный рынок. Казалось бы как связаны продукты питания, рынок труда и выплата по ипотеке? А вот как.

Представим себе семью с общим доходом в 150 000 рублей, которая решила пуститься во все тяжкие и взять квартиру получше и подороже, с ежемесячной выплатой в 70 000 рублей.

Если раньше при оценке платежеспособности банки строго следили за тем, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 30% от общего дохода семьи, то сейчас на это стали смотреть "проще": ипотеку надо выдавать.

Но! При оценке платежеспособности никто не хочет учитывать тот факт, что темпы роста зарплат у большинства россиян в ближайшие годы замедлятся. А вот инфляция скорее всего нет, потому что на фоне падения объемов производства наблюдается такой эффект как "стагфляция".

Сложившись, эти факторы могут привести к тому, что семья обнаруживает, что раньше на все остальные траты 80 000 рублей хватало, а по прошествии 2 лет, что-то стало не хватать. Зарплату не повышают, а премии, которые раньше тратили на отпуск, урезали, так как стоит очередь желающих на их рабочее место.

В банки 🏦 потянется толпа за рефинансированием ипотеки. Но и банки начнут очухиваться. Если же кто-то из этой семьи хотя бы временно потеряет работу, а устроится на новую на меньших финансовых условиях (а, к примеру, рынок зарплат в it-сегменте сейчас перераздут необоснованно), то такая семья выставит свой объект в "быструю продажу".

Ипотечные брокеры, которые проходили такие сценарии в 2009 и 2016-2017 годах дают более негативные комментарии.

Дмитрий Овсянников основатель ipotek.ru: ©️ "Проблемы начнутся уже в 2021 году.
Ждать не долго осталось.
Что касается тех, кто бернет большие суммы, что они, якобы, ответственнее подходят к своим обязательствам – так было раньше, сейчас заемщик более безответственный.
На этом фоне идет отток вкладов из банков, а квартиры воспринимаются как защитный актив, куда перекладывают все сбережения (ключевое "все").

Поскольку сбережений не остается и "подушки безопасности" у большинства заемщиков нет, любой "кассовый разрыв" приведет к личному дефолту.
А что мы имеем на фоне пандемии в экономике? "Схлопнулось" несколько отраслей.

На рынок труда вышли хорошие специалисты из этих отраслей: они ищут применение своего труда в других отраслях.

Это значит, что в других отраслях работникам можно платить меньше. А потому, платежи по кредиту, которые сейчас составляют процентов 50 - 60 от доходов, вскоре могут составлять 90 - 100%.

А дальше задачка - объяснить банковскому сотруднику, что если платеж по кредиту равен 100% дохода заемщика, то это не означает, что заемщик все эти деньги может отдать банку в счет месячного платежа".

Поэтому те инвесторы, которые терпеливо "посидят на деньгах", через пару лет хорошо заработают на выкупе проблемных активов. #Ипотека
_______
Источник: https://t.iss.one/novostroyman/3436

🇺🇸#ипотека #графики
Больше ипотек в США брали только в 2007 году накануне финансового кризиса. В РФ кстати тоже рекорд будет в этом году.
_______
Source: https://t.iss.one/ArmageddonChronicles/4497

⚠️🇺🇸#ипотека #сша #недвижимость
США - средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке продолжает расти = 5% = макс за 11 лет

WSJ: растущие ставки по ипотеке, бьют по спросу на недвижимость в США
_______
Источник | #markettwits

⚠️🇺🇸#ипотека #недвижимость #сша #warning
новые заявки на ипотеку в США
_______
Источник | #markettwits

⚠️🇪🇺#ипотека #недвижимость #европа
BBG: в Европе резкое сокращение ипотечного кредитования на фоне роста ставок
_______
Источник | #markettwits

Как гасить ипотеку правильно? На какой срок брать, как гасить, есть ли какие-то лайфхаки?
(комментарий для RTVI)

Вот самое главное откровение, которым я должен с вами поделиться - и оно вам не понравится: с точки зрения “переплаты” мыслить глупо. Переплата в абсолютных цифрах не имеет никакого значения, потому что она сильно разбросана по времени, а деньги в будущем имеют куда меньшую ценность, чем деньги сегодня (если вам и это непонятно, я готов взять у вас миллион, верну через 30 лет, ок?). Поэтому абсолютная сумма переплаты только помешает вам при расчётах - просто не нужно принимать её во внимание. Скорее всего, человек, который осознанно упоминает “переплату”, либо хочет вас каким-то образом обмануть, либо искренне не понимает в финансах.

А что действительно имеет значение? Сумма ежемесячного платежа, ставка по кредиту и его срок. Со сроком всё понятно: чем он больше, тем дольше вам платить. При этом начиная с какого-то момента увеличение срока ипотеки почти не уменьшит ежемесячный платёж: условно говоря, платежи по кредиту на 25 и на 30 лет будут отличаться незначительно.

Сумма платежа - гораздо более важный фактор. Именно её придётся вынуть и положить - каждый месяц. И так 300 раз (если кредит на 25 лет). И вот главный лайфхак: нет смысла уменьшать срок платежа. Инфляция у нас настолько велика, что уменьшать срок просто глупо. Чем дальше платежи отодвинуты в будущее - тем лучше для вас. При этом надо понимать, что с финансовой точки зрения выгода одинакова (иначе банк не предлагал бы вам такой выбор). В чём разница? В том, что управлять потоком личных финансов гораздо проще, когда платёж по ипотеке составляет меньшую часть вашего дохода. При возникновении любых трудностей (потеря работы, болезнь, переезд, жена избила) вы тут же проклянёте момент, когда уменьшили срок, а не сумму. А вот обратной ситуации не бывает.

И главная - тоже неприятная, как и про переплату - правда про досрочное погашение: не существует правильного или неправильного момента, когда погашать досрочно выгодно (или не выгодно). Выгода в процентах всегда одинакова, - что в первый месяц, что в последний. После частичного погашения весь кредит пересчитывается, как будто вы его только что взяли, иначе брать новый кредит на тех же условиях было бы выгоднее, чем гасить. “Основные проценты вы уже заплатили” - полная чушь. Вы заплатили только те проценты, которые должны были заплатить. И вам остаётся заплатить проценты на остаток. Когда вы погашаете часть кредита раньше срока, именно на эту часть кредита процентов вы больше не заплатите. Если сотрудник банка или кредитный менеджер говорит вам, что “досрочно погашать уже невыгодно, ведь основные проценты уже заплачены” - вас обманывают. Это выгодно ровно так же, как и в любой другой момент: на всё, что вы погасите досрочно, процентов вам уже не начислят.

Так что, если ставка высокая - погашайте в любой момент. Уменьшайте платёж, а не срок. А если ипотека у вас льготная (ниже ставки ЦБ), тогда минимальный платёж - ваш друг. Через 10 лет он сравняется с оплатой коммуналки, так что не спешите.

#ипотека #кредиты
_______
Источник | #hoolinomics
@F_S_C_P

-------
поддержи канал
-------