В 2024 году, по обновленному прогнозу ЦБ, рост ипотечного кредитования составит 7–12% (в предыдущем прогнозе — 9–14%).
То есть объемы выдачи ипотеки вырастут. За счёт чего?
- или это намёк на продолжение госстимулирования;
- или надежда на скорое снижение ставки;
- или просто не стали резко рубить прогноз, снизят в несколько этапов.
Вам какая версия больше по душе?

@yeltsovm

ЦИАН собрал мнения о том как повлияет на рынок поднятие ключевой ставки до 15%.

https://spb.cian.ru/stati-kljuchevuju-stavku-podnjali-do-15-kak-otreagiruet-rynok-nedvizhimosti-i-chto-delat-pokupateljam-332924/

Зарисовки с полей. Коммерческая недвижимость.

Рассматриваем в Девяткино (дальный спальный район СПб, формально - Ленобласть) покупку пула небольших торговых помещений. Разумеется ищем недооценённые объекты в локациях где вырастет пешеходный трафик.

Ведём с собственником переговоры о продаже крупного Торгового Центра за несколько миллиардов. Понятный объект с качественной концепцией и устойчивым денежным потоком.

Чего общего у этих проектов? Проблема высокой кредитной ставки. Среднесрочная доходность проекта должна быть выше текущих ставок кредитования. И если в небольших локальных проектах такую доходность ещё можно «поймать», то в при покупке готовых крупных объектов выйти на доходность выше 10-12% - практически нереально (при низком уровне риска, разумеется).

После завершения выкупа активов у «недружественных» иностранцев рынок коммерческих помещений тоже пойдет на спад. Будет неизбежная пауза из-за разрыва сложившейся доходности в 8-12% и куда более высоких ставок кредитования.

@yeltsovm

Друзья, признайтесь: кто из вас последнее время получал в вотсапп сообщения от знакомых с просьбой проголосовать за «племяшку, участвующую в конкурсе»? А может, вы даже и проголосовали? Давно ли вас знакомые и малознакомые люди просили срочно выручить относительно небольшой суммой на карту?
Судя по моему «вотсапу», количество конкурсов и племяшек резко возросло. Как и тех, кто срочно нуждается в небольшом переводе. -))
А если серьезно: очень интересно как мошенники буквально проектным методом нащупывают слабые места, тонкие ниточки, за которые нас можно дергать.
Надеюсь вы сразу позвонили или написали тому, от кого пришло сообщение: «Тебя взломали, заблокируй аккаунт»?
Будьте бдительны, друзья! И обязательно предупредите старшее поколение и людей, технически не сильно продвинутых - они чаще всего и становятся жертвами мошенников…

@yeltsovm

Итоги недели. Страх «не успеть» ещё действует?

Похоже, рынок устал реагировать на негативные новости: резких изменений на вторичке нет, банки не торопятся обновлять ипотечные ставки. Если кредиты по 15% ещё хоть как-то брали, то по новым ставкам на уровне 16-16,5% желающих почти не будет.
Одновременно видим слабую волну (которую по счету?) тех, кто спешит провести сделки по старым «низким» ставкам: ну, кто мог сказать пару месяцев назад, что 13,5-14% будут рассматриваться как «выгодные условия»? Причина спешки понятна: в большинстве уведомлений об одобрении кредита указано, что они носят предварительный характер. В какой момент они будут пересмотрены, каждый банк решает самостоятельно.
Есть относительно небольшая группа продавцов - те, кому действительно надо закрывать сделку. Вот они цены снижают и спешат купить ликвидные варианты. В последние выходные октября, сразу после повышения ключевой ставки, звонков по нашим объектам было больше, чем в некоторые рабочие дни. Торопятся. Но это явно ненадолго.
Часть продавцов снимет объекты с продажи - это те, кто хотел, но уже не сможет купить альтернативную квартиру при новых ставках. Эту версию подтверждает статистика: с начала месяца общий объём предложения в спальных районах Спб снизился на 1,7% (ЦИАН). На вторичке, по данным ЦИАН, продолжается плавное снижение объемов предложения. Сейчас в «спальниках», включая Мурино и Кудрово, в продаже всего 26 тысяч вариантов. Это и так немного.
Понятно что новый уровень ставок резко сократит количество покупателей.
Но стимулов для срочной продажи и снижения цен нет.
Уровень неплатежей хоть и растет, но доля просрочки остаётся на низком уровне.
Покупатели будут ждать скидок, а у продавцов нет особого резона их предоставлять. Переход к фазе снижения цен если и случится, то не сразу. А вот число сделок будет снижаться.

И на первичном рынке - тоже. Тут драйверы все те же: выдыхающаяся льготная ипотека и все слабее работающие опасения, что вот-вот еще ужесточат ее условия. Минфин высказал озабоченность большими затратами на ипотеку с господдержкой, ЦБ готовит новые ограничения. Покупатели реагируют, но вяло. Большинство из тех, кто подвержен страху «не успеть» - уже купили.
Спрос на новостройки по госпрограммам тоже будет плавно убывать. И вот тогда мы увидим новое состояние рынка. Не факт, что оно порадует застройщиков и банкиров.

Кстати, реальную цену квартиры все равно определяет вторичный рынок - а там с активностью, как уже разбирали выше, будет не очень.

@yeltsovm

Вышел обзор рынка ипотечного кредитования от ЦБ
Выделю интересное

Сентябрь - рекорд по объемам ипотеки
Выдано 238,2 тыс. кредитов на сумму 955,2 млрд рублей. Это на 12,5%, или более чем на 100 млрд рублей, превышает объем выдачи в августе.

Господдержка - наше все
Ее объём составил 652,4 млрд рублей +28,0% за месяц. Это абсолютный рекорд за всю историю госпрограммы. Сирано, да, когда льготные ставки 6-8%, а ключевая была 12-13% и такой активный спрос? Или нет? Кстати на льготную ипотеку пришлось 68% от всей выдачи. И это при том что в сентябре ещё была приличная выдача ипотеки на вторичку по старым ставкам. Ваши ставки, какую долю займёт льготная ипотека в ноябре, при рыночных ставках 16-16,5%?

А вот ещё интересное
В сентябре 2023 года Средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась на 0,12 п.п., до 7,92%. Это как она снизилась при росте ключевой ставки? Правильно - из-за роста доли льготной ипотеки. Обычная ипотека, по которой, кстати, будут (?) покупать вторичку, мало кому интересна. И это только сентябрь.

Выдача льготной ипотеки снижаются
По программам господдержки в первые три недели октября выдано 340 млрд рублей, что примерно на 27% ниже данного показателя за аналогичный период сентября. Интересно насколько поддержат выдачу обсуждения об ограничении льготной ипотеки?

@yeltsovm

👇Ой. ВТБ сообщает что эксперты рынка видят снижение продаж до 70% в случае ужесточения условий льготной ипотеки. Какие эксперты, продажи в каком сегменте и при каких именно ужесточениях конкретно не говорится.
Но масштаб проблемы задан верно. Фишка в том что про неё все говорят, но конкретных действий не предпринимается. И дальше будут предприниматься хаотичные решения, похожее на одновременное нажатие на газ и тормоз. ЦБ будет все больше напрягаться из-за дисбаланса льготных и ключевой ставок, роста уровня закредитованности и рисков отрыва цен первички от вторички. Минфин будет бить в колокол из-за нагрузки на бюджет. Минстрой и банки будут давить на то, что без льготной ипотеки рынок не выживет. Но это будет битва отдельных игроков. Без высшей стратегии и реальный ответственности за долгосрочный результат.

@yeltsovm

😱 Ожидаемое ужесточение условий по программам господдержки ипотеки может привести к сокращению продаж жилья на уровне до 70%, заявил начальник управления "Ипотечное кредитование" ВТБ Сергей Бабин. 

"Если сейчас будет происходить ужесточение условий по господдержкам, то мы получим еще большее сокращение. Оценки разные игроки рынка дают до 70% потери в объеме продаж", - сказал он на Московском форуме лидеров рынка недвижимости, уточнив, что рынок недвижимости инертный, и поэтому "охлаждение рынка в результате повышения ключевой ставки еще не увидели до конца".

@ria_realty 

А вот и конкретика: чем будет жить рынок до конца года. Рынок в смысле там где рыночные отношения а не льготное перекладывание денег налогоплательщиков из одного кармана в другой.

ВТБ увеличил ставки по рыночной ипотеке на 2,4 процентных пункта.
16,4% для зарплатников банка и 16,5% для остальных заемщиков.

Что особенно важно: по заявкам, одобренным до 31 октября, прежние условия будут сохранены до 14 декабря. Как уже говорил - вот они, пределы очередной слабой волны спроса от тех кто «боится не успеть». Зима близко. Для рынка она наступит в январе.

Ждём ответного хода от Сбера. На эти два банка сейчас приходится 85% рынка ипотеки.

Напомню, что это новый Рыночный (!) уровень ставок и для вторичного жилья, и для переуступок и для апартаментов и для коммерции. Тащим огромное увеличительное стекло чтобы разглядеть: 1. Тех кто будет брать кредиты по этим ставкам 2. Инвестиционно привлекательные проекты даже с такой ипотекой.

@yeltsovm

А вот чудесная статья в Известиях - оказывается, растет популярность купли-продажи жилья в рассрочку. (https://iz-ru.turbopages.org/iz.ru/s/1596883/2023-10-29/rossiiane-nachali-prodavat-kvartiry-v-rassrochku-bez-bankov). По-крайней мере так видят в компании «Этажи».
Издание, к сожалению, не приводит числа сделок между «физиками» производится в рассрочку и их доли в общем объёме.
Может и правильно, а то стало бы понятно что сделки единичны.
Сделки в рассрочку - не тренд, а сигнал: вторичный рынок будет меняться, участники ищут новые схемы. Продажу между физлицами в рассрочку я считаю не схемой, а «схематозом», с увеличенными рисками и для покупателя, и для продавца. Одно дело - когда за платежи отвечает банк, который проверяет и контролирует платежеспособность заемщика, а в случае дефолта - реализует актив. И совсем другое - отношения между «физиками». Вместе с ростом таких сделок будет расти и число недовольных и пострадавших.

@yeltsovm

А вот и ожидаемое решение Сбербанка.
С 3 ноября повышены ставки по базовым ипотечным программам. В смысле не льготным.
Минимальная ипотечная ставка на приобретение готового и строящегося жилья составит 15,6%.
Это плюс 1,4 процентного пункта.
Ждём подробностей о сроке действия старых одобрений.

@yeltsovm

Ещё про дисбаланс рынка жилой аренды. @banksta пишет:
«В Москве с начала года рекордно рухнуло предложение на рынке аренды недвижимости. Падение за год составило 65,5%, с августа количество доступных для съёма квартир упало на 95%. Особо острый дефицит наблюдается в эконом-сегменте.»

Падение доступных квартир с августа на 95% настолько же пугающее насколько и непонятное (в смысле что измеряли).
Падение на 65,5% за год выглядит очень приличным, да?
Так вот в СПб, если я правильно посчитал проценты из нашего аналитического отчета, - вообще минус 73% с января 👇

@yeltsovm

И это ещё не самый минимум. Дорогая ипотека на вторичке будет подталкивать спрос на аренду.

SHOT сообщает что в Москве задержан блогер-миллионник Аяз Шабутдинов — за мошенничество при продаже курсов.
Инфобизнес под давлением. Значимую долю в этом сегменте составляет продажа курсов об инвестировании в недвижимость. Разной степени полезности.
Ну и любопытно: проявится ли в деле Аяза налоговые претензии. Мизулина напрямую указывает что они есть.

@yeltsovm

Мой давний друг и партнёр Вадим Баранча пригласил поговорить на тему

🔥 «Рынок недвижимости после повышения ключевой ставки. Основные тренды и инвестиционные возможности».


📌 Эфир состоится 09 ноября 2023г. (четверг) в 11-00 по мск в Телеграм-канале https://t.iss.one/agentschool

В эфире обсудим:

1️⃣ что происходит с жилой и коммерческой недвижимостью;
2️⃣ новые вызовы после повышения ключевой ставки;
3️⃣ какие инвестиционные стратегии «сломались», а какие работают;
4️⃣ что делать с собственной недвижимостью;
5️⃣ на что теперь обращать внимание инвесторам, собственникам и агентам.

А ещё 29 ноября в 11.00 по мск Вадим Баранча выйдет в эфир с темой «Налог на имущество»🔥, где он разберет:
- принцип расчета, ставки, особенности;
- льготы по налогу на имущество;
- полное освобождение от налога для ИП.

Как долго будет продолжаться активность на вторичном рынке, что происходит с условиями кредитования.
ВТБ и Сбер обозначили новые ставки и срок действия старых (одобренных ранее). Заемщики ВТБ с одобрениями могут провести сделку до 15 декабря; у Сбера одобрения традиционно действуют 90 дней. Два крупнейших игрока (вместе они контролируют более 80% ипотечного рынка) определили границы. Месяца два назад эти условия казались бы запретительными, а теперь - отличная возможность, важно не упустить. (Как сделать человека счастливым? - Отними у него все, потом верни половину…)
С остальными банками и нетиповыми программами дела обстоят на порядок сложнее. Буквально сейчас ведем переговоры с одним из крупных кредиторов: условия, на которых совсем недавно был одобрен кредит, вроде действуют, но выдвигаются дополнительные требования. Невыполнимые. У многих банков похожая ситуация: одни просят увеличить первый взнос, другие корректируют условия страхования, третьи настаивают на переводе счетов в банк-кредитор. Начинается «серая» полоса, нервный период. Заемщики хотят сохранить приемлемую ставку, банки не хотят рисковать, но и терять клиентов - тоже. Балансируют. Решают индивидуально. Заемщики, понятное дело, нервничают.

Если верить СМИ, так банки даже фиксируют рост обращений за ипотекой.
https://realty.rbc.ru/news/654508d69a79475d10b18027
Вопрос трансформируются ли они в сделки.

Итоги недели: форточка возможностей еще открыта? Надолго ли?
Вопреки ожиданиям, активность на вторичном рынке остается весьма высокой. Спрос хотя и рваный, но активный.
Ситуация странная. Прежние ставки - 14,5-15% - через определенное время перестанут действовать; новые сделки пойдут с ипотекой под 16-17%. «Старые» одобрения поддерживают спрос. Если верить СМИ, банки фиксируют даже рост количества обращений. По данным Росреестра, в Ленобласти на вторичке за октябрь заключено на 4% больше сделок, чем в сентябре.
Важно отметить, что предложение на вторичке находится на крайне низком уровне. И это сильно поддерживает рынок. На вторичном рынке Петербурга в спальных районах, включая Мурино и Кудрово, в продаже всего 25,9 тысяч вариантов (данные ЦИАН). За неделю – еще минус 0,6%. Покупателям ни раздумывать, ни торговаться не приходится: видят, что вариантов больше не становится. А время ограничено. Покупают.
По совокупности причин давно уже должен был обозначиться спад, однако население своими иррациональными действиями опровергает логичные предположения.
Количество входящих звонков и даже переход в просмотры и сделки остаются на приличном уровне. С удивлением констатируем что идем с опережением плана по принятым авансам на продажу вторички. Общее ощущение, что если есть задача продать квартиру - то лучше сделать это сейчас. И важно понимать, для чего.
По новостройкам: цифр за октябрь пока нет, ждем. По предварительным данным, они будут слабее сентябрьских. По сведениям ЦБ, за три недели октября выдача льготной ипотеки сократились на 27%. А на нее приходится порядка 90% сделок. Поднятие ставки цб до 15% конечно оживит спрос но не сильно.

@yeltsovm