Через кабинет Варвары Сергевны прошло немало граждан, купивших квартиры в таунхаусах и оставшихся один на один со своими проблемами. Куда бы ты ни пришёл, будешь отправлен на три буквы: в суд) со ссылкой на гражданский кодекс.
И это порождает дичайшие истории: например, после сдачи комплекса муниципалитет по 75 постановлению выбирает управляющую компанию, которая затем творит такое беззаконие, на которое у меня даже фантазии не хватило. Поборы, откровенный игнор клиентов - это будни несчастливого городка.
Но поменять УК они не могут - договор заключен по конкурсу «автоматически». А вот ГЖИ туда не ходит, потому что малоэтажка не регулируется жилищным законодательством: «Выбрали по жилищному, ну, наверное, ошиблись, но проверять полномочий нет. Пишите в прокуратуру, идите в суд». Люди измучены и продают квартиры.
Поправить эту историю и должен законопроект про управление малоэтажными жилыми комплексами.

Что предлагается законопроектом по управлению малоэтажными комплексами:
отношения регулируются жилищным законодательством: тарифы для группы население, 354 постановление, выбор способов управления и жилищная инспекция как контролёр.
Что странновато: некоторые определения требуют доработки. Лужайка перед домом может оказаться общим имуществом, а хотелось бы свой кусочек; дороги внутри комплекса можно было бы отдать муниципалитетам, но не получится - придётся содержать, представляете, какой там бешеный ОДН на электричество?
И вопросы управления: надо выбрать отдельно для своего таунхауса (например, непосредственное управление) и отдельно для комплекса в целом - например, УК и непременно с лицензией.
Одним словом, законопроект ждём, но над формулировками можно ещё поработать ;)

А у меня зеркальная история из любимого N-ска: администрация города рассылает телефонограмму УК и котельным пускать тепло с 1 октября. Управляющий со специалистами идут на первый же дом, открывают задвижку - пусто, холодно, только моль кружит и гулкое эхо... проверили оборудование, обошли сети, позвонили на котельную - там уверяют, что всё норм. Снова запускают - ноль результата... Но так же не бывает! И только часа через четыре пришла телефонограмма с котельной о том, что пуск откладывается, потому что котельная накануне сломалась. Но перед гражданами и администрацией ответит, конечно, УК - уже отвечает.

https://t.iss.one/energytodaygroup/5602

Нам пишут, что запуск тепла в Перми осложняется безответственными действиями управляющих организаций. На момент подписания постановления администрации на улице была относительно высокая температура, поэтому УК и ТСЖ взяли паузу, не открывая задвижки. Однако погода внесла свои коррективы — резкое похолодание заставило массово провести процедуру включения в домах. Если за минувшую неделю в Перми отопление было запущено в 60 домах (1% от общего числа), за выходные это число выросло до 11% (700 домов). И только за понедельник-вторник этот показатель увеличился до 2200 (более 36%). Сейчас тепло уже поступает в 4870 многоквартирных зданий (79%). В настоящее время пусконаладка продолжается. Администрация города напоминает: Ответственность за своевременный пуск тепла в дома лежит на обслуживающих организациях – УК и ТСЖ

Почта наших читателей с пламенным приветом в Пермь ;)

Если каждая кухарка должна уметь управлять государством, то с региональной системой теплоснабжения и с обеспечением теплом многоквартирного дома она точно справится. Наверное, именно так размышляли авторы законопроекта, которые предлагают передать на откуп общего собрания собственников «принятие решения о выборе порядка расчета платы за коммунальную услугу по отоплению».
Речь, как можно предположить из контекста, об исполнении лукавого постановления Конституционного суда, который сказал, что граждане, мол, должны иметь возможность платить за тепло по показаниям индивидуальных приборов учёта, невзирая на то, сколько в доме работающих ИПУ.
Коварство этого решения в том, что в таких случаях граждане будут платить непомерно много за «хвост» на ОДН, а если расчёт идёт по 1/7 (то есть граждане платят только в зиму), то платёж за декабрь или январь может вырасти до 8-10 тысяч рублей за обычную квартиру.
Но кухарки, конечно, примут это болезненное для себя решение сами.

Вторая, совершенно не понятная разумному человеку инициатива - формулировка в 157 статье, где говорится о том, как рассчитывается плата за коммунальные услуги. Слова «по показаниям приборов учёта, а при их отсутствии по нормативам» предлагается заменить на «с применением показаний приборов учёта или в случаях, предусмотренных Правительством, по нормативам». Правительство у нас предусмотрело только те случаи, когда приборы учёта установить невозможно.
Получается, что если собственник мог поставить прибор учёта, но не поставил, в соответствии с жилищным кодексом в предлагаемой редакции ты никак не сможешь начислить ему плату. Ну или где-то ещё в нашей фантастической вселенной существует постановление для таких случаев.
https://regulation.gov.ru/projects#npa=84520
#проектыНПА

Следующим шагом предлагаю подумать, не отдать ли на откуп общего собрания собственников и формирование тарифов на коммунальные услуги. Хоть посмеёмся напоследок ;))

- Как дела, в двух словах?
- В двух словах: «пуск тепла»)
Хорошо, когда во всех твоих домах тепло и спокойно,
Всех с пятницей ;)

Знаете, я ушла из энергетики лет семь назад, потому что стало скучно: каждый год одно и тоже, как на сломанной карусели, когда ты уже накатался до тошноты, а лошадки всё бегут и бегут…
Поэтому немного не понятно, как в общем-то очевидные (безусловно правильные) идеи могут заходить как прорывные.
https://t.iss.one/gkhinfo/1020
У каждого, если поискать в архивах, с 2009 года нет-нет, а и найдутся текст/программа/картинки про то, как здорово наконец заняться энергоэффективностью ;) https://keepslide.com/investments/12410

К слову о профессиональных стандартах. По мнению разработчиков оных, руководитель управляющей организации должен знать (знать!): «Перспективы развития деятельности по управлению многоквартирными домами» и «Изменения законов, постановлений, иных нормативных правовых актов и методических документов, регламентирующих деятельность организации».
Ей богу, касатики, если бы это можно было «знать»!))))

По совету профессора Преображенского, Варвара Сергевна давно уже не читает до обеда газет. Поэтому чтение доклада Центра стратегических разработок о том, что у нас хромает в ЖКХ и как это поправить, было отложено на вечер. Уже по первым страницам видно, что доклад - образчик наивно-романтического жанра. Странно, что авторы среди экспертов, которым выражаются благодарности, не указали знаменитого педагога Макаренко :) Но давайте пока воздержимся от спойлеров - по ссылке у коллег можно ознакомиться с полным текстом, а я поделюсь своими мыслями по поводу доклада завтра. https://t.iss.one/eircc/82

Рабочий кейс под стать пятнице.
Накануне позвонили в аварийку: квартиру заливает сверху. Пришли, перекрыли воду, постучались к соседям выше, но никто не открыл.
У людей беда: маленький ребёнок, к его рождению сделали ремонт, но вчера там даже ночевать нельзя было остаться. К вечеру вернулся сосед этажом выше - его квартира тоже оказалась залита.
Утром туда приехали помимо наших менты и мчсники: через окно они вскрыли квартиру на третьем этаже и обнаружили мирно спящего алкаша-соседа. Они его и разбудили.
Оказалось, что днём водоканал отключал воду на плановый ремонт, объявлений не было, и с этим сейчас серьезно предстоит разобраться. Кто-то не сильно находчивый и ответственный, решил, что можно «тихо, по быстренькому» все сделать, надеясь, что никто не узнает. В перерасчетах ли вопрос или в элементарной безалаберности - не знаю.
Наш прибухнувший товарищ открыл кран, не обнаружил воды, прибухнул ещё и лёг спать. Не помню, кто говорил, что сон алкаша краток и тревожен. И это точно не наш случай. Когда лилась вода и соседей топило, когда к нему стучали в дверь аварийщики, милиция, администрация, а спасатели лезли в окно, он спал.
Ко всему он ещё и не собственник - снимал без договора. А значит, за вызов мчс, за ущерб по ремонту соседям, за подключение воды, за восстановление электропроводки, сушку и тд - за все ответит не он.
Мораль:
1. страхование жилья - вещь, особенно если не повезло с соседями.
2. Если сделал ремонт, пять лет храни чеки на всё: для страховой или суда.
3. Иногда дешевле «в белую» сдать квартиру, чем потом расхлебывать косяки постояльцев.
4. Информационный обмен РСО-УК-дом - ключевое звено в любых вопросах, связанных с подачей коммунальных услуг.
5. Все таки нужен особый порядок доступа в квартиры при ЧС. Опросила всех: говорят, что люди могут до трёх дней ждать, пока полиция и мчс получают разрешение вскрыть квартиру. Все это время соседи живут без света и воды.
6. Странная штука - алкоголь. Наш прибухнувший друг - единственный в этой истории, кто совсем не пострадал.

Странный все таки народ - коммунальщики) стоило написать о горестях одного дома из-за незадачливого алкаша, проспавшего потоп, как по всем каналам связи посыпались просьбы при случае прикупить на сувенир в том же лабазе того же самого, что пил герой нашей истории.
Коллеги, и ни один не спросил, где выгоднее всего застраховать квартиру 😆 Уповаю только на то, что все это уже сделали;)
https://t.iss.one/teplovichok/527

Ну что, все дочитали доклад ЦСР?
Напомню, он тут: https://www.csr.ru/wp-content/uploads/2018/10/Report-ZH-KH-H-internet-fin-1.pdf
Повторюсь, я удивлена, что среди вдохновителей нет таких великих романтиков, как педагог Макаренко, поэт Бодлер, а также авторы современных бестселлеров «100 простых способов …» «7 рецептов успешного …» и так далее, потому что доклад начинается с задорного:
«Казалось бы, ничего особо сложного: надо обеспечить качественную эксплуатацию жилищного фонда и создание комфортных условий нахождения в нем, а для этого выстроить понятную, ориентированную на рынок систему взаимоотношений всех участников процесса. При одном важном условии – цена за это должна быть не слишком обременительной для потребителей, поскольку коммунальные услуги по своей природе должны быть доступны для всех».
И в общем-то дальше весь доклад – теории и теоремы самых настоящих теоретиков. Тем, кто оперирует прикладными знаниями, доклад лучше не открывать. По крайней мере, кофе отодвиньте подальше :)
Например, коллеги декларируют как предложение «ответственность собственников за ненормативное состояние МКД, за исключением случаев, когда ответственность делегирована УК». Однако, это и сейчас уже так по Жилищному кодексу, а на практике, если в результате незаконной перепланировки что-то случится, сядет управдом (вспомните пермский случай). В голове авторов доклада вместе с ответственностью собственники голосуют обоснованную ставку за содержание и ремонт. По жизни же собственники голосуют за «политические» ставки, которые устанавливает администрация. Есть и дикие истории: в Ленинградской области собрание собственников установило для своей УК ставку в 1 рубль (при средней по стране 20-25 рублей). «Конечно, Золушка, ты можешь пойти на бал, но сначала…» На случай, если цена «не реальная договорная», авторы предлагаю уходить «от управления на обслуживание и «агентский договор». Кто и как будет определять, насколько реальна договорная цена? Пустое предложение, не опирающееся на практику реальных переговоров с собственниками.

Продолжение о докладе ЦСР
Предложение о бесплатной деприватизации без права приватизации выглядит совсем космическим (или комическим, зависит от вашего чувства юмора): у людей заморозили часть пенсионных накоплений, уронили курс рубля, обесценив доходы в 2-3 раза, продлили срок до выхода на пенсию, добавьте к этому и более локальные, но важные для регионов социальные системные потрясения, типа проблем с квотами на вылов рыбы и обеднения рыбаков, запрета на ввоз подержанных машин, социальных проблем на Кавказе, закупочных цен на сельскохозяйственную продукцию, сокращения военных городков, реформу систем образования и медицины… Жильё, как было в страшные 90-е, так и осталось для подавляющего большинства россиян единственным ощутимым активом. Из-за него «пашут», лезут в кредиты, ругаются с родственниками и т.д.
«Упрощение принятия решений собственниками», предлагаемое авторами, как волшебный укол для оздоровления рынка управления, тоже ни к чему хорошему не приведёт: УК будут меняться на домах, как перчатки, плата будет падать ниже экономически обоснованной, долги ресурсникам – расти (зачем платить, один день живём)… в общем, всё вернётся к тому состоянию, от которого долго и мучительно уходили с 2015 г. Впрочем, на реальное воплощение такой квази конкуренции можно посмотреть в Туле (где большинство УК перестали платить РСО, чтобы выполнять «хотелки» граждан и покупать голоса на собрании) или в Новосибирске, где руководитель ГЖИ говорил, что их инспекция что-то вроде ЗАГСа: регистрирует протоколы, которые им приносят. А недавно ушёл в отставку после череды скандалов.
То же самое начнётся, если, следуя предложениям авторов, заменить лицензирование саморегулированием. Сегодня реестр лицензий – это единственный понятный и открытый для всех источник информации о том, какая УК управляет домом и на каких основаниях. СРО таких реестров вести не смогут. И обеспечить прозрачность конкуренции и рынка, как следствие, тоже не смогут.
Проблема избыточного административного контроля, по мнению авторов, решится, если инспекция будет следить «не за деятельностью УК, а за состоянием зданий». Перевожу с теоретического в практическую плоскость. Сейчас для инспектора проверка на доме выглядит так: если в бюджете дыра и переселять или ремонтировать дом в ближайшее время не на что, инспектор через предписания мотивирует УК и граждан принять решение о каких-то работах, частично сняв угрозы аварийного жилья. Если инспектор будет следить «за зданиями», он напишет бумагу в муниципалитет, тот отпишется, что «денег нет, но дом в программе» - все поработали, галочки поставили. Проблема осталась.
Кстати, вот для таких случаев уход от управления к обслуживанию реально мог бы быть выходом. Но об этом, как правило, говорят практики.

Продолжаем читать доклад ЦСР
«Включение в договор управления риска неполного сбора платежей». Это очень смешно, учитывая, что УК по законодательству защищает перед собственниками смету и отчитывается за работы и услуги по этой смете. То есть штуку, которую остальные предприниматели зашивают во внутренние сметы, когда считают рентабельность, УК придётся вытащить на свет божий и показать собственникам. А по итогам года ещё и отчитаться: какие неплатежи закладывал, сколько собрал за коммуналку, сколько на эксплуатацию и текущий ремонт, сколько на управление, сколько по статье «риск недосбора», перерасчитать, доначислить или вернуть… да ну вас, господин Сиваев с такой экономикой. Уверена, большинство управдомов согласятся приплатить, чтобы таких упражнений не проделывать)) Это не защитит рынок, а прибьёт его. И прозрачность достигается не этим. Мы уже вывернули наизнанку не только карманы, но и вывернулись сами, но требуемые отчёты по-прежнему очень далеки от того, что на самом деле понятно и доступно для наших клиентов. Да что клиентов – среди перечисленных на пятой странице доклада уважаемых экспертов вряд ли найдётся больше пяти, кто сможет грамотно прочитать составленный в строгом соответствии с буквой закона договор управления и отчёт к нему.
Не менее интересно там написано про субсидиарную ответственность соседей за неплатежи: мол, если Петя из третьей квартиры не платит, остальные скидываются, а потом как-то с Пети требуют. Мне жаль Петь, которые живут в домах с менее интеллигентными соседями, чем Сергей Борисович. А таких, увы, большинство. Также заранее жаль участковых, пожарных, бригады скорой помощи, лесников и других потенциальных участников потенциальных историй соседских разборок. Не внакладе останутся только местные телевизионщики, у них, конечно, сюжетов прибавится.
В целом же для решения проблемы задолженности в ЖКХ предлагается ввести административные штрафы для всех категорий потребителей (Для. Всех. Категорий.) Для управляющих организаций вдобавок к штрафам нечто невообразимое: «дифференциация тарифов на коммунальные ресурсы в зависимости от выбора способа управления». Авторы, конечно, преследуют благую, казалось бы цель – покрыть убытки от существующих «политических» нормативов и тарифов, но прямым текстом это звучит так: «давайте те, кто ещё нормально платят, заплатят ещё и за неплатежи остальных». Ещё одна новация – «эскроу-счета» для расчётов с РСО и «введение обеспечения по оплате энергоресурсов». «На орехи» досталось и расчётным центрам – мол, не понятно, чего обвиняют в неплатежах УК, когда они часть функций отдали расчётным центрам. Вот действительно, с одной больной головы переложили на другую больную. В прямые договоры (которые в докладе именуются «прямыми платежами») ЦСР не верит.

Самое, конечно же, интригующее в этом докладе – отсутствие прогнозов или даже намёков: вот если прямо завтра вывернуть стопы в четвертую танцевальную позицию, скинуть на собственников полномочия, установить другие тарифы, осыпать сверху субсидиями, - с какого момента можно будет сказать, что всё, мы ушли от политики, и теперь сплошная экономика и она весьма сбалансированная. Будь я теоретиком, предложила бы построить специальный коллайдер для опытов - если не в Швейцарии, то хотя бы в Сочи)) Но боюсь, придётся по старинке - тренироваться на кошках. И котиках;)

Не за что, коллеги) Надо иногда и "художественную литературу" почитывать;) https://t.iss.one/eircc/91

Сегодня в стране погодные станции могли зафиксировать неожиданный порыв ветра – ничего страшного: это с облегчением выдохнули управдомы страны, которые получили понятные правила сохранения экономии.

Напомню, что в начале года Священная Книга Управдома *зачёркнуто* Жилищный Кодекс Российской Федерации пополнился нормой о том, что УК, которая хорошо работала и чего-то сэкономила не в ущерб качеству, может оставить экономию себе (ч. 12 ст. 162).
Условия сложные, но выполнимые:
1. В договоре управления есть периодичность оказания услуг, по возможности – параметры качества;
2. В течение года все обращения оперативно отрабатываются, чтобы не превращаться в претензии (главное – не получить акт о ненадлежащей услуге).
3. В первом квартале вывешивается отчёт о работе УК.
Клиенты довольны, УК с экономией, налоговая тоже приятно удивлена. 🦄
Оставались вопросы о том, каким образом происходит подтверждение того, что с качеством всё было ок.
Идей было немного, и основная редакция заставила управдомов нервно глотать валерьянку, искать утешение в ремонтной кампании, осушая подвалы, и бороться с навязчивыми страхами перерасчётами ОДНов.

Но накануне вышел итоговый текст (изменения в постановление Правительства 491), мысль которого проста: если в отчётном периоде клиенты УК не составляли актов о некачественной услуге, то услуга качественная, а значит, экономию можно оставить.
Постановление опубликовано тут: https://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201810160018?index=0&rangeSize=1

Осталось только получить однозначный ответ на вопросы, тождественна ли «экономия» «прибыли» и позволяет ли формулировка «остаётся в распоряжении УК» вывести «экономию» в качестве «прибыли». 🤔