когда спросил на пресс-конференции “как долго продлится продолжительный период проведения жесткой денежно-кредитной политики, чтобы обеспечить возвращение инфляции к цели?”

@unexpectedvalue

Из-за жесткой ДКП экономика настолько замедлилась, что даже выпуск лонгридов на канале упал в 3 раза

Поэтому под конец года давайте сделаем стройка жилья 101: мини праймер о том, как отрасль будет чувствовать себя в 2026 году (на самом деле почти в любом году +/- 10%). Мб в январе доделаем до настоящего жилье 101.

Админ крайне не любит делать любого рода прогнозы, но мы тут скорее хотим построить тренд: несмотря на максимально хаотичные 7 лет с момента начала реформы 214-фз, фундаментальные показатели сектора оказались очень стационарными: весь эффект свистопляски с льготными ипотеками ушел в цены, но едва повлиял на метры.

Плюс тут высокий риск сильно промахнуться с оценками итогов 2025 до публикации официальных данных, которые зависят не только от рынка, но и от целей и задач ответственных органов власти.

Совсем коротко:

1️⃣ Вводить продолжим по 38-39 млн квадратов

2️⃣ Продавать будем 70-75% на этапе строительства, еще 10-15% после

3️⃣ Замедление ипотеки тормозит рост цен. Спрос подстраивается через уровень первоначального взноса и оборачиваемость вторичного рынка

4️⃣ Сектор консолидируется, проекты укрупняются

5️⃣ 2025 год - год нормализации рынка после льготноипотечного безумия

6️⃣ 2026 год крайне важен с точки зрения наблюдения подстройки рынка к ценам/ставкам. Судя по последним двум месяцам, она скорее уже произошла, но системные риски никто не отменял

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
1/6

Отрасль в среднем способна вводить 38 млн квадратных метров многоквартирных домов

(не путать с данными росстата, которые включают жилые помещения в других социальных и не очень объектах).

С ноября ДОМ.РФ дает этот изумительный дэшборд, где можно видеть, сколько реально вводится домов/квартир/площадей. Честь им и хвала, что можно теперь не считать самим.

Мы предполагаем, что оснований считать, что в обозримом будущем картинка как-то изменится нет. Что могло бы помочь:

- Приток новых рабочих. Почти нереален, т.к. потребует перекупать специалистов из других отраслей, а это гонка зарплат между тысячами участников -> рост себестоимости

- Рост производительности труда - не был замечен в данном секторе уже несколько десятилетий и вряд ли это изменится

- Приток новых денег (хотя казалось бы) - не решает проблему из п.1

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
2/6

Отрасль должна продавать до ввода ~70% от вводимых площадей. 85-90% за весь срок продаж

Как много раз говорили, тут у каждого застройщика своя стратегия, кто-то любит продать до ввода все 90%, а кто-то на этапе строительства реализует 20% площадей.

Учитывая средний ввода 38 млн квадратов и необходимость продать 75% от них, мы получаем 38*0.70‎ = 26,6млн квадратов. При средней площади строящихся квартир ~50 квадратов это 532 тысячи сделок ДДУ.

В среднем за 2018-2024 в РФ заключается 684 тыс. сделок ДДУ (скинем до 650 из-за «нюансов» регистраций ДДУ перед реформой 214-ФЗ)

По оценкам ДОМ.РФ в 2024 году было продано 25.5 млн квадратов, а в 2025 будет 25 млн квадратов. Нам кажется, что тут показатели занижена на ~3 млн квадратов, но это не так важно: при самых консервативных оценках мы слегка не выполняем таргет, а не летим в пропасть. Но, конечно, если вся отрасль едва выполняет цель, то количество отдельных игроков, которые захотят передать банкам священное право завершить строительство с новым подрядчиком будет выше

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
3/6

Тут важный нюанс. 70-75% площадей продаются по мере хода строительства, а не в год ввода объектов.

Застройщику очень важно управлять рисками продаж и себестоимости:
-продаж слишком много на ранней стадии (выше диагональной линии), попадаешь на риск себестоимости, т.к. выручка от метра зафиксирована, а стоимость строительства нет.
-продаж слишком мало на ранней стадии (ниже диагональной линии), попадаешь на бизнес риск ближе к вводу, когда рынок в моменте не сможет переварить все предложение

(Экономическая прибыль - это сверх стоимости капитала)

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
4/6

Проникновение ипотеки vs рост цен

Не так давно г-н Хуснуллин заявил, что если банки не будут выдавать по 4 трлн руб. ипотечных кредитов, то в отрасли наступит коллапс

Любой тезис о коллапсе чего бы то ни было очень трудно легко брать на веру, но выданная ипотека в деньгах - это показатель от многих «если».

Особенность ситуации в том, что обязательный платеж, который зашит в текущий портфель растет сильно медленнее, чем средние зарплаты (inflationary):

🔹зарплаты выросли х2
🔹средний обязательный платеж (СОП) всего на 50% для ДДУ, а по построенному жилью в данных вообще вакханалия

Этот разрыв дает возможность домохозяйствам скорректировать условия входа на ипотечную вечеринку (особенно в случае с вторичным рынком): откладываем сделку, копим на первоначальный взнос, пока обязательный платеж не станет комфортным.

Тут именно фактически заключаемые сделки, а не расчетная доступность по рыночным ставкам и минимальному ПВ.

В итоге в 2026 мы можем увидеть:

А) снижение уровня проникновения ипотеки в сделки с жилыми ДДУ. Когда-то этот уровень был всего 60%, но слаженная работа всех министерств вынудило использовать кредитное плечо в 80% сделок уже в 2023

Б) рост первоначального взноса

В) продолжение стагнации реальных цен. Понятия не имею, что зафиксируют коллеги по итогам декабря, но 11 месяцев рост цен был вполне в районе инфляции

Г) все вышеперечисленное сразу

Сильное смягчение ДКП (оно же уже вот-вот, совсем точно, экономика не сможет долго жить со ставкой 16%!!!) изменит расклад в обратную сторону, но эффект в первую очередь пойдет через вторичный рынок: рост цен вторички -> рост оборачиваемости портфеля вторички -> рост сделок на первичном рынке.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
5/6

Больше больших проектов

Проектное финансирование и приход банков сделали достаточно очевидное: вымываются мелкие игрок, делающие маленькие проекты. Банку сильно проще кредитовать среднего-крупного строителя, чем несколько десятков мелких, даже если у них типовые проекты

Количество проектов общей стоимостью строительства до 1 млрд руб. За 5 лет снизилось вдвое.

Тут, конечно, еще и важно изменение «продукта»: строишь дом, построй и социалку.
Плюс миграция в более крупные рынки.

Все это продолжится и в 2026 году

Кроме того, больше проект -> больше под него требуется долга -> он дольше строится -> больше «длинного» кредита в экономике -> ниже влияние ДКП

(Да, там подпись к графику поехала, это повторится)

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
6/6

Вместо итогов

Будут итоги

В 2025 году мы впервые выросли сильно слабее, чем в предыдущем году. Контента было примерно столько же, но аналитики и лонгридов стало сильно меньше. Кажется, что на данном жизненном этапе в таком формате канал скатится в редкий шитпостинг и нерегулярные посты. Этого совсем не хочется, поэтому будем думать, как это все институционализировать и превратить в продукт. В этом году были уже 3 попытки так сделать, но они все утонули в рутине создания акционерной стоимости и радости ожидания второго джуниор аналитика.

(Плюс есть сильное ощущение, что макротелеграм как явление начинает сдуваться, но это явно не праздничный разговор)

Я крайне уверен, что аналитика хороша только когда за ней видно автора/авторов, а не корпоративные стандарты подготовки отчетов, и кажется, что UV несет вот эту прикольную ценность, которую хочется сохранить и развивать.

Говоря о «большой» повестке, мы очень хорошо увидели, тяжело формировать ожидания и прогнозы на макроуровне, т.к. важнейшие вопросы международной торговли могут пересматриваться пару раз за день (чего только стоит легендарный график с изменением торговых тарифов между США и Канадой внутри одного дня, see attached).

Другой связанный вывод: рынки и граждане сильно переоценивают возможности людей на важных должностях менять этот мир. Эти люди создают намного больше волатильности и шума, чем реальных изменений (здоровья всем инвесторам, поставившим на «договорнячок»), а существующая инерция невероятно сильна.

🎉Так что наша редакция поздравляет всех с Новым Годом. Желаем верить в свои силы и мысли!
Каждый отдельный инвестор или аналитик, могут создать тот предельный вклад в процесс ценнобразования, который в итоге и сдвинет равновесие.
Даже если вам кажется, что вы говорите банальность, ее вполне могут опубликовать в файненшл таймс.

С уважением,
@unexpectedvalue

всех с окончанием праздников 12 дней мониторинга ситуации

можно и поработать

план на первый квартал примерно следующий:

-в марте возвращаем подкасты, делаем 1-2 выпуска в месяц

-начинаем делать периодические (год/квартал) рыночные репорты про жилье (чуть про банки тоже в части жилья, а мб и шире)

-стартануть цикл анализа бумаг сектора

-дожать прошлогодний эксплейнер «проектное финансирование жилья 101» (в рамках телеги пока кажется нереальным, но посмотрим)

-не менее 3 смешных мемов и штук 15 на «так, можно улыбнуться»

если есть какие предложения/пожелания по работе канала или идеи как-то запартнериться — пишите админу, пока вайб не ушел и рутина не поглотила

@unexpectedvalue

Ходил на РБК говорить про стройку, а пришлось еще и про макро и признаваться, что админ ужасный трейдер (всего 2 идеи за 6 лет…)

Получилось чуть алармистски, но вектор корректен:

- лаги ДКП докатились только в конце 2025. По мнению редакции, ключевая причина в изменении структуры кредитного портфеля (подробнее здесь)

- Банк России смотрит на проинфляционные и дезинфляционные риски асимметрично. Осторожное снижение ставки во втором полугодии 2025 как раз про это. Никакое замедление или даже падение в отдельных отраслях не приведет к смене этой стратегии

- длинные облигации - это не консервативный инструмент. Большинство розничных инвесторов имеют короткий горизонт инвестиций (скажем до 1 года, хотя по ощущениям это недели полторы). При этом бумаги со сроком погашения 7+ лет могут за этот период поймать очень сильную переоценку (2024 такой был, если помните). Это несовпадение дюрации «пассивов» и «активов» может очень разочаровать при необходимости закрыть позицию до погашения бумаг. Плюс немного о том, что длинные доходности ведут себя не так, как рассчитывают спикеры Банка России (то есть риск есть, не так ли?)

- итоги 2025 и ожидания на 2026 по стройке жилья здесь

- почему нельзя смотреть в лоб смотреть на операционные показатели Глоракса здесь

Ну и еще короткая ремарка:
Есть ощущение, что доминирующие настроения на рынке - все настолько дешево, что можно брать что угодно и оно вырастет в цене, как только ЦБ снизит ставку: пружина разожмется и иксы неизбежны.

Это говорит лишь о слабом риск-менеджменте и высоком аппетите к риску у говорящих (либо о полном отсутствии ответственности за эти слова).

PS. спасибо нашему независимому pr-отделу за поддержку)

@unexpectedvalue

прекрасно понимаю желание создать свой отечественный morningstar

проблема тут в том, что в таком продукте ценно не то, что думает агентство о бумаге, а какую информацию оно собирает и учитывает в анализе.

Но у рейтинговых агентств нет и не может быть избыточных компетенций в этом вопросе. У компании должна быть материальная заинтересованность более качественно учесть больше доступной информации. Но кто в наше время платит за рисерч?)

по какой причине в качестве безрисковой ставки коллеги из нкр указывают 16%, а премию за риск 8% решительно непонятно. на чем основаны прогнозные показатели? долгосрочный рост 4%? какую информацию это добавляет рынку?

более того, в ситуации, когда системный риск (общий для всех), вполне вероятно, выше*, чем идиосинкратический (риск отдельных эмитентов) эта инициатива только обесценит все эти усилия

*требует отдельных оценок, но обычно шоки прилетают по всем сразу, а не по отдельным бизнесам

@unexpectedvalue

прошу прощения за небольшой оффтоп, такое не будет происходить часто, но посмотрите, что сегодня выпустили financial times в честь форума в Давосе

я не большой сторонник такого «качественного анализа» (от слова qualitative), но когда абсолютно профильное для форума консервативное издание печатает сатиру на этот форум, это уже сигнал посильнее банальных пророчеств о «деглобализации», «нарастании энтропии» и прочего буллшит бинго: попробуйте вспомнить хоть одно значимое изменение в мире по результатам Давоса. или в России по результатам ПМЭФ

@unexpectedvalue

0.45% - это сколько годовых, кстати?
С другой стороны, замедление почти в 3 раза.

Редакция «голосует» за подачу материалов в виде замедления в 3 раза, долой уныние, ВСЕГО 1.26+0.45=1,71 из 4%-5% прошли.


🔺Подорожало:

🥒Огурцы - на 6,0%, помидоры - на 3,3%, картофель и морковь - на 2,6%, капуста - на 1,7%, свекла - на 1,6%, лук - на 1,4%, бананы - на 1,2% и яблоки - на 1,1%.

🥃Водка - на 1,4%.

🧈Маргарин - на 1,3%.

🥩Говядина, рыба мороженая, хлеб пшеничный - на 0,4%, свинина, сосиски - на 0,3%.

📺Телевизоры - на 1,8%, смартфоны - на 0,9%.

⛽️Бензин автомобильный и дизельное топливо - на 0,1%.

🔻Подешевело:

🍚Кефир и рис - на 0,2%.

🍖Баранина, мясо кур, макаронные изделия и сахар-песок - на 0,1%.

#Росстат
@ifax_go

P.S. ждем самолетик по традиции.

Эталон объявляет параметры SPO на 400 млн акций/18.4 млрд руб. для оплаты цены сделки по покупке АО Бизнес-недвижимость (14.1 млрд) и остаток на пиво снижение долговой нагрузки, развитие бизнеса и прочие корпоративные нужды (а, нет, все-таки на пиво).

Вроде как основная цель - это земельный участки, где можно построить премиальное жилье. Плюс коммерческая недвига с рентным потоком, а потом там все равно строить жилье или, если с ТЭПами не повезет, то и коммерцию. Саундс лиджит.

Главный акционер Эталона АФК Система, по случайному стечению обстоятельств владелец Бизнес Недвижимости, говорит, что готов выкупить до 377 млн акций

Рынок на это дело делает +7%, потому что… аргументы коллеги приводят такие. Вопрос: если актив шоколадный, зачем переводить его с лавки, где у тебя 100%, в лавку, где у тебя поменьше?

1/3
@unexpectedvalue

Что получается по результатам сделки? (допустим, выпускаем 400 млн акций и Система выкупает из них 377)

1. Система уже владеет 48.8% в ПАО Эталон

2. Сейчас капитал состоит из 383 млн акций, то есть у Системы 187 млн акций

3. После SPO общее количество акций увеличивается до 383+400 = 783, у Системы 187+377 = 564 или 564/783=72%

4. Допустим, делать всем нечего, и Система решит погонять кэш. Тогда 377*46 = 17 342млн руб. Отправляются в Эталон

5. (400-377)*46 = 1 058млн руб. Заносят прочие участники SPO.

6. Из них 14 100 млн руб. отправляются обратно в Систему в качестве цены за БН
В Эталоне остается 17 342-14 100+1 058 = 4 300 млн руб. на снижение долговой нагрузки и корпоратив, из них Система заплатила 4 400 - 1058 = 3 342.

Таким образом, Система за 3.3 млрд руб. Увеличивает свою долю в Эталоне на 72%-48.8%=23.2% при текущей биржевой цене этой доли 46*23.2%*383 = 4 087 млн руб.

Будто не такой большой выигрыш. Но ведь и компания выросла на 14.1 млрд активами (допустим, тут все по справедливой стоимости) плюс 4.3 млрд кэша.

Стоимость Эталона для Системы становится 46*72%*(383+400) = 25 933 млрд руб вместо 46*48.8%*383 = 8 598
Разница 25932-8597= 17 335 (да, это те же самые расчеты, что и выше, так называемый, метод двойной записи*)

Стоимость чистых активов Бизнес-Недвижимости по последней доступной отчетности МСФО составляла 13.4 млрд руб, т.е. для баланса Системы сделка должна быть нейтральна: стоимость активов БН перекочевала из одного кармана в другой, еще 3 млрд переедут из кэш и эквиваленты в финвложения

Но только неликвидные акции АО, состоящего из по сути земли, превратятся в ликвидные акции одного из ведущих девелоперов страны

*админ очень гордится данным каламбуром

2/3
@unexpectedvalue

Но и это еще не все

В 2026 году Эталон планирует ввести 410 тыс.квадратных метров жилья. И эти квадратные метры очень неплохо распроданы: на конец декабря 2025 распроданность 70%

С большой вероятностью, эти объекты хорошо покрыты и платят исчезающе небольшую ставку по проектному финансированию.
(Тут вообще обидно, что при невероятно высокой прозрачности Эталона для инвесторов, даже они не выкладывают график ввода и раскрытия эскроу (разумеется, чтобы покупатели при переносе срока их в это носом не тыкали))

- Валовая маржинальность текущих объектов где-то около 25%
- Средняя цена около 300тыс.руб./квадрат

Итого получаем 300 000*410 000*70%*25% = 21 525 000 000 руб.
Скинем отсюда с запасом пару миллиардов на стоимость финансирования, т.к. мы не знаем процентные расходы объектов с вводом в каждом периоде. Плюс у нас будут явно еще продажи в этих объектах до конца 2026 года, но что-то перенесется в 2027 год, консервативно то на то и выйдет.

Итого Эталон получит в 2026 году со счетов эскроу кэша на 19 млрд руб. До SPO на этот кэш Система претендовала в доле 48.8% или на 19*48.8% = 9.3 млрд, а после на 19*72% = 13.7

Плюс 4.4 млрд легким движением документов

Тут, конечно, нужно оговориться, что компании необходимо суметь нарисовать прибыль, чтобы этот кэш превратить в дивы. Хотя нераспределенная прибыль положительная.

В общем весь этот маневр превращает неликвидные объекты недвижимости, которые банки будут брать в залог по низкой стоимости и давать дорогие кредиты, а в деньги они сами по себе превратятся нескоро, в ликвидные бумаги и кэш для АФК. В масштабах всего бизнеса суммы не самые огромные, но когда балансируешь на грани прибыльности и долговой нагрузки, чего бы и нет? Миноры при этом якобы получают объекты недвижимости с высоким градостроительным потенциалом aka иксы в будущем (но это неточно, с Серебряным Бором все ок, но исторически у Эталона не самый сильный GR ресурс в Москве, чтобы выбивать себе нужные ТЭПы)

Апплодисменты авторам и исполнителям данной красоты. Very demure, very mindful.
3/3 @unexpectedvalue

На полях хочется сказать, если вы собираетесь работать в финансах, то вам нужны следующие навыки:
- превращать кэш в активы
- превращать активы в активы побольше
- превращать активы обратно в кэш с экономической прибылью Как правило, кандидаты владеют первым, изредка вторым. Но вот если вы на входе владеете третьим, это резко повышает ваши шансы на успешную карьеру в экономике побежденного перегрева @unexpectedvalue

Внутренний комплаенс, наконец, выпустил материал в печать, поэтому давайте ради интереса прикинем, сколько все-таки стоит аэропорт Домодедово?

Кейс с аэропортом Домодедово достаточно удивительный.
Как правило, когда происходит национализация, всегда есть игрок, готовый «взять на себя бремя заботиться об активе»

Но тут у нас были первые торги с «единственным участником». Возможно, потому что цена была завышена. Но если вы уже знаете, кому отдадите актив, то и условия должны были обсудить заранее?. Но тут что-то пошло не так Продавец в лице ПСБ сначала выставил цену 132 млрд руб., чем вызвал бурное желание не участвовать в данном мероприятии у всех.

Если вы думаете, что цена завышена, то предыдущие акционеры за пару месяцев да начала процесса национализации были готовы отдавать аэропорт не менее чем за 1.5 млрд USD (лето 2024 года). Олег Дерипаска, которому принадлежит компания-оператор нескольких аэропортов, «оценил» Домодедово в 40 млрд руб., что в 3 раза ниже.
В интересах Сбера Б1 (экс Ernst & Young) оценили компанию в минус 10 млрд руб. Потому что много долга (бог им судья, конечно)

На второй аукцион допустили целых двух участников с профильным опытом: Шереметьево и Внуково.
Актив забрала структура Шереметьева по минимальной цене аукциона 132/2 = 66млрд руб.

Это дорого или нет?
Дисклеймер: тут нет цели дать самый точный и красивый отчет об оценке аэропорта восемью методами, но лишь подсветить нелинейность ценообразования в сложных стратегических сделках

1/8
@unexpectedvalue

Для ответа на вопрос возьмем самый стандартный фреймворк
Equity Value = EBITDA * multEV/EBITDA-Net Debt

Этим подходом, вероятно, пользовались буквально все участники дискуссии, различия лишь в том, как вы определили каждую переменную.

Главная дилемма: оценивать стоимость по текущим потокам или по нормализованным. Все скептики, очевидно, оценивают по текущим. Но купить домодедово мог только стратегический игрок, который в состоянии этим активом управлять. Этот игрок, скорее, будет оценивать по нормализованным показателям

EBITDA - прибыльность компании независимо от структуры финансирования, налогообложения и капиталоемкости

Сразу еще дисклеймер: EBITDA - это относительно простой способ понять, сколько зарабатывают операционные активы бизнеса: свободный денежный поток посчитать сложнее, а прибыль зависит от структуры финансирования, режима налогообложения и капиталоемкости (инвестпрограммы). Использовать EBITDA при принятии инвест решений нужно крайне аккуратно
Домодедово - сложный бизнес. Плюс у нас нет детальной финансовой отчетности и результатов дьюдилла. Но мы вполне можем оценить прибыльность активов за счет обоснованных допущений. Для этого примем:
EBITDA = PAX * Revenue per PAX * EBITDA Margin

PAX - пассажиропоток в год.

Revenue per PAX - выручка на одного пассажира

EBITDA margin - маржинальность по EBITDA, т.е. сколько ebitda получается из выручки

Пассажиропоток не является секретной информацией, его публикуют вполне официальные ведомства и есть понятная история. А еще мы можем достаточно просто оценить возможный диапазон значений этого показателя.

Выручку на пассажира и маржинальность по EBITDA мы можем определить по историческим данным и бенчмарками - сколько у похожих аэропортов? Этот метод основывается на слепой вере покупателя: «они смогли и мы сможем». Без этой веры в мире было бы куда меньше сделок M&A.

Тут важно: нам не так уж важно, что админ реально думает о потенциальной маржинальности Домодедово. Нам важно понять, что написал бы медианный аналитик, которому поставили задачу: «сколько мы максимально можем за это заплатить?»
2/8
@unexpectedvalue