По требованию прокурора суд обязал собственника нежилого помещения привести реконструированное помещение в первоначальное состояние

Собственник нежилого помещения МКД в Волгограде решил провести его перепланировку (создать отдельный вход с крыльцом). Работы по перепланировке проводились в 2022 году. Были демонтированы фундаментные блоки под оконным проемом, оконный блок.

Ранее, в 2020 году, было проведено ОСС по этому вопросу, получено разрешение администрации на проведение перепланировки нежилого помещения.

Прокуратура выяснила, что 24 собственника не участвовали в общем собрании собственников по вопросу перепланировки в 2020 году. В связи с этим по требованию прокуратуры было отменено распоряжение главы администрации Ворошиловского района Волгограда о согласовании проведения перепланировки нежилого помещения.

Прокуратура пришла к выводу, что разрешительная документация на проведение работ по реконструкции нежилого помещения отсутствует, как и согласие всех собственников.
Прокуратура обратилась в суд с иском к собственнику нежилого помещения с требованиями привести реконструированный объект в первоначальное состояние.

Суд первой инстанции посчитал, что прокурором не доказано проведение реконструкции объекта, а собственник нежилого помещения выполнял работы в соответствии с действующим законодательством.
Апелляционный суд не согласился с судом первой инстанции и удовлетворил требования прокурора.

Апелляционный суд решил, что действия собственника нежилого помещения нарушают права жильцов МКД, так как работы по созданию отдельного входа повлекли уменьшение размера общего имущества. При этом согласие всех собственников помещений не было получено, что является нарушением требований части 3 статьи 36 ЖК РФ.

Кассационный суд согласился с судом апелляционной инстанции (Определение Четвертого КСОЮ по делу № 88-4615/2024):
“Поскольку материалами дела установлено, что реконструкция объекта Л. произведена в нарушение процедуры, установленной законом, при этом подтверждено нарушение прав жильцов многоквартирного дома, то судом апелляционной инстанции обоснованно удовлетворены требования прокурора, и в том числе на ответчика возложена обязанность выполнить работы по приведению помещения в первоначальное состояние”.

🔹 Проверки прокуратуры в ЖКХ 🔹

ФАС разработала меры усиления механизма привлечения инвестиций в сферу ЖКХ через гарантии их возврата
Новости ФАС RSS

Они могут применяться уже на 2025 год

Служба разработала проект документа о развитии механизма долгосрочных индексов для масштабирования вложений в развитие коммунальной инфраструктуры по принципу «тариф в обмен на инвестиции». 

При установлении долгосрочных индексов инвестиционная составляющая будет резервироваться в виде фиксированного значения. Это будет гарантировать получение инвестором средств на реализацию концессионного соглашения или инвестиционной программы. 

Также предусматривается возможность поддержки частной инициативы потенциального инвестора в заключении концессионного соглашения. Для этой цели главы регионов смогут получить предварительное согласование ФАС на установление долгосрочных индексов на основании предложенного потенциальным инвестором муниципалитету или региону проекта концессионного соглашения.  

Новый гибкий подход к установлению долгосрочных индексов снижает административные барьеры и расширяет возможности для инвестирования в инфраструктуру. Он позволит обеспечить целевое использование инвестиционных средств и осуществить капитальные вложения в объекты коммунальной инфраструктуры.

Проект документа предусматривает донастройку мониторинга применения предельных индексов в рамках «альтернативной котельной», исходя из фактической цены на тепловую энергию. Это позволит сформировать гибкий график доведения цен до инвестиционного уровня и нивелировать случаи волатильности стоимости тепла. 

При этом в проекте сохраняются все инструменты выстроенной многоуровневой системы защиты граждан от существенных изменений платы за коммунальные услуги.

В свою очередь, для контроля целевого использования вложений в ЖКХ разработаны специальные электронные формы мониторинга инвестиционных программ, которые будут интегрированы в Единую информационно-аналитическую систему службы. 

Региональные тарифные органы будут направлять отчеты о выявленных нарушениях в части использования ресурсоснабжающими организациями инвестресурсов, которые учитывались при регулировании, и принятых мерах по их устранению. 

В случае выявления нарушений в действиях региональных регуляторов ФАС России будет их фиксировать и сможет выдавать соответствующие предписания.

В Петербурге дворник из Узбекистана, забравшись по трубе дома, спас женщин из горящей на третьем этаже квартиры. Он помог им вылезти на карниз и дождаться пожарных с лестницей.

Мужчину зовут Олим, и ему 48 (!) лет. Восхищаемся не только храбростью, но и физической силой мужчины. Говорят, за плечами у него десантура на родине и занятия боксом. Интересные в Питере дворники.

#Горячиедокументы

⚡Роспотребнадзор опубликовал письмо от 22 марта 2024 г. № 09-3662-2024-40 о контроле качества питьевой воды.

📌В письме сказано, что служба рассмотрела в пределах компетенции обращение по вопросу обязанности лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, разрабатывать программы и осуществлять производственный контроль качества питьевой воды. И сообщает: индивидуальные предприниматели и юр лица в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны проводить производственный контроль, в том числе посредством проведения лабораторных исследований и испытаний, за соблюдением санитарно-эпидемиологических требований и проведением санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий при выполнении работ и оказании услуг, а также при производстве, транспортировке, хранении и реализации продукции.

📌Производственный контроль качества питьевой воды, горячей воды на соответствие санитарно-эпидемиологическим требованиям проводится организацией, осуществляющей соответственно холодное или горячее водоснабжение, эксплуатирующей централизованные системы холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельные объекты таких систем.

📌При этом ресурсоснабжающая организация отвечает за поставку указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией (часть 15 статьи 161 ЖК РФ).

📌В дальнейшем управляющая компания должна обеспечить доставку непосредственно потребителю холодной и горячей воды с установленными нормативными показателями по качеству.

📌Хозяйствующие субъекты, осуществляющие водоснабжение и эксплуатацию систем водоснабжения, должны:

✅ проводить производственный контроль качества и безопасности питьевой воды, горячей воды в пределах границ своей эксплуатационной ответственности;

✅ разрабатывать и согласовывать в Роспотребнадзоре программы производственного контроля.

❗Подробнее:

https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/408654161/

‌Долги предыдущего собственника по взносам на капремонт. Случаи из практики
https://gkhnews.ru/1494796-dolgi-prezhnego-sobstvennika-za-kapremont/

Подобрали четыре примера из судебной практики, когда задолженность по уплате взносов на капремонт стала проблемой как для продавца квартиры/нежилого помещения, так и для покупателя.

Неудачная попытка списать долг за капремонт по сроку исковой давности

В сентябре 2022 г. жительница Красноярского края (Л.) продала свою квартиру с условием погашения задолженности по оплате капремонта. Но в ФКР ей выставили сумму в 50 893 рубля — за период с января 2015 г. по август 2022 г. Ссылаясь на исковую давность, Л. просила исключить задолженность за пределами ее трехлетнего срока. Получив от ФКР отказ, обратилась в суд.

Суд первой инстанции удовлетворил иск Л. и обязал ФКР пересчитать сумму долга за период с августа 2019 г. по август 2022 г., а ранее образовавшуюся задолженность исключить в связи с истечением срока исковой давности.

При этом руководствовался суд следующим: наличие у Л. задолженности, образовавшейся в ее бытность собственником квартиры, может в будущем нарушить право на защиту — истица не сможет реализовать право применения срока исковой давности, поскольку не будет ответчиком по иску ФКР к собственнику квартиры.

Апелляционный суд с этими выводами не согласился и в иске Л. отказал.
«С истечением срока исковой давности субъективное право кредитора не прекращается, но возможность его защиты в судебном порядке будет утрачена, если должник заявит о необходимости применить срок исковой давности». 

Такой срок может быть применен только по заявлению должника в рамках предъявленного иска о взыскании задолженности. Однако ФКР соответствующее требование не заявлял, поэтому ссылка Л. на срок исковой давности оказалась преждевременной, и при рассмотрении настоящего дела положения ст. 196 Гражданского кодекса РФ неприменимы.

Кроме того, «истечение срока исковой давности не является основанием прекращения обязательств, предусмотренным главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации, а списание задолженности по оплате коммунальных услуг, по которой истек срок исковой давности, является правом, а не обязанностью кредитора».

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции оставил вынесенное решение без изменений (определение № 88–2909/2024). При этом напомнил: не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капремонт переходит к новому собственнику в силу прямого указания закона (ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ). Согласие нового собственника на перевод долга не требуется, и взыскание осуществляется именно за счет его средств.

Новый собственник еще не погасил долг, но уже потребовал взыскать компенсацию с бывшего владельца квартиры

Жительница Звенигорода (З.) купила квартиру и в нагрузку получила долг по взносам на капремонт — 37 825 рублей. Договориться с предыдущим собственником о погашении задолженности не удалось, тогда З. решила действовать на опережение. Ссылаясь на то, что именно ей предстоит заплатить в ФКР почти 38 000 рублей, она обратилась в суд, чтобы взыскать указанную сумму с бывшего владельца квартиры. 

Суды трех инстанций с этим не согласились. Указали на ч. 3 ст. 158 ЖК РФ (перевод долга на нового собственника) и тот факт, что З. еще ничего не погасила, но уже требует взыскать.

Должна ли УК продолжать управление МКД по окончании действия договора?
https://www.advgazeta.ru/mneniya/dolzhna-li-uk-prodolzhat-upravlenie-mkd-po-okonchanii-deystviya-dogovora/

18 апреля 2024 г. Конституционный Суд вынес Постановление № 19-П по делу о проверке конституционности норм Жилищного кодекса, регулирующих процедуру прекращения управляющей компанией деятельности по управлению многоквартирным домом.

В данном постановлении рассмотрен вопрос об истечении срока действия договора управления многоквартирным домом (далее – МКД) и связанных с этим последствиях для управлявшей домом организации, а также определен конституционно-правовой смысл взаимосвязанных норм ч. 10 ст. 162 и ч. 3 ст. 200 ЖК, который является общеобязательным, что исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике. Таким образом, с момента принятия постановления проблема правовой неопределенности по данному вопросу решена.

Полностью поддерживаю ключевые выводы Суда, указавшего, что управляющие компании (далее – УК), по сути, являются более сильной стороной, ведущей предпринимательскую деятельность, нежели собственники жилых помещений; деятельность управляющей организации является социально значимой, поскольку осуществляется управление МКД, которое должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества дома и решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг лицам, проживающим в МКД, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальных услуг.

При этом круглосуточное, непрерывное, надлежащее управление МКД является реализацией жилищных прав граждан, в связи с чем на УК возложена обязанность по истечении срока действия договора управления выполнять соответствующие функции до момента их передачи новой управляющей организации; она не вправе уклониться от указанной деятельности в интересах обеспечения непрерывности управления МКД и его обслуживания, без которых невозможно создание безопасных условий реализации прав граждан на жилище до того момента, когда новый субъект приступит к управлению МКД.

Конституционный Суд заметил, что реализация жилищных прав граждан предполагает помимо прочего организацию непрерывной деятельности по управлению МКД и обслуживанию общего имущества собственников помещений в таких домах, в том числе посредством введения определенных ограничений свободы предпринимательской (экономической) деятельности в соответствующей области общественных отношений.

Поскольку ЖК детально не урегулирован порядок прекращения деятельности по управлению МКД в случае окончания срока действия договора управления, в судебной практике, в том числе на уровне Верховного Суда РФ, сформировались два противоположных подхода к уяснению смысла оспариваемых норм ЖК, один из которых в подобной ситуации исключает продолжение УК управления МКД, а другой, напротив, обязывает ее продолжать управление этим домом. В качестве примера можно привести определения ВС от 19 апреля 2021 г. № 309-ЭС20-23313 (о продолжении непрерывной деятельности) и от 7 июня 2021 г. № 304-ЭС20-24382 (о прекращении управления).

Конституционный Суд устранил неопределенность, прямо указав на недопустимость злоупотребления предоставленными правами, на необходимость поддержания оптимального баланса прав и обязанностей граждан, а также на возможность ограничения федеральным законом прав и свобод в конституционно значимых целях с соблюдением принципов необходимости, пропорциональности и справедливости.

Примечательна мотивировочная часть постановления, в которой введен термин «конституционная целесообразность». Под ней понимаются обеспечение разумного баланса частных и публичных интересов и поддержание взаимного доверия государства и общества.