#аналитика
Краткие итоги июня на рынке новостроек Санкт-Петербурга от экспертов bnMAP.pro – специально для канала.

По сравнению с маем 2023 основные показатели, такие как средняя цена 1 кв. метра, средний бюджет лота и средняя площадь не изменились. Застройщики Петербурга в июне предлагали лот в среднем за 11,88 млн или 246,65 тыс. руб./1 кв. м.
В разрезе классов ср. цена 1 кв. метра поднялась на 0,8% в массовом сегменте (до 202,44 тыс. руб.), там же ср. бюджет лота увеличился на 1% (до 8,58 млн руб.). В высокобюджетных новостройках ср. бюджет остался прежним, а ср. цена «квадрата» сократилась на 0,7% (до 332,37 тыс. руб.).
Объем предложения в экспозиции по итогам июня увеличился по числу ЖК в реализации (+1,9%, до 275 шт.), но сократился по числу лотов (-2,1%, до 47 тыс. шт.). В продажу поступило 7 новых проектов (ЖК «Дом на Обводном», Aerocity 6, Lotos Club, Talento, «Travelto Репина», «Б15», апарт-отель «Вольта»), а также новых 12 корпусов в уже реализуемых новостройках.

Разговоры про надувание ипотечного пузыря мы слышим каждый раз, когда лайнер рынка недвижимости находится в зоне турбулентности. Но сейчас признаков такого пузыря нет, заявил на площадке Финансового конгресса ЦБ предправления Банка ДОМ.РФ Артём Федорко. При этом, по его словам, «мы не видим бума инвестиционных покупок, люди покупают жилье для удовлетворения потребности в жилье и одна из причин – бум рождаемости в 2000-е годы».

Топ-менеджер отмечает и растущий спрос на жилье, на что уже начали реагировать застройщики. За два месяцев 2023 года запуски новых проектов выросли на 20%. «Мы видим рост выдач по всем метрикам, ипотечный платеж остается комфортным, по нашим оценкам в среднем семья тратит на ежемесячный платеж четверть доходов», — уточнил Артём Федорко.

В июне девелоперы по всей России вывели на рынок на 13% больше лотов, чем год назад. И на 17% – чем в мае, по данным ЕРЗ (Единого ресурса застройщиков).

Это далеко не критичные цифры, но все же в ряде регионов они не соответствуют стагнирующему спросу.

Лидерами по вводу стали Новосибирская область (26 объектов) и Санкт-Петербург (21 объект). А в Самарской области и в Крыму введено еще по 16 объектов.

Однако есть и другая статистика. В частности, доля многокомнатных квартир в новостройках стремительно снижается. А это означает, что предлагаемые рынку варианты не соответствуют портрету и потребностям покупателей.

Это особенно заметно в столице, где за 3 года число лотов с большими площадями упало с 25% до 6%. А количество «однушек» при этом выросло с 20 до 33%.

При том, что большинство семей в России состоят из трех и более человек. И ютиться в «малолитражке» под 45 «квадратов» им банально неудобно.

Однако возросшие ценники на жилье не позволяют им выбрать те площади, которые хотелось бы занять.

49% россиян считают работу своей управляющей компании неудовлетворительной. Больше трети при этом хотят сменить УК.

Интересная статистика, которая наглядно демонстрирует ущербность текущего механизма. В первую очередь, такой высокий уровень недовольства вызван очень ограниченными возможностями жильцов по влиянию на УК и крайне сложной процедурой ее смены. В итоге, управляющие компании могут позволить себе срезать свои издержки в ущерб качеству работы. Да и вообще не сильно заботится об удовлетворенности жильцов.

По сути, плохая работа УК в таких условиях – это, скорее, норма. Исключение как раз хороший сервис. И без кардинального изменения законодательства с этим ничего не сделать.

А вот и подоспела альтернатива ипотеки. ЦБ зондирует почву для лизинга жилья, который собираются продвигать среди семей со средним достатком.

Чиновники давно пытаются найти способы «загнать» население в долгосрочную аренду. Которая, как и в формате СССР, не давала бы право на собственность, но формально позволяла распоряжаться квартирой или передавать ее по наследству.

Но власти понимают, что граждане пока не готовы к таким перспективам.

Лизинг станет неким переходным вариантом. Поскольку это и не ипотека в чистом виде с ее кабальными условиями и драконовскими переплатами. Но и не полноценное владение.

Платежи, конечно, теоретически могут быть меньше ипотечных. Но это зависит от того, будет ли создана госкорпорация, выкупающая жилье у застроев в пользу массового рынка лизинга. Или речь пока идет лишь о самом механизме, который девелоперы будут «обкатывать» самостоятельно.

https://t.iss.one/nedvij_rf

Главные новости о недвижимости и застройщиках в России и за рубежом
Подписывайся

Минстрой планирует во второй половине 2024 года принять отдельный ГОСТ по строительству модульных (быстровозводимых) зданий. Кроме того, ведомство собирается внести изменения в существующие нормативы для того, чтобы при строительстве зданий и сооружений можно было использовать модульные конструкции.

Тут даже комментировать нечего – вопрос давно назрел. В промышленности он уже более-менее решен, в конце концов быстровозводимые цеха строят уже не первое десятилетие. А вот сфере жилых зданий – и конь не валялся. Особенно смешно это смотрится на фоне того, что деревянные бараки по нашим СНиП построить можно, а вот современные модульные дома – ни-ни.

Наконец, заявления российских чиновников начали включать в себя ту отрицательную динамику ввода жилья, которую по факту мы наблюдаем уже пару лет.

Не секрет, что бравурные цифры, исходящие от Минстроя, опирались на статистику по ИЖС, которая каждые полгода подозрительно стремилась в космос.

Аналитики много раз едко заявляли, что никакого особого всплеска активности на первичном рынке нет. А рекорды – это лишь следствие «творческого подхода» к данным по рынку ИЖС.

Но, похоже, возможности сегмента индивидуального домостроения себя исчерпали. Тем более, что там также наблюдается характерный спад спроса.

Поэтому глава Минстроя Ирек Файзуллин заявил, что в 1 полугодии 2023 года было введено почти 46 млн «квадратов» жилья. В прошлом году этот показатель был на 13% выше, так что отрицательную динамику, все-таки пришлось озвучить.

Россияне начали массово избавляться от жилья в Финляндии из-за новых ограничительных мер, которые ввело правительство страны. На сайтах уже сотни и тысячи объявлений от собственников, многие из которых готовы принимать оплату за недвижимость в рублях или менять ее на дома и квартиры в России.

Все дело в том, что теперь просто факт владения недвижимостью не дает права въезда на территорию Финляндии. Для этого необходимо европейское ВНЖ. Поэтому для многих россиян такое жилье стало мертвым грузом.

Наглядно о главном недостатке покупки недвижимости за рубежом – чужая страна в любой момент может показать вам на выход. И будет в своем праве. А вы останетесь с бесполезной недвижимостью на руках, которая еще и будет терять ценность на фоне массовых продаж.

Поскольку из России ушли небольшие иностранные компании, не удивительно, что вслед за ними плавно сворачивает бизнес и старейшая сеть коворкингов Regus.

Которая сдавала в аренду гибкие офисы как раз зарубежным арендаторам, выбирая премиальные локации в Сити, у Курского вокзала или рядом со зданием МИДа.
Причем, это старейший участник нашего рынка, который открыл свой первый проект в «Смоленском пассаже» еще в 1998 году.

Сейчас они распрощались как раз с этой знаковой точкой. Правда, с собственником помещения расстались без конфликтов, полюбовно «по соглашению сторон».

Эксперты рынка пытаются доказать, что объекты Regus были нерентабельны еще в пандемию. Но цифры говорят сами за себя. На начало 2022 года они занимали второе место на рынке с объемом площадей в 27 000 «квадратов». А уже к июню сползли на шестую строчку, уменьшив портфель до 22 000 кв.м.

А значит, они просто решили покинуть РФ из-за СВО. И с качеством самих объектов это никак не связано.

За первое полугодие Главгосстройнадзор Московской области получил уведомления о возобновлении строительства 16 объектов, поднадзорных ведомству, расположенных в 10 городских округах региона.

Так, например, в Одинцовском городском округе продолжилось строительство 6-го корпуса жилого дома № 15 в микрорайоне Восточный в Звенигороде. В деревне Малые Вяземы возобновилась стройка жилых корпусов 10 и 11. В микрорайоне № 6 г. Одинцово возобновилось строительство МКД со встроенно-пристроенными офисно-бытовыми помещениями, подземной автостоянкой и объектами инженерной инфраструктуры.

В Красногорске продолжили 1-ую очередь взведения двухсекционного 15-этажного жилого дома в 3-м микрорайоне.

В Раменском продолжили строить производственно-складской комплекс, мини-ТЭЦ, комплекс теплиц по разведению роз на площади 6 га.

В Егорьевске реконструируют хлебокомбинат, а в деревне Бережки городского округа Подольск достраивают детсад на 160 мест.

ЦБ не оставляет в покое ипотеку. И усложняет правила игры с целью гибко и оперативно реагировать на «перегрев» рынка путем повышения надбавок к коэффициентам риска.

Для этого он вводит сложное сегментирование объектов недвижимости, которое придет на смену банальному «жилью и нежилью».

С 2024 года под классификацию по рискам подпадают следующие залоги: здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения и отдельно - машино-места.

ЦБ внимательно смотрит на кредитование ИЖС, которое с начала года набирает обороты. Так, в Сбере заявили, что на этот сегмент приходится уже 10,6% от общего ипотечного портфеля.

Залоговая масса там зачастую низко ликвидна и представляет собой недостроенные «сараи», будущее которых туманно. Поэтому ЦБ пытается обезопасить банки от балласта, который потом невозможно будет продать с торгов за адекватную цену.

Третьему по величине по стоимости рыночных активов банку в Швеции Svenska Handelsbanken AB агентства Moody's понизил рейтинг со «стабильного» на «негативный». Причина — высокая доля финансирования банком рынка недвижимости: сейчас в кредитном портфеле Handelsbanken на долю этого сегмента приходится 29%, в основном это объекты в Стокгольме.

В Швеции сложилась сложная ситуация на рынке недвижимости, из-за повышения ключевой ставки ипотека подорожала, спрос падает. Кроме того, в феврале 2023 года на 47% год к году, до 622 увеличилось число застройщиков-банкротов. По прогнозам Национального совета по жилищному строительству Швеции, объемы строительства жилья в стране может упасть на 44% год к году до 33 тыс. объектов.
В скандинавской стране произошел один из худших в мире кризисов на рынке недвижимости: ожидается, что цены на частные дома будут снижаться до тех пор, пока не упадут примерно на 20% ниже пикового уровня, установленного в начале 2022 года, сообщает Bloomberg.

#недвига_зарубежная

В ЕС самая высокая доля граждан, имеющих жилье в собственности, в Восточной Европе, показывают данные Евростата. В Румынии, Венгрии и Хорватии этот показатель достигает 90-95%. На юге ЕС самая высокая доля собственников жилья в Испании — 75,8%. В вот в Германии всего 49,5% жителей владеют жилой недвижимостью, в Австрии — 54,2%, Дании — 59,3%.

#недвига_зарубежная

Парковки в Москве могут стать топовым инвестиционным инструментом.

Учитывая, что после превращения города в одну сплошную платную зону для автомобилистов власти в первом полугодии ввели всего 105 000 «квадратов» машиномест. Что усиливает их дефицит.

При этом, у 42 объекта комфорт-класса из 142 строящихся в столице подземный паркинг и вовсе будет отсутствовать.

Поэтому не удивительно, что бывший топ-менеджер X5 Group Анна Коржова решила вкладываться в московские паркинги. И приобрела комплекс общей площадью 6300 кв. м на Рождественской улице у метро «Некрасовка».

Ее компания планирует и дальше скупать парковочные места в разных локациях с плотной застройкой.

Стоимость их аренды, по данным «Ведомостей», на сегодня равна 8000–25 000 руб. А цена «квадрата» - 70 000 - 120 000 руб. Так что срок окупаемости будет примерно 4 года и это намного интереснее, чем у квартир.

Только треть участников программы «Молодая семья» смогут получить с ее помощью субсидии на покупку жилья. По словам Минстроя, в нее записалось 144,5 тысячи семей, но выплаты получат лишь чуть больше 47 тысяч. При этом в ведомстве не видят никаких проблем в этом, поскольку количество «очередников» постепенно уменьшается из-за того, что люди переходят максимальный рубеж возраста участия в программе или сами улучшают свои жилищные условия.

Рецепт эффективной жилищной программы от правительства:

1. Найти уязвимую группу, на которой можно попиариться.
2. Создать программу для этой группы, пообещав помощь в покупке жилья.
3. Начать, собственно, пиариться на этой программе, рассказывая о ней из каждого утюга.
4. Выделить на нее средства по остаточному принципу, не обращая внимания на количество участников.
5. Устроить СССР в миниатюре с очередями на жилье.
6. Забить на корректировку программы, потому что «и так нормально», ведь очередь уменьшается сама по себе из-за того, что участники перестают соответствовать ее условиям.
7. Продолжать пиариться на тех счастливцах, которые помощь получили.

В ожидании очередного повышения ключевой ставки ЦБ граждане решили набрать ипотечных кредитов по максимуму.

Поэтому Банк России скорректировал свои ожидания по итогам 2023 года и теперь ожидает рост ипотечного рынка на 20%.

Представители ВТБ надеются на очередной рекорд и ждут, что граждане к концу года наберут жилищных кредитов на 6 трлн рублей.

Им не мешает уход от «околонулевых» ставок, а также то, что рыночная ипотека на сегодня выдается уже под 11-11,5%. Поскольку при повышении «ключа» и эта планка будет побита.

Тем более, что большая часть кредитов выдается по семейной программе и другим льготным вариантам.

При этом, банкиры ожидают, что тренд на уход спроса на вторичный рынок только продолжится, поскольку ценовая политика застройщиков отпугивает клиентов от возводимого жилья.